Интервю | Имотният пазар в България има проблем с непрозрачността
Г-н Славчев, продължава ли офис пазара в София да се движи от преподписване на съществуващи контракти, а не от нови такива?
Нормално е да има преподписване на контракти, тъй като фирмите не се местят всякога, когато изтича първичният им контракт. В една естествена година нормално има нови договорка за площи сред 100 000 и 200 000 кв. метра. Това значително зависи от новите здания, които се появяват и има ли такива въобще.
Другият определящ фактор е по кое време една компания е направила предходното си пренасяне, тъй като има разноски за инвестиция в нов офис, които се амортизират за избран интервал от време. Така че, в случай че са се преместили преди три години, а амортизацията е за 5 – 7 години, те няма да се реалокират.
Пазарът не е това, което беше преди COVID-19, само че се успокоява. Все още търси салдото си.
Пазарът на бизнес парцели към момента не е намерил баланс, по този начин ли?
Според мен към момента не го е намерил. Нашият пазар е местен. Той ненапълно се движи от световни процеси, като работата от у дома, световната пандемия и други. Но към момента е прекомерно характерен. Огромна част от офисите в България са наети от компании от два или три бранша. И макар че работещите в IT бранша отхвърлят да се върнат в офисите за непрекъснато, следим предпочитание от страна на работодателите това да се случи под една или друга форма.
Изглежда няма един модел на развиване. Всяка компания намира най-хубавото решение за себе си. Как съгласно Вас би изглеждал този нов баланс на пазара на офис площи?
Няма повсеместен модел. Тенденцията обаче е ясна – най-малко на този стадий хората видяха, че фирмите могат да работят с по-малко площи, в сравнение с преди. Но има и една друга наклонност, която се следи в международен мащаб – тресчица за качество. Ако имаме офис, то дано да бъде най-хубавият вероятен подобен.
От разбора на Avision Young излиза наяве, че издигнатите нови офис площи за 2023 година са на най-ниските си стойности от десетилетие. Това ли е повода за растящия % офис площи от категория А&Б?
Построяването на една офис постройка лишава време. Една приблизително огромна офисна постройка се строи най-малко две години, а доста постоянно има процеси, които би трябвало да бъдат осъществени преди самото строителство. Говорим за период сред лансиране на концепцията и привършване на строителството сред 3 и 4 години, с цел да може една постройка да бъде подготвена от концепцията до реализацията.
В момента по-скоро приказваме за чувство на неустановеност в международен мащаб, в сравнение с за действителен стопански спад. Основният фактор, който управлява пазара сега, е Коронавирус резултатът.
Ако погледнем графиките и по какъв начин са се строили офисни здания в последните 15 години, ще забележим, че спадът предходния път къде е бил през 2012 и 2013 година Това са годините след огромната финансова рецесия от 2008 година В България докъм 2010 година тази рецесия не се усещаше, ето за какво чакам забавянето при строителството на офисни сгради сега да пристигна в идващите три-четири години.
Сега обстановката е аналогична, единствено че по-скоро отправната точка не е толкоз икономическата рецесия, а смяната на модела на работа. Трябва да прибавим към това и различната опция за вложения.
Офисните здания са единствено един подсегмент от пазара на парцели. Доста по-лесно е да си вложител и да инвестираш в жилищни здания, които явно в България към момента се търсят. Там инвестираш, построяваш и продаваш.
Докато при офисната постройка не е единствено построяването – при нея има позициониране, поддръжка, ръководство. Една непрекъсната работа с клиенти. И е много по-сложно.
В София има няколко образеца за високи бизнес здания, които години наред стоят незавършени. Защо?
Високите здания лишават много дълго време, с цел да бъдат издигнати. Зависи кой и по какъв начин строи и с какви средства. По-голямата част от нещата, които бяха стартирани като строителство преди Коронавирус, бяха приключени.
