България е на челно място по достъпност на жилища в големите градове в ЕС, но това се променя
Изглежда цените на парцелите в София към момента се повишават. През последното тримесечие имаше спад на подписаните покупко-продажби за покупка на жилище съгласно данните на Агенцията по вписванията. Ще докара ли това до спад в цените на жилищата, ще има ли промени след повдигането на лихвите по заемите и какво да чакаме на пазара на парцели в София следващата година? Говори ръководителят на УС на Националната асоциация на строителните бизнесмени (НАСП) Георги Шопов.
Г-н, Шопов, съгласно последните данни на Агенцията по вписванията има спад на покупко-продажбите с парцели през последното тримесечие на тази година. На какво се дължи това съгласно вас?
Това се дължи на няколко неща. Най-важното е доста бързото повишаване на цената на жилищата в огромните градове, което се дължи най-много на инфлацията. Освен това предходното тримесечие имаше огромен взрив на покупко-продажбите. Ако погледнем покупко-продажбите на годишна база имаме повишение на покупко-продажбите с 1,5% за тримесечието на годишна база.
Наблюденията на Националната асоциация на строителните бизнесмени (НАСП), е че последните три месеца огледите и запитването за покупка на жилища са нарастнали с към 12%, само че броят на подписаните контракти е надолу с 6%, което значи, че ползата за покупките в огромните градове и най-много в София, продължава да е огромен и пораства, само че покупко-продажбите понижават, поради скока на цените. Въпреки желанието и нуждата на хората да купят жилище, те нямат тази опция . Това е доста рискова наклонност, която се следи в Западна Европа и в развития свят.
На какво се дължат по-високите цени и от там невъзможността за покупка на жилище?
Проблемът е покачването на себестойността на строителството - растеж от 27% в границите на една година, на база статистика и разбор на НАСП. Това, което сме могли да построим предходната година със 100 лв., през днешния ден ни коства 127 лв.. Причината за това не е войната в Украйна, а напечатването на голяма парична маса в Съединени американски щати и Европейски Съюз с оглед поемането на обществените негативи от Ковид рецесията и в този момент плащаме цената на тези напечатани и раздадени пари.
Обезценката на парите в бита на човек даже е по-висока от тази в строителството - до 32%. Това е доста отрицателна наклонността.
Според наше наблюдаване и разбор в границите на година и половина, при инфлационни процеси, приходите на хората нарастват според инфлацията. В рамките на 6 години в България минималната работна заплата се качи два пъти, което е 15% повишаване на този знак, по който доста заплати се дефинират в България, в това число на държавни чиновници, частния бранш и така нататък
По разбор на НАСП за последната година продажната цена на жилищата се е качила с 25%, до момента в който на някои места се споделя, че това число е 37%. Зависи обаче каква извадка се прави и дали се включват първокласни жилища. Ние вършим извадка за жилищата по квартали като " Дружба ", Люлин ", " Надежда ", където всеобщия софиянец може да си купи ново жилище (ново строителство). Ако инфлацията в жилищното строителство е с растеж 27%, то цените на жилищата за една година са се качили с 25%. През юни минaлата година подвигнаха заплатите на държавните и общинските чиновници с 10%-20%, само че понижиха някои бонуси и обществени придобивки. Може да се каже, че заплатите са се покачили с 12%. При осредняване данни, считаме, че в границите на една година, като вземем и частния бранш, покачването на заплатите е с 10%. Това значи, че опцията ни за покупка на жилище се е нараснала с 10% с оглед заплата, а с оглед цената на жилището е понижава с 25%, т.е. ние сме обеднели във опцията си за покупка на жилище.
Важен индикатор, който се следи от Организация на обединените нации за всяко обитаемо място е покупателната дарба. Той дава оценка на това каква опция има популацията за покупка на жилище - съотношението на междинната работна заплата на града върху цената на един квадратен метър жилищна повърхност. Според данните за 2021-а година междинната заплата нето за София е 1650 лв.. цената на жилищата е към 2000 лв. на кв. м. и това прави коефициент на досегаемост 0,8. Това значи, че с една заплата можем да си купим 0,8 кв. м. жилищна повърхност. За третото тримесечие на 2022 година междинната заплата в София е станала 1800 лв., а цената на жилищата 2500 лв., което прави този коефициент на досегаемост 0,7. Според сметките това значи, че ние сме обеднели във опцията да си купим жилище с 12% за една година.
