Пазарът на имоти е най-добрият барометър на доверието. Когато хората

Пазарът на парцели е най-хубавият барометър на доверието. Когато хората имат вяра в бъдещето, купуват домове. Когато се опасяват, заключват капитала си в чекмеджета. През последните две години Америка живееше точно в тази втора действителност – замръзнали покупко-продажби, блокирани рефинансирания, пазар, който безусловно се бе трансформирал в „ заключен пазар “. Но всяка стена има врата. И тази седмица може би най-сетне ще забележим ключа – той се назовава 6%.След година и половина на напрежение, лихвите по 30-годишните ипотеки се доближават към психическата граница от 6%. Това не е просто цифра. Това е предел на вярата – линията, оттатък която хиляди семейства още веднъж стартират да мислят за рефинансиране, а брокерите усещат, че телефоните звънят по-често. Следващото съвещание на Федералния запас може да се окаже искрата, която ще отприщи вълна от придвижване в един от най-затворените сегменти на американската стопанска система.Фед съвсем несъмнено ще намали главната рента с още 25 базисни пункта – до диапазон 3.75–4%. Това ще бъде най-ниското равнище от ноември 2022 година насам. Но въпреки решението да е предстоящо, реакцията няма да бъде механична. Истинската конспирация е не в това какво ще направи Фед, а по какъв начин ще реагира облигационният пазар. Защото в случай че доходността по 10-годишните държавни облигации падне стабилно под 4%, тогава ипотеките под 6% към този момент няма да бъдат доктрина, а действителност.А действителността в жилищния бранш е тъжна. Според данните на Apollo Global Management, над 20% от всички дейни ипотеки в Съединени американски щати сега носят рента над 6%. Това значи милиони притежатели, които през последните две години не можеха да създадат нищо – нито да продадат, нито да рефинансират, нито да се реалокират. Пазарът замръзна, тъй като замръзна логиката на психиката.Когато домът, който притежаваш, е финансиран при 3%, а новият коства 7%, ти не мислиш за напредък. Мислиш по какъв начин да не загубиш това, което към този момент имаш. Това не е стопанска система. Това е инстинкт. И точно този инстинкт в този момент може да стартира да се пречупва.Падането под 6% е не просто техническо събитие – то е знак. Символ на опцията системата още веднъж да се задвижи. От началото на есента доходността по 10-годишните облигации падна от 4.8% до към 4%. Рефинансиранията, въпреки още слаби, към този момент порастват с двуцифрени проценти на седмична база. В един пазар, който бе блокиран от боязън и инерция, даже 50 базисни пункта по-ниска рента може да се трансформира в психическа гражданска война.Но всяко отключване има цена. Когато хората стартират да рефинансират, да теглят нови заеми и да купуват парцели, това задейства още веднъж потреблението. И тук идва алтернативата на Фед – по какъв начин да стимулираш напредък, без да подхраниш инфлацията. Индексът на потребителските цени през септември сподели 3% годишно, малко под упованията. Но под повърхността към момента тлее нещо по-дълбоко – съставният елемент „ owners’ equivalent rent “, който отразява цената на жилищното прилагане, се намали до 3.8%, най-ниското равнище от края на 2021 година Това е сигнал, че охлаждането на жилищния пазар към този момент се трансформира в спирачка на инфлацията. И може би точно това дава на Фед моралното право да работи.Този път обаче борбата не е против инфлацията, а против парализата. След години на прекомерно безценен заем и замръзнали размери, пазарът на жилища се трансформира в черна дупка на американската стопанска система. Строителството е в застой, подвижността на труда – лимитирана, а младите генерации още веднъж са заключени в наеми. Фед не може да строи къщи, само че може да отключи лихвите. И тъкмо това ще се опита да направи.Психологическият резултат от прекосяването под 6% може да е по-голям от всеки стимулен пакет. Когато хората чуят, че „ ипотеките към този момент стартират с петица “, те не мислят за иконометрия, те мислят за вяра. А вярата е мощен стопански фактор.И въпреки всичко, пазарът е придирчив. Възможно е доходността по дълготрайните облигации да не падне толкоз, колкото Фед чака. Ако вложителите решат, че намаляването на лихвите заплашва да възпламени инфлацията още веднъж, кривата на доходността може да се изправи – и 10-годишните облигации да не последват посоката на краткосрочните. Тогава целият сюжет за „ нов дом под 6% “ ще остане просто вестникарско заглавие.Интересното е, че пазарът към този момент ценообразува освен настоящото понижение, само че и най-малко още две през идващите месеци. Фючърсите на федералните фондове демонстрират 75 базисни пункта нови съкращения до януари. Това е съвсем гаранция, която Фед надали желае да удостовери, само че също толкоз мъчно може да отхвърли. След толкоз години политика на „ forward guidance “, самата концепция за изненада е съвсем изчезнала. Но точно неналичието на изненада е най-големият риск – тъй като всеки цикъл завършва, когато пазарите станат прекомерно сигурни.А в този момент всички наподобяват сигурни. Сигурни, че Фед ще понижи. Сигурни, че инфлацията ще падне. Сигурни, че 6% ще се пробие. И може би точно това е моментът да си напомним остарялата пазарна максима: когато всички чакат едно и също, пазарът прави противоположното.Исторически видяно, всяка огромна вълна от рефинансирания идва в миг, когато стопанската система стои на кръстопът. 2003 година след рецесията от dot-com, 2012 година след дълговата рецесия, 2020 година след пандемията. Във всички случаи спадът на лихвите освобождава не просто капитал, а сила. Тя се влива в ползване, вложения и напредък. Но постоянно – и в нови балони.Днес обстановката е деликатна. Домовете не са свръхпоскъпнали, както през 2021 година, само че към момента са недостъпни за мнозина. Средната цена в Съединени американски щати е към 420 000 $, при рентабилност от 6% това изисква към 3 000 $ месечна вноска – равнище, непостижимо за над половината семейства. Ако лихвата падне до 5.5%, вноската се намалява с над 250 $. Това е действителна разлика – не в доктрина, а в живота. Именно по тази причина тази граница има толкоз огромно значение.И тук се връщаме към философията на пазара – капиталът е не просто пари, а доверие. Когато лихвите падат, освен банките печелят. Печели чувството, че бъдещето още веднъж е допустимо. Затова всички – от Белия дом до брокерите в Остин – гледат към облигационния пазар и си мислят едно: „ Дано този път се случи. “Ако бях вложител, щях да проследявам освен лихвата, а и езика. Ако Пауъл приказва за „ еластичност “ и „ по-дълъг цикъл на облекчение “, това е сигнал, че ще забележим продължаващ спад по веригата – до ипотеките. Ако обаче подчертава върху „ нерешителност “ и „ остатъчни инфлационни опасности “, пазарът може да се отдръпне още преди той да завърши изречението си.Понякога една дума е по-мощна от 100 базисни пункта.Тази седмица не става дума за проценти, а за логика на психиката. За това дали Америка ще повярва, че домът още веднъж е постижим. И в случай че лихвите преминат под 6%, може би за първи път от три години ще забележим знак, че цикълът се обръща не по команда, а по възприятие.Материалът е с изчерпателен темперамент и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.