Нашият пазар не е огромен, по тази причина една или две здания въздействат чисто статистически и в случай че имаме една или две здания, които по някакъв метод не са приоритет, те могат да окажат въздействие на целия пазар и да имат статистическо отражение.
Кои местоположения ще станат желани за градеж на нови бизнес здания?
При недвижимите парцели също имат мода. Ако погледнем през последните 20 години къде са били офисните здания, може да видите няколко местоположения, които са били на мода. В края на предишния век имаше две офис здания, които бяха в центъра, след това се появи Бизнес парк София и по това време съвсем никой не искаше да върви там, до момента в който в този момент се оказа на доста комфортно място за огромна част от фирмите. В следствие породиха някакви подсегментни региона, като този към болничното заведение „ Токуда “, по-късно едно от най-предпочитаните места за градеж стана регионът към The Mall и бул. " Цариградско шосе ".
Имаме и една неосъществена наклонност, която беше по „ Тодор Александров “.
Сега зоната към мол Paradise е главната привлекателна точка. Там има капацитет във всички сегменти на строителството. В момента вложителите, които строят офисни здания там, имат минимален проблем да ги осъществят. В този регион са регистрирани и най-високите цени отвън абсолютния център за наемане.
Кой е факторът, който дефинира модата при локациите за строителство на бизнес здания?
Обикновено това се случва по отношение на местоположението и нейното разбиране като подобаваща или като положително място за работа в този миг. Това го дефинира инфраструктурата и методът, по който хората отиват на работа до там. До огромна степен и от това, къде живеят хората, които взимат решение за това къде ще бъде офисът.
Имало е опити да има бизнес паркове в северозападната част на София – безуспешни. Имаше проект и до летището да се развие огромен парк – явно несполучливи, тъй като местата не са припознати от ползвателите.
Влизането на България в Шенген ще отвори ли нови порти в бранша на бизнес парцелите?
Аз мисля, че българският пазар е много дребен и местен. През последните 15 години е подобен. Много от интернационалните вложители, които по някакъв метод преди 2008 и 2010 година имаха интерес към България (бел. ред. – откакто България влезе в Европейския съюз), напуснаха България и сега бизнесът е движен от локални вложители. Глобалните трендове не ги касаят чак толкоз. Повечето български вложители влагат в офиси и индустриални площи в страната, само че не влагат в Централна или Западна Европа. Тоест на тези хора Шенген няма да им повлияе.
Това, което виждаме, e интерес на вложители от Централна Европа, които по някакъв метод се усещат задоволително мощни да излязат от своята страна – Чехия, Унгария, да вземем за пример. И тъй като е по-трудно да стъпят непосредствено на Западния пазар, пробват у нас. Такъв вид вложители чакам да видя. Не мога да кажа, че се въздействат по някакъв метод от идното ни влизане в Шенген.
Пазарът на капиталови парцели в България е към 100 млн. евро годишно. За съпоставяне, в Централна и Източна Европа той е общо към 2 милиарда евро, т.е. ние сме под 5% от пазара в Централна Европа, който пък е съпоставим с пазара на един средноголям немски град.
Приемането на еврото също ли няма да окаже въздействие?
Ние сме закрепени към еврото по един или различен метод и в този момент. Не чакам от идващия ден след приемането му нещо да се промени. Ако някой има някакво желание, то би го направил в този момент, преди да има смяна. Така че, в случай че някой е имал желание (бел. ред. – интернационален инвеститор), да е пристигнал до момента.
Сервизните такси през последната година бяха нараснали. Тук главно въздействие оказват равнищата на локалната инфлация.
С какво опитът на Avison Young способства за развиването на пазара на бизнес парцели в България?
