Могат ли по-високите данъци да спрат презастрояването в България?
Кооперация до кооперация, а сред тях – още една. Новите жилищни здания в кварталите на София са толкоз доста, че има места, на които безусловно стопират притока на пресен въздух. А квартали като „ Редута “, „ Лозенец “ и регион „ Оборище “ нямат и нужната инфраструктура, която да поеме цялото това ново строителство.
Това обаче не отхвърля вложители и строители, които не престават да приготвят план след план. Само преди няколко седмици основният проектант на София Здравко Здравков издаде позволение за градеж на голям жилищен комплекс, състоящ се от 12 здания с височина сред 1 и 17 етажа. Комплексът е плануван в ж.к. „ Сердика “, в непосредствена непосредственост до парк „ Възраждане “.
Град в града: Огромен жилищен комплекс ще се появи в центъра на СофияЛипса на регулации
В България няма закон, който да управлява пазара на недвижими парцели. Изисквания по отношение на брокерите също липсват. Много от покупко-продажбите се подписват в сивия бранш, а подправените разгласи по уеб страниците са безчет. Въпреки всичко това, и макар че тези проблеми се знаят и от сектора, и от представителите на властта, промени в посока изсветляване или контролиране на пазара не се вършат.
От години се приказва за закони в посока контролиране на бранша, само че до действителни стъпки в тази тенденция не се стига. Последните опити да се вкара някаква регулация бяха на депутати от „ ИТН “, част от 47-ото Народно заседание. В последните си дни като народни представители те внесоха законопроект за посредническите услуги при покупко-продажби с недвижими парцели.
Агенциите могат да имат уеб сайтове в интернет за даване на посреднически услуги при покупко-продажби с парцели, написа в проектозакона. В тези уеб сайтове ще може да се разгласяват единствено имотни разгласи, за които съответната организация има писмен контракт със притежателя и има право да посредничи за подписване на съответната договорка.
Имотният пазар в България: Без регулации, нереални покупко-продажби и подправени разгласи
Този законопроект обаче остана единствено желание.
Такава е и ориста на плана за Национална жилищна тактика (2018 – 2030 г.) Това е рамков документ за развиването на жилищния бранш, който съдържа пакет от цели на държавната жилищна политика, средствата за постигането им и отговорностите на всички заинтригувани страни – жителите, страната, общините, частния и неправителствения бранш.
Това е оня политически инструмент, с който държавното управление ще сплоти всички държавни, обществени и частни запаси за постигането на по-висок стандарт на обитаване, за понижаване на междурегионалните разлики, за предпочитано подкрепяне на най-уязвимите групи на обществото и за социално-икономическо контролиране на миграционните процеси в страната “, се споделя документа.
В него са систематизирани всички проблеми на бранша, както и възможните решения за тях. Стратегията към днешна дата обаче не е призната и следва нейното доработване и отчитане на данните от последното броене на жилищния фонд, прецизират от Министерството на районното развиване и благоустройство (МРРБ) – институцията, която е виновна за този документ. Той беше показан още през 2018 година от тогавашния зам.- министър на районното развиване и благоустройство Малина Крумова.
Предложения
Една от задачите на документа е обезпечаване на финансово налични жилища. В документа е посочен като основенпроблем „ трайно възходящ фонд от необитавани жилища “, а като вероятно решение на този проблем – нарастване на налозите за празните жилища.
В този подтекст е неотложно да се осъществят промени в областта на данъчното облагане за необитаеми/неизползваеми жилища и при огромен брой лични жилища. В същата посока е належащо да бъдат основани тласъци за даване на необитавано жилище за обществени цели “, се споделя в документа.
Съгласно Закона за локалните налози и такси (ЗМДТ) всяка година общините в България дефинират независимо размера на налог " Сгради " в диапазона сред 0.1 до 4.5 промила върху данъчната оценка на недвижимия парцел и такса " Смет ", според утвърдена план-сметка, включваща разноските за тази активност.
