Теглят все по-големи кредити за жилища
През последните две години покупката на жилище се трансформира в нещо като народен спорт. Очакваното приемане на еврото и опасенията по отношение на внезапното повишение на цените, ниските лихви и опцията за бърза облага тласкаха десетки хиляди семейства към имотния пазар. Половин година след влизането в еврозоната картината към този момент е друга - покупко-продажбите понижават трето следващо тримесечие, до момента в който формалната статистика регистрира двуцифрен напредък на цените.
Това несъгласие е видимо. То се дължи частично на действителни процеси - пазарът фактически се охлажда, само че в същото време и в забележителна степен на методологични особености на данните, които заслужават особено внимание. И броят на покупко-продажбите, и записаните цени разказват освен сегашния миг, а също така сделки от близкото, а от време на време и от по-далечното минало.
Данните от Агенцията по вписванията (АП) са недвусмислени. През второто тримесечие на 2026 година сделките в народен мащаб са 45 965 - със 17.9% по-малко по отношение на същия интервал на предходната година, като спадът даже се задълбочава по отношение на 15.5%, регистрирани през първото тримесечие. За полугодието покупко-продажбите са 84 119, което значи стесняване с 16.8%.
Историческият подтекст прави числата още по-показателни. По-слабо второ тримесечие е записано единствено два пъти през последните десетилетия - през пандемичната 2020 година и през следкризисната 2010 година Спрямо второто тримесечие на 2019 година, последната “нормална ” година преди възходящия цикъл, интензивността в този момент е с 12.5% по-ниска. Спадът обгръща съвсем цялата страна - повишаване се следи единствено в няколко дребни служби по вписванията.
Основният фактор за това е отдръпването на купувачите със лични средства. Значителна част от спестяванията на семействата беше ориентирана към парцели още през 2025 година - в очакване на еврото мнозина изтеглиха напред във времето решението за покупка, други търсеха в парцелите отбрана при конверсията на валутата, а трети разглеждаха покупката на парцел като опция да изнесат “на ярко ” недекларирани приходи. Това търсене към този момент е задоволено и липсва на пазара. Показателно е, че през март депозитите на жителите понижават по отношение на предходния месец - за първи път от началото на еуфорията.
Кредитното търсене пораства, само че не е задоволително, с цел да запълни празнината. Броят на покупко-продажбите с ипотека в народен мащаб се усилва с 5.5% на годишна база. Кешовите покупки обаче понижават с почти 30% - срив, който растежът на кредитните покупко-продажби няма по какъв начин да компенсира. Резултатът е свиващ се пазар с бързо растяща взаимозависимост от банковото финансиране.
Необходимо е да се прегледа методологията при съставянето на тези данни. АВ регистрира договорката сега на регистриране на нотариалния акт, а не когато е в действителност контрактувана. При новото строителство прехвърлянето нормално става при издаването на позволение за прилагане (Акт 16), до момента в който предварителният контракт - с закрепена цена - може да е подписан година или две по-рано.
Първото разследване е, че броят на покупко-продажбите в обещано тримесечие зависи от графика на довеждане докрай на постройките. Пловдив наподобява най-устойчивият огромен пазар със спад от едвам 7%, само че тъкмо там въведените в употреба площи през второто тримесечие порастват със 137%. Обратно - във Варна и Бургас приключеното строителство понижава надлежно с 44% и 38%, което задълбочава статистическия спад. В София пък въведените площи се усилват с над 20%, т.е. действителното оттегляне на купувачите в столицата евентуално е по-силно от регистрираното понижение с 16.7%.
Второто разследване визира цените. Вписаната през днешния ден цена постоянно отразява сделка от предходната или по-миналата година, когато пазарът беше в еуфория. Индексът на Националния статистически институт се пресмята точно върху изповяданите покупко-продажби и по тази причина носи “ехо ” от предишното - той може да пораства, до момента в който на терен към този момент се договаря за отстъпки. Към това се прибавя и от дълго време известният проблем с изповядването на цени под фактически платените, което в допълнение размива картината.
