Задава ли се нов жилищен балон като този през 2008 г.?
Много от участниците на имотния пазар сега имат чувство за дежа вю, написа.
Само преди няколко месеца цените на жилищата доближиха рекордни равнища, вложителите сключваха големи размери от покупко-продажби, а купувачите се надпреварваха за съвсем всяка публикация, преди цените да се повишат още повече.
Но тъкмо тогава, напълно ненадейно, пазарът замря, а цените и продажбите започнаха да падат. Всичко това звучи доста познато и някои специалисти се притесняват, че обстановката от 2008 година, когато се спука имотният " балон " в Съединени американски щати, може да се повтори.
През ноември ръководителят на Федералния запас Джеръм Пауъл сподели, че пандемичният заможен пазар по време на пандемията от Ковиде бил " балонизиран ".
Но възходящите лихвени проценти по ипотечните заеми -резултат от стягането на паричната политика Фед за да се понижи инфлацията, доведоха до съществено " изстудяване " на жилищния пазар.
Този път обаче, за разлика от 2008 година, " виновниците " не са високорисковите ипотеки, необузданите спекулации или презастрояването.
И въпреки съвсем всеки специалист по недвижими парцели да има друга формулировка за това какво съставлява жилищният " балон ", всички са изцяло съгласни, че сегашната обстановка, колкото и да е напрегната, не наподобява доста на тази от преди 15 години.
Ако Джеръм Пауъл обаче се окаже прав и на пазара в действителност има балон, той може да е от вид, който не се е образувал преди. Този път на пазара няма пренасищане с налични жилища, високорисковите заеми, които сътвориха проблеми в първото десетилетие на 21-ви век, значително са отстранени, а вероятността милиони американци да изгубят домовете си е минимална.
Вероятно ще е належащо някакво ново трагично събитие, с цел да се стигне до колапс от сходен мащаб, написа електронното издание Realtor.
Несъмнено пазарът на жилища претърпя тежки удари в последно време. По-високите лихви по ипотечните заеми направиха покупката на жилище недостъпна за доста фамилии, доста разредявайки редиците на купувачите.
Имотите, оповестени за продажба, към този момент стоят на пазара по-дълго, строителите понижават цените, а броят на подписаните покупко-продажби понижава. Сега продавачите постоянно би трябвало да вършат отстъпки, които от време на време са много съществени.
Жилищата нарастнаха доста, само че това не значи безусловно съществуване на балон
Бързо растящите цени на жилищата по време на пандемията може да са провокирали неприятни ретроспекции към Голямата криза, когато в интервала от 2000 година до 2005 година междинните цени на парцелите в Съединени американски щати се повишаваха приблизително с 1200 $ на месец, съгласно разбора на Realtor.
За съпоставяне, междинните оповестени цени на жилищата от 2020 година до 2022 година означиха междинен скок от 4400 $ на месец. От пика през юни тази година цените на жилищата паднаха със 7.4% до ноември, най-много поради растежа на лихвите по ипотечните заеми.
Цените на жилищата нормално са най-високи през лятото и по-късно падат през по-студените месеци. Но миналогодишният спад е доста по-голям от нормалното.
Струва си да се означи, че цените на жилищата в Съединени американски щати към момента се покачват доста през годината и са с 11% по-високи по отношение на ноември 2021 година Експертите на Realtor предвиждат, че те ще се покачат с още 5.4% на национално равнище през 2023 година
Пазарът на жилища от началото на века се основаваше на неуместната концепция, че цените ще порастват за неустановен интервал време, надали не постоянно.
Много хора купуваха жилища, които не можеха да си разрешат, предполагайки, че те ще продължат да нарастват и ще могат да рефинансират заемите си. Но откакто цените започнаха да падат, тактиката им даде противоположен резултат и доста от тези парцели се оказаха благосъстоятелност на банките.
