Акциите на компанията чиито бизнес е да купува имоти в

Акциите на компанията чиито бизнес е да купува парцели в Съединени американски щати, да ги реновира и да ги пуска още веднъж за продажба с облага – Opendoor, са изпаднали в недружелюбност. След като доближиха връх от 34 $, след първичното си обществено предложение през 2021 година, те се търгуват при равнища от към 1.5 $ за брой към днешна дата.Какво се обърка?За да разберем по-добре какво се обърка за компанията, дано се върнем обратно към есента на 2021 година По това време пазарът на жилища в Съединени американски щати към момента се радваше на мощен интерес, вследствие на пандемията. Въпреки това, видяно обратно, първата цепнатина се появи, когато съперникът на Opendoor Zillow разгласи през октомври 2021 година, че ще спре личния си бизнес с изкупуване и препродажба на парцели. Само седмици по-късно Zillow разгласи, че приключва самодейността – известна като Zillow Offers – и освобождава 2000 служащи, до момента в който се бори да разтовари останалите си домове.Оказва се, че Zillow е направил неприятен залог. Много хваленият логаритъм на Zillow се бореше да планува бъдещо повишаване, което докара до надплащане за жилища. Ръководителите на Zillow също не бяха сигурни дали преобръщащият се бизнес модел на iBuyer ще се трансформира в мотор за дълготрайна облага.Джереми Уоксман, основен действен шеф на Zillow, сподели пред Fortune през май 2022 година, че компанията няма различен избор, с изключение на да замръзи огромна част от своята стратегия iBuyer: Обмяната на жилища е безценен, комплициран бизнес с невисок марж, който може да бъде печеливш единствено в голям мащаб. Zillow трябваше да „ автоматизира транзакциите толкоз дейно, че да можете да покриете закрепените разноски, нужни за осъществяване на тази интервенция, която изисква доста технология, доста данни, доста автоматизация и още веднъж доста капитал “, сподели Уоксман.В последна сметка този мащаб – при който обръщането на дома съставлява 87% от приходите на Zillow през първото тримесечие на 2022 година – и капацитетът за още по-големи загуби беше задоволителен за ръководителите на Zillow да изоставен бизнеса.„ Това е част от бизнеса. Ще предприемете огромни промени. Някои се оправят, други не “, сподели президентът на Zillow Сюзън Даймлер пред Fortune предходната година.Тъй като Zillow излезе от своята стратегия за превръщане на дома, вложителите на Opendoor не изглеждаха доста обезпокоени: на 2 ноември 2021 година, същия ден, когато Zillow разгласи, че дефинитивно ще напусне iBuying, акциите на Opendoor затвориха на $21,12. Погледнато обратно, може би вложителите на Opendoor трябваше да бъдат по-бдителни.Говорейки пред Конгреса по-късно през ноември 2021 година, ръководителят на Фед Джеръм Пауъл сподели, че „ евентуално е подобаващ миг да се пенсионира “ фразата „ преходно “. Пауъл, наподобява, изпращаше ястребово обръщение, че инфлацията ще остане и Фед ще вдигне лихвените проценти. Ако Федералният запас фактически го направеше, това би означавало, че лихвените проценти по ипотечните заеми от 3%, които спомагаха за задвижването на пандемичния взрив на жилищния бранш, ще се провалят.Въпреки това iBuyers като Opendoor и RedfinNow продължиха да купуват жилища в края на 2021 година, а купувачите на жилища продължиха да наддават за по-високи цени на жилищата. Музиката продължаваше да свири... само че беше на път да спре.Пазарът на жилища в Съединени американски щати беше безспорна полуда през първите няколко месеца на 2022 година Всъщност цените на жилищата в Съединени американски щати, измерени посредством Националния показател на цените на жилищата на Case-Shiller през март 2022 година, означиха рекорден годишен скок от 20,8%.Но краят на националния жилищен взрив към този момент беше подложен първоначално: в подготовката за първото покачване на лихвения % от Фед с 25 базисни пункта през март 2022 година финансовите пазари към този момент повишаваха лихвите по ипотечните заеми. Средната 30-годишна закрепена ипотечна рента, която завърши 2021 година на 3,11%, се увеличи до 3,89% към края на февруари 2022 година До края на март 2022 година беше към този момент 4,67%.Лихвите по ипотечните заеми продължиха да порастват през първата половина на 2022 година и Opendoor продължи да купува жилища. Първоначално тези внезапни лихви просто забавиха жилищния пазар, само че тъкмо към юни 2022 година, когато лихвите по ипотечните заеми надвишиха 6%, западните жилищни пазари като Финикс изпаднаха в корекции на цените на жилищата. Скоро по-късно националният жилищен пазар изпадна в първата си промяна, откогато жилищният срив доближи дъното през 2012 г.