Никой не говори за промяната с жилищата със смяната на лева с евро
Пазарът на жилища ще се повлияе с приемането на еврото поради лихвите в еврозоната.
Търсенето на жилища се резервира нараснало и през последните 12 месеца. Ниските лихви по заемите, ниската финансова просветеност на популацията и лимитираните други възможности за вложения поддържат цените високи.
Колко дълго обаче ще се запазят удобните условия по кредитирането и какви са рисковете, за които банки и техните клиенти би трябвало да се приготвят?
Високата инфлация през последните три години и ниските лихви по банковите депозити подтикна доста българи да търсят избавление за спестяванията си в вложения в недвижими парцели.
Цените на жилищата не престават да нарастват, а лесният достъп до заеми подтиква пазара.
Появяват се обаче първи признаци на смяна в стопанската система. Рисковете към този момент се калкулират от Българска народна банка и финансовия бранш у нас, а централната ни банка е подготвена да работи с лимитираните запаси поради валутния ръб на българския лев. Готови ли са обаче кредитополучателите?
В бранша означават, че това също е тласък за пазаруване на парцел, защото българите живеят в по-малки жилища по отношение на междинното за Европа. Намалява обаче ползата към пазаруване на жилище за отдаване чартърен.
" Въпреки че все се приказва все още, че цените на парцелите непрестанно порастват това към този момент не е по този начин, само че фактически търсенето е повече от предлагането. Трудностите, които срещат клиентите, е да намерят оня парцел, който да дава отговор на техните претенции - точно по-големи стаи, по-просторни жилища. Последните няколко години доста се строяха жилища с по-малки пространства. Сега клиентите търсят огромни пространства. Много държат на паркоместата ", добави Росица Манева, шеф пред Българска национална телевизия.
Въпреки това в бранша на недвижимите парцели регистрират, че търсенето продължава да изпреварва предлагането и поддържа растежа на цените.
" Ние не отчитаме все още притеснителна наклонност. 2022 година имаше някои тримесечия, в които инфлацията беше по-висока от растежа на приходите, само че 2023 година още веднъж се завъртя това съответствие и приходите порастват по-бързо от инфлацията ", съобщи Антон Андонов, изпълнителен шеф на организация за недвижими парцели.
" Повишаването на цените въздейства на разполагаемия приход на семействата и от там въздейства на тяхната платежоспособност.
Същото е и с повишението на лихвените проценти. По-високата рента значи по-високи погасителни вноски, надлежно разполагаемият приход на семействата понижава тъй че банките последователно правят оценка тази възможност от утежняване на кредитоспособността на своите кредитополучатели ", добави Борис Петров, финансист.
Банките регистрираха рекорден растеж в облагите през предходната година от 64%, а мотор беше точно активността от заеми, а не от такси и комисионни.
" В България не сме очевидци на значително повишение на лихвените проценти. Ако вземем междинните лихви за 2022 година по ипотечни заеми, които са по данни на Българска народна банка, които са 2,57 и ги съпоставим с тези от 2023 година покачването е с към 0,2%, което пък е по този начин вследствие на доста свободен запас в банките. Хората и семействата икономисват по-бързо, в сравнение с вземат ", разясни Антон Андонов, изпълнителен шеф на организация за недвижими парцели.
Ниските лихви, които звучат като добра вест за кредитополучателите, в този момент евентуално могат да се окажат предизвикателство.
" Точно ниските лихви по депозитите в България и в същото време заемите в лв., които се отпускат, са довели до това положително показване предходната година.
Но казусът е, ако България влезе в еврозоната и когато влезе, тези заеми, които се отпускат на доста ниска рента - под 3% изключително, автоматизирано ще би трябвало да се съобразят и ще би трябвало да преминат към лихвените нива, които са съответни в цялата еврозона.
Няма по какъв начин тези ниски лихви да продължат да бъдат на това равнище, което са сега, при влизането в еврозоната. Там механизмът е напълно друг ", посочи доктор Юлиан Войнов, икономист.
" Моето очакване е тези покачвания на банковата цена на финансиране да се отразят последователно и в цената на жилищните и ипотечни заеми. Разбира се, доста последователно във времето, без внезапни покачвания, само че факт е, че сега това е най-евтиният кредитен артикул, който банките оферират и той изостава значително от кредитните артикули, от цените и в другите страни в еврозоната и отвън, където ипотечните заеми костват над 4%. За информация при нас е към 2,8% ", разяснява Борис Петров, финансист.
Не е в полза на нито една комерсиална банка шоково да увеличи лихвите, само че кредитополучателите би трябвало да са наясно, че наклонността е те да нарастват, в това число и с приемането еврото, когато и да се случи. Към това би трябвало да се калкулира и продължаващият растеж в цените на парцелите, макар че множеството кредитополучатели съумяват да върнат предварително заемите си.