Нашата прогноза е, че в границите на една година приходите ще догонят инфлацията и достъпността ще се промени. За съпоставяне, в градовете в Западна Европа, достъпността е съвсем нулева - коефициентът е под 0,1.
Ние сме на челно място в Европейски Съюз по досегаемост на жилища в огромните градове, само че наклонността е това да изчезва.
Ще се резервира ли наклонността за спад на покупко-продажбите с оглед покачването на цените?
Жилищата към този момент стават доста скъпи и до момента в който не се покачат приходите на хората, опцията за покупко-продажби ще намалее. От друга страна тази голяма инфлация - над 30%, кара хората да влагат парите си в сигурна инвестиция. По данни на Българска народна банка има 46 милиарда лв. спестовни влогове единствено на жители и те знаят, че тези средства се обезценяват и търсят да ги вложат в нещо, което пази цената си. По данни на НАСП за последните 20 години, цената на жилищата приблизително е скачала с 12% на година.
Все отново чакаме покупко-продажбите да намалеят в границите на 10-15% на годишна база в границите на тази година.
Строителството на жилища е много интензивно в някои софийски квартали. Още ли покупко-продажбите на зелено са желан вид от доста купувачи?
Строителство има, тъй като има нужда от тази стока. Ако няма купувачи, нямаше да се случва това. Злоупотребява се с думата презастрояване. Има точни и ясни параметри къде да се строи в Общия организационен проект. Един от проблемите на София е, че градът е науплътнен. На доста огромна повърхност има доста малко поданици и по тази причина налозите не стигат за изработка и поддръжка на инфраструктура, по тази причина инфраструктурата е в такова положение.
Относно презастрояването - в София има 2600 поданици на кв. м., в Атина - 17 000 поданици на кв. м., в Париж - 20 000 поданици на кв. м. Това значи, че Атина е седем пъти по-застроена от София.
Сделките на зелено не престават да доминират. Причината - в случай че покупател желае апартамент, който да е приключен, то изборът е дребен, а цената е с 25-30% по-висока. Голяма част от купувачите поемат риск и купуват на зелено. Ипотечните заеми са налични, лихвите ниски и това разрешава покупка на зелено.
Колко се повишиха цените на строителните материали и наблюдавате ли проблем с доставките?
Най-сериозно повишаване следим при дървесината - със 110%, топлоизолацията с 50-60%, стъклопакетите с 30% нагоре. Засега нещата се успокояват и от три месеца няма шокиращи растежи, за разлика от спекулативните растежи от преди няколко месеца.
70% от строителното желязо идваше от Украйна и Русия. В първите дни на войната цената му скочи със 100%. След това световната логистика и търговия докара от всички краища на света арматурно желязо и цената се възстановява.
Очакваме повдигане на лихвите по заемите. Какви промени ще донесе това на пазара?
Лихвите ще се вдигнат с няколко %. Проблемът на клиентите ни не е лихвата, а главницата, която е доста огромна и към този момент става невъзможна за заплащане. Затова приходите би трябвало да догонят инфлационните процеси, с цел да може отново да си разменяме артикули и услуги.
Изтича ли срокът на валидност на панелните блокове в столицата?
Проблемът с панелните блокове е, че те са морално и механически остарели. Те не оферират комфорт на живот, който изисква актуалният човек. Всеки, който има опция ги напуща. Не съм оптимистично надъхан за тези квартали, виждайки какво се случва на други места по света - има цели изоставени квартали, тъй като когато хората се замогнат се местят на по-хубаво място. Бавно вървим към такава наклонност.
Каква е вашата прогноза за имотния пазар в София следващата година?
Търсенето ще продължи да е огромно, само че броят на покупко-продажбите ще зависи от това какъв брой ще нарасне или намалее инфлацията. Всичко зависи от това дали Фед и централната европейска банка ще продължат с печатането на пари.