Пазарните сигнали към този момент сочат в друга посока. По данни на най-голямата организация за недвижими парцели към 54% от покупко-продажбите през последните шест месеца са подписани след отстъпка от офертната цена. С други думи, офертните цени от ден на ден се разминават от пазарните. Официалната статистика ще регистрира тази промяна със забавяне, когато днешните договаряния се трансфорат в утрешни вписвания.
През първото тримесечие на 2026 година показателят на Национален статистически институт регистрира повишаване на цените на жилищата с 14.8% на годишна база и 6.2% по отношение на предходното тримесечие. По данни на Евростат това е най-високият тримесечен ритъм в целия Европейски съюз, а по годишен напредък България е втора след Португалия при приблизително 5.1% за съюза. Наемите също порастват с двуцифрен ритъм - 10.5%.
Разбивката по градове обрисува основни разлики. Най-бързо нарастват жилищата в Бургас (17.7%) и София (16%), следвани от Варна (13.2%), до момента в който Пловдив изостава с 8.8%. Впечатляващото е, че точно градовете с най-голям растеж на цените записват и най-дълбок спад на покупко-продажбите - показателна взаимозависимост, че купувачите се отдръпват там, където повишаването е било най-агресивно.
Тези данни обаче се отнасят за първото тримесечие - интервал, в който пазарът към момента беше мощен. Индексът за април - юни евентуално ще покаже закъснение. Комбинацията от свиващ се размер, растящи отстъпки и постоянни офертни цени е класическата първа фаза на пазарна промяна - цените влизат в плато, преди статистиката да е подготвена да го признае.
Обобщените данни скриват значима сегментация. Свива се на първо място спекулативно-инвестиционното търсене - покупките “на зелено ” с капиталова цел, ваканционните парцели, вложенията за предпазване на стойност. Устоява търсенето за лично прилагане, финансирано с заем. Разделението проличава ясно в районните данни.
Най-засегнат е Бургас - спад на покупко-продажбите с 23.9% през второто тримесечие след най-бързото повишаване в страната. Черноморският пазар е и най-зависим от ваканционния и капиталовия сегмент, който на процедура замръзна. Най-устойчив е Пловдив - с изключение на статистическия резултат от новото строителство там работят и по-достъпните цени, а броят на ипотечните покупко-продажби пораства с 13.8%. Градът притегля действително жилищно търсене, в това число изместващо се от по-скъпата столица.
София остава най-големият пазар с 8874 покупко-продажби за тримесечието, само че с ясно изменен профил - три от всеки четири покупки към този момент са с ипотека. При все това столицата и Бургас са с към 16% над равнищата на интензивност от 2019 година, до момента в който Варна остава под тях. Пазарът се връща към нормалност, само че с друга конструкция на купувачите.
Тревожният сигнал е в бъдещото предложение. Започнатото ново строителство през първото тримесечие пораства впечатляващо - в народен мащаб новите жилища се усилват с 67.4%, в София растежът е 187%, а в Бургас 115%. Тези жилища ще излязат на пазара след година-две.
Остава въпросът за банковото финансиране - единствената опора на пазара сега. Лихвите не престават да са исторически ниски и даже леко се намаляват - междинната рента по новите жилищни заеми през май е 2.43% при годишен % на разноските от 2.77%. Опасенията, че влизането в еврозоната ще оскъпи заема, към този момент не се оправдават - конкуренцията сред банките и високата ликвидност натискат цената на заемите надолу, макар че Европейската централна банка увеличи главните си лихвени проценти.
Общият размер на жилищните заеми към края на май доближава 18.3 милиарда евро - с 26.6% повече на годишна база, което наподобява неустойчиво. Все отново салдото пораства с струпване и отразява кредитната интензивност от последните години. Новоотпуснатите заеми през май са 597.5 млн. евро - с 6.5% по-малко по отношение на април, а годишният им ритъм на напредък се забавя до 12.5% при 24% през март.