За 2023 година налог " Сгради " в София е избран на 1.875 промила върху данъчната оценка на недвижимия парцел. Такса " Смет " за жилищни парцели е 1.6 промила.
Има ли смисъл?
Но до каква степен сполучлива е тактиката с нарастването на налозите? Какъв резултат би имала и ще спре ли презастрояването? Economic.bg се опита да откри отговори на тези въпроси, допитвайки се до специалисти в бранша на стопанската система и жилищното строителство.
Според Адриан Николов, икономист от Института за пазарна стопанска система (ИПИ), предложенията за подобен вид ограничения са мъчно използвани.
От една страна, ще бъде належащо да се дефинира какво е необитаемо жилище – какъв брой дни в годината би трябвало никой да не живее в него? Същото важи и за „ огромен брой “ парцели – на какъв брой жилища би имал право един човек или домакинство? Или страната би се нагърбила да дефинира избран брой квадратни метра, които се поставят на един човек, защото жилища има най разнообразни – от 30 до 300 квадрата “, споделя той.
Според него всичките тези хрумвания звучат като груба интервенция в жилищния пазар, която най-вероятно ще доведат до непредвидени изкривявания и последствия.
Не че актуалното му положение е цветущо, само че подобен вид недомислени и радикални промени не дават обещание положителни резултати “, прибавя Николов.
Презастрояване
Икономистът е на мнение, че не ниските налози, а диспропорционално огромното търсене, което вложителите се пробват да задоволят, е повода за презастрояването в София. И казусът би трябвало да се търси в в издаването на разрешителни.
Докато новите градежи се утвърждават, а жилищата в тях се изкупуват, бизнесмените ще не престават да строят. Въпросът е локалната власт да реши какъв брой нови жилища желае да се строят и дали може да им се даде нужната инфраструктура – пътища, паркове, детски градини “, споделя той.
Въпреки това икономистът счита, че е добре да се намерения за възобновяване на данъчните оценки на по-старите жилища, което доста би повишили приходите от налог, оттова – опциите на общините за вложения в инфраструктура, в това число обществена.
По-високи налози за необитаемите жилища са въведени в Испания и Ванкувър. Във Франция пък за жилищата, които стоят празни, притежателите дължат 25% от пазарния наем, който биха получили за годината.
Според Адриан Николов обаче в България надали забележителното нарастване на налога би довело до огромни проблеми в търсенето.
В последна сметка в най-големите и търсени градове в страната цената на жилищата порасна 2-3 пъти в този къс интервал, и все пак търсенето не стихна, а никакво покачване на налога не би довело до такива растежи. Изцяло зависи от това какъв брой сериозна е намесата на пазара що се отнася до упования резултат “, споделя той.
Проблеми в резултат на презастрояването
Има доста неподходящи фактори, влошаващи качеството на живот. Сред тях са понижаване на осветеността и утежняване на ревюто на съществуващите постройка заради градеж на нови и надстрояване и продължение на съществуващи, при понижени дистанции сред постройките и увеличени параметри на застрояването. При съсредоточаване на застрояване в дадени зони там се генерира спомагателен авто трафик и надлежно тапи в избрани часове.
Поради бързото икономическо развиване и свързаната с него безредица в градоустройството, развиването на София в южна посока извънредно доста се ускори и на процедура съществено блокира въздушните потоци, идващи от Витоша. В момента действието на този „ чеп “ към момента може да се усети, в случай че човек тръгне да се разхожда пешком около бул. „ България “ в посока към планината “, споделя инж. Марин Гергов, ръководител на Управителния съвет на Камарата на инженерите в капиталовото планиране (КИИП).
София като „ топлинен остров “ и по какъв начин да се оправим с него
Според него решение на този проблем не може да се търси в унищожаване на здания, само че може да се „ фиксира “ градоустройството като ниско застрояване и да се запазят оживелите „ зелени клинове “.
