Инж. Георги Шопов: Цените на жилищата ще продължат да растат -
Инж. Георги Шопов е ръководител на Управителния съвет Националната асоциация на строителните бизнесмени. С него беседваме за пазара на жилища в огромните градове и трендовете, които дефинират търсенето и предлагането на парцели сега. Той изяснява в елементи и по какъв начин с лесни стъпки на общинско равнище може да се избегне раздуването на имотния балон и какво може да се направи за това цените на жилищата да станат по-достъпни за жителите.
- Г-н Шопов, какво в действителност се случва на имотния пазар. Наскоро чух за постройка в градеж, покрай НДК, която към този момент била разпродадена на цена от 4500 евро за квадратен метър. Звучи ми необикновено, сякаш има рецесия, а цените не престават да порастват.
- Да, това е развой, който е годен освен за България и София и огромните градове, само че и за огромните градове в съвсем целия свят. На топ местоположения, каквато е упомената от вас, такива цени са вероятни. Но разликата сред тях и по този начин да ги назовем " естествените квартали " е в пъти. Така е и по света. Така както има коли и по 5000 евро, има и коли по 1,5 милиона евро. Същото е при жилищата. Локацията е най-важното нещо. Но това са изолирани случаи, които не дефинират пазара. Той се дефинира от всеобщия консуматор. Това са кварталите Манастирски ливади, Надежда, Люлин, Младост. По-важно е тях да следим.
- В огромните жилищни региони, за които говорите, цените на панелките ужасно доста се подвигнаха. Понякога те се продават даже по-скъпо от новото строителство. Защо е по този начин?
- Пазарът постоянно се дефинира от търсенето и предлагането. Когато търсенето е по-голямо от предлагането, цените се качват. И противоположното - когато предлагането е по-голямо от търсенето, цените падат. Ние от 30 години сме в една и съща обстановка - в огромните градове предлагането е доста по-малко от търсенето. Това води до непрестанен растеж на цените.
- Това единствено за София ли важи?
- Не, същото е в Бургас, Варна, Пловдив... Проблемът е, че ние като общество не успяхме да създадем условия тъй че предлагането да изравни търсенето и цените да се естествени и налични.
- Това действително по какъв начин може да се случи?
- Това може да се случи с нови терени за строителство. По няколко параграфа. Първото е понижаване на административната тежест. В момента, в случай че би трябвало да се прави регулация и да се вади строително позволение, това са три години. Предстявяте си, в случай че на един артикул три години се забави предлагането му на пазара, до какъв недостиг и повишаване на цените води това. Разгледайте следния случай - в случай че на доставчиците на коли им се наложат такива административни условия, че една пратка с нови коли се бави три години, то дефицитът ще стане подобен, че цените на колите ще се удвоят. Същото е с жилищата. Единият метод е да понижим административната тежест, с цел да се усили предлагането и цените да се възстановяват. Другото е страната и общината да урегулират нови територии и да направи инфраструктура, както е в Турция и много други страни, които се развиват. Там строителният артикул се усили, предлагането се усили и цените станаха по-поносими.
Има един доста значим индикатор, който се следи от Организация на обединените нации. Това е коефициентът на досегаемост на жилищата в огромните градове. Това е съотношението сред междинната работна заплата и цената на квадратен метър жилищна повърхност. В София той беше 0,8 до преди четири месеца, в този момент отива към 0,7. Тоест преди четири месеца човек е можел с една междинна заплата да си купи 0,8 квадрата жилищна повърхност, а в този момент по-малко, т.е. ние обедняваме в частта лично жилище. Но имайте поради и че в огромните градове като Париж и Мюнхен равнището на този коефициент е 0,1. Затова там под 20 % от хората имат лично жилище. Другите просто не могат да си го разрешат.
- Другият вид са 100-годишните ипотеки! В Швейцария към този момент имало подобен банков артикул.
- Да, ние от Националната асоциация на строителните бизнесмени желаеме да избягаме от този модел. Обществото ни доста елементарно би могло да го реализира с урегулиране на нови територии, либерализиране на разрешителния режим и с отпадане на непотребната административна тежест.
- Текстове в тази посока бяха включени в плана за промени в Закона за устройство на територията, само че поради късия живот на последното Народно заседание не бяха гласувани на второ четене.
