На прага на еврозоната: 13 500 нови жилища, 15% ръст в цените!
На прага на еврозоната: 13 500 нови жилища, 15% растеж в цените!България влиза в еврозоната в миг на извънредно висока интензивност на пазара на жилища. През четвъртото тримесечие на годината страната още веднъж се подрежда измежду водачите в Европейския съюз по годишен растеж на цените – над 15%,отстъпвайки само на Португалия.Само за 15 години жилищата в България са поскъпнали с над 133%, което слага страната измежду пазарите с най-устойчиво повишаване в Европейски Съюз.Според разбора точно комбинацията от мощно търсене, лимитирано качествено предложение и насъбрани отсрочени решения прави настоящия растеж логически, въпреки и мъчно резистентен в дълъг небосвод.Динамиката към този момент стартира да се трансформира: в обособени сегменти се следят по-дълги сроковеза продажба, а купувачите стават по-чувствителни към ценообразуването. „ Нашето очакване е за по-скоро гладко изстудяване, в сравнение с за внезапна промяна, само че при внезапна смяна в лихвите или приходите пазарът разумно би се коригирал по-бързо “, разяснява Евгени Василев, шеф на SORENDA Real Estate.
Активност
През третото тримесечие на 2025 година локалните администрации са издали разрешителни за над 13 500 нови жилища – един от най-високите резултати от 2007 година насам. Докато броят на разрешителните за нови жилищни здания пораства с умерените 8,5%, броят на жилищата в тях се усилва с внушителните 46,9%, което демонстрира, че плановете стават по-мащабни и по-плътни. Разгънатата застроена повърхност се усилва с над 32%, което удостоверява разширението на обсега на новите планове –
от дребни кооперации към по-големи здания със забележителен брой жилищни единици.
Според специалистите на компанията това е знак за капацитет за по-силен строителен цикъл през идващите до две години и е явен сигнал, че вложителите не плануват рецесия, а в противен случай – чакат мощно търсене и след присъединението към еврозоната. Разрешителното обаче е ранен знак, който не подсигурява действително строителство. Важен тест за пазара ще бъде дали тези планове ще започват в границите на идващите 6-12 месеца и дали ще бъдат
приключени в точния момент поради повишаването на строителните материали и дефицита на работна ръка.
Тази наклонност се вписва и в по-широката картина на строителната интензивност в страната. През септември строителният бранш усилва продукцията си с 1,3% по отношение на август, когато растежът е бил 2,2%. На годишна база растежът доближава 9,7% – най-резкият от април 2021 година, като България се подрежда на пето място в Европейски Съюз по увеличение на строителната продукция,
изпреварена само от Словения, Словакия, Унгария и Чехия по данни на Евростат от предходната седмица.
Този напредък в строителството не се свързва с безотговорно разширение, а с опит на бранша да навакса години на лимитирано предложение и да отговори на потребностите на един разширяващ се градски пазар. В сегмента на комплексите от къщи да вземем за пример цените към този момент надвишават 2300-2500 евро/кв.м, а независими парцели над 700 хиляди евро не са необичайност – логически резултат от повишаването на материалите и оскъдността на подобаващи терени.
Резерви
Влизането в еврозоната ще промени банковата архитектура в България доста по-съществено, в сравнение с потребителите си показват. Понижаването на наложителните запаси от 12% на 1% ще освободи 13-14 милиарда лв. ликвидност – запас, който ще ускори конкуренцията сред банките. Това не значи „ вълна от евтини заеми “,
а просто прави банковата система доста по-гъвкава и конкурентна в битката за качествени клиенти.
България и до момента е измежду страните с най-ниски лихви по ипотечни заеми в Европейски Съюз със междинна рента в диапазона 2,5-3% при приблизително над 3-3,5% в еврозоната, което се дължи на високата ликвидност и локалния темперамент на финансирането. Тези равнища евентуално ще се запазят и след 1 януари, със слаба наклонност към прекосяване към закрепени или хибридни лихви, както се случи в Хърватия.
Към момента в страната ни съвсем всички ипотечни заеми са в левове и с плаваща рента, само че след 1 януари 2026 година анализаторите чакат банките да оферират по-активно закрепени или смесени артикули, вследствие на което част от клиентите евентуално ще предпочетат по-дългосрочна сигурност точно поради отпадането на валутния риск.
Разграничение
Вторичният пазар против новото строителство: качеството става разграничителната линия.
София може да е град с европейски цени, само че в същото време и със социалистически жилищен фонд. Повече от 70% от жилищата в града са построени преди над 30 години. Панелните блокове, строени през социализма, имат ниска енергийна успеваемост, високи експлоатационни разноски и остаряла инфраструктура на общите елементи. На фона на растящите цени за отопление и поддръжка това все по-често води купувачите към ново строителство.
Нормализация
Тенденцията е сходна с други европейски столици, само че българският случай е по-изразен. Затова и SORENDA регистрира, че „ нормализацията “ след 2026 година ще бъде разделяне не сред ново и остаряло, а сред качествено и некачествено.
