Мартин Лазик: Опитът на Словакия показва, че еврото не е риск, а шанс за по-стабилен и прозрачен имотен пазар
Какво действително се случва с парцелите, когато пристигна еврото? Мартин Лазик, основният анализатор към Националната асоциация на организациите за недвижими парцели в Словакия, ще опише през опита на Словакия – кое работи, кои неточности да избегнем и къде са опциите. С вярно контролиране и съгласуваност България може да трансформира еврозоната в ускорител за нововъведения и резистентен напредък, вместо в мотив за паника.
Мартин Лазик е почитан анализатор на пазара на недвижими парцели с над двадесет години опит в Словакия. От 2001 година насам кариерата му е тясно обвързвана с Националната асоциация на организациите за недвижими парцели в Словакия (NARKS), където е заемал основни позиции, в това число основен изпълнителен шеф на Reality.sk, общоприет секретар Като приет специалист в региона, той е деен панелист на интернационалните конференции, академични учител и коментатор в медиите. Освен това, Лазик е сътрудник в Urban & Partner, където дава отговор за планове, свързани с развиването и разбора на пазара на недвижими парцели.
На 31 октомври той ще се причисли към, проведена от Национално съдружие „ Недвижими парцели “ (НСНИ), където ще показа своите задълбочени знания за въздействието на еврозоната върху пазарите на недвижими парцели в Централна и Източна Европа.
Г-н Лазик, Словакия се причисли към еврозоната през 2009 година Според вашия опит, по какъв начин се отрази този преход върху цените на парцелите и държанието на пазара в годините директно преди и след смяната?
Присъединяването на Словакия към еврозоната бележи окончателната й интеграция към Европейския съюз и към по-широката рамка на мощни европейски стопански системи. Решението за приемане на еврото даде мощен подтик на към момента изменящата се стопанска система.
За бранша на недвижимите парцели това беше както предизвикателство, по този начин и евентуална опция. Близо две години преди въвеждането на еврото се появи засилен интерес от интернационалните вложители, което докара до по-голяма динамичност на пазара и подтиква строителството на нови жилища. Те се концентрираха главно върху най-атрактивните местоположения в столицата и най-много новите жилищни комплекси.
Тези вложители идваха от страни, които към този момент използваха еврото, и бяха уверени в сполучливата интеграция на Словакия. Словашкият пазар на недвижими парцели ги привличаше, тъй като бе отбелязал мощен напредък през 2006 година и продължи да се развива и през 2007 година Националната стопанска система се представяше добре и от интернационална позиция недвижимите парцели изглеждаха релативно налични.
Тази наклонност беше в допълнение засилена от мощното вътрешно търсене, подкрепено от устойчивия стопански напредък и устрема на хората да извърнат наличните си спестявания в евро. В същия интервал, сред 2007 и 2008 година, Братислава претърпя невиждана вълна от утвърдени нови жилищни и търговски строителни планове. Значителна част от тях обаче по този начин и не бяха приключени след закрепването на пазара, а по доста от тях беше прекратена работа за повече от десетилетие. Редица неопитни бизнесмени в последна сметка банкрутираха.
Много българи се тормозят, че приемането на еврото може да докара до скок в цените на недвижимите парцели. Въз основа на опита на Словакия, смятате ли, че тези опасения са оправдани или са най-вече резултат от спекулации?
Дали тези опасения са оправдани зависи от спецификата на българския пазар. Обикновено цените на недвижимите парцели не се покачват единствено в месеците директно преди приемането на еврото, а месеци или даже години по-рано.
Ключовият въпрос не е дали цените ще се покачат, а с какъв брой и дали това покачване се основава на солидни стопански фундаменти или на спекулативно държание. В интервали на бързо повишаване нормално се следи композиция от двата фактора. Месеците след въвеждането на еврото нормално разкриват степента на промяна и акомодация на пазара.
Как се отрази въвеждането на еврото на задграничните вложения и развиването на недвижимите парцели на словашкия пазар? Трябва ли България да чака сходна вълна от интерес от страна на интернационалните вложители?
