През 2022 г. жилищният пазар се нажежи до червено, преживявайки

През 2022 година жилищният пазар се нажежи до алено, преживявайки растеж на цените, какъвто не бяхме виждали от повече от десетилетие. Това е директно разследване от високата инфлация, която накара цените на жилищата да ускорят темпа си на напредък от 8-10 % през 2021 година до над 20 % през 2022 година, разяснява Полина Стойкова, изпълнителен шеф на " Бългериан Пропертис " (Bulgarian Properties), представена в прессъобщение на компанията. Още по тематиката 13 юли 2022 През цялата година следим налично търсене, само че незадоволително предложение и даже все още немалка част от търсенето остава незадоволено. Високите цени и повишената неустановеност обаче към този момент карат част от купувачите да се оттеглен от пазара и да изчакат. Резултатите от това са по-малко запитвания и регистриран спад в размера на продажбите – индикации за почнало изстудяване на пазара, показва Стойкова. На този декор разрешителните за градеж на нови жилищни здания бележат рекордни растежи. Само през третото тримесечие в София са издадени 450 позволения за градеж на нови здания, което е доста над междинните равнища за града и е връх, откогато се води тази статистика от 2005 година Доколкото разрешителните за градеж са един от ранните знаци за идни промени в цикъла на развиване, можем да имаме оптимизъм по отношение на жилищния пазар през идната година - посоката към момента е възходяща, означи Стойкова. Другите фактори, които въздействат върху жилищния пазар, не престават да са в позитивна посока. Безработицата остава на ниски равнища – към и под 5 на 100, а приходите не престават да нарастват, въпреки и по-бавно от цените на парцелите - с към 16 на 100 в София през третото тримесечие на годишна база по данни на Национален статистически институт. Това задържа достъпността на жилищата на релативно положителни равнища, а пазара – покрай фундаментите му, счита специалистът. Средни цени и растеж на цените в София Средната цена на жилищата в София през третото тримесечие на база действително подписани покупко-продажби по данни на компанията е 1470 евро/кв. м при 1425 евро/кв. м през второто тримесечие и 1200 евро/кв. м година по-рано. Това съставлява рекорден номинален растеж на цените в София в размер на 23 на 100 на годишна база – много над предстоящите равнища за тази година и стойност, каквито не сме виждали от 2008 година насам, разяснява Стойкова. По думите й за една година квадратният метър в столицата е поскъпнал с 270 евро, само че към този момент се вижда, че този ритъм на напредък се забавя. Тримесечното повишаване на цените е към 3 на 100 и се забавя от над 11 на 100 при започване на годината и 5 на 100 през второто тримесечие. От края на 2021 година цените започнаха да форсират своето повишаване и от номинален напредък в порядъка на 8-10 на 100, през 2022 година те нарастваха с ускоряващ се двуцифрен ритъм над 15 на 100, а след това и над 20 на 100. Поради високата инфлация, с цел да придобием визия за действителния напредък на цените на жилищата, е нужно да я приспаднем с Хармонизирания показател на потребителските цени, разяснява специалистът и показва, че по този начин полученият действителен растеж на цените на жилищата в София е 6,36 на 100 на годишна база. Според Стойкова това демонстрира, че огромното повишаване през 2022 година се дължи главно на високия ритъм на повишаване на общото ценово ниво, до момента в който действителният напредък е доста по-близо до предстоящото развиване на пазара. В края на 2021 година бяха достигнати цените от пика през 2008 година и все още жилищата в София се продават с към 200 евро/кв. м над тези равнища, припомня специалистът. Средната обща цена на закупените жилища през третото тримесечие е 115 900 евро. Тук се вижда едно задържане на равнищата на крайния бюджет на покупка през последните интервали, което демонстрира, че е доближат пик, над който купувачите са по-малко склонни да купуват, сподели Стойкова. Обеми продажби Изчисленията на компанията по данните на Агенцията по вписванията демонстрират, че покупко-продажбите с парцели в страната бележат спад през третото тримесечие. Това е първи спад на годишна база след стопирането на пазара при старта на пандемията напролет на 2020 година Регистрираното понижение по отношение на третото тримесечие на 2021 година е 7,23 на 100 общо за страната и 15,23 на 100 в София. Това понижение е на фона на постигнатите рекордни размери от продажби през 2021 година, когато растежите бяха сред 20 и 30 на 100, акцентира специалистът и добавя, че почналото закъснение и изстудяване на пазара по-скоро съставлява завръщане към естествения ритъм на развиване, който беше пресечен от пандемията и след това