- Да, ние от националната асоциация, а и освен ние, настояваме за тях към този момент две години. Камарата на архитектите, Камарата на строителите, Асоциацията на консултантите в капиталовото строителство и планиране, т.е. всички сектори работим в една посока и получихме схващане от страна на някогашния длъжностен зам.-министър Иван Шишков и по-късно и от министър Гроздан Караджов. След дълги полемики стигнахме до тези промени, които са извънредно значими за сектора. Те са основно в два члена. Единият е общината да преглежда само сходството на плана със сходството на благоустройството. Така самата общинска администрация ще бъде разтоварена от огромна част от непотребните инспекции, които прави. Другата значима смяна е задължаването на общинските администрации еднократно в писмен тип да дава забележки, които вложителят в двуседмичен период би трябвало да в профил. Това дисциплинира и двете страни, тъй като сега администрацията е затлачена с преписки, които стоят 5 години.
- Казвате, че определянето на нови урбанизирани територии би помогнало за усмиряване на цените на жилищата. За София къде са тези места? Накъде столицата би трябвало да пораства?
- Най-подходящи са северните територии. Те имат огромни преимущества от климатична, екологична и урбанистична позиция. Говоря за целия регион от настоящия център до Околовръстния път в северна посока - Бенковски - Кривина. Това е голяма територия.
- В тази тосока имате ли разговор със Столичната община?
- Имаме писмени оферти, само че нямаме схващане, тъй като общината бяга от главния си ангажимент да построи инфраструктурата там и да станат нови приветливи квартали за живеене. Естественото развиване на София не е да се забива в планината на юг, което се случва сега, тъй като има инфраструктура и регулация. Общината би трябвало да направи нещо доста просто и елементарно като урегулира тези територии. Капиталът ще направи останалото. И ще се стигне до това, за което приказвах първоначално, ще се усили предлагането и ще се възстановяват цените.
- Оправданието в изчезналите средства за нова инфраструктура ли е?
- Има европейски средства, има всевъзможни благоприятни условия. Липсва обаче организация и предпочитание. Ще ви дам образец с Виена, която постоянно се дава като пример за общинско ръководство. В региона на цената на жилищата какво прави австрийската столица - градът има общински терени, които се контролират и по-късно се дават против обезщетение на бизнесмени. С обектите, които получава, Виена прави една голяма банка от общински жилища. Така общината извършва две функционалности. Първо, обществена - дава ги на наличен наем на хора, които желаят да дойдат и да работят, както и на нуждаещи се. Второто е, че когато цените стартират спекулативно и бързо да се повишават, общината пуска част от жилищата на пазара, което възстановява цените. След това, когато паднат, Виена ги купува назад. Тоест, това е един контейнер, буфер, който разрешава да няма ненормални флуктоации на пазара.
- Какви са новите трендове на имотния пазар? Как му се отразяв рецесията?
- Не бих споделил, че има рецесия. Криза е когато спре производството и нямаме пари да си разменяме артикули и услуги. По-скоро сме очевидци на висока инфлация, която не е паднала от небето, както ковид, а беше провокирана от политиците, които напечатаха доста необезпечени пари, с цел да поемат обществената вълна от COVID-ситуацията. Те бяха длъжни да плануват какво ще се случи и тази инфлация да бъде ръководена, а не да се оставят жителите и бизнеса да се оправят с нея. Но по този начин или другояче, тя към този момент е реалност. Проблемът на жилищния пазар е, че стоката стана доста скъпа, тъй като хората обедняха. При нас в жилищното строителство инфлацията е 27%, т.е. продуктът ни е станал с толкоз по-скъп. Има известно изстудяване на пазара, само че не тъй като хората не желаят да си купят, а тъй като нямат парите да си купят ново жилище. Трябва да минат 1-2 години, в които приходите да догонят инфлацията, с цел да се върне потреблението.
Пазарът на жилища в огромните градове е безконечен. Но към този момент има и стопирани планове поради покачването на цените на материалите. Това от своя страна усилва недостига и повишава цените. Ние чакаме едно продължаващо повишаване на цените на жилищата, само че за жалост при понижаване на покупко-продажбите. Никой от нас не се радва, че цените се качват, тъй като тогава оборотът пада. А всичките печеливши бизнеси в България разчитат на невисок марж на облага при големи обороти. За един производител има два нещастни сюжета - обществото да няма потребност от стоката му или стоката му да е толкоз скъпа, че обществото да не може да си я разреши.
