Проф. Петров: Жилищата в България са надценени, балонът ще се спука
Жилищата в България са надценени по доста индикатори и e въпрос на време балонът да се спука. Съветът ми към купувачите е: изчакайте, жилищата в България няма да свършат, съобщи пред проф. Красимир Петров, лекар на икономическите науки от Ohio State University.
И предлага търсещите ново жилище да заплащат наем в този момент, защото рискът при влизане на пазара е голям.
Професорът изреди три метрики, с които всеки може да реши какъв брой тъкмо недооценен или надценен е един заможен пазар.
Първият е обвързван с броя наеми, с които жилището може да се изплати. Прието е, че при уравновесени цени един жилищен парцел би трябвало да може да се изплати с сред 80 и 100 наема. " Когато може да се изплати за 60, се счита за преференциално, а когато е 150 или повече, то е надценено ", сподели проф. Петров. Стандартът за установяване на балон е 200 наема.
Каква е обстановката в България? Нужни са към 300-400 наема за погашение на едно жилище, сподели той.
Втората метрика е съгласно приходите на семейството, като всекидневно се счита, че жилището би трябвало да може да бъде изплатено с двугодишния приход на цялото домакинство. Тоест, в случай че то общо взема 3 000 лева месечно, жилището би трябвало да коства 72 хиляди лева Ситуацията в България? Нужни са 5-6 годишни прихода.
Третата е наемът по отношение на ипотечната вноска. Прието е, че наемът би трябвало да е 2 пъти месечната вноска, с цел да сме в нормата. Професорът пресмята, че и съгласно тази норма жилищата са надценени 2,5 пъти.
Причината за разликата сред наема и вноската се крие в амортизацията на жилището, мебелите, нужните поправки, както и рискът, който притежателят поема — по отношение на бъдещата цена, както и поради това, че той 25-30 години всеки месец би трябвало да прави вноска.
Привържениците на тезата, че в София няма заможен балон дават образец с нарастването на междинната заплата, което в последните 7 години изпреварва повишаването на парцелите. По данни на Национален статистически институт от 2015 година до момента междинната заплата в столицата се е нараснала с 80% (от 1150 на 2073 лева.), а цените за същия интервал са нарастнали с 57% за новото строителство и с 66% за съществуващите жилища.
UniCredit Bulbank: Жилищата в София са недостъпни и има риск от спад в цените
Само една пета от жителите на града могат да си разрешат жилище
" Аргументът е отчасти годен. Той демонстрира, че жилищата през 2016 година са били 3 пъти надценени, а в този момент са, примерно, 2,8 пъти. Още тогава сме били в зоната на балона ".
Дори да приемем, че в България има 20-30% сива стопанска система и че действителните приходи са по-големи от формалните данни, това няма да промени радикално изводите, изясни проф. Красимир Петров, като уточни, че приходите въпреки всичко не са 2-3 пъти по-високи от заявените.
България постоянно се дава за образец като страна с ниско равнище на задлъжнялост. Общият размер на жилищите заеми в страната по данни на Българска народна банка е 13,7 милиарда лева към края на октомври т.г., което съставлява малко над 10,5% от Брутният вътрешен продукт. За съпоставяне, в страни като Чехия този индикатор е към 25%, в Германия - над 40%, в Съединени американски щати, Англия и скандинавските страни - сред 50 и 100%.
" Самият факт, че западняците са задлъжнели " до козирката ", не значи, че и ние би трябвало да вършим това. В България нещата наподобяват по този начин - ипотеките са съсредоточени в младите, на възраст от 25 до 40 години, които са свръхзадлъжнели. От друга страна са хората на 50-60-70 години, при които задлъжнялостта е доста ниска. "
Проф. Красимир Петров дефинира предизвестията на Българска народна банка по отношение на бързия растеж на жилищния заем като " след дъжд - качулка ". Централната банка не би трябвало да приказва, а да работи. Българска народна банка от дълго време трябваше да предприеме ограничения, да вдигне наложителните минимални запаси и по този начин да затегне жилищното кредитиране и да спре надуването на имотния балон, добави той.