Последният жилищен балон беше нескончаем и мъчителен, повличайки международните финансови пазари надолу със себе си. Цените на жилищата доближиха дъното чак през 2012 година
Икономистите считат, че през днешния ден обстановката е доста по-различна, тъй като през последните две години цените растяха поради незадоволителното предложение, а лихвите по ипотечните заеми доближиха рекордно ниски равнища от 2%, което направи допустимо купувачите да си разрешат по-високи покупни цени.
Според специалистите на Moody`s, пазарът е надценен и се чака цените да паднат до 10% на национално равнище през идващите две-три години. Ако има криза, те може да паднат с близо 20%.
И макар че сходен спад звучи стряскащо, би трябвало да се има поради, че парцелите в Съединени американски щати са поскъпнали приблизително с 39% от януари 2020 година насам.
Повечето икономисти не чакат нова рецесия с неприятни ипотечни заеми, която да се популяризира в банковия бранш. Така че, в случай че притежателите на жилища не изгубят работата си, те би трябвало да могат да задържат парцелите си.
Продажбите на жилища доближиха своя връх и в този момент спадат - тъкмо както през 2008 година
Друг признак на Голямата криза от 2008 година беше, че с гърмежа на жилищния пазар броят на продажбите на жилища понижа. Нещо сходно може да се случи през днешния ден.
През 2005 година продажбите доближиха връх от малко над 7 милиона, съгласно данните за продажбите на съществуващи жилища. Само три години по-късно продажбите доближиха дъно от 4.11 милиона.
През 2021 година продажбите още веднъж набъбнаха, достигайки 6.12 милиона - най-високото число от 2006 година насам. За 2022 г.се чака те да са 5.22 милиона, преди да спаднат до към 4 милиона през 2023 година, защото високите ипотечни лихви не престават да изтласкват доста купувачи от пазара.
Рязък спад в продажбите обаче не значи, че жилищният пазар се срутва. Ако цените на жилищата продължат да падат и лихвените проценти по ипотечните заеми останат в диапазона от 5%, продажбите на жилища евентуално още веднъж ще се покачат.
Демографиятае в интерес на оптимистичните прогнози
През първото десетилетие на 21-ви век броят на хората на възраст от 30 до 35 години, които обичайно стават притежатели на жилища, намаляваше.
Днес, с помощта на големия брой милениали, това население нараства. Броят на хората на възраст от 30 до 34 години се е нараснал с близо 1.25 милиона от 2016 до 2021 година
Една основна разлика сред 2008 г.и в този момент е броят на жилищата, оповестени за продажба. Преди 15 години на пазара имаше пренасищане с жилища с доста повече разгласи, в сравнение с купувачи. По време на пандемията беше тъкмо противоположното.
Днес обявите за продажба (1.2 милиона) са над три пъти по-малко, спрямо жилищния срив по време на международната финансова рецесия (3.9 милиона).
И макар че се чака броят на жилищата за продажба да нарасне, това няма да се случи с темповете отпреди 15 години.
Ипотечното кредитиране не е толкоз рисковано
В началото на века не беше мъчно да се вземе жилищна ипотека. Експертите по недвижими парцели обичаха да се майтапят, че даже техните кучета биха получили утвърждение за заем.
И въпреки че това може да е пресилване, доста ипотеки бяха раздадени на хора, които искрено лъжеха за размера на приходите си и в действителност, не можеха да си разрешат благосъстоятелност върху жилище.
След срутва стандартите за кредитиране бяха затегнати. За кредитополучателите през днешния ден е много по-трудно да се класират за ипотечен заем. " Сенчестите " високорискови заеми, които докараха проблеми на милиони притежатели на жилища, значително бяха изкоренени от пазара.
Новото строителство наподобява устойчиво
Два от главните знаци за имотните балони от първото десетилетие на сегашния век – ирационалното обилие в жилищното строителство и вложението, този път са много по-различни.
През януари 2006 година в Съединените щати имаше 1 826 000 жилища в развой на градеж. Тогава строителите компании забавиха доста плановете си и доста от тях банкрутираха.