- Г-н Шопов, какво в действителност се случва на имотния пазар. Наскоро чух за постройка в градеж, покрай НДК, която към този момент била разпродадена на цена от 4500 евро за квадратен метър. Звучи ми необикновено, сякаш има рецесия, а цените не престават да порастват.
- Да, това е развой, който е годен освен за България и София и огромните градове, само че и за огромните градове в съвсем целия свят. На топ местоположения, каквато е упомената от вас, такива цени са вероятни. Но разликата сред тях и по този начин да ги назовем " естествените квартали " е в пъти. Така е и по света. Така както има коли и по 5000 евро, има и коли по 1,5 милиона евро. Същото е при жилищата. Локацията е най-важното нещо. Но това са изолирани случаи, които не дефинират пазара. Той се дефинира от всеобщия консуматор. Това са кварталите Манастирски ливади, Надежда, Люлин, Младост. По-важно е тях да следим.
- В огромните жилищни региони, за които говорите, цените на панелките ужасно доста се подвигнаха. Понякога те се продават даже по-скъпо от новото строителство. Защо е по този начин?
- Пазарът постоянно се дефинира от търсенето и предлагането. Когато търсенето е по-голямо от предлагането, цените се качват. И противоположното - когато предлагането е по-голямо от търсенето, цените падат. Ние от 30 години сме в една и съща обстановка - в огромните градове предлагането е доста по-малко от търсенето. Това води до непрестанен растеж на цените.
- Това единствено за София ли важи?
- Не, същото е в Бургас, Варна, Пловдив... Проблемът е, че ние като общество не успяхме да създадем условия тъй че предлагането да изравни търсенето и цените да се естествени и налични.
- Това действително по какъв начин може да се случи?
- Това може да се случи с нови терени за строителство. По няколко параграфа. Първото е понижаване на административната тежест. В момента, в случай че би трябвало да се прави регулация и да се вади строително позволение, това са три години. Предстявяте си, в случай че на един артикул три години се забави предлагането му на пазара, до какъв недостиг и повишаване на цените води това. Разгледайте следния случай - в случай че на доставчиците на коли им се наложат такива административни условия, че една пратка с нови коли се бави три години, то дефицитът ще стане подобен, че цените на колите ще се удвоят. Същото е с жилищата. Единият метод е да понижим административната тежест, с цел да се усили предлагането и цените да се възстановяват. Другото е страната и общината да урегулират нови територии и да направи инфраструктура, както е в Турция и много други страни, които се развиват. Там строителният артикул се усили, предлагането се усили и цените станаха по-поносими.
Има един доста значим индикатор, който се следи от Организация на обединените нации. Това е коефициентът на досегаемост на жилищата в огромните градове. Това е съотношението сред междинната работна заплата и цената на квадратен метър жилищна повърхност. В София той беше 0,8 до преди четири месеца, в този момент отива към 0,7. Тоест преди четири месеца човек е можел с една междинна заплата да си купи 0,8 квадрата жилищна повърхност, а в този момент по-малко, т.е. ние обедняваме в частта лично жилище. Но имайте поради и че в огромните градове като Париж и Мюнхен равнището на този коефициент е 0,1. Затова там под 20 % от хората имат лично жилище. Другите просто не могат да си го разрешат.
- Другият вид са 100-годишните ипотеки! В Швейцария към този момент имало подобен банков артикул.
- Да, ние от Националната асоциация на строителните бизнесмени желаеме да избягаме от този модел. Обществото ни доста елементарно би могло да го реализира с урегулиране на нови територии, либерализиране на разрешителния режим и с отпадане на непотребната административна тежест.
- Текстове в тази посока бяха включени в плана за промени в Закона за устройство на територията, само че поради късия живот на последното Народно заседание не бяха гласувани на второ четене.