" Превръщането на левовете в евро, колкото и гладко да върви - това е някакъв потрес. След влизането в еврозоната лихвените нива ще би трябвало да бъдат нараснали до равнищата, които са в еврозоната. В еврозоната минималната рента по депозитите в Централната банка е 4%. Ние приказваме за лихви в жилищното кредитиране от порядъка на 3%. Дори и да не стане шоково в границите на един ден или месец посоката е ясна. Дори да приемем, че това стане в границите на една година, това значи още 25% в допълнение обвързване на компаниите и жителите към банките във връзка с погасяването на техните заеми ", съобщи доктор Юлиан Войнов, икономист.
" Ръст на цените от порядъка на 5 - 7% годишно е здравословен. Той регистрира в общия случай насъбраната инфлация и естествения растеж на този актив. Очакваме и през 2024 година да имаме повишаване на номиналните цени с сред 7 и 10%, което считаме за безусловно естествен и сдържан растеж ", добави Антон Андонов, изпълнителен шеф на организация за недвижими парцели.
" Членството в еврозоната би се отразило в по-бърза конвергенция на лихвените проценти по ипотечните заеми дружно с лихвените проценти в еврозоната. В този смисъл може да чакаме, че банките биха охладили темповете на кредитиране. В същото време даже да не влезем в еврозоната Българска народна банка подхваща много огромни макропруденциални ограничения, ориентирани точно към изстудяване на жилищното кредитиране, които евентуално ще бъдат въведени през втората половина на тази година.
През юни се чака да влезе един нов план за отчетност на кредитоспособността, в това число на кредитополучателите към Българска народна банка по една общоевропейска регулация на Европейската централна банка, която се назовава АНА заем. Това на процедура е една база данни, в която влизат освен данните за заема, само че и данните за прихода, данните за надлежно обезпеченията и така нататък, които кредитополучателят е обезпечил по съответния контракт. Това ще даде опция за по-ефективно калибриране на тези макропруденциални ограничения, които Българска народна банка ще вкара през втората половина на годината ", добави Борис Петров, финансист.
" От една страна ние може да чакаме въз основата на увеличените лихви по заемите резултата от влизането в ЕЗ въз основата на отварянето на българския пазар към европейския, бих споделил, че в случай че не спад, то може да имаме нормализиране на цените, т.е. растежът няма да бъде толкоз огромен. Липсата на подобен напредък може да докара до отлив на банките да раздават нови заеми. Един от факторите за огромния растеж на ипотечните заеми е, че банките дават съвсем 100% заем да покрива цената на парцела. В някои случаи той е по-малък, само че се компенсира с потребителски креди заради това, което виждаме и огромен растеж върху потребителските заеми. Има условия, в случай че се затегне финансовата обстановка в Европа и след влизане в еврозоната да забележим застопоряване на цените на някакво равнище или понижение, което е ясно, че ще повлияе отрицателно върху този пазар и цялата икономическа обстановка ", разяснява доктор Юлиан Войнов, икономист.
" Ако България бъде призната в еврозоната при започване на 2025 година, през втората половина на тази 2024 година може да има прочут напън върху покачване на лихвените проценти заради процеса на влизане в еврозоната, където приблизително в еврозоната лихвените проценти са към 2 процентни пункта над тези, които споменахме у нас. Но пък чакаме наклонността за понижаване на главната рента да започва в скоро време, тъй че не чакаме резултатът да е забележителен ", сподели още Антон Андонов, изпълнителен шеф на организация за недвижими парцели.
Финансисти обаче показват, че участието на страната в еврозоната ще направи страната ни нискорискова и ще увеличи инвеститорския интерес. " Най-вероятно нашият кредитен рейтинг ще бъде вдигнат. В момента имаме ВВВ. Има възможност в границите на една година той да се вдигне с две степени до А-, което ще насочи напълно различен тип вложители, които до този миг са избягвали да се насочат към България. По-голямата конкуренция е добре по принцип, тъй като това възстановява цените ", сподели Войнов.
Прогнозите за жилищния пазар у нас остават без основни промени - макар и да има понижаване на броя на покупко-продажбите ползата на купувачите се резервира задоволително мощен, с цел да движи пазара. Благоприятното кредитиране за ново жилище ще се резервира за още известно време, само че несъмнено трендовете са лихвите гладко да се покачват.
Това слага в риск всеки кредитополучател, който е надценил финансовите си благоприятни условия. Но механизмите в банковия бранш ще обезвреждат възникването на шокове в системата, като я запазят постоянна и подготвена за еврото.