Обикновено световните компании навлизат посредством партньорство. Тези три години са предизвикателни освен за консултантските компании от бранша в България, само че и в целия свят, тъй като главните бизнеси, с които тези компании се занимават са покупко-продажба на огромни активи, с офиси, ритейл паркове и индустриални площи. А тези бизнеси се забавиха заради повишението на лихвите по целия свят. Също по този начин провокациите пред офис сегмента са големи. Ние се опитваме да се съпоставим с нашите сътрудници и метода, по който се оправят на световно равнище. Най-големите пазари в началото страдаха най-вече, само че в това време след това започваха да се релансират по нов метод.
Опиваме се да предложим качествена услуга както на наемателите, по този начин и на наемодателите. Реалното и детайлното знание на офис пазара е нещо, в което се влага, за което се работи. За да може да дадеш съответен съвет на ползвателите, би трябвало да познаваш в подробност пазара.
Голяма част от вложителите обаче не правят оценка в задоволителна степен цената информацията, с която да успеем да изготвим първокласен анализa.
Основният проблем на нашия пазар е непрозрачността и това, че доста от играчите на него не споделят задоволително информация, въз основата на която да се изготви разбор.
Avison Young има страховит инструмент, който работи доста добре на световно равнище, само че на този стадий е тотално невероятно да се приложи в България. Той може да ви изготви сериозен мапинг за развиване на градове. Но трябват съществени бази данни, с цел да може да се зареди.
Представете си, че сте една световна компания и желаете да отворите логистичен център в Съединени американски щати. На базата на голяма налична информация този програмен продукт демонстрира кое е най-подходящото място и какви са цените на парцелите в тази локация, къде е най-добре да се фокусирате.
В България липсва статистика освен за парцелите, само че и значително за приходите на хората и за демографията.
Има ли въпреки всичко някакъв инструмент на Avison Young, който може да повлияе на пазара в България?
Много се надявам, че има подобен, само че на този стадий не сме го разкрили. Дори, в случай че речем, че успеем да набавим този вид данни, за които приказваме, то има големи разноски за тяхното поддържане. И този бизнес модел за страна като България изобщо не може да бъде изплатен, тъй като пазарът е дребен. Въпреки това ние се опитваме да надграждаме и да предложим допустимо най-хубавото качество на услуга, отговарящо на опциите на българския пазар.
Нормално е да има преподписване на контракти, тъй като фирмите не се местят всякога, когато изтича първичният им контракт. В една естествена година нормално има нови договорка за площи сред 100 000 и 200 000 кв. метра. Това значително зависи от новите здания, които се появяват и има ли такива въобще.
Другият определящ фактор е по кое време една компания е направила предходното си пренасяне, тъй като има разноски за инвестиция в нов офис, които се амортизират за избран интервал от време. Така че, в случай че са се преместили преди три години, а амортизацията е за 5 – 7 години, те няма да се реалокират.
Пазарът не е това, което беше преди COVID-19, само че се успокоява. Все още търси салдото си.
Пазарът на бизнес парцели към момента не е намерил баланс, по този начин ли?
Според мен към момента не го е намерил. Нашият пазар е местен. Той ненапълно се движи от световни процеси, като работата от у дома, световната пандемия и други. Но към момента е прекомерно характерен. Огромна част от офисите в България са наети от компании от два или три бранша. И макар че работещите в IT бранша отхвърлят да се върнат в офисите за непрекъснато, следим предпочитание от страна на работодателите това да се случи под една или друга форма.
Изглежда няма един модел на развиване. Всяка компания намира най-хубавото решение за себе си. Как съгласно Вас би изглеждал този нов баланс на пазара на офис площи?
Няма повсеместен модел. Тенденцията обаче е ясна – най-малко на този стадий хората видяха, че фирмите могат да работят с по-малко площи, в сравнение с преди. Но има и една друга наклонност, която се следи в международен мащаб – тресчица за качество. Ако имаме офис, то дано да бъде най-хубавият вероятен подобен.
От разбора на Avision Young излиза наяве, че издигнатите нови офис площи за 2023 година са на най-ниските си стойности от десетилетие. Това ли е повода за растящия % офис площи от категория А&Б?
