Най-честите грешки при продажба на имот и как да ги избегнете
Най-честите неточности при продажба на парцел и по какъв начин да ги избегнете
Продажбата на парцел е едно от най-важните финансови решения, които доста от нас взимат. Процесът обаче е изпълнен с „ подводни камъни “ – на пръв взор дребни неточности, които могат да костват хиляди евро отстъпки и месеци закъснение.
В тази публикация ще разгледаме най-честите
на практика неточности, които продавачите позволяват, и по какъв начин да ги избегнете. Целта не е да ви плашим, а да ви помогнем да поемете контрола над процеса.
Грешка №1: Нереалистично висока цена „ за проба “
Това е може би най-разпространената и най-скъпоструваща неточност. Продавачът взема решение да разгласи парцела си на цена, доста по-висока от пазарната, с концепцията „ да опитва “ – „ в случай че има интерес, постоянно мога да понижа “.
В практиката резултатът е противоположен. Имотът минава през три етапи: „ Мъртъв “ старт. Сериозните купувачи и техните брокери наблюдават пазара и познават цените. Имот с нереалистична цена даже не влиза в техните филтри за търсене. Първите седмици, когато ползата към нова публикация е най-силен, са пропилени. „ Застояване “. След месец-два без огледи, парцелът стартира да наподобява „ проблематичен “. Купувачите си мислят: „ Щом никой не го е купил толкоз време на тази цена, несъмнено нещо не е наред “. Слаба позиция за договаряния. Когато най-сетне намалите цената до пазарните равнища, към този момент сте в неизгодна позиция. Купувачите знаят, че парцелът се продава от дълго време, и ще създадат по-агресивни оферти за отстъпка, предполагайки, че сте обезверени. Как да определите реалистична цена
Проучете на какви цени са се продали (не на какви се предлагат) сходни парцели във вашия регион през последните 3-6 месеца. Имотните портали демонстрират архивирани разгласи, а брокерите имат достъп до данни за действително подписани покупко-продажби. Тук разликата с офертните цени постоянно е 5-15% в интерес на действителните.
Консултирайте се с 2-3 разнообразни брокери .
Поискайте професионалното им мнение, само че внимавайте – някои умишлено ще завишат, с цел да си завоюват клиента. Един добър експерт ще се аргументира с съответни образци за подписани покупко-продажби, не с общи изречения.
Реалистичната цена основава конкуренция.
По-добре е да привлечете няколко купувачи по едно и също време (което постоянно води до офери покрай офертната или над нея), в сравнение с да чакате месеци един-единствен покупател, който постоянно в никакъв случай не идва.
За по-задълбочено схващане по какъв начин се
дефинира действителната пазарна стойност на парцел, прочетете „ Колко коства ремонтът, какъв брой местоположението: професионална оценка на парцел “. Там преглеждаме сравнителния способ и факторите, които въздействат на цената.
Грешка №2: Липса на еластичност при огледи
Често продавачите имат настройката, че купувачите би трябвало да се преценяват с тяхното свободно време. „ Мога единствено в събота сред 10 и 11 ч. “ е съвсем обезпечен метод да загубите купувачи.
Реалността е, че сериозните купувачи
нормално са заети хора, които оглеждат няколко парцела на седмица. Ако вашият е наличен единствено в едно съответно време, те просто ще го изключат.
Балансирано решение: определете 2-3 комфортни прозореца за
огледи през седмицата (например късни следобеди във вторник и четвъртък + събота сутрин), а не един единствен. Това ви разрешава да се подготвите за огледите и да не нарушавате всекидневието си, само че и дава действителна еластичност на купувачите.
Дни на отворени порти са различен метод, който някои брокери оферират
– събиране на няколко евентуални купувачи в еднакъв ден. Това има две преимущества: пести ви време и основава естествена конкуренция сред огледалите. Но не пасва на всеки парцел и не на всеки продавач – помислете дали се чувствате удобно с него.
