Не Еврозоната , а Европа може да повлияе на цените на имотите в България
Д-р Георги Янков е съосновател на организацията за недвижими парцели Primo+ и брокер с над 20-годишен опит на пазара. Той е един от тазгодишните участниците на събитието " Money.bg Лични Финанси ", като ще приказва в панела " Балон или ракета: Какво се случва на пазара на недвижими парцели? ". Регистрациите за форума са отворени и безвъзмездни (но задължителни) и можете да ги извършите.
В последното десетилетие българският пазар на недвижими парцели става все по-чувствителен към световни и европейски стопански процеси. И макар, че не липсват доказателства за независимостта ни като местен пазар, има един фактор, който неизбежно оказва въздействие върху цените на парцелите у нас. Това е инфлацията в Европейския съюз.
Строителният бранш в България, въпреки и привидно изолиран по темперамент, е тясно обвързван с европейските стопански системи. Голяма част от употребяваните материали и технологии - топлоизолационни системи, алуминиеви и PVC дограми, енергоефективни фасадни решения, машини и съоръжение - се внасят от страни като Германия, Франция, Белгия и други (преобладаващо Германия). Инфлацията в тези страни непосредствено се отразява върху цените на тези артикули, а оттова - и върху крайната себестойност на градежите в България.
Когато разноските за строителство нарастват - без значение дали поради материали, превоз или работна ръка - строителните бизнесмени в България са сложени пред две съществени варианти:
да усъвършенстват процесите и да поемат част от удара, което не постоянно е възможно; или да трансферират разликата върху купувача.
В множеството случаи виждаме втория сюжет. Това значи, че европейската инфлация, въпреки и косвено, към този момент диктува цените на новопостроените парцели в огромните градове у нас, а и в цялата страна.
Защо цените на по-старите жилища също порастват, макар че инфлацията не е повлияла на тяхната себестойност? Излизайки от тематиката за новото строителство, обръщаме внимание на вторичния пазар. Там следим, че даже парцели, построени преди години - да вземем за пример през 2010г. (или даже панелни жилища), следват трендовете в ценообразуването на новите здания. Това наподобява нелогично за мнозина, защото тези парцели не са наранени от последните инфлационни талази. Реалността обаче е, че когато новото строителство нараства, част от купувачите се пренасочват към вторичния пазар, което усилва търсенето там и естествено води до покачване и на тези цени.
През втората половина на 2024 година и началото на 2025 година инфлацията в Европейския съюз сподели наклонност към последователно преодоляване. По данни на Евростат , хармонизираният показател на потребителските цени (HICP) за Европейски Съюз в края на 2024 година се движеше в диапазона 2.4% - 3.1% на годишна база. Това е забележителен спад по отношение на 2023 година, когато инфлацията бе към 6-7%.
Част от аргументите за това закъснение са:
стабилизиране на енергийните цени; нормализиране на световните логистични вериги; ограничено потребителско търсене в някои основни стопански системи на Европейски Съюз.
Източник:
Когато в уравнението с включат разноските за труд, резултатите още веднъж са в посока инфлационни процеси.
Според отчет на EURES от юни 2024 година , строителният бранш в Европейски Съюз изпитва сериозен дефицит на работна ръка. Причините са ниският интерес измежду младите и слабото присъединяване на дамите (само 15% от заетите в сектора). За да задържат и привлекат служащи, фирмите са принудени да усилват заплатите и да усъвършенстват изискванията на труд. Това води до осезаемо повишаване на директните и непреки разноски за труд , които съставляват забележителна част от общите строителни разноски.
Цените на съществени строителни материали като стомана, бетон, алуминий и изолационни системи остават стабилно високи , съгласно данни на Евростат , макар общото закъснение на инфлацията в Европейски Съюз. Основните аргументи са нараснали индустриални разноски, високи енергийни цени и продължаваща неустойчивост по веригите на доставки. Цените не престават да нарастват през 2023-2024 година, въпреки и с по-бавен ритъм по отношение на пика от 2022 година Индексите за разноски и индустриални цени при новите жилищни здания отразяват висока и устойчива себестойност , обусловена главно от повишаване на материали и труд. Тази наклонност е годна за множеството страни членки и изключително осезаема в Централна и Източна Европа.
Какво ни следва? Ето няколко вероятни сюжета:
Сценарий 1: Умерен растеж на цените (най-вероятен)
Ако инфлацията в Европа остане овладяна, само че индустриалните разноски в строителството продължат леко да порастват, в България ще следим муден, резистентен растеж на цените , най-много в сегмента " ново строителство ". Пазарът ще остане деен, само че купувачите ще станат по-чувствителни към съотношението " цена-качество ". Жилищата с добра локация и дейно обмисляне ще се продават по-лесно, до момента в който по-слабите планове ще се сблъскат с ценова опозиция.