Следващият пик в жилищното строителство беше през 2020 година, когато бяха регистрирани 1.3 милиона единици. Оттогава това паднаха до едвам 855 000 жилища в развой на работа през октомври предходната година.
Препродажбите също нарастваха устойчиво в годините преди международната финансова рецесия, достигайки връх от 8.8% от всички продажби на жилища през второто тримесечие на 2008 година
Т. нар. " флипове " (жилища, които се купуват за препродажба в границите на една година) доближиха своя връх през първото тримесечие на предходната година (9.7% от всички продажби), след което спаднаха до равнище от 7.5% през третото тримесечие.
Според специалистите на Moody`s, това е сигурна индикация, че сега не може да се приказва за съществуване на " балон " на пазара.
Могат ли по-високите ипотечни лихви или рецесията да потопят жилищния пазар?
Нарастващите лихви по ипотечните заеми не са проблем сами по себе си. Лихвите надвишиха 8.6% през 2000 година и бяха в диапазона от 5% до малко над 6% през първите 6 години на 21-ви век. Това е почти равнището, на което се намират и сега.
Разликата е, че цените на жилищата бяха доста по-ниски преди Голямата криза. Средните цени на жилищата не са надхвърляли 200 000 $ до 2005 година, до момента в който предходната година те бяха приблизително 347 883 $. Цените стават тревожни, когато се повишават бързо, а купувачите понижават.
Мнозина се притесняват, че Фед може да насочи стопанската система към криза посредством повишението на лихвените процентив опита си да се бори с инфлацията.
Но даже в случай че централната банка не успее да обезпечи " меко кацане " за стопанската система, множеството специалисти по недвижими парцели не чакат произлизащият от това спад да бъде толкоз унищожителен, колкото Голямата криза от 2008 година
В последна сметка, отговорът на въпроса дали сега живеем в следващия нерешителен жилищен балон може да стане явен чак след месеци или даже години, написа още изданието.
Само преди няколко месеца цените на жилищата доближиха рекордни равнища, вложителите сключваха големи размери от покупко-продажби, а купувачите се надпреварваха за съвсем всяка публикация, преди цените да се повишат още повече.
Но тъкмо тогава, напълно ненадейно, пазарът замря, а цените и продажбите започнаха да падат. Всичко това звучи доста познато и някои специалисти се притесняват, че обстановката от 2008 година, когато се спука имотният " балон " в Съединени американски щати, може да се повтори.
През ноември ръководителят на Федералния запас Джеръм Пауъл сподели, че пандемичният заможен пазар по време на пандемията от Ковиде бил " балонизиран ".
Но възходящите лихвени проценти по ипотечните заеми -резултат от стягането на паричната политика Фед за да се понижи инфлацията, доведоха до съществено " изстудяване " на жилищния пазар.
Този път обаче, за разлика от 2008 година, " виновниците " не са високорисковите ипотеки, необузданите спекулации или презастрояването.
И въпреки съвсем всеки специалист по недвижими парцели да има друга формулировка за това какво съставлява жилищният " балон ", всички са изцяло съгласни, че сегашната обстановка, колкото и да е напрегната, не наподобява доста на тази от преди 15 години.
Ако Джеръм Пауъл обаче се окаже прав и на пазара в действителност има балон, той може да е от вид, който не се е образувал преди. Този път на пазара няма пренасищане с налични жилища, високорисковите заеми, които сътвориха проблеми в първото десетилетие на 21-ви век, значително са отстранени, а вероятността милиони американци да изгубят домовете си е минимална.
Вероятно ще е належащо някакво ново трагично събитие, с цел да се стигне до колапс от сходен мащаб, написа електронното издание Realtor.
Несъмнено пазарът на жилища претърпя тежки удари в последно време. По-високите лихви по ипотечните заеми направиха покупката на жилище недостъпна за доста фамилии, доста разредявайки редиците на купувачите.