Национално казано, корекцията на цените на жилищата – при която цените на жилищата в Съединени американски щати паднаха с 3% на сезонно поправена база сред юни 2022 година и януари 2023 година – беше ненапълно лека. Корекцията на жилищата обаче беше изключително внезапна на „ пенливите “ жилищни пазари на Запад, като мнозина означиха съвсем двуцифрен спад на цените на жилищата през втората половина на 2022 година Тези мощно наранени западни пазари, в това число места като Финикс (намаляване със 7,5% от своя връх) и Рено (намаляване със 7,8% от своя връх), също са местата, където iBuyers като Redfin и Opendoor (вижте графиката по-горе) са имали забележителна експозиция.В тези бързо коригиращи се западни жилищни пазари iBuyers като Opendoor и Redfin нямаха различен избор, с изключение на да стартират да понижават цените на жилищата предишното лято.„ Когато гъбите шийтаке ударят вентилатора, вие [инвеститорите] желаете да излезете първи. Начинът да извършите това е да разберете къде е най-ниската продажба и да бъдете с 2% под това. И в случай че не се продаде през първия уикенд, преместете го надолу [отново] “, сподели основният изпълнителен шеф на Redfin Глен Келман пред Fortune предходната есен. „ Веднага виждаме, когато по-малко хора са на нашия уеб страница и по-малко се записват за обиколки… Ние седим на жилища на стойност 350 милиона $ за продажба, които сме купили със личните си пари или по-лошо купени с пари назаем. И това, което постоянно казвахме на вложителите, че ще защитим салдото си, като действаме бързо. Нямаме вяра като тактика. Веднага започнахме да означаваме нещата. “През ноември Redfin се причисли към Zillow, с цел да хвърли кърпата на бизнеса си с домашно превръщане. Този ход докара до редуциране на 13% от личния състав.Малко откакто Redfin разгласи напускането на iBuyer, Opendoor имаше собствен личен разклащане: през декември съоснователят на Opendoor Ерик Ву разгласи, че ще се отдръпна от поста основен изпълнителен шеф. Той беше сменен от Кари Уилър, основен финансов шеф на компанията.Бърз обзор на финансовите данни на Opendoor демонстрира против какво се изправя Уилър. Докато приходите на Opendoor набъбнаха с 94% до 15,6 милиарда $ през 2022 година, същото се случи и със загубите му от 662 милиона $ през 2021 година до загуба от 1,4 милиарда $ през 2022 година Още по-фрапиращо, поправената й чиста загуба се повиши с 394% от загуба от 116 милиона $ през 2021 година до $574 милиона загуба през 2022 г.Общо Opendoor продаде 39 183 жилища през 2022 година, което е нарастване от 21 725 жилища през 2021 година и 9 913 жилища през 2020 година Разбира се, повишаването тъкмо когато националният жилищен пазар доближи своя връх, се оказа скъпо.„ Действието на Фед за повишение на целевите лихвени проценти с 300 базисни пункта за по-малко от пет месеца [през 2022 г.] катализира най-бързата смяна в жилищните условия от четири десетилетия. Ние непрестанно наблюдаваме макроикономическите и жилищните условия и поправяме надлежно нашите тактики, само че не успяхме да предвиждаме скоростта на спада в повишаването на жилищата и размерите на транзакциите “, написа Opendoor в писмото на акционерите си, оповестено през февруари. „ От страна на препродажбата, намалихме каталожните цени [през 2022 г.], с цел да останем в сходство с пазара. Погледнато обратно, не направихме това бързо или задоволително нападателно. “Добрата вест за Opendoor? Според отчет, оповестен от Goldman Sachs през февруари, Opendoor е продал 66% от кохортата си през второто тримесечие на 2022 година – другояче известни като домовете, закупени от Opendoor на пика на пазара предходната година. До края на първото тримесечие Opendoor чака 85% от тази домашна кохорта през второто тримесечие на 2022 година да изчезне.Лошата вест за Opendoor? В същия отчет Goldman Sachs повтори рейтинга си за продажба на Opendoor и понижи 12-месечната си целева цена на акциите до единствено $1.Джей Макканлес, старши вицепрезидент по изследване на капитала в Wedbush, е малко по-малко зле надъхан към Opendoor. Той счита, че пазарът на жилища в Съединени американски щати в този момент е „ претърпял най-лошото “ и внезапният спад на цените на жилищата е завършил. Липсата на инвентар и мощните демографски данни, споделя Макканлес пред Fortune, слагат прага на това какъв брой надалеч могат да паднат цените на жилищата. Вече показателите на цените на жилищата, направени от компании като CoreLogic, Zillow и Black Knight, демонстрират, че националните цени на жилищата още веднъж се повишават на месечна база. Дори някои западни пазари, където корекцията на жилищата беше най-интензивна предходната есен, стартират да демонстрират по-малко понижения на цените.Подобреният жилищен пазар през 2023 година, комбиниран със „ мощната парична позиция “ на Opendoor е повода Макканлес да има целева цена на акция от $3 на Opendoor. Въпреки това тази цифра бледнее спрямо цената на акциите от $34, която Opendoor имаше на върха си през 2021 г.