Когато един имот има много наследници, често пъти част от

Когато един парцел има доста наследници, неведнъж част от тях въобще не се интересуват от него. В този случай нормално продажбата и разпределянето на получената сума сред наследниците е най-хубавото решение. Понякога обаче някои от сънаследниците може да бъдат мъчно откриваеми или да не желаят да спомагат.

Как да продадем парцел, който има доста наследници?

В идеалния вид всички съсобственици вземат решение дружно да продадат общия завещан парцел. Но даже и някои от съсобствениците да не желаят да проявят нужната интензивност, тяхното единодушие може да бъде получено посредством реализиране на договаряния от акредитиран медиатор – юрист по имотно право.

Няма по какъв начин да бъде осъществена годна продажба без да е налице единодушието на всички съсобственици. Първата причина е, че въпреки и продажбата на непозната движимост да не е оскъдна, тя не може да породи своя резултат, най-много заради обстоятелството, че от чисто практическа позиция никой нотариус не би се съгласил да изповяда договорката в този тип.

Освен това, в случай че бъдат продадени частите единствено на съсобствениците, чието единодушие е получено, то продажбата на тези елементи на трето лице ще бъде недействителна, в случай че те авансово не са били препоръчани на останалите съсобственици за изкупуване при същите условия, при които са препоръчани на третото лице – покупател.

В случай че е обезпечено единодушието на всички съсобственици, постоянно е целесъобразно по самата договорка да бъде акредитиран единствено от един от тях. Другият вид е всички дружно да упълномощят юрист по имотно право, който да организира целия развой.

Самото реализиране на продажбата на парцел с доста наследници не се разграничава изключително от елементарните имотни покупко-продажби с по-малко притежатели.

Делба на парцел в съсобственост

Съсобствеността, т.е. притежаването на един парцел от повече лица, постоянно се явява неловко и провокира недоразумение сред съсобствениците, което поражда желанието им да прекратят съсобствеността.

Всеки един от съсобствениците има право да инициира подялба на общ неподвижен парцел – без значение какъв брой огромен е делът му, нито какъв брой време е траела съсобствеността. Делба може да бъде поискана даже и след категорично изработен отвод от подялба.

Липсата на консенсус при имотна подялба постоянно приключва в съда – със правосъдно решение за делене на имуществото. Тя може да се извърши както след гибелта на наследодателя, по този начин и приживе от самия него посредством делба-дарение (с нотариален акт) или делба-завещание (чрез нотариално или саморъчно завещание).

Съпритежанието на неподвижен парцел може да е мечтано и споделено. Тогава няма потребност да се подхващат каквито и да било дейности по преустановяване на съсобствеността. Обикновено обаче няколко наследници получават парцел, за чието бъдеще са на радикално разнообразни отзиви.

Когато (част от) съсобствениците не желаят да имат общо движимостта и това положение основава проблеми, поражда интерес да се реализира подялба, която да приключи общото владеене на имуществото.

За задачата е належащо делбата да е законово позволена. Някои типове съсобственост са неделими по закон (като да вземем за пример етажна собственост). Съпружеската имуществена общественост също е неделима, само че след възможен бракоразвод тя се трансформира в елементарна съсобственост и може да се разделя по общия ред.

Доброволна подялба, несъмнено, е най-лесният метод да бъде разграничено наследството. Това е най-бързият и щадящ нервите на всички метод за делба на неподвижен парцел. Делбата може да стане с елементарен контракт – в писмен тип и нотариално удостоверен. Текстът се изготвя от страните, от техен юрист или от нотариус.

За страдание доброволната подялба не всеки път удовлетворява всички страни. Възможно е да зародят спорове сред наследниците за ориста на парцела. Например едни желаят да продават, до момента в който други не са съгласни и желаят да стопанисват парцела, само че в същото време не желаят да изплатят частите на останалите наследници.

Когато се окаже невероятно сънаследниците да реализират единодушие по отношение на разпределението на наследения парцел, делбата се прави от районния съд по местооткриване на наследството. Съдебната подялба е крайният вид за решение на разногласието.

istock
Възможна ли е продажба на парцел без един от съсобствениците?

Семейните връзки могат да бъдат комплицирана материя с доста незнайни, в това число и неоткриваем съсобственик, с който останалите наследници не поддържат връзка и не знаят къде се намира. В подобен случай може всички останали да желаят да продадат даден парцел, само че неналичието на един от съсобствениците да попречи на договорката.

Единият метод е да се засилва допустимо най-бързо правосъдна подялба на парцела от наличните съсобственици, в която да се изиска от съда да им разпореди парцела, като се планува парично уравняване каузи на отсъстващия правоприемник.