Грешка №3: Неподготвени или непълни документи
Сделката е съвсем контрактувана, купувачът е подготвен да остави капаро, само че когато банката или юристът му изискат документите, се оказва, че нотариалният акт е „ при родителите на село “, скицата е остаряла, или има разминаване сред документ и кадастър.
Последиците са три: Забавяне – ваденето на някои документи лишава дни, от време на време седмици. Това охлажда ентусиазма на купувача. Риск от неуспех на договорката – в случай че купувачът тегли заем, банката има съответни периоди. Забавяне от ваша страна може да провали финансирането му. Повод за предоговаряне – купувачът може да употребява забавянето като лост да изиска отстъпка „ за неудобството “. Какво да подготвите – по стадии
Преди да обявите парцела:
Нотариален акт (документ за собственост) – оригиналът, не копие. Ако е „ на село “ – вземете го. Актуална скица/схема от АГКК – тук постоянно се крият изненади. Ако парцелът е остарял, скицата може да съдържа разминавания с нотариалния акт – по повърхност или граници. Тези проблеми би трябвало да се решат преди да стартира продажбата, тъй като отстраняването им може да отнеме месеци. Разрешение за прилагане (Акт 16) или Удостоверение за въвеждане в експлоатация – в случай че постройката е нова. Тези документи са нужни за общоприет ипотечен заем. При по-ранни стадии (Акт 14 – недодялан градеж, или Акт 15) множеството банки също отпускат заем, само че нормално при по-високо самоучастие и по-строги условия. Ако сте на подобен стадий, проверете авансово кои банки кредитират при вашата съответна обстановка – не всички работят с всички вложители. Когато договарянията напреднат: Данъчна оценка – издава се от общината по местоположение на парцела. Валидна е в границите на календарната година, в която е издадена. Удостоверение за фамилно състояние – тъй като в случай че парцелът е добит по време на брак, той е съпружеска имуществена общественост (СИО) и наложително би трябвало единодушие на съпруга/съпругата. Ако става дума за „ фамилно жилище “ по член 26 от Семейния кодекс, също е нужно единодушие. Удостоверение за наследници – в случай че парцелът е унаследен и не всички наследници живеят на същия адрес. Непосредствено преди договорката: Удостоверение за тежести – издава се от Агенция по вписванията и удостоверява, че няма ипотеки, възбрани или други ограничавания върху парцела. Често нотариусът прави служебна инспекция, само че банката на купувача може да изиска настрана уверение. Удостоверение за липса на отговорности към общината – потвърждава, че не дължите локален налог или такса боклук.Купувачите от своя страна имат собствен лист с
подготовка, който е прегледан в „ Пътеводител на купувача: Как да преминете през лабиринта от документи при покупка на парцел “. Ако знаете през какво минава купувачът, ще предвидите по-добре по кое време ще ви изискат всеки от тези документи.
Проверете за разминавания авансово
Ако площта в нотариалния акт се разграничава от тази в скицата на Кадастъра, обърнете се към дееспособен инженер. Тези неточности са всеобщи при остарели здания и банките няма да провиснал заем , до момента в който не са отстранени.
Уверете се, че всички сметки за ток, вода, парно и
такси към етажната благосъстоятелност са платени. Запазете последните квитанции – постоянно купувачите ги желаят.
И проверете дали постройката има енергиен документ . Питайте домоуправителя или вложителя, в случай че постройката е нова. Този документ става все по-голям при оглед, тъй като демонстрира действителните разноски за отопление.
Грешка №4: Лоша подготовка на парцела за огледи
Разхвърляни облекла, мръсни чинии в мивката, мощни миризми, претрупани стаи и персонални движимости на всички места. Подготовката на парцела за огледи е измежду главните задания на всеки продавач и доста въздейства на крайната цена.
Двата съществени сюжета изискват друг метод.
Сценарий 1: Продажба след неотдавнашен ремонт
Тук продавате улеснение и приключен артикул. Купувачът е подготвен да заплати по-висока цена, с цел да се нанесе незабавно, без да се занимава с майстори, нечистотия и непредвидени разноски.