Търсенето на жилища се резервира нараснало и през последните 12 месеца. Ниските лихви по заемите, ниската финансова просветеност на популацията и лимитираните други възможности за вложения поддържат цените високи.
Колко дълго обаче ще се запазят удобните условия по кредитирането и какви са рисковете, за които банки и техните клиенти би трябвало да се приготвят?
Високата инфлация през последните три години и ниските лихви по банковите депозити подтикна доста българи да търсят избавление за спестяванията си в вложения в недвижими парцели.
Цените на жилищата не престават да нарастват, а лесният достъп до заеми подтиква пазара.
Появяват се обаче първи признаци на смяна в стопанската система. Рисковете към този момент се калкулират от Българска народна банка и финансовия бранш у нас, а централната ни банка е подготвена да работи с лимитираните запаси поради валутния ръб на българския лев. Готови ли са обаче кредитополучателите?
В бранша означават, че това също е тласък за пазаруване на парцел, защото българите живеят в по-малки жилища по отношение на междинното за Европа. Намалява обаче ползата към пазаруване на жилище за отдаване чартърен.
" Въпреки че все се приказва все още, че цените на парцелите непрестанно порастват това към този момент не е по този начин, само че фактически търсенето е повече от предлагането. Трудностите, които срещат клиентите, е да намерят оня парцел, който да дава отговор на техните претенции - точно по-големи стаи, по-просторни жилища. Последните няколко години доста се строяха жилища с по-малки пространства. Сега клиентите търсят огромни пространства. Много държат на паркоместата ", добави Росица Манева, шеф пред Българска национална телевизия.
Въпреки това в бранша на недвижимите парцели регистрират, че търсенето продължава да изпреварва предлагането и поддържа растежа на цените.
" Ние не отчитаме все още притеснителна наклонност. 2022 година имаше някои тримесечия, в които инфлацията беше по-висока от растежа на приходите, само че 2023 година още веднъж се завъртя това съответствие и приходите порастват по-бързо от инфлацията ", съобщи Антон Андонов, изпълнителен шеф на организация за недвижими парцели.
" Повишаването на цените въздейства на разполагаемия приход на семействата и от там въздейства на тяхната платежоспособност.
Същото е и с повишението на лихвените проценти. По-високата рента значи по-високи погасителни вноски, надлежно разполагаемият приход на семействата понижава тъй че банките последователно правят оценка тази възможност от утежняване на кредитоспособността на своите кредитополучатели ", добави Борис Петров, финансист.
Банките регистрираха рекорден растеж в облагите през предходната година от 64%, а мотор беше точно активността от заеми, а не от такси и комисионни.
" В България не сме очевидци на значително повишение на лихвените проценти. Ако вземем междинните лихви за 2022 година по ипотечни заеми, които са по данни на Българска народна банка, които са 2,57 и ги съпоставим с тези от 2023 година покачването е с към 0,2%, което пък е по този начин вследствие на доста свободен запас в банките. Хората и семействата икономисват по-бързо, в сравнение с вземат ", разясни Антон Андонов, изпълнителен шеф на организация за недвижими парцели.
Ниските лихви, които звучат като добра вест за кредитополучателите, в този момент евентуално могат да се окажат предизвикателство.
" Точно ниските лихви по депозитите в България и в същото време заемите в лв., които се отпускат, са довели до това положително показване предходната година.
Но казусът е, ако България влезе в еврозоната и когато влезе, тези заеми, които се отпускат на доста ниска рента - под 3% изключително, автоматизирано ще би трябвало да се съобразят и ще би трябвало да преминат към лихвените нива, които са съответни в цялата еврозона.
Няма по какъв начин тези ниски лихви да продължат да бъдат на това равнище, което са сега, при влизането в еврозоната. Там механизмът е напълно друг ", посочи доктор Юлиан Войнов, икономист.
" Моето очакване е тези покачвания на банковата цена на финансиране да се отразят последователно и в цената на жилищните и ипотечни заеми. Разбира се, доста последователно във времето, без внезапни покачвания, само че факт е, че сега това е най-евтиният кредитен артикул, който банките оферират и той изостава значително от кредитните артикули, от цените и в другите страни в еврозоната и отвън, където ипотечните заеми костват над 4%. За информация при нас е към 2,8% ", разяснява Борис Петров, финансист.
Не е в полза на нито една комерсиална банка шоково да увеличи лихвите, само че кредитополучателите би трябвало да са наясно, че наклонността е те да нарастват, в това число и с приемането еврото, когато и да се случи. Към това би трябвало да се калкулира и продължаващият растеж в цените на парцелите, макар че множеството кредитополучатели съумяват да върнат предварително заемите си.