Важно е да разгледаме приемането на еврото в Словакия на фона на световния исторически подтекст. Преходът се състоя по време на международния финансов и заможен взрив от 2007–2008 година, когато настройките на вложителите бяха извънредно оптимистични. Веднага по-късно последва спад във финансовия и имотния бранш, провокиран от международната финансова рецесия от 2008–2009 година, след банкрута на американските банки през септември 2008 година
След извънредно дейните пазарни години 2007 година и изключително 2008 година се очакваше закъснение. Спадът обаче се оказа доста по-рязък, основно заради международната финансова рецесия и възходящата нерешителност на банките при финансирането на недвижими парцели.
От аналитична позиция, какви ранни знаци би трябвало да следят българските политици и пазарни анализатори, с цел да предотвратят спекулативни балони в бранша на жилищното строителство след въвеждането на еврото?
Основата на пазарния надзор се състои в надеждни данни. Ако се събират непрестанно надеждни и подробни данни за недвижимите парцели, те могат да бъдат дейно оценени и употребявани за ранно предизвестие. Ключът е както в постоянството, по този начин и в качеството на данните.
В Словакия Националната банка поддържа показател на недвижимите парцели, който наблюдава индикатори като съотношението цена/наем и съотношението цена/доход. Освен следенето на междинните номинални и действителни цени на жилищата, показателят включва и стойности на наемните цени и разполагаемите приходи на семействата, посредством които се пресмятат сравнителни съотношения (цена/доход, цена/наем) и техните моделирани остатъчни стойности.
Допълнителни индикатори включват строителната активност в жилищния бранш, общото икономическо показване и лихвените проценти по ипотечните заеми. Въз основа на този формиран показател стана ясно, че към края на 2008 година пазарът на недвижими парцели в Словакия е достигнал равнища, съответстващи на определението за заможен балон.
Как страните от еврозоната в Централна и Източна Европа са балансирали потребността от налични жилища с възходящото търсене от страна на вложители и строителни бизнесмени?
Строителните бизнесмени и вложители нормално реагират най-бързо на търсенето на жилища и търговски парцели. Пускайки нови планове на пазара, те предизвикват конкуренцията и спомагат за стабилизиране на предлагането. Без дейна строителна активност пазарът би разчитал само на съществуващия жилищен фонд, което би довело до повишаване на по-старите парцели и лимитирани усъвършенствания в качеството.
По този метод развиването на недвижимите парцели е от решаващо значение за обезпечаването на налични жилища и поддържането на здрав и уравновесен пазар на недвижими парцели.
Пазарът на недвижими парцели в Словакия доста се разви от присъединението на страната към еврозоната. Какви поучения може да извлече България от опита на Словакия във връзка с регулирането, прозрачността и стабилността на пазара ?
Според мен изгодите от участието в еврозоната са осезаеми. Еврото обезпечава по-голяма непоклатимост на бизнес средата, изключително в интервали на вътрешни политически или стопански разтърсвания. Връзката на банковата и ипотечната система с Европейската централна банка е огромно преимущество.
В пика на ипотечния цикъл лихвите по жилищните заеми в Словакия доближиха към 1%, което докара до краткотрайно ускорение на пазарната интензивност през 2022 година Въпреки това, годините директно след приемането на еврото (2010–2015 г.) се характеризираха със непоклатимост както в цените на парцелите, по този начин и в общите пазарни условия, и последователно възобновяване от финансовата рецесия.
Работили сте в тясно съдействие както с обществения, по този начин и с частния бранш. Според Вас какъв тип съгласуваност е нужна сред държавното управление, банките и експертите в региона на недвижимите парцели, с цел да се обезпечи равномерен преход на пазара на недвижими парцели в България?
Макар да не познавам в елементи законодателната рамка за недвижими парцели в България, има няколко универсални правилото. Процесът на издаване на позволения за нови строителни планове би трябвало да бъде транспарантен и ефикасен, банковият бранш би трябвало да остане конкурентоспособен, а активността на брокерите би трябвало да бъде професионална и контролирана от авторитетна организация.
От позиция на наблюдението на пазара е от изключителна значимост и събирането на съответстващи и точни данни. Също толкоз значими са правната сигурност за всички участници на пазара и ефикасното използване на законите за недвижимите парцели.