Имотите, оповестени за продажба, към този момент стоят на пазара по-дълго, строителите понижават цените, а броят на подписаните покупко-продажби понижава. Сега продавачите постоянно би трябвало да вършат отстъпки, които от време на време са много съществени.
Жилищата нарастнаха доста, само че това не значи безусловно съществуване на балон
Бързо растящите цени на жилищата по време на пандемията може да са провокирали неприятни ретроспекции към Голямата криза, когато в интервала от 2000 година до 2005 година междинните цени на парцелите в Съединени американски щати се повишаваха приблизително с 1200 $ на месец, съгласно разбора на Realtor.
За съпоставяне, междинните оповестени цени на жилищата от 2020 година до 2022 година означиха междинен скок от 4400 $ на месец. От пика през юни тази година цените на жилищата паднаха със 7.4% до ноември, най-много поради растежа на лихвите по ипотечните заеми.
Цените на жилищата нормално са най-високи през лятото и по-късно падат през по-студените месеци. Но миналогодишният спад е доста по-голям от нормалното.
Струва си да се означи, че цените на жилищата в Съединени американски щати към момента се покачват доста през годината и са с 11% по-високи по отношение на ноември 2021 година Експертите на Realtor предвиждат, че те ще се покачат с още 5.4% на национално равнище през 2023 година
Пазарът на жилища от началото на века се основаваше на неуместната концепция, че цените ще порастват за неустановен интервал време, надали не постоянно.
Много хора купуваха жилища, които не можеха да си разрешат, предполагайки, че те ще продължат да нарастват и ще могат да рефинансират заемите си. Но откакто цените започнаха да падат, тактиката им даде противоположен резултат и доста от тези парцели се оказаха благосъстоятелност на банките.
Последният жилищен балон беше нескончаем и мъчителен, повличайки международните финансови пазари надолу със себе си. Цените на жилищата доближиха дъното чак през 2012 година
Икономистите считат, че през днешния ден обстановката е доста по-различна, тъй като през последните две години цените растяха поради незадоволителното предложение, а лихвите по ипотечните заеми доближиха рекордно ниски равнища от 2%, което направи допустимо купувачите да си разрешат по-високи покупни цени.
Според специалистите на Moody`s, пазарът е надценен и се чака цените да паднат до 10% на национално равнище през идващите две-три години. Ако има криза, те може да паднат с близо 20%.
И макар че сходен спад звучи стряскащо, би трябвало да се има поради, че парцелите в Съединени американски щати са поскъпнали приблизително с 39% от януари 2020 година насам.
Повечето икономисти не чакат нова рецесия с неприятни ипотечни заеми, която да се популяризира в банковия бранш. Така че, в случай че притежателите на жилища не изгубят работата си, те би трябвало да могат да задържат парцелите си.
Продажбите на жилища доближиха своя връх и в този момент спадат - тъкмо както през 2008 година
Друг признак на Голямата криза от 2008 година беше, че с гърмежа на жилищния пазар броят на продажбите на жилища понижа. Нещо сходно може да се случи през днешния ден.
През 2005 година продажбите доближиха връх от малко над 7 милиона, съгласно данните за продажбите на съществуващи жилища. Само три години по-късно продажбите доближиха дъно от 4.11 милиона.
През 2021 година продажбите още веднъж набъбнаха, достигайки 6.12 милиона - най-високото число от 2006 година насам. За 2022 г.се чака те да са 5.22 милиона, преди да спаднат до към 4 милиона през 2023 година, защото високите ипотечни лихви не престават да изтласкват доста купувачи от пазара.
Рязък спад в продажбите обаче не значи, че жилищният пазар се срутва. Ако цените на жилищата продължат да падат и лихвените проценти по ипотечните заеми останат в диапазона от 5%, продажбите на жилища евентуално още веднъж ще се покачат.