Построяването на една офис постройка лишава време. Една приблизително огромна офисна постройка се строи най-малко две години, а доста постоянно има процеси, които би трябвало да бъдат осъществени преди самото строителство. Говорим за период сред лансиране на концепцията и привършване на строителството сред 3 и 4 години, с цел да може една постройка да бъде подготвена от концепцията до реализацията.
В момента по-скоро приказваме за чувство на неустановеност в международен мащаб, в сравнение с за действителен стопански спад. Основният фактор, който управлява пазара сега, е Коронавирус резултатът.
Ако погледнем графиките и по какъв начин са се строили офисни здания в последните 15 години, ще забележим, че спадът предходния път къде е бил през 2012 и 2013 година Това са годините след огромната финансова рецесия от 2008 година В България докъм 2010 година тази рецесия не се усещаше, ето за какво чакам забавянето при строителството на офисни сгради сега да пристигна в идващите три-четири години.
Сега обстановката е аналогична, единствено че по-скоро отправната точка не е толкоз икономическата рецесия, а смяната на модела на работа. Трябва да прибавим към това и различната опция за вложения.
Офисните здания са единствено един подсегмент от пазара на парцели. Доста по-лесно е да си вложител и да инвестираш в жилищни здания, които явно в България към момента се търсят. Там инвестираш, построяваш и продаваш.
Докато при офисната постройка не е единствено построяването – при нея има позициониране, поддръжка, ръководство. Една непрекъсната работа с клиенти. И е много по-сложно.
В София има няколко образеца за високи бизнес здания, които години наред стоят незавършени. Защо?
Високите здания лишават много дълго време, с цел да бъдат издигнати. Зависи кой и по какъв начин строи и с какви средства. По-голямата част от нещата, които бяха стартирани като строителство преди Коронавирус, бяха приключени.
Нашият пазар не е огромен, по тази причина една или две здания въздействат чисто статистически и в случай че имаме една или две здания, които по някакъв метод не са приоритет, те могат да окажат въздействие на целия пазар и да имат статистическо отражение.
Кои местоположения ще станат желани за градеж на нови бизнес здания?
При недвижимите парцели също имат мода. Ако погледнем през последните 20 години къде са били офисните здания, може да видите няколко местоположения, които са били на мода. В края на предишния век имаше две офис здания, които бяха в центъра, след това се появи Бизнес парк София и по това време съвсем никой не искаше да върви там, до момента в който в този момент се оказа на доста комфортно място за огромна част от фирмите. В следствие породиха някакви подсегментни региона, като този към болничното заведение „ Токуда “, по-късно едно от най-предпочитаните места за градеж стана регионът към The Mall и бул. " Цариградско шосе ".
Имаме и една неосъществена наклонност, която беше по „ Тодор Александров “.
Сега зоната към мол Paradise е главната привлекателна точка. Там има капацитет във всички сегменти на строителството. В момента вложителите, които строят офисни здания там, имат минимален проблем да ги осъществят. В този регион са регистрирани и най-високите цени отвън абсолютния център за наемане.
Кой е факторът, който дефинира модата при локациите за строителство на бизнес здания?
Обикновено това се случва по отношение на местоположението и нейното разбиране като подобаваща или като положително място за работа в този миг. Това го дефинира инфраструктурата и методът, по който хората отиват на работа до там. До огромна степен и от това, къде живеят хората, които взимат решение за това къде ще бъде офисът.
Имало е опити да има бизнес паркове в северозападната част на София – безуспешни. Имаше проект и до летището да се развие огромен парк – явно несполучливи, тъй като местата не са припознати от ползвателите.
Влизането на България в Шенген ще отвори ли нови порти в бранша на бизнес парцелите?