Най-честата неточност: да извършите ремонт по персоналния си усет, който отблъсква всеобщия покупател. Силни цветове, екстравагантни украшения, характерни решения – всичко това стеснява кръга от евентуални купувачи.
Какво работи: Заложете на неутралността. Светли, неутрални цветове (бяло, бежово, светлосиво) вършат пространството да наподобява по-голямо и разрешават на купувачите да си показват своите мебели в него. Създайте „ паспорт “ на ремонта. Папка с фактури, гаранции за уреди, дограма, фотоси от подмяната на електрическа и ВиК апаратура. Това дава доверие и обосновава цената. Не пестете от професионални фотоси. Инвестирали сте хиляди евро в ремонт – представете го по най-хубавия метод. Слаби фотоси от мобилен телефон убиват даже най-хубавия ремонт. Подчертайте качеството при огледите. Активно посочвайте скритите изгоди: „ Инсталацията е напълно сменена “, „ Стените имат външна изолираност, което понижава сметките за отопление “. Сценарий 2: Продажба за главен ремонт
Тук продавате капацитет, локация и квадратни метри. Купувачът търси добра цена и опцията да направи всичко по собствен усет.
Най-честата неточност: да извършите на ниска цена „ козметичен “ ремонт – боядисване върху остарели тапети, слагане на ламинат върху скърцащия паркет. Това е чиста загуба на пари. Сериозният покупател ще изкърти всичко и може да си намерения, че се пробвате да скриете проблеми.
Какво работи: Разчистете до основи и почистете. Това е най-важната стъпка. Изхвърлете старите мебели и ненужни движимости. Един празен, въпреки и остарял апартамент наподобява доста по-голям и цялостен с капацитет. Не правете козметични поправки. Единствените поправки, които си заслужават, са сериозните – да вземем за пример прекъсване на забележим теч или замяна на счупено стъкло. Продавайте „ визията “, не действителността. По време на оглед посочвайте градивните преимущества: „ Тази стена не е носеща и може да се отстрани за просторна дневна “. Ценообразувайте вярно. Цената би трябвало да отразява положението на парцела. Атрактивната цена е главният ви коз, не външният тип.
Грешка №5: Емоционално наличие на огледа
Това е характерна неточност при наследствени парцели или жилища, в които сте живели дълго. Не е неточност на подготовката, а на логиката на психиката.
Когато продавате парцел, с който имате прочувствена връзка, наличието ви на огледа често понижава, а не усилва възможностите за продажба . Купувачът има потребност да си показа себе си в това пространство – не да усеща чий „ дом “ е било то. Случвало се е продавачи даже да отблъскват евентуални купувачи, тъй като „ не са им харесали “ – забравяйки, че задачата на продажбата не е да изберете
нови съседи на свои близки, а да получите обективна цена за парцела.
Решението е просто: оставете брокера или сътрудника да води огледа. Ако нямате брокер – помислете дали си коства да наемете един тъкмо за този интервал.
И когато се хванете да разказвате прочувствени истории за квартала или жилището – спрете. Купувачът цени обстоятелствата, не носталгията.
Бонус: за месечните разноски – бъдете откровени
Един съвет, който се отнася за всички сюжети: подгответе се да отговаряте почтено на въпросите за месечните сметки – отопление, ток, такси на етажната благосъстоятелност.
Този вид искреност и угриженост за бюджета на купувача постоянно прави положително усещане и постоянно трансформира колебаещи се хора в купувачи.
Успешната продажба не е въпрос на шанс, а на добра подготовка. Реалистична цена, подготвени документи, вярна подготовка на парцела за огледи и прочувствена отдалеченост – това са четирите стълба на сполучливата договорка.
Опитните брокери споделят: „ апартамент се продава, когато сте подготвени да се разделите с него “. Ако не сте – по-добре изчакайте. Колебанието на продавача се усеща от купувача и постоянно въздейства на цената.