Още по-интересен е въпросът дали пораства броят на заемите, или техният размер. Статистиката на Българска народна банка по количествени категории дава еднопосочен отговор - в края на март броят на заемите на семействата понижава с 0,6 на 100 на годишна база, до момента в който размерът им се усилва с 20,8 на 100. Тоест повишеният размер на кредитирането е резултат от по-големи заеми, а не от повече кредитополучатели. Същото проличава и от съпоставката с данните за покупко-продажбите - ипотечните покупки порастват с 5,5 на 100, а размерът на новия бизнес с двуцифрен ритъм.
По-големият междинен размер на заем има най-малко две пояснения. Първото са по-високите цени - за същото жилище през днешния ден е необходим по-голям заем. Втората опция е да се финансира по-голям дял от цената на парцела - купувачите влизат в покупко-продажбите с по-малко лични средства. Средното съответствие сред заема и обезпечението се движи към три четвърти при регулаторен таван от 85 на 100, въведен от Българска народна банка през есента на 2024 година Комбинацията от двата фактора значи, че семействата поемат все по-голям дълг за все по-скъпи активи.
Именно тук е уязвимостта на пазара. При дял на ипотечните покупко-продажби от 74 на 100 в столицата всяка смяна в лихвите, в кредитната политика на банките или в приходите на семействата се придвижва непосредствено върху търсенето. Пазар, крепен от един-единствен фактор, е постоянен тъкмо до момента в който този фактор е в действие.
Започнатото към този момент строителство е допустимо да срещне след година-две отслабнало търсене, освен това на фона на забавяща се стопанска система и растящи фискални опасности. Поради това евентуално част от плановете няма да бъдат приключени съгласно първичните проекти в изчакване на стабилизиране на търсенето. Междувременно обаче взетите за задачата заеми ще би трябвало да бъдат обслужвани, което ще упражнява напън върху бизнесмените да осъществят продажби, като за задачата ще би трябвало да намаляват цените според пазарния сегмент.
Това несъгласие е видимо. То се дължи частично на действителни процеси - пазарът фактически се охлажда, само че в същото време и в забележителна степен на методологични особености на данните, които заслужават особено внимание. И броят на покупко-продажбите, и записаните цени разказват освен сегашния миг, а също така сделки от близкото, а от време на време и от по-далечното минало.
Данните от Агенцията по вписванията (АП) са недвусмислени. През второто тримесечие на 2026 година сделките в народен мащаб са 45 965 - със 17.9% по-малко по отношение на същия интервал на предходната година, като спадът даже се задълбочава по отношение на 15.5%, регистрирани през първото тримесечие. За полугодието покупко-продажбите са 84 119, което значи стесняване с 16.8%.
Историческият подтекст прави числата още по-показателни. По-слабо второ тримесечие е записано единствено два пъти през последните десетилетия - през пандемичната 2020 година и през следкризисната 2010 година Спрямо второто тримесечие на 2019 година, последната “нормална ” година преди възходящия цикъл, интензивността в този момент е с 12.5% по-ниска. Спадът обгръща съвсем цялата страна - повишаване се следи единствено в няколко дребни служби по вписванията.
Основният фактор за това е отдръпването на купувачите със лични средства. Значителна част от спестяванията на семействата беше ориентирана към парцели още през 2025 година - в очакване на еврото мнозина изтеглиха напред във времето решението за покупка, други търсеха в парцелите отбрана при конверсията на валутата, а трети разглеждаха покупката на парцел като опция да изнесат “на ярко ” недекларирани приходи. Това търсене към този момент е задоволено и липсва на пазара. Показателно е, че през март депозитите на жителите понижават по отношение на предходния месец - за първи път от началото на еуфорията.