Сценарий 2: Замразяване на нови планове и недостиг на жилища
При дълготрайно високи разноски и неустановеност на пазара (може да се добави и евентуална интервенция от локалната власт в административно отношение), дребните и междинни вложители може да се откажат от реализация на нови планове, което ще докара до стесняване на предлагането . В композиция с стабилно търсене, даже лек недостиг на нови жилища може да докара до ново покачване на цените , изключително в търсени региони с добра инфраструктура и превоз.
Сценарий 3: Пренасочване на търсенето към по-бюджетни парцели
Ако строителството нарастне сензитивно, само че покупателната дарба на семействата остане лимитирана, купувачите евентуално ще се насочат към по-достъпни парцели - по-малки, в периферни квартали или от вторичния пазар . Това ще докара до напън върху цените точно в тези сегменти, до момента в който първокласните парцели или новото строителство с висока цена на кв.м. може краткотрайно да изпитат спад в интереса. Пазарът ще се сегментира още по-ясно по линия на достъпността.
Източник:
За край ето нещо провокативно:
През март 2025 година Германия разгласи проекти да разхлаби дълговите си предели , с цел да усили обществените вложения и разноски за защита. Това е забележителен поврат в икономическата политика на страната, която обичайно е знак на фискална дисциплинираност в Европейски Съюз. Ако най-голямата стопанска система в Европа реши да " отвори кранчето ", това може да сътвори спомагателен инфлационен напън в цяла Европа, посредством:
Повишено търсене на първични материали, труд и инфраструктурни услуги; Прехвърляне на инфлационните упования и върху други страни членки; Потенциален напън върху ЕЦБ да бъде по-толерантна към инфлацията.
Ако този развой се разгърне в по-широк мащаб, цените на строителните материали в Европа могат още веднъж да поемат нагоре , изключително при засиленото търсене на запаси за отбранителна и инфраструктурна интензивност. Това от своя страна основава действителна причина за вторична вълна на повишаване в строителството и недвижимите парцели - в това число и в България.
Дали сме на прага на нова инфлационна фаза, водена не от рецесии, а от ново съзнателно стимулиране на стопанските системи? И в случай че да - дали сегашните цени на парцелите няма да се окажат... днешната " добра договорка "?
Пазарът на парцели в България навлиза в нова фаза - не толкоз белязана от местни фактори, колкото от световни и европейски процеси, върху които нямаме надзор. Инфлацията, външната политика и строителните разноски се преплитат в нова действителност, където обичайните модели за предугаждане на цените към този момент не са задоволителни.
Въпросът към този момент не е " ще нарастнат ли парцелите ", а: готови ли сме за по-бързи и непредвидени пазарни промени?
За вложителите, купувачите и експертите в бранша - идващите месеци и години може да се окажат ненадейно забавни.
В последното десетилетие българският пазар на недвижими парцели става все по-чувствителен към световни и европейски стопански процеси. И макар, че не липсват доказателства за независимостта ни като местен пазар, има един фактор, който неизбежно оказва въздействие върху цените на парцелите у нас. Това е инфлацията в Европейския съюз.
Строителният бранш в България, въпреки и привидно изолиран по темперамент, е тясно обвързван с европейските стопански системи. Голяма част от употребяваните материали и технологии - топлоизолационни системи, алуминиеви и PVC дограми, енергоефективни фасадни решения, машини и съоръжение - се внасят от страни като Германия, Франция, Белгия и други (преобладаващо Германия). Инфлацията в тези страни непосредствено се отразява върху цените на тези артикули, а оттова - и върху крайната себестойност на градежите в България.
Когато разноските за строителство нарастват - без значение дали поради материали, превоз или работна ръка - строителните бизнесмени в България са сложени пред две съществени варианти:
да усъвършенстват процесите и да поемат част от удара, което не постоянно е възможно; или да трансферират разликата върху купувача.
В множеството случаи виждаме втория сюжет. Това значи, че европейската инфлация, въпреки и косвено, към този момент диктува цените на новопостроените парцели в огромните градове у нас, а и в цялата страна.
Защо цените на по-старите жилища също порастват, макар че инфлацията не е повлияла на тяхната себестойност? Излизайки от тематиката за новото строителство, обръщаме внимание на вторичния пазар. Там следим, че даже парцели, построени преди години - да вземем за пример през 2010г. (или даже панелни жилища), следват трендовете в ценообразуването на новите здания. Това наподобява нелогично за мнозина, защото тези парцели не са наранени от последните инфлационни талази. Реалността обаче е, че когато новото строителство нараства, част от купувачите се пренасочват към вторичния пазар, което усилва търсенето там и естествено води до покачване и на тези цени.
През втората половина на 2024 година и началото на 2025 година инфлацията в Европейския съюз сподели наклонност към последователно преодоляване. По данни на Евростат , хармонизираният показател на потребителските цени (HICP) за Европейски Съюз в края на 2024 година се движеше в диапазона 2.4% - 3.1% на годишна база. Това е забележителен спад по отношение на 2023 година, когато инфлацията бе към 6-7%.