Инж. Гергов е на мнение, че презастрояването в София е феномен на прехода от планова към свободна пазарна стопанска система и съответните промени на публичните връзки. И класира застрояването в две категории – на ръба на закона и нелегално презастрояване.
При презастрояването, което е на ръба на закона, предприемчиви хора търсят и намират малки врати в закони и наредби и усилват застроените, разгънатите застроени площи, коти било и коти корниз над плануваните в общото градоустройство стойности.
Срещу това застрояване е мъчно да се реагира, тъй като реакцията би трябвало да се случи на стадий градоустройствено обмисляне, а в него елементарните жители не са експерти “, споделя Гергов.
„ Има и нелегално презастрояване, протичащо се заради липса на реакция и дължащо се на недоразвитата ни гражданска съвест и интензивност. Виждаме, че има нелегално строителство, само че вършим компромис, не желаеме да влизаме в спор със съседа или се разбираме (вкл. финансово) и не подаваме сигнал до общината. Поради тромавост не подаваме сигнали и за други нередности в градската среда, а общинската администрация няма потенциала да обикаля и да ревизира всичко. “
Помощ на хората, купуващи първо жилище
Сред другите оферти в плана е и „ налични жилища за млади и/или квалифицирани фрагменти – наемни с под-пазарен наем, наемни с дялово изкупуване („ поделена благосъстоятелност ”), лични със субсидиран заем “. Това е мярка, която е все по-често срещана в чужбина.
Този вид ограничения – субсидиране на търсенето вместо блокиране или деформиране на предлагането – наподобява по-адекватни. Въпросът е дали са целесъобразни – с други думи, нужни са ясни доказателства, че вложението на държавни средства в жилищна политика води, да речем, до по-голяма раждаемост, или пък покачва продуктивността и добавената стойност на младите служащи. Доколкото няма доста нееднозначни причини в тази тенденция, няма какво друго да кажем, като се изключи че в случай че не се опита, няма по какъв начин да знаем “, споделя Адриан Николов.
Сред страните, които пробваха сходни политики, са Полша и Унгария. Турция също върви в посока въвеждане на такава мярка.
И въпреки всичко, всичко, което обсъждаме и проучваме към момента е на стадий концепция и занапред следва да забележим дали ще бъдат възобновени диалозите в тази тенденция или всичко още веднъж ще остане концепция.
Това обаче не отхвърля вложители и строители, които не престават да приготвят план след план. Само преди няколко седмици основният проектант на София Здравко Здравков издаде позволение за градеж на голям жилищен комплекс, състоящ се от 12 здания с височина сред 1 и 17 етажа. Комплексът е плануван в ж.к. „ Сердика “, в непосредствена непосредственост до парк „ Възраждане “.
В България няма закон, който да управлява пазара на недвижими парцели. Изисквания по отношение на брокерите също липсват. Много от покупко-продажбите се подписват в сивия бранш, а подправените разгласи по уеб страниците са безчет. Въпреки всичко това, и макар че тези проблеми се знаят и от сектора, и от представителите на властта, промени в посока изсветляване или контролиране на пазара не се вършат.
От години се приказва за закони в посока контролиране на бранша, само че до действителни стъпки в тази тенденция не се стига. Последните опити да се вкара някаква регулация бяха на депутати от „ ИТН “, част от 47-ото Народно заседание. В последните си дни като народни представители те внесоха законопроект за посредническите услуги при покупко-продажби с недвижими парцели.
Агенциите могат да имат уеб сайтове в интернет за даване на посреднически услуги при покупко-продажби с парцели, написа в проектозакона. В тези уеб сайтове ще може да се разгласяват единствено имотни разгласи, за които съответната организация има писмен контракт със притежателя и има право да посредничи за подписване на съответната договорка.
Този законопроект обаче остана единствено желание.
Такава е и ориста на плана за Национална жилищна тактика (2018 – 2030 г.) Това е рамков документ за развиването на жилищния бранш, който съдържа пакет от цели на държавната жилищна политика, средствата за постигането им и отговорностите на всички заинтригувани страни – жителите, страната, общините, частния и неправителствения бранш.
