Димитрина Захаринова е управляващ съдружник в одиторско дружество “Захаринова и

Димитрина Захаринова е ръководещ съучастник в одиторско сдружение “Захаринова и сътрудници ” ООД. Преподавател е във Висшето учебно заведение за обезпечаване и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната Агенция за Приходите град София, консултант в ДАНС, както и шеф на дирекция в Агенцията за държавна финансова ревизия. Регистриран инспектор и данъчен съветник. Има двама сина и един внук.


Строителството в огромните градове се развива с бързи темпове. Строителните компании търсят привлекателни имоти за новите кооперации. Като против правото на стоеж постоянно дават на притежателя на терена жилища в новата постройка. Затова в рубриката на “Труд ” “Данъчна консултация ” представяме позицията на Национална агенция за приходите за това таксуват ли приходите от преотстъпено право на градеж по реда на Закона за налозите върху приходите на физическите лица (ЗДДФЛ).


Дружество ще се занимава със строителство на жилищни здания и е записано по Закона за Данък добавена стойност. Първоначално ще работи като вложител, т.е. ще наема разнообразни компании за изграждане на жилищна постройка – за изкопни работи, за структура, за дограма, за ВиК мрежа и други Първият парцел, върху който ще се строи, е благосъстоятелност на физическо лице и според нотариалния акт безплатно ще се учреди право на градеж. Разгънатата застроена повърхност (РЗП) на постройката е да вземем за пример 2000 кв.м. Съгласно нотариалния акт 400 кв.м. от РЗП е за физическото лице, а останалата част за сдружението. Дружеството ще построи жилищата на физическото лице със лични средства, за което получава право на градеж на 1600 кв.м. жилища. Пазарната цена на правото на градеж все още е 200 евро на квадратен метър, а пазарната цена на приключен апартамент е 600 евро на квадратен метър. След започване на строителството, сдружението ще продава своите жилища по два метода:

– Продажба на право на градеж според нотариален акт за част от жилищата до издаване на Акт 14.
– Продажба и прекачване на благосъстоятелност на жилища с нотариален акт в интервала сред Акт 14 и Акт 16.

Трябва да се отговори на следните въпроси:

1. Каква е данъчната основа върху която би трябвало да се начисли Данък добавена стойност при сключване на нотариалния акт за суперфиция (учредяване право на строеж)?

2.След сключване на нотариалния акт за суперфиция би трябвало ли да се подаде на идната година Справка по чл.73, ал.1 от ЗДДФЛ за физическото лице и каква е цената на неговия приход?

3. Физическото лице би трябвало ли да подаде годишна данъчна декларация за приходите от преотстъпеното право на градеж?

Какво е облагането на покупко-продажбите по Закона за Данък добавена стойност?


Съгласно чл.130, ал.1 от Закона за налог върху добавената стойност (ЗДДС), когато е налице доставка, по която възнаграждението (изцяло или частично) е несъмнено в артикули или услуги, приема се, че са налице две насрещни доставки, като всеки от доставчиците се счита за продавач на това, което дава, и за покупател на това, което получава. По смисъла на чл.130, ал.2 от ЗДДС, данъчното събитие за доставките по алинея 1 поражда по общите правила на закона. Съгласно ал.3 на чл.130 от ЗДДС, доставката по алинея 1 с по-ранна дата на пораждане на данъчно събитие се счита за предплатено заплащане (цялостно или частично) по втората доставка. В ал.4 се указва, че за задачите на алинея 3 размерът на данъчната основа за полученото предплатено заплащане е еднакъв на размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата.

В съответния случай сдружението купува право на градеж за 1600 кв.м. жилища и продава строително-монтажни работи (СМР) на жилищата на физическото лице.

Съгласно чл.130, ал.4 от ЗДДС, размерът на данъчната основа за полученото предплатено заплащане е еднакъв на размера на данъчната основа на доставката с по-ранна дата. Доставката с по-ранна дата е продажбата на право на градеж за 1600 кв.м. и данъчната основа на тази доставка е равна на данъчната основа на предплатеното заплащане за СМР.

По смисъла на чл.26, ал.7 от ЗДДС, когато възнаграждението е несъмнено напълно или отчасти в артикули или услуги, без страните да са му придали парично изражение, данъчната основа на всяка от доставките към датата на пораждане на данъчното събитие е данъчната основа при придобиването или себестойността на предоставената стока, а в случаите на импорт – на данъчната основа при вноса или на направените директни разноски за осъществяване на предоставената услуга. Когато данъчната основа не може да се дефинира по този ред, данъчната основа е пазарната цена.

Какъв е режимът на облагане по ЗДДФЛ?


Съгласно член 73, алинея 1, т. 3, алинея 4 и алинея 5 от Закона за налозите върху приходите на физическите лица (ЗДДФЛ) предприятията – платци на приходи, изготвят информация по пример за изплатените приходи на физически лица през данъчната година. Справката се дава в период до 15 март на идната година в териториалната дирекция на Националната организация за приходите по мястото на регистрация на платеца на прихода. При изискване, че физическите лица са повече от 5 на брой справката се дава единствено на електронен притежател във формат и по ред, утвърдени със заповед на изпълнителния шеф на Националната организация за приходите (НАП).

Необходимо ли е подаване на годишна данъчна декларация за приходите?


Физическото лице – адресат на прихода от продажбата на права на градеж, има обвързване да заявява получения приход и да внесе дължимия налог като подаде годишна декларация за приходите по член 50 от ЗДДФЛ.

Размерът на изплатения приход в натура следва да се дефинира по пазарни цени към датата на приемане според наредбата на чл.11, ал.2 от ЗДДФЛ. В случаите на продажба, подмяна или друго възмездно прекачване на права или имущество приходът се счита за добит към датата на прехвърлянето. А съгласно чл 33, алинея 1 от ЗДДФЛ облагаемият приход от продажба или подмяна на недвижимо имущество, в това число на лимитирани вещни права върху такова имущество, се дефинира, като позитивната разлика сред продажната цена и цената на придобиване на имуществото се понижава с 10 на 100 разноски.

Кога се подава данъчна декларация?


Годишна данъчна декларация за приходите от миналата 2017 година трябваше да се подаде до 30 април. Физическо лице, което не е подало в периода до 30 април данъчна декларация за приходите си, се санкционира с санкция или имуществена глоба в размер до 500 лева, в случай че не предстои на по-тежко наказване. Лице, което не е показало или погрешно е показало данни или условия в данъчната си декларация, водещи до установяване на налога в по-малък размер или до освобождение от налог, се санкционира с санкция или имуществена глоба в размер до 1000 лева, в случай че не предстои на по-тежко наказване.

Има ли опция за промяна?


Ако сте подали годишната си данъчна декларация за приходите в периода до 30 април, само че по-късно откриете неточност или пропуск в заявените данни и условия, и избраните отговорности, имате право, еднократно в период до 30 септември на годината, последваща годината на придобиване на прихода, да извършите промени в оповестените приходи като това става посредством подаване на нова коригираща данъчна декларация.