Изненада е, но може би най-мащабният жилищен комплекс в строеж

Изненада е, само че може би най-мащабният жилищен комплекс в градеж в България не е в София, а в Пловдив. Residential Park планува 60 здания с 3200 жилища върху терен от 137 дка. При това не е уникален. Бъдещият жилищен комплекс " Кристал " ще бележи силуета на града с осем 75-метрови кули - 25-етажни във високата си част, а " Каменица парк " ще добави към него и два 14-етажни блока наред с други девет 8-етажни здания.

Това са единствено някои от образците за бурното ново строителство, което се развива с съвсем софийски мащаби в града под тепетата и по експертни оценки генерира към половината от покупко-продажбите с жилища. От организациите за недвижими парцели споделят, че плановете се приключват в период и се разпродават бързо, в огромната си част на зелено, още преди първата копка. Жилищното строителство разраства града най-вече по периферията - в регионите " Южен " и " Западен ". " За няколко години там се проведоха нови жилищни квартали - " Остромила ", " Беломорски ", Район " Западен " ; парк " Отдих и просвета " - юг и север ", споделя Анна Димитрова, притежател на пловдивската организация " Омега А ". А сътрудниците й от " Явлена " и " Имотека " допълват картината с дребните бутикови здания в по-централните региони.

Рекорди по покупко-продажби и строителство

Пазарът на недвижими парцели в Пловдив към този момент съвсем година е с най-голям растеж на интензивността измежду огромните градове в България. От януари до август 2021 година да вземем за пример, сделките в Пловдив като брой нарастват с 30.3% по отношение на 2019 година при приблизително за страната 16%, по данни на Агенцията по вписванията. При това с всеки идващ интервал растежът се забързва. Брокерите обръщат внимание, че сегашните пикове в статистиката в известна степен отразяват рекордния растеж на издадените строителни разрешителни през 2018 година Покупките на зелено преди година и половина-две се изповядват в този момент при към този момент приключени здания, написа.

И сега обаче няма признаци строителната интензивност да затихва. Данните на Национален статистически институт демонстрират растеж на новото строителство в града през първото полугодие на 2021 година в съпоставяне със същия интервал на 2020 година Започнатите здания в града на тепетата са повече, само че с по-малко жилища и по-голяма РЗП по отношение на предходната година. Това частично отразява строителството на къщи, а и досегашната наклонност " на по-големи жилища с по-голяма използваема повърхност и по-големи тераси ", която следи Стефан Моллов, брокер на Bulgarian Properties.

Бъдещето обаче ще е на по-малко здания с повече жилища, съдейки по данните за новите строителни позволения. Сега жилищното строителство в града е заето да наваксва индустриалното развиване, което изпревари опциите на града да настани новите му жители. Пловдив взема решение жилищния дефицит по два метода - като строи повече, само че по-малки жилища, и като ги издига на високо - наклонност, която се вижда в новостроящите се най-големи пет жилищни комплекса в града. При това високото строителство в Пловдив е инженерно предизвикателство, защото градът се намира в мощно сеизмичен регион, а почвата край река Марица е мощно песъчлива.

Икономиката е обяснението

Защо въпреки всичко най-големите растежи и най-големите жилищни комплекси са тъкмо в Пловдив? " Пловдив е измежду първенците по чиста позитивна миграция в България през 2019 година, изпреварвайки даже София. Основна причина за това е икономическото развиване на района ", разяснява Константин Бояджиев, шеф на " Галакси инвестмънт груп ", една от най-големите строително-инвестиционни компании в града, обвързвана с създателите на " Винпром Пещера ". " Заедно с IT и аутсорсинг промишленостите икономическият профил на града се промени доста през последните 10 години.

Този месец организация Standard&Poor`s промени вероятността на града от постоянна на позитивна. Прогнозите са, че стопанската система на Пловдив ще регистрира умерено възобновяване на Брутният вътрешен продукт през 2021 година, което ще продължи да поддържа ниски равнища на безработицата. Това стабилно развиване на града, което води до растеж на заплатите и прилив на работоспособните хора, покачва търсенето на недвижимите парцели тук ", споделя той. В допълнение хората, изключително по-младите, бягат от старите здания и търсят съвременно строителство с по-добра локация, отбелязва той.

, основен проектант на града, изяснява, че аргументите са съвкупни, само че главната е огромното евентуално търсене, което се обрисува около петте стопански зони край Пловдив. " С опциите си за работа и по-ниските разноски за живот, с това, че е зелен и пешеходно обозрим, градът притегля хора от цялата страна, даже от Ботевград и Враца ", споделя той.

" От друга страна, икономическият цикъл се превъртя, вложителите преодоляха тогавашния срив на пазара на парцели, което в комбиниране с наличното банково кредитиране е тласък за вложения в строителство ". Добавя също, че общината се е пробвала да сведе до човешки мащаби интензивността на плануваното застрояване. Екипът е заварил подробни устройствени проекти с коефициент на активност 5, до момента в който в този момент оптималният е 3.5.