Това е оня политически инструмент, с който държавното управление ще сплоти всички държавни, обществени и частни запаси за постигането на по-висок стандарт на обитаване, за понижаване на междурегионалните разлики, за предпочитано подкрепяне на най-уязвимите групи на обществото и за социално-икономическо контролиране на миграционните процеси в страната “, се споделя документа.
В него са систематизирани всички проблеми на бранша, както и възможните решения за тях. Стратегията към днешна дата обаче не е призната и следва нейното доработване и отчитане на данните от последното броене на жилищния фонд, прецизират от Министерството на районното развиване и благоустройство (МРРБ) – институцията, която е виновна за този документ. Той беше показан още през 2018 година от тогавашния зам.- министър на районното развиване и благоустройство Малина Крумова.
Предложения
Една от задачите на документа е обезпечаване на финансово налични жилища. В документа е посочен като основенпроблем „ трайно възходящ фонд от необитавани жилища “, а като вероятно решение на този проблем – нарастване на налозите за празните жилища.
В този подтекст е неотложно да се осъществят промени в областта на данъчното облагане за необитаеми/неизползваеми жилища и при огромен брой лични жилища. В същата посока е належащо да бъдат основани тласъци за даване на необитавано жилище за обществени цели “, се споделя в документа.
Съгласно Закона за локалните налози и такси (ЗМДТ) всяка година общините в България дефинират независимо размера на налог " Сгради " в диапазона сред 0.1 до 4.5 промила върху данъчната оценка на недвижимия парцел и такса " Смет ", според утвърдена план-сметка, включваща разноските за тази активност.
За 2023 година налог " Сгради " в София е избран на 1.875 промила върху данъчната оценка на недвижимия парцел. Такса " Смет " за жилищни парцели е 1.6 промила.
Има ли смисъл?
Но до каква степен сполучлива е тактиката с нарастването на налозите? Какъв резултат би имала и ще спре ли презастрояването? Economic.bg се опита да откри отговори на тези въпроси, допитвайки се до специалисти в бранша на стопанската система и жилищното строителство.
Според Адриан Николов, икономист от Института за пазарна стопанска система (ИПИ), предложенията за подобен вид ограничения са мъчно използвани.
От една страна, ще бъде належащо да се дефинира какво е необитаемо жилище – какъв брой дни в годината би трябвало никой да не живее в него? Същото важи и за „ огромен брой “ парцели – на какъв брой жилища би имал право един човек или домакинство? Или страната би се нагърбила да дефинира избран брой квадратни метра, които се поставят на един човек, защото жилища има най разнообразни – от 30 до 300 квадрата “, споделя той.
Според него всичките тези хрумвания звучат като груба интервенция в жилищния пазар, която най-вероятно ще доведат до непредвидени изкривявания и последствия.
Не че актуалното му положение е цветущо, само че подобен вид недомислени и радикални промени не дават обещание положителни резултати “, прибавя Николов.
Презастрояване
Икономистът е на мнение, че не ниските налози, а диспропорционално огромното търсене, което вложителите се пробват да задоволят, е повода за презастрояването в София. И казусът би трябвало да се търси в в издаването на разрешителни.
Докато новите градежи се утвърждават, а жилищата в тях се изкупуват, бизнесмените ще не престават да строят. Въпросът е локалната власт да реши какъв брой нови жилища желае да се строят и дали може да им се даде нужната инфраструктура – пътища, паркове, детски градини “, споделя той.
Въпреки това икономистът счита, че е добре да се намерения за възобновяване на данъчните оценки на по-старите жилища, което доста би повишили приходите от налог, оттова – опциите на общините за вложения в инфраструктура, в това число обществена.
По-високи налози за необитаемите жилища са въведени в Испания и Ванкувър. Във Франция пък за жилищата, които стоят празни, притежателите дължат 25% от пазарния наем, който биха получили за годината.