Този развой ще се характеризира посредством по-умерен растеж на цените,
който ще бъде по-близо до растежа на приходите, а не двуцифрени темпове всяка година; по-дълги
периоди за реализация,
което значи, че плановете няма да се разпродават „ от чертеж “, а в границите на 1,5-2 години; по-зряло търсене, при което купувачите ще съпоставят повече, както и посредством по-стриктно банково финансиране,
при което банките ще наблюдават освен за обезпечението, а и цялостния риск-профил на плана.
В същото време интернационалният опит – изключително от Хърватия, Израел и Чехия, демонстрира, че цели квартали могат да бъдат актуализирани посредством публично-частни партньорства. У нас този развой занапред стартира, само че капацитетът е голям – както за жилища, по този начин и за нови градски функционалности.
Хърватия
Почти 10 години след участието си в Европейски Съюз Хърватия одобри еврото и влезе в Шенген. Ефектът върху
пазара на парцели беше изразителен.
Преди 1 януари 2023 година цените на жилищата там се форсираха, като по данни на локалния статистически институт в Загреб през първата половина на 2022 година новото строителство нарастна с 30,9%
в съпоставяне със същия интервал на 2021 година, като междинната цена беше към 2500 евро/кв.м (с 25% ДДС).
След приемането на еврото темпът се успокои до към 3%, само че покупко-продажбите останаха дейни с помощта на понижения валутен риск и притока на задгранични купувачи.
Важно е да се означи, че хърватският пазар
е мощно туристически и крайбрежен. България няма да повтори този модел едно към едно, само че някои
резултати съвсем несъмнено ще забележим и тук –
повече непознати купувачи в София, Пловдив и Варна и на основни курорти, по-силен интерес към жилища за отдаване чартърен и по-голяма интензивност на институционални вложители, регистрират от SORENDA.
Хърватия съумя да притегли интернационалните девелопъри
след въвеждането на еврото и отпадането на вътрешните граници в Шенген. Това се дължи на по-ниския рисков профил, по-голямата предвидимост и опростените преводи. България има
капацитет да реализира същото,
само че единствено в случай че административната рамка стане по-прозрачна и предвидима. Все отново е значимо да се регистрира, че за разлика от туристическия профил на Хърватия, българският пазар е най-вече градски и мощно привързан с приходите на популацията.
Сценарий
„ Нормализацията “ не значи спад. По-скоро пазар, който се движи от фундаментите си: приходи, лихви, предложение и качество. Най-вероятният сюжет е темпът на повишаване да се забави, само че да остане позитивен. Купувачите ще вземат решения по-бавно, ще съпоставят повече, ще обръщат внимание не на „ какъв брой квадратни метра “, а на „ какво коства животът в тази постройка “.
Според SORENDA 2026 година ще бъде година
на структурна смяна – повече закрепени заеми, по-дълги периоди за реализация на плановете и мощна конкуренция сред качествените развити планове и остарелите жилища в неприятно поддържани здания.
В такава среда жилищната стойност ще се дефинира
не от пазарната еуфория, а от архитектура, осъществяване, ръководство и среда. Това е логиката, която към този момент господства в по-зрелите европейски пазари, и която последователно стартира да образува и държанието на българските купувачи.
Активност
През третото тримесечие на 2025 година локалните администрации са издали разрешителни за над 13 500 нови жилища – един от най-високите резултати от 2007 година насам. Докато броят на разрешителните за нови жилищни здания пораства с умерените 8,5%, броят на жилищата в тях се усилва с внушителните 46,9%, което демонстрира, че плановете стават по-мащабни и по-плътни. Разгънатата застроена повърхност се усилва с над 32%, което удостоверява разширението на обсега на новите планове –
от дребни кооперации към по-големи здания със забележителен брой жилищни единици.
Според специалистите на компанията това е знак за капацитет за по-силен строителен цикъл през идващите до две години и е явен сигнал, че вложителите не плануват рецесия, а в противен случай – чакат мощно търсене и след присъединението към еврозоната. Разрешителното обаче е ранен знак, който не подсигурява действително строителство. Важен тест за пазара ще бъде дали тези планове ще започват в границите на идващите 6-12 месеца и дали ще бъдат
приключени в точния момент поради повишаването на строителните материали и дефицита на работна ръка.
Тази наклонност се вписва и в по-широката картина на строителната интензивност в страната. През септември строителният бранш усилва продукцията си с 1,3% по отношение на август, когато растежът е бил 2,2%. На годишна база растежът доближава 9,7% – най-резкият от април 2021 година, като България се подрежда на пето място в Европейски Съюз по увеличение на строителната продукция,
изпреварена само от Словения, Словакия, Унгария и Чехия по данни на Евростат от предходната седмица.
Този напредък в строителството не се свързва с безотговорно разширение, а с опит на бранша да навакса години на лимитирано предложение и да отговори на потребностите на един разширяващ се градски пазар. В сегмента на комплексите от къщи да вземем за пример цените към този момент надвишават 2300-2500 евро/кв.м, а независими парцели над 700 хиляди евро не са необичайност – логически резултат от повишаването на материалите и оскъдността на подобаващи терени.