Едно от нашите оферти за нормализиране на цените на парцелите, е да се направи инфраструктура на нови територии, да се понижи административната тежест, предлагането да се усили и цените да се възстановяват.
Г-н, Шопов, съгласно последните данни на Агенцията по вписванията има спад на покупко-продажбите с парцели през последното тримесечие на тази година. На какво се дължи това съгласно вас?
Това се дължи на няколко неща. Най-важното е доста бързото повишаване на цената на жилищата в огромните градове, което се дължи най-много на инфлацията. Освен това предходното тримесечие имаше огромен взрив на покупко-продажбите. Ако погледнем покупко-продажбите на годишна база имаме повишение на покупко-продажбите с 1,5% за тримесечието на годишна база.
Наблюденията на Националната асоциация на строителните бизнесмени (НАСП), е че последните три месеца огледите и запитването за покупка на жилища са нарастнали с към 12%, само че броят на подписаните контракти е надолу с 6%, което значи, че ползата за покупките в огромните градове и най-много в София, продължава да е огромен и пораства, само че покупко-продажбите понижават, поради скока на цените. Въпреки желанието и нуждата на хората да купят жилище, те нямат тази опция . Това е доста рискова наклонност, която се следи в Западна Европа и в развития свят.
На какво се дължат по-високите цени и от там невъзможността за покупка на жилище?
Проблемът е покачването на себестойността на строителството - растеж от 27% в границите на една година, на база статистика и разбор на НАСП. Това, което сме могли да построим предходната година със 100 лв., през днешния ден ни коства 127 лв.. Причината за това не е войната в Украйна, а напечатването на голяма парична маса в Съединени американски щати и Европейски Съюз с оглед поемането на обществените негативи от Ковид рецесията и в този момент плащаме цената на тези напечатани и раздадени пари.
Обезценката на парите в бита на човек даже е по-висока от тази в строителството - до 32%. Това е доста отрицателна наклонността.
Според наше наблюдаване и разбор в границите на година и половина, при инфлационни процеси, приходите на хората нарастват според инфлацията. В рамките на 6 години в България минималната работна заплата се качи два пъти, което е 15% повишаване на този знак, по който доста заплати се дефинират в България, в това число на държавни чиновници, частния бранш и така нататък
По разбор на НАСП за последната година продажната цена на жилищата се е качила с 25%, до момента в който на някои места се споделя, че това число е 37%. Зависи обаче каква извадка се прави и дали се включват първокласни жилища. Ние вършим извадка за жилищата по квартали като " Дружба ", Люлин ", " Надежда ", където всеобщия софиянец може да си купи ново жилище (ново строителство). Ако инфлацията в жилищното строителство е с растеж 27%, то цените на жилищата за една година са се качили с 25%. През юни минaлата година подвигнаха заплатите на държавните и общинските чиновници с 10%-20%, само че понижиха някои бонуси и обществени придобивки. Може да се каже, че заплатите са се покачили с 12%. При осредняване данни, считаме, че в границите на една година, като вземем и частния бранш, покачването на заплатите е с 10%. Това значи, че опцията ни за покупка на жилище се е нараснала с 10% с оглед заплата, а с оглед цената на жилището е понижава с 25%, т.е. ние сме обеднели във опцията си за покупка на жилище.
Важен индикатор, който се следи от Организация на обединените нации за всяко обитаемо място е покупателната дарба. Той дава оценка на това каква опция има популацията за покупка на жилище - съотношението на междинната работна заплата на града върху цената на един квадратен метър жилищна повърхност. Според данните за 2021-а година междинната заплата нето за София е 1650 лв.. цената на жилищата е към 2000 лв. на кв. м. и това прави коефициент на досегаемост 0,8. Това значи, че с една заплата можем да си купим 0,8 кв. м. жилищна повърхност. За третото тримесечие на 2022 година междинната заплата в София е станала 1800 лв., а цената на жилищата 2500 лв., което прави този коефициент на досегаемост 0,7. Според сметките това значи, че ние сме обеднели във опцията да си купим жилище с 12% за една година.