Добромир Ганев, ръководител на Народно събрание " Недвижими парцели " от организация " Форос ", показва и друга причина за мегакомплексите: " В Пловдив има огромни имоти, въпреки всичко градът е ситуиран в равнина. Повечето са някогашни индустриални терени, купувани преди 15 година при предходния заможен взрив. Пазарът в града, който години наред е с едни от най-ниските цени измежду огромните градове, не създаваше условия да тръгнат огромните планове. Сега картината е друга - има доста огромно търсене ".

От организациите за недвижими парцели също отдават растежа най-много на стопанската система и пазара на труда, главно на разрастването на " Тракия икономическа зона " и на другите капиталови планове в общината, които разкриват хиляди нови работни места и водят до растящи заплати. Добавят съществуването на няколко университета, атмосферата на града и комфорта на живот в него.

" Пловдив припомня София отпреди повече от десетилетие - стана привлекателен център за професионална реализация, образование и за живеене. Наблюдава се мощно изразена миграция от места с липса на занаят ", разяснява Анна Димитрова. Основно от южната й част - Смолян, Кърджали, Хасково и Пазарджишка област. По непотвърдени данни популацията му е над 400 000, само че малко по-ясна картина се чака след преброяването на Национален статистически институт.

Покупки за живеене

Най-активният сегмент на жилищния пазар и в Пловдив са младите фамилии със постоянни приходи. " Много от тях се местят от прилежащи селища поради по-добрите благоприятни условия за работа в Пловдив ", споделя Стефан Моллов. От " Явлена " означават категорията фамилии, които са били на дълготраен наем и в този момент купуват с ипотечни заеми. От " Омега - А " се стопират на фамилиите, които към този момент имат жилища, само че продават и купуват нови или по-големи.

Друга дейна група, която изпъква през последната година, са хората, които купуват за децата си. Често това са по-възрастни хора от други обитаеми места, чиито деца - бъдещи студенти, възнамеряват да се реалокират да живеят трайно в Пловдив, изяснява Мариета Гаргова, районен управител на " Имотека ". За студентите е по-рентабилно да изплащат заем вместо месечен наем.

Илияна Руменова, районен управител на Luximmo в Пловдив, прибавя също чужденци, привлечени от чара на града, и българи от огромните градове, чиято специалност разрешава home office.

Районът на Пловдив се оказа един от най-облагодетелстваните в страната от постковид търсенето на извънградски къщи, покрай природата. Къщи, и то като главно жилище, купуват освен поданици на града, само че и хора, завърнали се от чужбина, както и поданици на други градове, в това число и на София. Предлагането е разнообразно, цените са относително атрактивни. Най-търсени са селата в Родопската яка.

Покупки за инвестиция

Голяма част от жилищата се купуват с чисто капиталова цел. Пловдив е студентски град и дава обещание благоприятни условия за отдаване чартърен. Нивата на наемите към този момент се резервират с леки растежи на обособени места. Пловдив дава обещание и облага при следваща препродажба. " Средната цена на жилищата в града е 835 евро/кв.м и тя към момента остава по-ниска от тази в другите най-големи градове Варна и Бургас. Това значи, че има още капацитет за напредък ", разяснява Стефан Моллов от Bulgarian Properties.

На пазара търсенето към момента изпреварва предлагането и това също тласка цените нагоре. Пловдив е втори по ритъм на повишаване на цените на жилищата след София и през второто тримесечие растежът е 5%. От " Явлена " приказват за растеж от към 20% в цените на недвижимите парцели в границите на година, като наклонността за повишаване се резервира. Пазарът го поема, не остават незакупени парцели, главно поради огромната миграция към града. От " Омега А " означават, че цените на жилищата не престават да порастват през третото тримесечие на 2021 година

По наблюдения на организациите при новото строителство и във високия сегмент покупките с персонални средства са съвсем равни по дял с тези с ипотека. При остарялото строителство ипотеките имат превес.

Имигранти, включително и от Турция

Добромир Ганев обръща внимание и на една нова група купувачи. По данни на Национален статистически институт през 2020 година в страната са се завърнали към 30 000 души, като 25% от тях са имигранти от Турция. Логично е от това да печелят най-много жилищните пазари в Южна България, в Кърджали и изключително в Пловдив, споделя той.

Брокерите, които работят на терен в Пловдив, удостоверяват, че имат огромен % български клиенти, който живеят и работят в чужбина, само че влагат в парцел в града. Трудно е да разграничат особено българите, завърнали се от Турция, доколкото в Пловдив по този начин или другояче работят доста хора с двойно гражданско - българско и турско, които имат благосъстоятелност и в двете страни. " Водещият претекст на множеството хора е несъмнено влагане на парите, като обезценяването на лирата е спомагателен тласък за влагане в парцел ", споделя Мариета Гаргова.

С огромно наличие в строителството на Пловдив да вземем за пример е компанията " ГЕРТ груп " на Тунджай Гюлер. Дружеството има издигнати комплекси в Истанбул, София и Кърджали. В Пловдив построява два жилищни комплекса - " Панорама парк Запад " и " Панорама парк Изток ". Подготвя и строителството на други в централна градска част и регион " Южен ".