мощно интензивен през 2021 г. Жилищно кредитиране Лихвените проценти по жилищните заеми в лв., които са 97 на 100 от изтеглените жилищни заеми, продължиха да спадат и през третото тримесечие, регистрира специалистът. Към месец септември те са на най-ниското си приблизително равнище - 2,46 на 100 по данни на Българска народна банка. Това, дружно с по-големия размер на заемите, които се теглят заради нарасналите цени на парцелите, обуславя продължаващия величествен ритъм на повишаване на отпуснатите жилищни заеми – с 28 на 100 за деветмесечието по отношение на година по-рано, показва Стойкова, като добавя, че въпреки всичко и тук има известно закъснение на темпа на напредък – от рекордните близо 40 на 100 повишаване през 2021 г. Очакванията са за гладко покачване на лихвените проценти, което да не промени доста месечните вноски на кредитополучателите. Важна роля в този развой ще има наличната депозитна база в българските банки и към момента изчезналите лихви по депозитите, които задържат показателите, включени в изчисленията на лихвените проценти по заемите на ниски равнища. Достъпност на жилищата в София Стойността на коефициента на досегаемост (съотношението на цената на кв. м жилищна повърхност към междинна месечна работна заплата) на Bulgarian Properties през третото тримесечие на 2022 година е 1,2. Така той нараства и се връща на равнищата от началото на 2020 година, показвайки гладко намаляване на достъпността на жилищата в столицата. В момента за покупката на 1 кв. м жилище в София са нужни към 1,2 междинни месечни софийски заплати. За съпоставяне, в предходния пик на пазара през 2008 година са били нужни 3,4 месечни заплати за покупката на същата повърхност. Средната работна заплата в София по данни на Национален статистически институт възлиза на 2390 лева през третото тримесечие, което е 16 на 100 растеж на годишна база – по-малък от този на цените на жилищата. От данните за междинната работна заплата се вижда, че темпът на повишаването й се забавя в последните месеци и това е още един фактор, който ще въздейства в посока усмиряване на растежа в цените на парцелите, счита специалистът. Предпочитани квартали и цени на парцелите в тях През 2022 година измежду зоните с най-бързо развиване и най-вече подписани покупко-продажби се подредиха квартали в необятния център на София като " Банишора " и Зона Б-5, Зона Б-18, където тече построяването на редица нови комплекси и здания ново строителство. Те трансформират напълно образа им и ги трансформират в доста положително решение за хората, търсещи нов дом на отзивчиво централно място в столицата, показва Стойкова. Другата " гореща " точка през 2022 година е кв. " Малинова котловина ", където сега се построяват голям брой нови здания, най-вече ниско строителство. Средата, новата инфраструктура и близостта до Студентски град, и голям брой улеснения, в комбиниране с към момента ниските цени за южен квартал на София, трансформира " Малинова котловина " в шлагер през тази година. Средните цени в най-популярните квартали през третото тримесечие на 2022 година на база действително подписани покупко-продажби са: • " Банишора " - 1410 евро/кв. м. • Зона Б-18 - 1600 евро/кв. м. • " Малинова котловина " - 1290 евро/кв. м. • " Кръстова вада " - 1600 евро/кв. м. • " Манастирски ливади " - 1600 евро/кв. м. Параметри на закупените жилища и междинен престой на пазара Делът на закупените двустайни жилища продължи да нараства през третото тримесечие и доближи дял от 72 на 100 по отношение на 50 на 100 през предишни интервали. Тристайните жилища съставляват единствено 22 на 100 от закупените, а четиристайните се върнаха на равнища към 5 на 100. Тези данни внезапно контрастират с трендовете през 2020 и 2021 година, когато пандемията накара хората да насочат интереса си към по-големи жилища, с повече стаи и опция за по-комфортен живот. През 2022 година доминират покупките за влагане и инвестиция за предотвратяване от инфлацията и точно това върна назад интереса към двустайните жилища. Нарасналите цени евентуално също накараха някои купувачи да премислят търсенето си и да се насочат към по-малки жилища с по-ниска последна цена, счита специалистът. Средната повърхност на закупените жилища е 78 кв. м – спад от приблизително 90 кв. м през предишни интервали. Най-купувани са жилища на 4-ти и 5-ти етаж, като над 60 на 100 от тях са с отопление на Топлоелектрическа централа. Средното време на престой за пазара продължава да е извънредно малко – приблизително 30 дни, като доста постоянно продажбите се случват в границите на до една седмица. В този смисъл към момента несъмнено имаме пазар на продавача, който надлежно не дава съображение и за реализиране на отстъпки от офертните цени, счита специалистът.