Според Адриан Николов обаче в България надали забележителното нарастване на налога би довело до огромни проблеми в търсенето.
В последна сметка в най-големите и търсени градове в страната цената на жилищата порасна 2-3 пъти в този къс интервал, и все пак търсенето не стихна, а никакво покачване на налога не би довело до такива растежи. Изцяло зависи от това какъв брой сериозна е намесата на пазара що се отнася до упования резултат “, споделя той.
Проблеми в резултат на презастрояването
Има доста неподходящи фактори, влошаващи качеството на живот. Сред тях са понижаване на осветеността и утежняване на ревюто на съществуващите постройка заради градеж на нови и надстрояване и продължение на съществуващи, при понижени дистанции сред постройките и увеличени параметри на застрояването. При съсредоточаване на застрояване в дадени зони там се генерира спомагателен авто трафик и надлежно тапи в избрани часове.
Поради бързото икономическо развиване и свързаната с него безредица в градоустройството, развиването на София в южна посока извънредно доста се ускори и на процедура съществено блокира въздушните потоци, идващи от Витоша. В момента действието на този „ чеп “ към момента може да се усети, в случай че човек тръгне да се разхожда пешком около бул. „ България “ в посока към планината “, споделя инж. Марин Гергов, ръководител на Управителния съвет на Камарата на инженерите в капиталовото планиране (КИИП).
Според него решение на този проблем не може да се търси в унищожаване на здания, само че може да се „ фиксира “ градоустройството като ниско застрояване и да се запазят оживелите „ зелени клинове “.
Инж. Гергов е на мнение, че презастрояването в София е феномен на прехода от планова към свободна пазарна стопанска система и съответните промени на публичните връзки. И класира застрояването в две категории – на ръба на закона и нелегално презастрояване.
При презастрояването, което е на ръба на закона, предприемчиви хора търсят и намират малки врати в закони и наредби и усилват застроените, разгънатите застроени площи, коти било и коти корниз над плануваните в общото градоустройство стойности.
Срещу това застрояване е мъчно да се реагира, тъй като реакцията би трябвало да се случи на стадий градоустройствено обмисляне, а в него елементарните жители не са експерти “, споделя Гергов.
„ Има и нелегално презастрояване, протичащо се заради липса на реакция и дължащо се на недоразвитата ни гражданска съвест и интензивност. Виждаме, че има нелегално строителство, само че вършим компромис, не желаеме да влизаме в спор със съседа или се разбираме (вкл. финансово) и не подаваме сигнал до общината. Поради тромавост не подаваме сигнали и за други нередности в градската среда, а общинската администрация няма потенциала да обикаля и да ревизира всичко. “
Помощ на хората, купуващи първо жилище
Сред другите оферти в плана е и „ налични жилища за млади и/или квалифицирани фрагменти – наемни с под-пазарен наем, наемни с дялово изкупуване („ поделена благосъстоятелност ”), лични със субсидиран заем “. Това е мярка, която е все по-често срещана в чужбина.
Този вид ограничения – субсидиране на търсенето вместо блокиране или деформиране на предлагането – наподобява по-адекватни. Въпросът е дали са целесъобразни – с други думи, нужни са ясни доказателства, че вложението на държавни средства в жилищна политика води, да речем, до по-голяма раждаемост, или пък покачва продуктивността и добавената стойност на младите служащи. Доколкото няма доста нееднозначни причини в тази тенденция, няма какво друго да кажем, като се изключи че в случай че не се опита, няма по какъв начин да знаем “, споделя Адриан Николов.
Сред страните, които пробваха сходни политики, са Полша и Унгария. Турция също върви в посока въвеждане на такава мярка.
И въпреки всичко, всичко, което обсъждаме и проучваме към момента е на стадий концепция и занапред следва да забележим дали ще бъдат възобновени диалозите в тази тенденция или всичко още веднъж ще остане концепция.
Източник: economic.bg
КОМЕНТАРИ