Утвърдени и нови строители

Основните строително-инвестиционни компании на пазара в Пловдив са локални. Сред одобрените имена от организациите показват " Галакси инвестмънт груп ", " Стройколукс " и " Калисто мати " (с бутикови здания в центъра).

Сред огромните по-нови играчи са " Хъс естейт " и " ПИМК билд ". Основният бизнес на фирмите им майки са металите и логистиката. Те са образец за наклонността компании с бизнес в други браншове и свободни средства да се насочват към жилищното строителство поради положителната норма на облага в него. Тази група в последно време се разраства и по общи наблюдения капиталовите компании на строителния пазар в града се множат.

Има и новодошли от други огромни градове, да вземем за пример от Кърджали, както означават от " Явлена ". " Но те по-скоро са изключение. Пречка пред експанзията им са неналичието на свободни имоти и конкуренцията на локалните компании, считат от Bulgarian Properties. " Наблюдаваме и наличие от страна на турски и други строително-инвестиционни компании от Близкия изток ", прибавят от " Имотека ". Пловдивските компании " Хъс ", " Галакси " и ПИМК имат и огромни планове в София.

Затворени и отворени комплекси

При новото строителство може да обособим два съществени вида по-мащабни планове: Класическият затворен комплекс - всекидневно на неголяма повърхност със лично външно пространство или двор. Такива планове по-често се срещат в централните региони на града. Другият вид е комплекс от така наречен отворен вид - с обособени здания, паркови пространства сред тях, детски площадки, търговски пространства и цялостна обществена инфраструктура. Тези планове наподобяват дребни квартали и са по-често срещани в периферните региони на града, изяснява Мариета Гаргова от " Имотека ".

" Строят се както огромни комплекси от затворен вид, по този начин и бутикови дребни здания с малцина жилища. Нещото, което към момента липсва на пазара, са огромни, просторни многостайни жилища, само че следим промени и в това отношение ", отбелязва Илияна Руменова от Luximmo Пловдив. Тя прибавя, че се строят все по-висок клас здания, по-качествено, по-луксозно и с мисъл за общите елементи и за средата.

Трудности на високото строителство

" В Пловдив нямаме задоволително строителна процедура със строителството на високи жилищни здания и в прочут смисъл се учим " в придвижване ", споделя строителният бизнесмен Атанас Томов. За новия си комплекс " Томов плаза " той е трябвало да построи обезводняващи сондажи с 25 мощни помпи, които да смъкнат равнището на подпочвената вода в целия регион.

" В Пловдив нямаме нито една компания, която да разполага с работещи нависоко бетон-помпи и трябваше да наемем от София. Повечето компании отхвърлят да слагат дограма на височина над 50 метра и да вършат железни структури на височина над 60 метра. Защото служащите им се опасяват. Разходите за построяването на най-високите етажи са по-високи от междинните, само че е доста мъчно да убедя купувача в това. Напротив, за последните три етажа нормално ми желаят отстъпки в цената, тъй като асансьорът може да се скапе или да протече от покрива. Доводите ни, че горе е по-чисто, по-безшумно и по-красиво не постоянно се одобряват ", прибавя предприемачът.

Все повече необитаеми жилища

По общи наблюдения необитаемите жилища в Пловдив се усилват. Стефан Моллов го отдава на огромния брой новостроящи и новопостроени здания в интервала на коронавирус рецесията. По наблюдения на " Явлена " множеството празни жилища са в остарели здания - монолитни, ЕПК и панелни, чиито притежатели или не са в града, или не са в България. Мариета Гаргова показва наследствените парцели, които биват продавани едвам откакто притежателите открият уместно влагане за получената сума. В централните региони хората най-трудно се разделят с жилищата си, тъй като настройката е, че в дълготраен проект цените им ще порастват. Друг случай са жилищата на хора, които са купили къща в покрайнините на града като главен дом, само че не желаят да се разделят с жилището си в Пловдив, нито пък да го отдадат чартърен, прибавя тя. Илияна Руменова прибавя като причина и напускането на задграничните студенти след пандемията.

И инфраструктурни проблеми

Транспортната и обществената инфрастуктура на Пловдив очевидно изостава от динамичното развиване на новото строителство и " градът почва да се задъхва ". Стават тапи в града и по околовръстните пътища. Въздухът се замърсява и зелените площи понижават.

Анна Димитрова изяснява, че актуализацията на Общ устройствен план към момента не е съгласувана от Агенция " Пътна инфраструктура ". И че по отзиви на специалисти в нея не е посочен методът, по който да се понижи свръхнатовареността по основни кръстовища.

По общо мнение ролята на ръководещите на града е основна, с цел да се намерят оптимални решения за превоза, инфраструктура и пренаселването, тъй че градът да поеме миграционния поток, без това да е в ущърб на естественото му обитаване. " Този развой зависи от всички участници ", прибавя Мариета Гаргова. И дава образец: " По закон вложителят е задължен да обезпечи прилежащо паркомясто или гараж към съответното жилище. Но купувачите към момента не се възползват от тази алтернатива, защото разчитат на свободното паркиране. С разрастването на града обаче това ще става все по-трудно ".