Продажбата на парцел е едно от най-важните финансови решения, които доста от нас взимат. Процесът обаче е изпълнен с „ подводни камъни “ – на пръв взор дребни неточности, които могат да костват хиляди евро отстъпки и месеци закъснение.
В тази публикация ще разгледаме най-честите
на практика неточности, които продавачите позволяват, и по какъв начин да ги избегнете. Целта не е да ви плашим, а да ви помогнем да поемете контрола над процеса.
Грешка №1: Нереалистично висока цена „ за проба “
Това е може би най-разпространената и най-скъпоструваща неточност. Продавачът взема решение да разгласи парцела си на цена, доста по-висока от пазарната, с концепцията „ да опитва “ – „ в случай че има интерес, постоянно мога да понижа “.
В практиката резултатът е противоположен. Имотът минава през три етапи: „ Мъртъв “ старт. Сериозните купувачи и техните брокери наблюдават пазара и познават цените. Имот с нереалистична цена даже не влиза в техните филтри за търсене. Първите седмици, когато ползата към нова публикация е най-силен, са пропилени. „ Застояване “. След месец-два без огледи, парцелът стартира да наподобява „ проблематичен “. Купувачите си мислят: „ Щом никой не го е купил толкоз време на тази цена, несъмнено нещо не е наред “. Слаба позиция за договаряния. Когато най-сетне намалите цената до пазарните равнища, към този момент сте в неизгодна позиция. Купувачите знаят, че парцелът се продава от дълго време, и ще създадат по-агресивни оферти за отстъпка, предполагайки, че сте обезверени. Как да определите реалистична цена
Проучете на какви цени са се продали (не на какви се предлагат) сходни парцели във вашия регион през последните 3-6 месеца. Имотните портали демонстрират архивирани разгласи, а брокерите имат достъп до данни за действително подписани покупко-продажби. Тук разликата с офертните цени постоянно е 5-15% в интерес на действителните.
Консултирайте се с 2-3 разнообразни брокери .
Поискайте професионалното им мнение, само че внимавайте – някои умишлено ще завишат, с цел да си завоюват клиента. Един добър експерт ще се аргументира с съответни образци за подписани покупко-продажби, не с общи изречения.
Реалистичната цена основава конкуренция.
По-добре е да привлечете няколко купувачи по едно и също време (което постоянно води до офери покрай офертната или над нея), в сравнение с да чакате месеци един-единствен покупател, който постоянно в никакъв случай не идва.
За по-задълбочено схващане по какъв начин се
дефинира действителната пазарна стойност на парцел, прочетете „ Колко коства ремонтът, какъв брой местоположението: професионална оценка на парцел “. Там преглеждаме сравнителния способ и факторите, които въздействат на цената.
Грешка №2: Липса на еластичност при огледи
Често продавачите имат настройката, че купувачите би трябвало да се преценяват с тяхното свободно време. „ Мога единствено в събота сред 10 и 11 ч. “ е съвсем обезпечен метод да загубите купувачи.
Реалността е, че сериозните купувачи
нормално са заети хора, които оглеждат няколко парцела на седмица. Ако вашият е наличен единствено в едно съответно време, те просто ще го изключат.
Балансирано решение: определете 2-3 комфортни прозореца за
огледи през седмицата (например късни следобеди във вторник и четвъртък + събота сутрин), а не един единствен. Това ви разрешава да се подготвите за огледите и да не нарушавате всекидневието си, само че и дава действителна еластичност на купувачите.
Дни на отворени порти са различен метод, който някои брокери оферират
– събиране на няколко евентуални купувачи в еднакъв ден. Това има две преимущества: пести ви време и основава естествена конкуренция сред огледалите. Но не пасва на всеки парцел и не на всеки продавач – помислете дали се чувствате удобно с него.