Кредитното търсене пораства, само че не е задоволително, с цел да запълни празнината. Броят на покупко-продажбите с ипотека в народен мащаб се усилва с 5.5% на годишна база. Кешовите покупки обаче понижават с почти 30% - срив, който растежът на кредитните покупко-продажби няма по какъв начин да компенсира. Резултатът е свиващ се пазар с бързо растяща взаимозависимост от банковото финансиране.
Необходимо е да се прегледа методологията при съставянето на тези данни. АВ регистрира договорката сега на регистриране на нотариалния акт, а не когато е в действителност контрактувана. При новото строителство прехвърлянето нормално става при издаването на позволение за прилагане (Акт 16), до момента в който предварителният контракт - с закрепена цена - може да е подписан година или две по-рано.
Първото разследване е, че броят на покупко-продажбите в обещано тримесечие зависи от графика на довеждане докрай на постройките. Пловдив наподобява най-устойчивият огромен пазар със спад от едвам 7%, само че тъкмо там въведените в употреба площи през второто тримесечие порастват със 137%. Обратно - във Варна и Бургас приключеното строителство понижава надлежно с 44% и 38%, което задълбочава статистическия спад. В София пък въведените площи се усилват с над 20%, т.е. действителното оттегляне на купувачите в столицата евентуално е по-силно от регистрираното понижение с 16.7%.
Второто разследване визира цените. Вписаната през днешния ден цена постоянно отразява сделка от предходната или по-миналата година, когато пазарът беше в еуфория. Индексът на Националния статистически институт се пресмята точно върху изповяданите покупко-продажби и по тази причина носи “ехо ” от предишното - той може да пораства, до момента в който на терен към този момент се договаря за отстъпки. Към това се прибавя и от дълго време известният проблем с изповядването на цени под фактически платените, което в допълнение размива картината.
Пазарните сигнали към този момент сочат в друга посока. По данни на най-голямата организация за недвижими парцели към 54% от покупко-продажбите през последните шест месеца са подписани след отстъпка от офертната цена. С други думи, офертните цени от ден на ден се разминават от пазарните. Официалната статистика ще регистрира тази промяна със забавяне, когато днешните договаряния се трансфорат в утрешни вписвания.
През първото тримесечие на 2026 година показателят на Национален статистически институт регистрира повишаване на цените на жилищата с 14.8% на годишна база и 6.2% по отношение на предходното тримесечие. По данни на Евростат това е най-високият тримесечен ритъм в целия Европейски съюз, а по годишен напредък България е втора след Португалия при приблизително 5.1% за съюза. Наемите също порастват с двуцифрен ритъм - 10.5%.
Разбивката по градове обрисува основни разлики. Най-бързо нарастват жилищата в Бургас (17.7%) и София (16%), следвани от Варна (13.2%), до момента в който Пловдив изостава с 8.8%. Впечатляващото е, че точно градовете с най-голям растеж на цените записват и най-дълбок спад на покупко-продажбите - показателна взаимозависимост, че купувачите се отдръпват там, където повишаването е било най-агресивно.
Тези данни обаче се отнасят за първото тримесечие - интервал, в който пазарът към момента беше мощен. Индексът за април - юни евентуално ще покаже закъснение. Комбинацията от свиващ се размер, растящи отстъпки и постоянни офертни цени е класическата първа фаза на пазарна промяна - цените влизат в плато, преди статистиката да е подготвена да го признае.
Обобщените данни скриват значима сегментация. Свива се на първо място спекулативно-инвестиционното търсене - покупките “на зелено ” с капиталова цел, ваканционните парцели, вложенията за предпазване на стойност. Устоява търсенето за лично прилагане, финансирано с заем. Разделението проличава ясно в районните данни.