Демографиятае в интерес на оптимистичните прогнози
През първото десетилетие на 21-ви век броят на хората на възраст от 30 до 35 години, които обичайно стават притежатели на жилища, намаляваше.
Днес, с помощта на големия брой милениали, това население нараства. Броят на хората на възраст от 30 до 34 години се е нараснал с близо 1.25 милиона от 2016 до 2021 година
Една основна разлика сред 2008 г.и в този момент е броят на жилищата, оповестени за продажба. Преди 15 години на пазара имаше пренасищане с жилища с доста повече разгласи, в сравнение с купувачи. По време на пандемията беше тъкмо противоположното.
Днес обявите за продажба (1.2 милиона) са над три пъти по-малко, спрямо жилищния срив по време на международната финансова рецесия (3.9 милиона).
И макар че се чака броят на жилищата за продажба да нарасне, това няма да се случи с темповете отпреди 15 години.
Ипотечното кредитиране не е толкоз рисковано
В началото на века не беше мъчно да се вземе жилищна ипотека. Експертите по недвижими парцели обичаха да се майтапят, че даже техните кучета биха получили утвърждение за заем.
И въпреки че това може да е пресилване, доста ипотеки бяха раздадени на хора, които искрено лъжеха за размера на приходите си и в действителност, не можеха да си разрешат благосъстоятелност върху жилище.
След срутва стандартите за кредитиране бяха затегнати. За кредитополучателите през днешния ден е много по-трудно да се класират за ипотечен заем. " Сенчестите " високорискови заеми, които докараха проблеми на милиони притежатели на жилища, значително бяха изкоренени от пазара.
Новото строителство наподобява устойчиво
Два от главните знаци за имотните балони от първото десетилетие на сегашния век – ирационалното обилие в жилищното строителство и вложението, този път са много по-различни.
През януари 2006 година в Съединените щати имаше 1 826 000 жилища в развой на градеж. Тогава строителите компании забавиха доста плановете си и доста от тях банкрутираха.
Следващият пик в жилищното строителство беше през 2020 година, когато бяха регистрирани 1.3 милиона единици. Оттогава това паднаха до едвам 855 000 жилища в развой на работа през октомври предходната година.
Препродажбите също нарастваха устойчиво в годините преди международната финансова рецесия, достигайки връх от 8.8% от всички продажби на жилища през второто тримесечие на 2008 година
Т. нар. " флипове " (жилища, които се купуват за препродажба в границите на една година) доближиха своя връх през първото тримесечие на предходната година (9.7% от всички продажби), след което спаднаха до равнище от 7.5% през третото тримесечие.
Според специалистите на Moody`s, това е сигурна индикация, че сега не може да се приказва за съществуване на " балон " на пазара.
Могат ли по-високите ипотечни лихви или рецесията да потопят жилищния пазар?
Нарастващите лихви по ипотечните заеми не са проблем сами по себе си. Лихвите надвишиха 8.6% през 2000 година и бяха в диапазона от 5% до малко над 6% през първите 6 години на 21-ви век. Това е почти равнището, на което се намират и сега.
Разликата е, че цените на жилищата бяха доста по-ниски преди Голямата криза. Средните цени на жилищата не са надхвърляли 200 000 $ до 2005 година, до момента в който предходната година те бяха приблизително 347 883 $. Цените стават тревожни, когато се повишават бързо, а купувачите понижават.
Мнозина се притесняват, че Фед може да насочи стопанската система към криза посредством повишението на лихвените процентив опита си да се бори с инфлацията.
Но даже в случай че централната банка не успее да обезпечи " меко кацане " за стопанската система, множеството специалисти по недвижими парцели не чакат произлизащият от това спад да бъде толкоз унищожителен, колкото Голямата криза от 2008 година
В последна сметка, отговорът на въпроса дали сега живеем в следващия нерешителен жилищен балон може да стане явен чак след месеци или даже години, написа още изданието.
Източник: darik.bg
КОМЕНТАРИ