Грешка №3: Неподготвени или непълни документи
Сделката е съвсем контрактувана, купувачът е подготвен да остави капаро, само че когато банката или юристът му изискат документите, се оказва, че нотариалният акт е „ при родителите на село “, скицата е остаряла, или има разминаване сред документ и кадастър.
Последиците са три: Забавяне – ваденето на някои документи лишава дни, от време на време седмици. Това охлажда ентусиазма на купувача. Риск от неуспех на договорката – в случай че купувачът тегли заем, банката има съответни периоди. Забавяне от ваша страна може да провали финансирането му. Повод за предоговаряне – купувачът може да употребява забавянето като лост да изиска отстъпка „ за неудобството “. Какво да подготвите – по стадии
Преди да обявите парцела:
Нотариален акт (документ за собственост) – оригиналът, не копие. Ако е „ на село “ – вземете го. Актуална скица/схема от АГКК – тук постоянно се крият изненади. Ако парцелът е остарял, скицата може да съдържа разминавания с нотариалния акт – по повърхност или граници. Тези проблеми би трябвало да се решат преди да стартира продажбата, тъй като отстраняването им може да отнеме месеци. Разрешение за прилагане (Акт 16) или Удостоверение за въвеждане в експлоатация – в случай че постройката е нова. Тези документи са нужни за общоприет ипотечен заем. При по-ранни стадии (Акт 14 – недодялан градеж, или Акт 15) множеството банки също отпускат заем, само че нормално при по-високо самоучастие и по-строги условия. Ако сте на подобен стадий, проверете авансово кои банки кредитират при вашата съответна обстановка – не всички работят с всички вложители. Когато договарянията напреднат: Данъчна оценка – издава се от общината по местоположение на парцела. Валидна е в границите на календарната година, в която е издадена. Удостоверение за фамилно състояние – тъй като в случай че парцелът е добит по време на брак, той е съпружеска имуществена общественост (СИО) и наложително би трябвало единодушие на съпруга/съпругата. Ако става дума за „ фамилно жилище “ по член 26 от Семейния кодекс, също е нужно единодушие. Удостоверение за наследници – в случай че парцелът е унаследен и не всички наследници живеят на същия адрес. Непосредствено преди договорката: Удостоверение за тежести – издава се от Агенция по вписванията и удостоверява, че няма ипотеки, възбрани или други ограничавания върху парцела. Често нотариусът прави служебна инспекция, само че банката на купувача може да изиска настрана уверение. Удостоверение за липса на отговорности към общината – потвърждава, че не дължите локален налог или такса боклук.Купувачите от своя страна имат собствен лист с
подготовка, който е прегледан в „ Пътеводител на купувача: Как да преминете през лабиринта от документи при покупка на парцел “. Ако знаете през какво минава купувачът, ще предвидите по-добре по кое време ще ви изискат всеки от тези документи.
Проверете за разминавания авансово
Ако площта в нотариалния акт се разграничава от тази в скицата на Кадастъра, обърнете се към дееспособен инженер. Тези неточности са всеобщи при остарели здания и банките няма да провиснал заем , до момента в който не са отстранени.
Уверете се, че всички сметки за ток, вода, парно и
такси към етажната благосъстоятелност са платени. Запазете последните квитанции – постоянно купувачите ги желаят.
И проверете дали постройката има енергиен документ . Питайте домоуправителя или вложителя, в случай че постройката е нова. Този документ става все по-голям при оглед, тъй като демонстрира действителните разноски за отопление.
Грешка №4: Лоша подготовка на парцела за огледи
Разхвърляни облекла, мръсни чинии в мивката, мощни миризми, претрупани стаи и персонални движимости на всички места. Подготовката на парцела за огледи е измежду главните задания на всеки продавач и доста въздейства на крайната цена.
Двата съществени сюжета изискват друг метод.
Сценарий 1: Продажба след неотдавнашен ремонт
Тук продавате улеснение и приключен артикул. Купувачът е подготвен да заплати по-висока цена, с цел да се нанесе незабавно, без да се занимава с майстори, нечистотия и непредвидени разноски.