" Превръщането на левовете в евро, колкото и гладко да върви - това е някакъв потрес. След влизането в еврозоната лихвените нива ще би трябвало да бъдат нараснали до равнищата, които са в еврозоната. В еврозоната минималната рента по депозитите в Централната банка е 4%. Ние приказваме за лихви в жилищното кредитиране от порядъка на 3%. Дори и да не стане шоково в границите на един ден или месец посоката е ясна. Дори да приемем, че това стане в границите на една година, това значи още 25% в допълнение обвързване на компаниите и жителите към банките във връзка с погасяването на техните заеми ", съобщи доктор Юлиан Войнов, икономист.
" Ръст на цените от порядъка на 5 - 7% годишно е здравословен. Той регистрира в общия случай насъбраната инфлация и естествения растеж на този актив. Очакваме и през 2024 година да имаме повишаване на номиналните цени с сред 7 и 10%, което считаме за безусловно естествен и сдържан растеж ", добави Антон Андонов, изпълнителен шеф на организация за недвижими парцели.
" Членството в еврозоната би се отразило в по-бърза конвергенция на лихвените проценти по ипотечните заеми дружно с лихвените проценти в еврозоната. В този смисъл може да чакаме, че банките биха охладили темповете на кредитиране. В същото време даже да не влезем в еврозоната Българска народна банка подхваща много огромни макропруденциални ограничения, ориентирани точно към изстудяване на жилищното кредитиране, които евентуално ще бъдат въведени през втората половина на тази година.
През юни се чака да влезе един нов план за отчетност на кредитоспособността, в това число на кредитополучателите към Българска народна банка по една общоевропейска регулация на Европейската централна банка, която се назовава АНА заем. Това на процедура е една база данни, в която влизат освен данните за заема, само че и данните за прихода, данните за надлежно обезпеченията и така нататък, които кредитополучателят е обезпечил по съответния контракт. Това ще даде опция за по-ефективно калибриране на тези макропруденциални ограничения, които Българска народна банка ще вкара през втората половина на годината ", добави Борис Петров, финансист.
" От една страна ние може да чакаме въз основата на увеличените лихви по заемите резултата от влизането в ЕЗ въз основата на отварянето на българския пазар към европейския, бих споделил, че в случай че не спад, то може да имаме нормализиране на цените, т.е. растежът няма да бъде толкоз огромен. Липсата на подобен напредък може да докара до отлив на банките да раздават нови заеми. Един от факторите за огромния растеж на ипотечните заеми е, че банките дават съвсем 100% заем да покрива цената на парцела. В някои случаи той е по-малък, само че се компенсира с потребителски креди заради това, което виждаме и огромен растеж върху потребителските заеми. Има условия, в случай че се затегне финансовата обстановка в Европа и след влизане в еврозоната да забележим застопоряване на цените на някакво равнище или понижение, което е ясно, че ще повлияе отрицателно върху този пазар и цялата икономическа обстановка ", разяснява доктор Юлиан Войнов, икономист.
" Ако България бъде призната в еврозоната при започване на 2025 година, през втората половина на тази 2024 година може да има прочут напън върху покачване на лихвените проценти заради процеса на влизане в еврозоната, където приблизително в еврозоната лихвените проценти са към 2 процентни пункта над тези, които споменахме у нас. Но пък чакаме наклонността за понижаване на главната рента да започва в скоро време, тъй че не чакаме резултатът да е забележителен ", сподели още Антон Андонов, изпълнителен шеф на организация за недвижими парцели.
Финансисти обаче показват, че участието на страната в еврозоната ще направи страната ни нискорискова и ще увеличи инвеститорския интерес. " Най-вероятно нашият кредитен рейтинг ще бъде вдигнат. В момента имаме ВВВ. Има възможност в границите на една година той да се вдигне с две степени до А-, което ще насочи напълно различен тип вложители, които до този миг са избягвали да се насочат към България. По-голямата конкуренция е добре по принцип, тъй като това възстановява цените ", сподели Войнов.
Прогнозите за жилищния пазар у нас остават без основни промени - макар и да има понижаване на броя на покупко-продажбите ползата на купувачите се резервира задоволително мощен, с цел да движи пазара. Благоприятното кредитиране за ново жилище ще се резервира за още известно време, само че несъмнено трендовете са лихвите гладко да се покачват.
Това слага в риск всеки кредитополучател, който е надценил финансовите си благоприятни условия. Но механизмите в банковия бранш ще обезвреждат възникването на шокове в системата, като я запазят постоянна и подготвена за еврото.
Източник: petel.bg
КОМЕНТАРИ