Как се оправи Словакия с упованията на жителите по време на интервали на бърз растеж на цените и какви информационни тактики може да одобри България, с цел да успокои публичното безпокойствие по отношение на достъпността на жилищата?
Ако държавните управления се стремят да подобрят достъпността на жилищата, те могат да употребяват редица политически принадлежности. В Словакия, да вземем за пример, бяха въведени ипотечни дотации за младежи с по-ниски приходи. Държавата може също по този начин да предприеме директни начинания в региона на жилищното строителство, като да вземем за пример строителство на жилища чартърен или жилища за продажба на налични цени.
Друга допустима мярка би могла да бъде понижаване или унищожаване на Данък добавена стойност за първичните купувачи на нови жилища, при които налог добавена стойност нормално е включен в покупната цена.
Ако погледнем по-широкия район на Централна Европа, опитът на коя страна членка на еврозоната, с изключение на Словакия, предлага най-подходящия модел за България, който да изследва и вероятно да последва?
Според мен, опитът на Хърватия е изключително подобаващ за България. Той съставлява най-скорошния образец за въвеждане на еврото и, сходно на България, е посткомунистическа страна със сходни стопански и институционални условия.
Накрая, съгласно Вас, влизането на България в еврозоната би ли могло да сътвори нови благоприятни условия за стабилизация и нововъведения на пазара на недвижими парцели, вместо просто да докара до повишение на цените?
Всяка структурна смяна носи както опасности, по този начин и благоприятни условия. След присъединението към еврозоната пазарът на недвижими парцели в Словакия стана по-стабилен, конкуренцията сред организациите за недвижими парцели, строителните бизнесмени и банките се ускори, а това от своя страна докара до по-голяма иновативност и саморегулиране в ценообразуването.
Пазарната среда стана по-прозрачна и по-добре контролирана, макар че не всички тези усъвършенствания бяха директно свързани с приемането на еврото. Това демонстрира, че с вярно контролиране и съгласуваност България може освен да избегне рисковете, само че и да употребява участието си в еврозоната като тласък за нововъведения и резистентен напредък на имотния пазар.
За повече информация по тематиката и за регистрация за събитието, на което водещи национални и интернационалните специалисти ще обсъдят още редица настоящи въпроси, апелирам посетете.
Мартин Лазик е почитан анализатор на пазара на недвижими парцели с над двадесет години опит в Словакия. От 2001 година насам кариерата му е тясно обвързвана с Националната асоциация на организациите за недвижими парцели в Словакия (NARKS), където е заемал основни позиции, в това число основен изпълнителен шеф на Reality.sk, общоприет секретар Като приет специалист в региона, той е деен панелист на интернационалните конференции, академични учител и коментатор в медиите. Освен това, Лазик е сътрудник в Urban & Partner, където дава отговор за планове, свързани с развиването и разбора на пазара на недвижими парцели.
На 31 октомври той ще се причисли към, проведена от Национално съдружие „ Недвижими парцели “ (НСНИ), където ще показа своите задълбочени знания за въздействието на еврозоната върху пазарите на недвижими парцели в Централна и Източна Европа.
Г-н Лазик, Словакия се причисли към еврозоната през 2009 година Според вашия опит, по какъв начин се отрази този преход върху цените на парцелите и държанието на пазара в годините директно преди и след смяната?
Присъединяването на Словакия към еврозоната бележи окончателната й интеграция към Европейския съюз и към по-широката рамка на мощни европейски стопански системи. Решението за приемане на еврото даде мощен подтик на към момента изменящата се стопанска система.
За бранша на недвижимите парцели това беше както предизвикателство, по този начин и евентуална опция. Близо две години преди въвеждането на еврото се появи засилен интерес от интернационалните вложители, което докара до по-голяма динамичност на пазара и подтиква строителството на нови жилища. Те се концентрираха главно върху най-атрактивните местоположения в столицата и най-много новите жилищни комплекси.