Аз мисля, че българският пазар е много дребен и местен. През последните 15 години е подобен. Много от интернационалните вложители, които по някакъв метод преди 2008 и 2010 година имаха интерес към България (бел. ред. – откакто България влезе в Европейския съюз), напуснаха България и сега бизнесът е движен от локални вложители. Глобалните трендове не ги касаят чак толкоз. Повечето български вложители влагат в офиси и индустриални площи в страната, само че не влагат в Централна или Западна Европа. Тоест на тези хора Шенген няма да им повлияе.
Това, което виждаме, e интерес на вложители от Централна Европа, които по някакъв метод се усещат задоволително мощни да излязат от своята страна – Чехия, Унгария, да вземем за пример. И тъй като е по-трудно да стъпят непосредствено на Западния пазар, пробват у нас. Такъв вид вложители чакам да видя. Не мога да кажа, че се въздействат по някакъв метод от идното ни влизане в Шенген.
Пазарът на капиталови парцели в България е към 100 млн. евро годишно. За съпоставяне, в Централна и Източна Европа той е общо към 2 милиарда евро, т.е. ние сме под 5% от пазара в Централна Европа, който пък е съпоставим с пазара на един средноголям немски град.
Приемането на еврото също ли няма да окаже въздействие?
Ние сме закрепени към еврото по един или различен метод и в този момент. Не чакам от идващия ден след приемането му нещо да се промени. Ако някой има някакво желание, то би го направил в този момент, преди да има смяна. Така че, в случай че някой е имал желание (бел. ред. – интернационален инвеститор), да е пристигнал до момента.
Сервизните такси през последната година бяха нараснали. Тук главно въздействие оказват равнищата на локалната инфлация.
С какво опитът на Avison Young способства за развиването на пазара на бизнес парцели в България?
Обикновено световните компании навлизат посредством партньорство. Тези три години са предизвикателни освен за консултантските компании от бранша в България, само че и в целия свят, тъй като главните бизнеси, с които тези компании се занимават са покупко-продажба на огромни активи, с офиси, ритейл паркове и индустриални площи. А тези бизнеси се забавиха заради повишението на лихвите по целия свят. Също по този начин провокациите пред офис сегмента са големи. Ние се опитваме да се съпоставим с нашите сътрудници и метода, по който се оправят на световно равнище. Най-големите пазари в началото страдаха най-вече, само че в това време след това започваха да се релансират по нов метод.
Опиваме се да предложим качествена услуга както на наемателите, по този начин и на наемодателите. Реалното и детайлното знание на офис пазара е нещо, в което се влага, за което се работи. За да може да дадеш съответен съвет на ползвателите, би трябвало да познаваш в подробност пазара.
Голяма част от вложителите обаче не правят оценка в задоволителна степен цената информацията, с която да успеем да изготвим първокласен анализa.
Основният проблем на нашия пазар е непрозрачността и това, че доста от играчите на него не споделят задоволително информация, въз основата на която да се изготви разбор.
Avison Young има страховит инструмент, който работи доста добре на световно равнище, само че на този стадий е тотално невероятно да се приложи в България. Той може да ви изготви сериозен мапинг за развиване на градове. Но трябват съществени бази данни, с цел да може да се зареди.
Представете си, че сте една световна компания и желаете да отворите логистичен център в Съединени американски щати. На базата на голяма налична информация този програмен продукт демонстрира кое е най-подходящото място и какви са цените на парцелите в тази локация, къде е най-добре да се фокусирате.
В България липсва статистика освен за парцелите, само че и значително за приходите на хората и за демографията.
Има ли въпреки всичко някакъв инструмент на Avison Young, който може да повлияе на пазара в България?
Много се надявам, че има подобен, само че на този стадий не сме го разкрили. Дори, в случай че речем, че успеем да набавим този вид данни, за които приказваме, то има големи разноски за тяхното поддържане. И този бизнес модел за страна като България изобщо не може да бъде изплатен, тъй като пазарът е дребен. Въпреки това ние се опитваме да надграждаме и да предложим допустимо най-хубавото качество на услуга, отговарящо на опциите на българския пазар.
Източник: economic.bg
КОМЕНТАРИ