Резерви
Влизането в еврозоната ще промени банковата архитектура в България доста по-съществено, в сравнение с потребителите си показват. Понижаването на наложителните запаси от 12% на 1% ще освободи 13-14 милиарда лв. ликвидност – запас, който ще ускори конкуренцията сред банките. Това не значи „ вълна от евтини заеми “,
а просто прави банковата система доста по-гъвкава и конкурентна в битката за качествени клиенти.
България и до момента е измежду страните с най-ниски лихви по ипотечни заеми в Европейски Съюз със междинна рента в диапазона 2,5-3% при приблизително над 3-3,5% в еврозоната, което се дължи на високата ликвидност и локалния темперамент на финансирането. Тези равнища евентуално ще се запазят и след 1 януари, със слаба наклонност към прекосяване към закрепени или хибридни лихви, както се случи в Хърватия.
Към момента в страната ни съвсем всички ипотечни заеми са в левове и с плаваща рента, само че след 1 януари 2026 година анализаторите чакат банките да оферират по-активно закрепени или смесени артикули, вследствие на което част от клиентите евентуално ще предпочетат по-дългосрочна сигурност точно поради отпадането на валутния риск.
Разграничение
Вторичният пазар против новото строителство: качеството става разграничителната линия.
София може да е град с европейски цени, само че в същото време и със социалистически жилищен фонд. Повече от 70% от жилищата в града са построени преди над 30 години. Панелните блокове, строени през социализма, имат ниска енергийна успеваемост, високи експлоатационни разноски и остаряла инфраструктура на общите елементи. На фона на растящите цени за отопление и поддръжка това все по-често води купувачите към ново строителство.
Нормализация
Тенденцията е сходна с други европейски столици, само че българският случай е по-изразен. Затова и SORENDA регистрира, че „ нормализацията “ след 2026 година ще бъде разделяне не сред ново и остаряло, а сред качествено и некачествено.
Този развой ще се характеризира посредством по-умерен растеж на цените,
който ще бъде по-близо до растежа на приходите, а не двуцифрени темпове всяка година; по-дълги
периоди за реализация,
което значи, че плановете няма да се разпродават „ от чертеж “, а в границите на 1,5-2 години; по-зряло търсене, при което купувачите ще съпоставят повече, както и посредством по-стриктно банково финансиране,
при което банките ще наблюдават освен за обезпечението, а и цялостния риск-профил на плана.
В същото време интернационалният опит – изключително от Хърватия, Израел и Чехия, демонстрира, че цели квартали могат да бъдат актуализирани посредством публично-частни партньорства. У нас този развой занапред стартира, само че капацитетът е голям – както за жилища, по този начин и за нови градски функционалности.
Хърватия
Почти 10 години след участието си в Европейски Съюз Хърватия одобри еврото и влезе в Шенген. Ефектът върху
пазара на парцели беше изразителен.
Преди 1 януари 2023 година цените на жилищата там се форсираха, като по данни на локалния статистически институт в Загреб през първата половина на 2022 година новото строителство нарастна с 30,9%
в съпоставяне със същия интервал на 2021 година, като междинната цена беше към 2500 евро/кв.м (с 25% ДДС).
След приемането на еврото темпът се успокои до към 3%, само че покупко-продажбите останаха дейни с помощта на понижения валутен риск и притока на задгранични купувачи.
Важно е да се означи, че хърватският пазар
е мощно туристически и крайбрежен. България няма да повтори този модел едно към едно, само че някои
резултати съвсем несъмнено ще забележим и тук –
повече непознати купувачи в София, Пловдив и Варна и на основни курорти, по-силен интерес към жилища за отдаване чартърен и по-голяма интензивност на институционални вложители, регистрират от SORENDA.
Хърватия съумя да притегли интернационалните девелопъри
след въвеждането на еврото и отпадането на вътрешните граници в Шенген. Това се дължи на по-ниския рисков профил, по-голямата предвидимост и опростените преводи. България има
капацитет да реализира същото,
само че единствено в случай че административната рамка стане по-прозрачна и предвидима. Все отново е значимо да се регистрира, че за разлика от туристическия профил на Хърватия, българският пазар е най-вече градски и мощно привързан с приходите на популацията.
Сценарий
„ Нормализацията “ не значи спад. По-скоро пазар, който се движи от фундаментите си: приходи, лихви, предложение и качество. Най-вероятният сюжет е темпът на повишаване да се забави, само че да остане позитивен. Купувачите ще вземат решения по-бавно, ще съпоставят повече, ще обръщат внимание не на „ какъв брой квадратни метра “, а на „ какво коства животът в тази постройка “.
Според SORENDA 2026 година ще бъде година
на структурна смяна – повече закрепени заеми, по-дълги периоди за реализация на плановете и мощна конкуренция сред качествените развити планове и остарелите жилища в неприятно поддържани здания.
В такава среда жилищната стойност ще се дефинира
не от пазарната еуфория, а от архитектура, осъществяване, ръководство и среда. Това е логиката, която към този момент господства в по-зрелите европейски пазари, и която последователно стартира да образува и държанието на българските купувачи.
Източник: flashnews.bg
КОМЕНТАРИ