Част от аргументите за това закъснение са:
стабилизиране на енергийните цени; нормализиране на световните логистични вериги; ограничено потребителско търсене в някои основни стопански системи на Европейски Съюз.
Източник:
Когато в уравнението с включат разноските за труд, резултатите още веднъж са в посока инфлационни процеси.
Според отчет на EURES от юни 2024 година , строителният бранш в Европейски Съюз изпитва сериозен дефицит на работна ръка. Причините са ниският интерес измежду младите и слабото присъединяване на дамите (само 15% от заетите в сектора). За да задържат и привлекат служащи, фирмите са принудени да усилват заплатите и да усъвършенстват изискванията на труд. Това води до осезаемо повишаване на директните и непреки разноски за труд , които съставляват забележителна част от общите строителни разноски.
Цените на съществени строителни материали като стомана, бетон, алуминий и изолационни системи остават стабилно високи , съгласно данни на Евростат , макар общото закъснение на инфлацията в Европейски Съюз. Основните аргументи са нараснали индустриални разноски, високи енергийни цени и продължаваща неустойчивост по веригите на доставки. Цените не престават да нарастват през 2023-2024 година, въпреки и с по-бавен ритъм по отношение на пика от 2022 година Индексите за разноски и индустриални цени при новите жилищни здания отразяват висока и устойчива себестойност , обусловена главно от повишаване на материали и труд. Тази наклонност е годна за множеството страни членки и изключително осезаема в Централна и Източна Европа.
Какво ни следва? Ето няколко вероятни сюжета:
Сценарий 1: Умерен растеж на цените (най-вероятен)
Ако инфлацията в Европа остане овладяна, само че индустриалните разноски в строителството продължат леко да порастват, в България ще следим муден, резистентен растеж на цените , най-много в сегмента " ново строителство ". Пазарът ще остане деен, само че купувачите ще станат по-чувствителни към съотношението " цена-качество ". Жилищата с добра локация и дейно обмисляне ще се продават по-лесно, до момента в който по-слабите планове ще се сблъскат с ценова опозиция.
Сценарий 2: Замразяване на нови планове и недостиг на жилища
При дълготрайно високи разноски и неустановеност на пазара (може да се добави и евентуална интервенция от локалната власт в административно отношение), дребните и междинни вложители може да се откажат от реализация на нови планове, което ще докара до стесняване на предлагането . В композиция с стабилно търсене, даже лек недостиг на нови жилища може да докара до ново покачване на цените , изключително в търсени региони с добра инфраструктура и превоз.
Сценарий 3: Пренасочване на търсенето към по-бюджетни парцели
Ако строителството нарастне сензитивно, само че покупателната дарба на семействата остане лимитирана, купувачите евентуално ще се насочат към по-достъпни парцели - по-малки, в периферни квартали или от вторичния пазар . Това ще докара до напън върху цените точно в тези сегменти, до момента в който първокласните парцели или новото строителство с висока цена на кв.м. може краткотрайно да изпитат спад в интереса. Пазарът ще се сегментира още по-ясно по линия на достъпността.
Източник:
За край ето нещо провокативно:
През март 2025 година Германия разгласи проекти да разхлаби дълговите си предели , с цел да усили обществените вложения и разноски за защита. Това е забележителен поврат в икономическата политика на страната, която обичайно е знак на фискална дисциплинираност в Европейски Съюз. Ако най-голямата стопанска система в Европа реши да " отвори кранчето ", това може да сътвори спомагателен инфлационен напън в цяла Европа, посредством:
Повишено търсене на първични материали, труд и инфраструктурни услуги; Прехвърляне на инфлационните упования и върху други страни членки; Потенциален напън върху ЕЦБ да бъде по-толерантна към инфлацията.
Ако този развой се разгърне в по-широк мащаб, цените на строителните материали в Европа могат още веднъж да поемат нагоре , изключително при засиленото търсене на запаси за отбранителна и инфраструктурна интензивност. Това от своя страна основава действителна причина за вторична вълна на повишаване в строителството и недвижимите парцели - в това число и в България.
Дали сме на прага на нова инфлационна фаза, водена не от рецесии, а от ново съзнателно стимулиране на стопанските системи? И в случай че да - дали сегашните цени на парцелите няма да се окажат... днешната " добра договорка "?
Пазарът на парцели в България навлиза в нова фаза - не толкоз белязана от местни фактори, колкото от световни и европейски процеси, върху които нямаме надзор. Инфлацията, външната политика и строителните разноски се преплитат в нова действителност, където обичайните модели за предугаждане на цените към този момент не са задоволителни.
Въпросът към този момент не е " ще нарастнат ли парцелите ", а: готови ли сме за по-бързи и непредвидени пазарни промени?
За вложителите, купувачите и експертите в бранша - идващите месеци и години може да се окажат ненадейно забавни.
Източник: money.bg
КОМЕНТАРИ