Тези вложители идваха от страни, които към този момент използваха еврото, и бяха уверени в сполучливата интеграция на Словакия. Словашкият пазар на недвижими парцели ги привличаше, тъй като бе отбелязал мощен напредък през 2006 година и продължи да се развива и през 2007 година Националната стопанска система се представяше добре и от интернационална позиция недвижимите парцели изглеждаха релативно налични.
Тази наклонност беше в допълнение засилена от мощното вътрешно търсене, подкрепено от устойчивия стопански напредък и устрема на хората да извърнат наличните си спестявания в евро. В същия интервал, сред 2007 и 2008 година, Братислава претърпя невиждана вълна от утвърдени нови жилищни и търговски строителни планове. Значителна част от тях обаче по този начин и не бяха приключени след закрепването на пазара, а по доста от тях беше прекратена работа за повече от десетилетие. Редица неопитни бизнесмени в последна сметка банкрутираха.
Много българи се тормозят, че приемането на еврото може да докара до скок в цените на недвижимите парцели. Въз основа на опита на Словакия, смятате ли, че тези опасения са оправдани или са най-вече резултат от спекулации?
Дали тези опасения са оправдани зависи от спецификата на българския пазар. Обикновено цените на недвижимите парцели не се покачват единствено в месеците директно преди приемането на еврото, а месеци или даже години по-рано.
Ключовият въпрос не е дали цените ще се покачат, а с какъв брой и дали това покачване се основава на солидни стопански фундаменти или на спекулативно държание. В интервали на бързо повишаване нормално се следи композиция от двата фактора. Месеците след въвеждането на еврото нормално разкриват степента на промяна и акомодация на пазара.
Как се отрази въвеждането на еврото на задграничните вложения и развиването на недвижимите парцели на словашкия пазар? Трябва ли България да чака сходна вълна от интерес от страна на интернационалните вложители?
Важно е да разгледаме приемането на еврото в Словакия на фона на световния исторически подтекст. Преходът се състоя по време на международния финансов и заможен взрив от 2007–2008 година, когато настройките на вложителите бяха извънредно оптимистични. Веднага по-късно последва спад във финансовия и имотния бранш, провокиран от международната финансова рецесия от 2008–2009 година, след банкрута на американските банки през септември 2008 година
След извънредно дейните пазарни години 2007 година и изключително 2008 година се очакваше закъснение. Спадът обаче се оказа доста по-рязък, основно заради международната финансова рецесия и възходящата нерешителност на банките при финансирането на недвижими парцели.
От аналитична позиция, какви ранни знаци би трябвало да следят българските политици и пазарни анализатори, с цел да предотвратят спекулативни балони в бранша на жилищното строителство след въвеждането на еврото?
Основата на пазарния надзор се състои в надеждни данни. Ако се събират непрестанно надеждни и подробни данни за недвижимите парцели, те могат да бъдат дейно оценени и употребявани за ранно предизвестие. Ключът е както в постоянството, по този начин и в качеството на данните.
В Словакия Националната банка поддържа показател на недвижимите парцели, който наблюдава индикатори като съотношението цена/наем и съотношението цена/доход. Освен следенето на междинните номинални и действителни цени на жилищата, показателят включва и стойности на наемните цени и разполагаемите приходи на семействата, посредством които се пресмятат сравнителни съотношения (цена/доход, цена/наем) и техните моделирани остатъчни стойности.
Допълнителни индикатори включват строителната активност в жилищния бранш, общото икономическо показване и лихвените проценти по ипотечните заеми. Въз основа на този формиран показател стана ясно, че към края на 2008 година пазарът на недвижими парцели в Словакия е достигнал равнища, съответстващи на определението за заможен балон.
Как страните от еврозоната в Централна и Източна Европа са балансирали потребността от налични жилища с възходящото търсене от страна на вложители и строителни бизнесмени?
Строителните бизнесмени и вложители нормално реагират най-бързо на търсенето на жилища и търговски парцели. Пускайки нови планове на пазара, те предизвикват конкуренцията и спомагат за стабилизиране на предлагането. Без дейна строителна активност пазарът би разчитал само на съществуващия жилищен фонд, което би довело до повишаване на по-старите парцели и лимитирани усъвършенствания в качеството.
