Покупката на собствено жилище е важен момент в живота на

Покупката на лично жилище е значим миг в живота на човек и изключително, когато тя се случва с заем, е редно да се подготвим добре авансово, с цел да не допуснем някои от най-често срещаните неточности.

 

Допускането на такива неточности може да докара до досадни процедурни забавяния или неизгодни финансови решения, които да натоварят ненужно персоналния бюджет години наред. В някои случаи даже биха провокирали загуба на платено капаро и повреждане на договорката за определеното жилище, изяснява кредитният съветник Биляна Стоева от Кредитланд.

 

За да помогнем за попречване сходен развой  на събитията, бихме желали да обърнем внимание на няколко съществени неточности, които постоянно се позволяват:

 

Липса на самоучастие

 

Тръгвайки в посока покупка на жилище с заем е значимо да знаем, че е извънредно мъчно да получим по този начин нареченото " 100% финансиране “ т.е. изцяло финансиране от банката за покупка на определения парцел. Всяка една банка има условие клиентът да разполага с най-малко 10-15% от продажната цена на парцела. Това са персонални средства, с които той би могъл да взе участие в договорката. Възможно вместо персонални средства да се дофинансирате с потребителски заем или да се ипотекира спомагателен парцел, само че и двата разновидността постоянно водят до оскъпяване.

 

Неадекватна оценка на финансовите задължения

 

Следваща по ред, само че не и по значение неточност е неналичието на ясна преценка за дълготрайните финансови задължения, които клиентът може да поеме към банката. Средният период на погашение, за който се отпуска един ипотечен заем в България е към 20 година Клиентът неведнъж подхожда към скъпи парцели, надценявайки опциите си и по този начин поема риска да се ангажира с непостижимо висока вноска за дълъг период от време – до 35 година Това от своя страна усилва риска от изпадане в несъстоятелност. Според по-консервативната визия за задлъжнялост на семействата, с цел да се избегнат бъдещи финансови проблеми, оптималният месечен разход по всички кредитни отговорности не трябва да надвишава 30-35%  от месечните приходи. Някои банки в България, обаче позволяват % задлъжнялост да доближи даже до 65-70%, само че това е по-скоро заради обстоятелството, че сме очевидци на недекларирани приходи или т. нар приходи " в плик “.

 

Доходи " в плик “

 

Един от главните фактори за утвърждение на заем е доказването на задоволителен приход на кредитоискателя. Когато човек е склонен да получава част от заплатата си " в плик “, това значително лимитира опцията му за изтегляне на ипотечен заем. Едно от главните условия е клиентът да потвърди приходите си писмено и от дълго време на банките е неразрешено даже нормативно да оферират заеми " без проучване на приходи “. Ето за какво " спестяването “ на налози и осигуровки може да изиграе неприятна смешка в доста значим миг. Клиентът, въпреки да разполага действително с прихода, който заявява пред банката, в случай че не може да го потвърди, не може и да бъде утвърден за задоволително огромно финансиране.

  

Лоша кредитна история

 

Една от първите инспекции,  които банката би направила, при кандидатстване за ипотечен заем, е информация в " Централен Кредитен Регистър “. В него ежемесечно се отразява броя, типа и размера на заемите на всяко лице, възползвало се от сходни артикули, както и  редовността на погасяването им. В случай, че в миналото във времето са допускани закъснения по настоящ или към този момент погасен заем, по-добре би било да се направи тази информация и да се обясни фактическата обстановка, преди кандидатстване за заем. В случай на влошена кредитна история, има висок риск клиентът да получи отвод за кредитиране. Така наречената " Кредитна история “ се пази в " Централен кредитен указател “ в период до 60 месеца обратно.

Прибързано капаро или автограф на прелиминарен контракт

 

Капарираният парцел или преждевременно подписан прелиминарен контракт за покупка на подобен,  без предварителна инспекция на платежоспособност на клиента, е една от следващите неверни стъпки. Предварителното утвърждение, което оферират огромна част от банките дава успокоение, че заемът няма да бъде отхвърлен заради някоя от следните аргументи:

 

    влошена кредитна история;

    неодостатъчен приход за утвърждение на стремежи размер кредит;

    прекомерно упорит взор към цените на търсения парцел, респективно прекомерно огромен размер на претенции кредит;

    липса на съответна преценка за оптималните месечни разноски, които биха зародили с един жилищен заем.

 

Съответно, с цел да се избегне загуба на платено капаро за парцел, предварителното утвърждение от най-малко една банка е целесъобразно преди сключването на прелиминарен контракт за покупка на парцел.

 

Предложения единствено от обслужващата банка

 

Често клиентите се обръщат само към обслужващата банка за оферта за финансиране на покупката на определения парцел. Съвсем разумно е, когато човек е удовлетворен от обслужването, което получава от банката. В същото време, обаче, не трябва да се лимитира само до нейните оферти за ипотечен заем. От огромна изгода би било едно качествено съпоставяне на офертите на най-малко няколко банки. Това от своя страна дава право на огромен избор от артикули и услуги в изискванията на конкурентна среда и може да помогне при договаряне на спомагателни отстъпки.

 

Липсва " ликвиден буфер “ (бели пари за черни дни)

 

Когато приказваме за 20-25 годишен финансов ангажимент, какъвто е ипотечният заем, е добре клиентът да разполага с  по този начин наречения " ликвиден буфер “. Този буфер би следвало да е задоволително огромен, с цел да обезпечи вноските по даден кредит/и за период от най-малко 6 месеца. Живеем в извънредно динамично време и е добре да бъдем готови за непредвиденото. Необходимост от незабавен ремонт, здравословни проблеми в фамилията, загуба на работа, закъснение на заплата... Всичко това незабавно би довело до дисбаланс в бюджета на семейството при липса на " буфер “, който да се употребява в такива " спешни “ обстановки.