Най-засегнат е Бургас - спад на покупко-продажбите с 23.9% през второто тримесечие след най-бързото повишаване в страната. Черноморският пазар е и най-зависим от ваканционния и капиталовия сегмент, който на процедура замръзна. Най-устойчив е Пловдив - с изключение на статистическия резултат от новото строителство там работят и по-достъпните цени, а броят на ипотечните покупко-продажби пораства с 13.8%. Градът притегля действително жилищно търсене, в това число изместващо се от по-скъпата столица.
София остава най-големият пазар с 8874 покупко-продажби за тримесечието, само че с ясно изменен профил - три от всеки четири покупки към този момент са с ипотека. При все това столицата и Бургас са с към 16% над равнищата на интензивност от 2019 година, до момента в който Варна остава под тях. Пазарът се връща към нормалност, само че с друга конструкция на купувачите.
Тревожният сигнал е в бъдещото предложение. Започнатото ново строителство през първото тримесечие пораства впечатляващо - в народен мащаб новите жилища се усилват с 67.4%, в София растежът е 187%, а в Бургас 115%. Тези жилища ще излязат на пазара след година-две.
Остава въпросът за банковото финансиране - единствената опора на пазара сега. Лихвите не престават да са исторически ниски и даже леко се намаляват - междинната рента по новите жилищни заеми през май е 2.43% при годишен % на разноските от 2.77%. Опасенията, че влизането в еврозоната ще оскъпи заема, към този момент не се оправдават - конкуренцията сред банките и високата ликвидност натискат цената на заемите надолу, макар че Европейската централна банка увеличи главните си лихвени проценти.
Общият размер на жилищните заеми към края на май доближава 18.3 милиарда евро - с 26.6% повече на годишна база, което наподобява неустойчиво. Все отново салдото пораства с струпване и отразява кредитната интензивност от последните години. Новоотпуснатите заеми през май са 597.5 млн. евро - с 6.5% по-малко по отношение на април, а годишният им ритъм на напредък се забавя до 12.5% при 24% през март.
Още по-интересен е въпросът дали пораства броят на заемите, или техният размер. Статистиката на Българска народна банка по количествени категории дава еднопосочен отговор - в края на март броят на заемите на семействата понижава с 0,6 на 100 на годишна база, до момента в който размерът им се усилва с 20,8 на 100. Тоест повишеният размер на кредитирането е резултат от по-големи заеми, а не от повече кредитополучатели. Същото проличава и от съпоставката с данните за покупко-продажбите - ипотечните покупки порастват с 5,5 на 100, а размерът на новия бизнес с двуцифрен ритъм.
По-големият междинен размер на заем има най-малко две пояснения. Първото са по-високите цени - за същото жилище през днешния ден е необходим по-голям заем. Втората опция е да се финансира по-голям дял от цената на парцела - купувачите влизат в покупко-продажбите с по-малко лични средства. Средното съответствие сред заема и обезпечението се движи към три четвърти при регулаторен таван от 85 на 100, въведен от Българска народна банка през есента на 2024 година Комбинацията от двата фактора значи, че семействата поемат все по-голям дълг за все по-скъпи активи.
Именно тук е уязвимостта на пазара. При дял на ипотечните покупко-продажби от 74 на 100 в столицата всяка смяна в лихвите, в кредитната политика на банките или в приходите на семействата се придвижва непосредствено върху търсенето. Пазар, крепен от един-единствен фактор, е постоянен тъкмо до момента в който този фактор е в действие.
Започнатото към този момент строителство е допустимо да срещне след година-две отслабнало търсене, освен това на фона на забавяща се стопанска система и растящи фискални опасности. Поради това евентуално част от плановете няма да бъдат приключени съгласно първичните проекти в изчакване на стабилизиране на търсенето. Междувременно обаче взетите за задачата заеми ще би трябвало да бъдат обслужвани, което ще упражнява напън върху бизнесмените да осъществят продажби, като за задачата ще би трябвало да намаляват цените според пазарния сегмент.
Източник: lupa.bg
КОМЕНТАРИ