- Да, ние от националната асоциация, а и освен ние, настояваме за тях към този момент две години. Камарата на архитектите, Камарата на строителите, Асоциацията на консултантите в капиталовото строителство и планиране, т.е. всички сектори работим в една посока и получихме схващане от страна на някогашния длъжностен зам.-министър Иван Шишков и по-късно и от министър Гроздан Караджов. След дълги полемики стигнахме до тези промени, които са извънредно значими за сектора. Те са основно в два члена. Единият е общината да преглежда само сходството на плана със сходството на благоустройството. Така самата общинска администрация ще бъде разтоварена от огромна част от непотребните инспекции, които прави. Другата значима смяна е задължаването на общинските администрации еднократно в писмен тип да дава забележки, които вложителят в двуседмичен период би трябвало да в профил. Това дисциплинира и двете страни, тъй като сега администрацията е затлачена с преписки, които стоят 5 години.
- Казвате, че определянето на нови урбанизирани територии би помогнало за усмиряване на цените на жилищата. За София къде са тези места? Накъде столицата би трябвало да пораства?
- Най-подходящи са северните територии. Те имат огромни преимущества от климатична, екологична и урбанистична позиция. Говоря за целия регион от настоящия център до Околовръстния път в северна посока - Бенковски - Кривина. Това е голяма територия.
- В тази тосока имате ли разговор със Столичната община?
- Имаме писмени оферти, само че нямаме схващане, тъй като общината бяга от главния си ангажимент да построи инфраструктурата там и да станат нови приветливи квартали за живеене. Естественото развиване на София не е да се забива в планината на юг, което се случва сега, тъй като има инфраструктура и регулация. Общината би трябвало да направи нещо доста просто и елементарно като урегулира тези територии. Капиталът ще направи останалото. И ще се стигне до това, за което приказвах първоначално, ще се усили предлагането и ще се възстановяват цените.
- Оправданието в изчезналите средства за нова инфраструктура ли е?
- Има европейски средства, има всевъзможни благоприятни условия. Липсва обаче организация и предпочитание. Ще ви дам образец с Виена, която постоянно се дава като пример за общинско ръководство. В региона на цената на жилищата какво прави австрийската столица - градът има общински терени, които се контролират и по-късно се дават против обезщетение на бизнесмени. С обектите, които получава, Виена прави една голяма банка от общински жилища. Така общината извършва две функционалности. Първо, обществена - дава ги на наличен наем на хора, които желаят да дойдат и да работят, както и на нуждаещи се. Второто е, че когато цените стартират спекулативно и бързо да се повишават, общината пуска част от жилищата на пазара, което възстановява цените. След това, когато паднат, Виена ги купува назад. Тоест, това е един контейнер, буфер, който разрешава да няма ненормални флуктоации на пазара.
- Какви са новите трендове на имотния пазар? Как му се отразяв рецесията?
- Не бих споделил, че има рецесия. Криза е когато спре производството и нямаме пари да си разменяме артикули и услуги. По-скоро сме очевидци на висока инфлация, която не е паднала от небето, както ковид, а беше провокирана от политиците, които напечатаха доста необезпечени пари, с цел да поемат обществената вълна от COVID-ситуацията. Те бяха длъжни да плануват какво ще се случи и тази инфлация да бъде ръководена, а не да се оставят жителите и бизнеса да се оправят с нея. Но по този начин или другояче, тя към този момент е реалност. Проблемът на жилищния пазар е, че стоката стана доста скъпа, тъй като хората обедняха. При нас в жилищното строителство инфлацията е 27%, т.е. продуктът ни е станал с толкоз по-скъп. Има известно изстудяване на пазара, само че не тъй като хората не желаят да си купят, а тъй като нямат парите да си купят ново жилище. Трябва да минат 1-2 години, в които приходите да догонят инфлацията, с цел да се върне потреблението.
Пазарът на жилища в огромните градове е безконечен. Но към този момент има и стопирани планове поради покачването на цените на материалите. Това от своя страна усилва недостига и повишава цените. Ние чакаме едно продължаващо повишаване на цените на жилищата, само че за жалост при понижаване на покупко-продажбите. Никой от нас не се радва, че цените се качват, тъй като тогава оборотът пада. А всичките печеливши бизнеси в България разчитат на невисок марж на облага при големи обороти. За един производител има два нещастни сюжета - обществото да няма потребност от стоката му или стоката му да е толкоз скъпа, че обществото да не може да си я разреши.
Източник: offnews.bg
КОМЕНТАРИ