В производството по подялба той ще бъде конституиран като ответник и ще се призове по съответния ред, очакван в Граждански процесуален кодекс. Това включва залепяне на известия на непрекъснатия му адрес по документ за идентичност или от информация в регистрите на способените служби. След като от съда се откри прецизност на призоваването и липса на ответника на съображение чл.47, ал.6 от Граждански процесуален кодекс, ще му се назначи необикновен представител, който да се явява по делото. Разноските по това изключително посланичество ще би трябвало да бъдат поети от останалите наследници.

По принцип делбените производства лишават много време, само че когато сред останалите съсобственици има образувано и изразено авансово единодушие, а ответникът на процедура липсва от страната и се е дезинтерисирал от парцела (което е добре също да се уточни и потвърди по време на процеса), е допустимо делото да завърши в по-съкратен период – да вземем за пример с утвърдена от съда конвенция.

Така наличните наследници ще станат притежатели на целия парцел, само че в същото време ще имат обвързване към отсъстващия за възнаграждение на избрана сума. При негова възможна липса от страната на процедура това обвързване може и да не се заплати.

Другият метод е да се реализира договорка, като единствено идеалните елементи на наличните наследници се трансферират на купувача, а тези на отсъстващия родственик си остават негови. Така самият покупател, следвайки горепосочения метод, ще може с течение на времето да си уреди собствеността върху целия парцел.

istock
Действително при продажба на идеални елементи от съсобственик на трето лице (външно за собствеността) дяловете би трябвало първо да се предложат на другите съсобственици според чл.33 от Закона за собствеността. Това най-често става с декларация от тях, че не желаят да закупят дяловете. Тази декларация се показва на нотариуса при продажбата.

Цените на високия клас жилища в София остават постоянни

Но съгласно трайната и безапелационна правосъдна процедура, в случай че това не се реализира, договорката с третото лице не е оскъдна, а е релативно недействителна по отношение на другите съсобственици, които могат в двумесечен период да изкупят продадените на третото лице дялове, като процедурата се реализира по правосъден ред. Предвид дълготрайната липса на единия правоприемник това е малко евентуално да се случи.

Проблемът е, че мъчно може да се откри нотариус, който да изповяда договорката и да я впише без декларация от изчезналия съсобственик, макар че договорката не е оскъдна. Повечето нотариуси наблюдават прецизно за съществуване на такава декларация.

Има обаче метод да се „ заобиколи “ правилото на чл.33 от Закона за собствеността. Може един от съсобствениците да трансферира напълно дребна част от идеалните си елементи на купувача, само че не с покупко-продажба, какъвто е текстът на закона (в чл.33 е употребен изразът „ продаде ”), а да вземем за пример с подаяние. Тогава няма потребност другите съсобственици да дават позволение.

По този метод купувачът към този момент не се явява трето лице по повод собствеността върху парцела, а съсобственик, въпреки и с доста дребна част. При продажба сред съсобственици ограничаването на закона да се питат останалите съсбоственици не важи. Така наследниците могат си трансферират необезпокоявано всички дялове на купувача, а той в бъдеще да си уреди и собствеността върху каузи на изчезналия съсобственик.

Прехвърляне на унаследен парцел сред родственици

Прехвърлянето на неподвижен парцел сред родственици може да се реализира посредством подаяние, против прехрана и гледане, посредством подмяна, посредством наследство или посредством покупко-продажба. Един от най-често употребяваните вид за прекачване на унаследен парцел е точно покупко-продажбата.

istock
Важно е да се означи, че нотариалните такси при покупката и разноските по прехвърлянето са по-големи спрямо прехвърлянето на парцел посредством подаяние, само че за сметка на това сигурността за придобилия парцела е доста по-голяма.

Реално, при потвърдено заплащане при покупко-продажба на недвижимо имущество, сигурността е обезпечена в дълготраен проект и няма да зависи от никакви лица и условия отвън него.  

Един от главните проблеми при прекачване на имущество посредством покупко-продажба е, че някои хора избират да се извърши фиктивна покупко-продажба сред родственици, при което няма действително заплащане. Основната причина за това е, че по този метод роднините прикриват подаяние.

Имайте поради, че фиктивните продажби на парцели не са целесъобразни и законът глоби такива покупко-продажби. Проблемът е, че в случай че в последна сметка наследниците на парцела по закон оспорят договорката пред съд и съумеят да потвърдят, че тя е била фиктивна (т.е. продажната цена не е платена), тогава продажбата на този парцел може да бъде провъзгласена за оскъдна.

Ако продажбата на парцел бъде оповестена за оскъдна, тогава ще важат разпоредбите за прикритата договорка – с други думи, разпоредбите на дарението. В последна сметка това значи, че след този миг законовите наследници на недвижимия парцел ще имат правото да претендират за възобновяване на тяхната непокътната част.