Най-честата неточност: да извършите ремонт по персоналния си усет, който отблъсква всеобщия покупател. Силни цветове, екстравагантни украшения, характерни решения – всичко това стеснява кръга от евентуални купувачи.
Какво работи: Заложете на неутралността. Светли, неутрални цветове (бяло, бежово, светлосиво) вършат пространството да наподобява по-голямо и разрешават на купувачите да си показват своите мебели в него. Създайте „ паспорт “ на ремонта. Папка с фактури, гаранции за уреди, дограма, фотоси от подмяната на електрическа и ВиК апаратура. Това дава доверие и обосновава цената. Не пестете от професионални фотоси. Инвестирали сте хиляди евро в ремонт – представете го по най-хубавия метод. Слаби фотоси от мобилен телефон убиват даже най-хубавия ремонт. Подчертайте качеството при огледите. Активно посочвайте скритите изгоди: „ Инсталацията е напълно сменена “, „ Стените имат външна изолираност, което понижава сметките за отопление “. Сценарий 2: Продажба за главен ремонт
Тук продавате капацитет, локация и квадратни метри. Купувачът търси добра цена и опцията да направи всичко по собствен усет.
Най-честата неточност: да извършите на ниска цена „ козметичен “ ремонт – боядисване върху остарели тапети, слагане на ламинат върху скърцащия паркет. Това е чиста загуба на пари. Сериозният покупател ще изкърти всичко и може да си намерения, че се пробвате да скриете проблеми.
Какво работи: Разчистете до основи и почистете. Това е най-важната стъпка. Изхвърлете старите мебели и ненужни движимости. Един празен, въпреки и остарял апартамент наподобява доста по-голям и цялостен с капацитет. Не правете козметични поправки. Единствените поправки, които си заслужават, са сериозните – да вземем за пример прекъсване на забележим теч или замяна на счупено стъкло. Продавайте „ визията “, не действителността. По време на оглед посочвайте градивните преимущества: „ Тази стена не е носеща и може да се отстрани за просторна дневна “. Ценообразувайте вярно. Цената би трябвало да отразява положението на парцела. Атрактивната цена е главният ви коз, не външният тип.
Грешка №5: Емоционално наличие на огледа
Това е характерна неточност при наследствени парцели или жилища, в които сте живели дълго. Не е неточност на подготовката, а на логиката на психиката.
Когато продавате парцел, с който имате прочувствена връзка, наличието ви на огледа често понижава, а не усилва възможностите за продажба . Купувачът има потребност да си показа себе си в това пространство – не да усеща чий „ дом “ е било то. Случвало се е продавачи даже да отблъскват евентуални купувачи, тъй като „ не са им харесали “ – забравяйки, че задачата на продажбата не е да изберете
нови съседи на свои близки, а да получите обективна цена за парцела.
Решението е просто: оставете брокера или сътрудника да води огледа. Ако нямате брокер – помислете дали си коства да наемете един тъкмо за този интервал.
И когато се хванете да разказвате прочувствени истории за квартала или жилището – спрете. Купувачът цени обстоятелствата, не носталгията.
Бонус: за месечните разноски – бъдете откровени
Един съвет, който се отнася за всички сюжети: подгответе се да отговаряте почтено на въпросите за месечните сметки – отопление, ток, такси на етажната благосъстоятелност.
Този вид искреност и угриженост за бюджета на купувача постоянно прави положително усещане и постоянно трансформира колебаещи се хора в купувачи.
Успешната продажба не е въпрос на шанс, а на добра подготовка. Реалистична цена, подготвени документи, вярна подготовка на парцела за огледи и прочувствена отдалеченост – това са четирите стълба на сполучливата договорка.
Опитните брокери споделят: „ апартамент се продава, когато сте подготвени да се разделите с него “. Ако не сте – по-добре изчакайте. Колебанието на продавача се усеща от купувача и постоянно въздейства на цената.
Източник: flashnews.bg
КОМЕНТАРИ