Нашата прогноза е, че в границите на една година приходите ще догонят инфлацията и достъпността ще се промени. За съпоставяне, в градовете в Западна Европа, достъпността е съвсем нулева - коефициентът е под 0,1.
Ние сме на челно място в Европейски Съюз по досегаемост на жилища в огромните градове, само че наклонността е това да изчезва.
Ще се резервира ли наклонността за спад на покупко-продажбите с оглед покачването на цените?
Жилищата към този момент стават доста скъпи и до момента в който не се покачат приходите на хората, опцията за покупко-продажби ще намалее. От друга страна тази голяма инфлация - над 30%, кара хората да влагат парите си в сигурна инвестиция. По данни на Българска народна банка има 46 милиарда лв. спестовни влогове единствено на жители и те знаят, че тези средства се обезценяват и търсят да ги вложат в нещо, което пази цената си. По данни на НАСП за последните 20 години, цената на жилищата приблизително е скачала с 12% на година.
Все отново чакаме покупко-продажбите да намалеят в границите на 10-15% на годишна база в границите на тази година.
Строителството на жилища е много интензивно в някои софийски квартали. Още ли покупко-продажбите на зелено са желан вид от доста купувачи?
Строителство има, тъй като има нужда от тази стока. Ако няма купувачи, нямаше да се случва това. Злоупотребява се с думата презастрояване. Има точни и ясни параметри къде да се строи в Общия организационен проект. Един от проблемите на София е, че градът е науплътнен. На доста огромна повърхност има доста малко поданици и по тази причина налозите не стигат за изработка и поддръжка на инфраструктура, по тази причина инфраструктурата е в такова положение.
Относно презастрояването - в София има 2600 поданици на кв. м., в Атина - 17 000 поданици на кв. м., в Париж - 20 000 поданици на кв. м. Това значи, че Атина е седем пъти по-застроена от София.
Сделките на зелено не престават да доминират. Причината - в случай че покупател желае апартамент, който да е приключен, то изборът е дребен, а цената е с 25-30% по-висока. Голяма част от купувачите поемат риск и купуват на зелено. Ипотечните заеми са налични, лихвите ниски и това разрешава покупка на зелено.
Колко се повишиха цените на строителните материали и наблюдавате ли проблем с доставките?
Най-сериозно повишаване следим при дървесината - със 110%, топлоизолацията с 50-60%, стъклопакетите с 30% нагоре. Засега нещата се успокояват и от три месеца няма шокиращи растежи, за разлика от спекулативните растежи от преди няколко месеца.
70% от строителното желязо идваше от Украйна и Русия. В първите дни на войната цената му скочи със 100%. След това световната логистика и търговия докара от всички краища на света арматурно желязо и цената се възстановява.
Очакваме повдигане на лихвите по заемите. Какви промени ще донесе това на пазара?
Лихвите ще се вдигнат с няколко %. Проблемът на клиентите ни не е лихвата, а главницата, която е доста огромна и към този момент става невъзможна за заплащане. Затова приходите би трябвало да догонят инфлационните процеси, с цел да може отново да си разменяме артикули и услуги.
Изтича ли срокът на валидност на панелните блокове в столицата?
Проблемът с панелните блокове е, че те са морално и механически остарели. Те не оферират комфорт на живот, който изисква актуалният човек. Всеки, който има опция ги напуща. Не съм оптимистично надъхан за тези квартали, виждайки какво се случва на други места по света - има цели изоставени квартали, тъй като когато хората се замогнат се местят на по-хубаво място. Бавно вървим към такава наклонност.
Каква е вашата прогноза за имотния пазар в София следващата година?
Търсенето ще продължи да е огромно, само че броят на покупко-продажбите ще зависи от това какъв брой ще нарасне или намалее инфлацията. Всичко зависи от това дали Фед и централната европейска банка ще продължат с печатането на пари.
Едно от нашите оферти за нормализиране на цените на парцелите, е да се направи инфраструктура на нови територии, да се понижи административната тежест, предлагането да се усили и цените да се възстановяват.
Източник: money.bg
КОМЕНТАРИ