По този метод развиването на недвижимите парцели е от решаващо значение за обезпечаването на налични жилища и поддържането на здрав и уравновесен пазар на недвижими парцели.
Пазарът на недвижими парцели в Словакия доста се разви от присъединението на страната към еврозоната. Какви поучения може да извлече България от опита на Словакия във връзка с регулирането, прозрачността и стабилността на пазара ?
Според мен изгодите от участието в еврозоната са осезаеми. Еврото обезпечава по-голяма непоклатимост на бизнес средата, изключително в интервали на вътрешни политически или стопански разтърсвания. Връзката на банковата и ипотечната система с Европейската централна банка е огромно преимущество.
В пика на ипотечния цикъл лихвите по жилищните заеми в Словакия доближиха към 1%, което докара до краткотрайно ускорение на пазарната интензивност през 2022 година Въпреки това, годините директно след приемането на еврото (2010–2015 г.) се характеризираха със непоклатимост както в цените на парцелите, по този начин и в общите пазарни условия, и последователно възобновяване от финансовата рецесия.
Работили сте в тясно съдействие както с обществения, по този начин и с частния бранш. Според Вас какъв тип съгласуваност е нужна сред държавното управление, банките и експертите в региона на недвижимите парцели, с цел да се обезпечи равномерен преход на пазара на недвижими парцели в България?
Макар да не познавам в елементи законодателната рамка за недвижими парцели в България, има няколко универсални правилото. Процесът на издаване на позволения за нови строителни планове би трябвало да бъде транспарантен и ефикасен, банковият бранш би трябвало да остане конкурентоспособен, а активността на брокерите би трябвало да бъде професионална и контролирана от авторитетна организация.
От позиция на наблюдението на пазара е от изключителна значимост и събирането на съответстващи и точни данни. Също толкоз значими са правната сигурност за всички участници на пазара и ефикасното използване на законите за недвижимите парцели.
Как се оправи Словакия с упованията на жителите по време на интервали на бърз растеж на цените и какви информационни тактики може да одобри България, с цел да успокои публичното безпокойствие по отношение на достъпността на жилищата?
Ако държавните управления се стремят да подобрят достъпността на жилищата, те могат да употребяват редица политически принадлежности. В Словакия, да вземем за пример, бяха въведени ипотечни дотации за младежи с по-ниски приходи. Държавата може също по този начин да предприеме директни начинания в региона на жилищното строителство, като да вземем за пример строителство на жилища чартърен или жилища за продажба на налични цени.
Друга допустима мярка би могла да бъде понижаване или унищожаване на Данък добавена стойност за първичните купувачи на нови жилища, при които налог добавена стойност нормално е включен в покупната цена.
Ако погледнем по-широкия район на Централна Европа, опитът на коя страна членка на еврозоната, с изключение на Словакия, предлага най-подходящия модел за България, който да изследва и вероятно да последва?
Според мен, опитът на Хърватия е изключително подобаващ за България. Той съставлява най-скорошния образец за въвеждане на еврото и, сходно на България, е посткомунистическа страна със сходни стопански и институционални условия.
Накрая, съгласно Вас, влизането на България в еврозоната би ли могло да сътвори нови благоприятни условия за стабилизация и нововъведения на пазара на недвижими парцели, вместо просто да докара до повишение на цените?
Всяка структурна смяна носи както опасности, по този начин и благоприятни условия. След присъединението към еврозоната пазарът на недвижими парцели в Словакия стана по-стабилен, конкуренцията сред организациите за недвижими парцели, строителните бизнесмени и банките се ускори, а това от своя страна докара до по-голяма иновативност и саморегулиране в ценообразуването.
Пазарната среда стана по-прозрачна и по-добре контролирана, макар че не всички тези усъвършенствания бяха директно свързани с приемането на еврото. Това демонстрира, че с вярно контролиране и съгласуваност България може освен да избегне рисковете, само че и да употребява участието си в еврозоната като тласък за нововъведения и резистентен напредък на имотния пазар.
За повече информация по тематиката и за регистрация за събитието, на което водещи национални и интернационалните специалисти ще обсъдят още редица настоящи въпроси, апелирам посетете.
Източник: novinite.bg
КОМЕНТАРИ