И предлага търсещите ново жилище да заплащат наем в този момент, защото рискът при влизане на пазара е голям.
Професорът изреди три метрики, с които всеки може да реши какъв брой тъкмо недооценен или надценен е един заможен пазар.
Първият е обвързван с броя наеми, с които жилището може да се изплати. Прието е, че при уравновесени цени един жилищен парцел би трябвало да може да се изплати с сред 80 и 100 наема. " Когато може да се изплати за 60, се счита за преференциално, а когато е 150 или повече, то е надценено ", сподели проф. Петров. Стандартът за установяване на балон е 200 наема.
Каква е обстановката в България? Нужни са към 300-400 наема за погашение на едно жилище, сподели той.
Втората метрика е съгласно приходите на семейството, като всекидневно се счита, че жилището би трябвало да може да бъде изплатено с двугодишния приход на цялото домакинство. Тоест, в случай че то общо взема 3 000 лева месечно, жилището би трябвало да коства 72 хиляди лева Ситуацията в България? Нужни са 5-6 годишни прихода.
Третата е наемът по отношение на ипотечната вноска. Прието е, че наемът би трябвало да е 2 пъти месечната вноска, с цел да сме в нормата. Професорът пресмята, че и съгласно тази норма жилищата са надценени 2,5 пъти.
Причината за разликата сред наема и вноската се крие в амортизацията на жилището, мебелите, нужните поправки, както и рискът, който притежателят поема — по отношение на бъдещата цена, както и поради това, че той 25-30 години всеки месец би трябвало да прави вноска.
Привържениците на тезата, че в София няма заможен балон дават образец с нарастването на междинната заплата, което в последните 7 години изпреварва повишаването на парцелите. По данни на Национален статистически институт от 2015 година до момента междинната заплата в столицата се е нараснала с 80% (от 1150 на 2073 лева.), а цените за същия интервал са нарастнали с 57% за новото строителство и с 66% за съществуващите жилища.
UniCredit Bulbank: Жилищата в София са недостъпни и има риск от спад в цените
Само една пета от жителите на града могат да си разрешат жилище
" Аргументът е отчасти годен. Той демонстрира, че жилищата през 2016 година са били 3 пъти надценени, а в този момент са, примерно, 2,8 пъти. Още тогава сме били в зоната на балона ".
Дори да приемем, че в България има 20-30% сива стопанска система и че действителните приходи са по-големи от формалните данни, това няма да промени радикално изводите, изясни проф. Красимир Петров, като уточни, че приходите въпреки всичко не са 2-3 пъти по-високи от заявените.
България постоянно се дава за образец като страна с ниско равнище на задлъжнялост. Общият размер на жилищите заеми в страната по данни на Българска народна банка е 13,7 милиарда лева към края на октомври т.г., което съставлява малко над 10,5% от Брутният вътрешен продукт. За съпоставяне, в страни като Чехия този индикатор е към 25%, в Германия - над 40%, в Съединени американски щати, Англия и скандинавските страни - сред 50 и 100%.
" Самият факт, че западняците са задлъжнели " до козирката ", не значи, че и ние би трябвало да вършим това. В България нещата наподобяват по този начин - ипотеките са съсредоточени в младите, на възраст от 25 до 40 години, които са свръхзадлъжнели. От друга страна са хората на 50-60-70 години, при които задлъжнялостта е доста ниска. "
Проф. Красимир Петров дефинира предизвестията на Българска народна банка по отношение на бързия растеж на жилищния заем като " след дъжд - качулка ". Централната банка не би трябвало да приказва, а да работи. Българска народна банка от дълго време трябваше да предприеме ограничения, да вдигне наложителните минимални запаси и по този начин да затегне жилищното кредитиране и да спре надуването на имотния балон, добави той.
Източник: money.bg
КОМЕНТАРИ