Автор : Наталия Тодорова, Дир.бг Ипотечният пазар в България е

Автор: Наталия Тодорова, Дир.бг

Ипотечният пазар в България е в постоянен напредък. Статистиката демонстрира възходящ размер кредитиране, възходящи междинни суми и пазар, в който търсенето на парцели изпреварва предлагането. Дори след въвеждането на по-строги макропруденциални правила от страна на Българска народна банка преди година, кредитният размер се усили с няколко милиарда лв. в последните 12 месеца и мина размера от 30 милиарда лв.. Ниският дял на необслужвани ипотечни заеми демонстрира непоклатимост на системата и кредитоспособност на пазара все още, обобщава Дир.бг.

В този подтекст поражда въпросът по какъв начин идното влизане в еврозоната, упованията за инфлация и вероятностите за лихвите ще трансформират картината.

Още по тематиката

Експерт: На българския заможен пазар се следи спад на покупко-продажбите, само че не и на цените Индустрия на фокус Икономика / Индустрия на фокус 19 юли 2023

Кой печели при по-висока инфлация?

Докато публичният фокус е върху потребителските артикули и цени, тук ще разгледаме въздействието на инфлацията върху цената на парцелите.

При растеж на цените в стопанската система, парцелите също нарастват — както поради по-високите разноски за строителство (материали, труд, енергия), по този начин и заради възприемането им като " корав актив ", който резервира цената си по-добре от парите в банка. Така инфлацията усилва номиналната пазарна цена на жилищата и постоянно компенсира резултата от общото повишаване в стопанската система. Когато това е съпроводено с предложение, което не може да задоволи изцяло търсенето (както е в момента), растежът може да надвиши равнищата на инфлация. Ако парцелът се отдава чартърен, наемите нормално също порастват с инфлацията, което резервира действителната възвръщаемост от инвестицията.

Въпреки това, не всички притежатели печелят еднообразно. Пазарната ликвидност може да се свие, в случай че финансирането нарастне и купувачите намалеят. А при ускорена инфлация без растеж на приходите — действителната досегаемост на парцелите се утежнява, което може да ограничи капацитета за продажба.

Ако притежателят на парцел има ипотечен заем с закрепена рента, по-високата инфлация би могла да работи в негова изгода във връзка с отговорностите — активът (имотът) нараства, до момента в който задължението остава закрепено номинално. Например, в случай че ипотечният заем е с закрепена месечна вноска от 1000 лв., само че за няколко години инфлацията е висока и заплатите са нарастнали, тези 1000 лв. към този момент тежат по-малко в бюджета. Разбира се, действителното облекчение зависи и от динамичността в приходите на семействата и от това дали те порастват в крайник с цените.

Повечето ипотечни заеми у нас са с закрепена рента за първите 3 до 5 години. След това лихвата става плаваща, обвързана с пазарен показател или базов лихвен % на банката плюс надбавка. Затова " преимуществото " на инфлацията за длъжниците — т.е. резултатът на обезценяване на дълга — важи единствено краткотрайно и отчасти.

Еврозоната: интензивност преди промяната на валутата

Опитът от други страни демонстрира, че приемането на еврото постоянно води до краткосрочно усилване на покупко-продажбите с парцели и цените в интервала преди промяната на паричната единица — събитие, съпроводено от тласъци към " заключване " на покупко-продажби. Хърватия и други образци сочат засилен интерес директно преди въвеждането, само че не и резистентен потрес след него.

В кратковременен проект е реалистично да чакаме вълна на пред-еврови покупко-продажби в огромните градове в месеците до края на годината, което ще поддържа търсенето и кредитната интензивност. В средносрочен проект, в случай че политиката на ЕЦБ остане умерена, не се плануват внезапни скокове в лихвите.

Прогноза за лихвените равнища — три сюжета

Базов сюжет (най-вероятен). Това е главният сюжет, върху който стъпват прогнозите на Европейската централна банка (ЕЦБ), Българска народна банка и комерсиалните банки. Той допуска сдържан стопански напредък, следена инфлация и опазване на лихвите към актуалните им стойности. В кратковременен проект упованията са за мудни намаления на главните лихвени равнища в еврозоната или задържането им към сегашните равнища, което ще се отрази и на пазара у нас.

При обвързване на България с паричната рамка на еврозоната, можем да чакаме и последователно за нов бизнес лихвите за заем в евро да се приближат към европейските равнища. Банките обаче ще вземат поради локалния риск и конкурентна обстановка. Това значи умерено придвижване, а в случай че пазарът на ипотечни заеми остане сензитивен и конкуренцията е висока, маржовете може да се стеснят, което да омекоти прехвърлянето на европейската съществена ставка.

Високоинфлационен сюжет. При ускорение на инфлацията в Европа и световно, централните банки биха могли да реагират с по-бързи и по-агресивни покачвания на лихвите. Това би оскъпило кредитния запас и би охладило търсенето на парцели, изключително при нови кредитополучатели и при заеми с плаващи лихви, до момента в който към този момент отпуснатите закрепени заеми биха усетили резултатът по-слабо.

Шоков сюжет (малко вероятен). Този вид допуска неочакван стопански спад, повишаване на безработицата или пазарен срив. Подобна обстановка би довела до стягане на изискванията за кредитиране и стесняване на интензивността на имотния пазар. Към момента сходен риск се прави оценка като невисок, поради постоянните равнища на необслужвани заеми и високата капитализация на банковата система.

Лихви по ипотечни заеми в евро в България за семействата, нов бизнес

Източник: Българска народна банка

Въпреки че краткосрочните вероятности наподобяват удобни за притежателите на парцели и за ипотечното кредитиране, семействата би трябвало да регистрират опцията за бъдещо повишаване на лихвите и да преценят деликатно своята финансова резистентност. След краткотрайния пик на търсене към въвеждането на еврото, анализаторите чакат пазарът последователно да премине към по-селективна фаза, съсредоточена главно в огромните градове, движена от салдото сред рентабилност и риск, както и от достъпността на цените и заемния запас.