Купувачите на имоти в София се отдръпват от надценените райони
2017 година се потвърди като най-успешна за имотния пазар през последните 10 години с растежи при всички индикатори – продажби, цените на парцелите, размер ново строителство, новоотпуснати жилищни заеми при исторически най-ниски лихвени проценти.
Всичко това беше подкрепено от ускорение на растежа на Брутният вътрешен продукт и приходите на популацията, рекордно ниска безработица и упования за устойчиво икономическо развиване в средносрочен проект, пишат в собствен разбор от Bulgarian Properties.
„ В края на годината предлагането на парцели в София беше по-ограничено вследствие на евакуиране на предложения от пазара от страна на продавачите и привършване на наличия в постройките ново строителство, изключително на двустайните жилища, Този развой беше придружен от обновяване на повишаването на цените в София след балансирането на пазара в края на лятото и началото на есента “, разяснява Полина Стойкова, изпълнителен шеф на компанията. “От началото на новата година пазарът се върна към естествен темп и все още предлагането е положително. На пазара излязоха доста забавни предложения и това засилва купувачите. “
“Интересно е да се означи, че въпреки да е налице осезателен растеж в цените на парцелите в София и те да минаха границата от 1 000 евро/кв.м., купувачите сякаш не бързат да купуват. Има моменти, в които те се отдръпват в изчакване на по-добри предложения, които да пасват по-точно на техните условия и благоприятни условия. Една немалка част от купувачите търсят от много дълго време, от време на време повече от година. Тази разтегливост в търсенето последователно ще забави повишаването на цените, защото купувачите не са склонни да купуват на всяка цена”, добавя тя.
„ Вече се усеща оттегляне от надценени парцели и региони и пренасочване към други региони. Същевременно, предлагането нараства и от ден на ден здания ново строителство и парцели на второстепенен пазар се борят за вниманието на купувачите. Продавачите би трябвало да бъдат доста деликатни в ценообразуването, с цел да може парцелите им да бъдат продаваеми. “
Средни цени и досегаемост на парцелите
През 4-тото тримесечие на 2017 година растежът на цените в София се е възобновил и междинната цена на жилищата в София се повишава до 1 095 евро/кв.м. от 1 060 евро/кв.м. през двете предишни тримесечия. Годишното нарастване на цените по отношение на 4-то тримесечие на 2016 година е 14%. Средната покупна цена на жилищата в София е 98 780 евро.
Показателят за досегаемост на цените в София (съотношение на цената на кв.м. към междинната заплата в столицата) резервира равнище към 1.48. Има леко утежняване на достъпността на парцелите в столицата, само че като цяло коефициентът е на равнища от средата на 2011 и началото на 2012 година и е надалеч от стойностите си от предходния взрив, когато доближаваше близо 3.5.
Общо за 2017 година пазарът в София приключва със междинна цена 1 050 евро/кв.м. и средногодишно повишаване на цените от 16%. Това съставлява ускорение на растежа в цените в столицата по отношение на 2016, когато измерихме растеж от 14.7%.
Обеми продажби
Според данните на Агенцията по вписванията за 4-тото тримесечие, в София са вписани 9 411 имотни продажби при 8 428 за същия интервал на 2016 година, което е растеж от 11.7% на годишна база.
За цялата 2017 година в столицата са вписани 28 175 продажби при 26 480 през 2016, което демонстрира годишен растеж на продажбите в София в размер на 6.4%.
Данните сочат още, че има лек спад в темпа на повишаване на продажбите на парцели в София (който е бил над 8% за 2015 и 2016 г.), само че това евентуално се дължи на огромния дял ново строителство, покупко-продажбите с което ще бъдат завършени и вписани на по-късен стадий.
От данните на Агенцията по вписванията също се вижда, че София е максимален и е един от най-бързо растящите пазари. Като цяло страната бележи спад с -6.2%, а продажбите в регионалните градове общо също спадат с -3.4%.
Ново строителство
Новото строителство продължава да съставлява над 60% от продажбите в София по данни на Bulgarian Properties.
Данните на Национален статистически институт за издадените нови разрешителни за градеж демонстрират, че през 3-тото тримесечие на 2017 година са издадени 262 нови разрешителни, което е най-високото им тримесечно равнище от близо 10 години насам. С това за деветмесечието разрешителните за градеж на жилищни здания в София са 626 при 495 за същия интервал на 2016, което е растеж от 26.5%.
Тези данни демонстрират, че предлагането на ново строителство продължава да се усилва и това ще спомогне да се засити наличното търсене и пазарът да се уравновеси.
Параметри на закупените жилища през 4-тото тримесечие
В края на годината най-вече закупените жилища – 60% - са двустайни жилища, като наличностите на двустайни жилища в постройките ново строителство се изчерпват най-бързо. 30% от закупените жилища са тристайни, 4-стайните и многостайните са с най-нисък дял – 10%.
Средната повърхност на закупените жилища е 86.5 кв.м. – с към 2.5 кв.м. по-голяма от площта през 3-тото тримесечие.
Забеляза се растеж в каузи закупените жилища на 1-ви етаж – той съставлява цели 27% от покупко-продажбите и това се дължи най-много на подобен вид наличия в постройките с напреднало строителство. Най-много се купуват жилища на 2-ри до 6-ти етаж – 70% от покупко-продажбите. Апартаментите на високи етажи – от 7-ми до 10-ти, са едвам към 3% от всички закупени.
Най-често са се купували жилища по БДС (на шпакловка и замазка) – 63%. Едва 15% от продадените жилища са изцяло обзаведени, което се изяснява и с обстоятелството, че най-продавани са жилищата ново строителство. Голямата част от жилищата са били в положително положение – жилищата, които имат потребност от главен ремонт са под 2%. Повече от половината - 60% - от закупените жилища се отопляват на Топлоелектрическа централа.
Средният престой на парцелите на пазара на продадените в края на годината парцели е бил 138 дни, което е малко над 4 месеца и половина, а направените отстъпки от офертните цени са в размер приблизително на към 1% от цената.
Предпочитани квартали и цени на парцелите в тях
Най-много закупени жилища през 4-тото тримесечие има в кварталите Кръстова вада, Студентски град и Витоша с почти еднакъв дял на продажбите в тях. Към тях прибавяме и извънредно добре представящите се продажби на жилища ново строителство в извънредния ни комплекс Sofia North Park в кв. Връбница 2, който беше разпродаден над 50% още преди старта на строителството.
Младост 4 беше извънредно издирван, само че заради лимитирано предложение, изключително на двустайни жилища, покупко-продажбите там бяха отсрочени в изчакване на по-добро предложение.
Средните цени на парцелите тези квартали, са както следва:
• Кръстова вада – 1163 евро/кв.м.
• Студентски град – 977 евро/кв.м.
• Витоша – 1107 евро/кв.м.
• Връбница 2 – 920 евро/кв.м.
• Младост 4 – 1064 евро/кв.м.
Най-скъпо продавани са жилищата в центъра и в Лозенец, където междинните цени за миналото тримесечие са били 1 510 евро/кв.м. в центъра и 1 407 евро/кв.м. в Лозенец. И в двата квартала желани са първокласни жилища с най-малко 2 спални.
Перспективи за 2018 година
Пазарното равновесие, което отбелязахме през есента на 2017 година, беше кратковременно събитие и възходящият тренд на цените се възобнови в края на годината.
Благоприятното влияние на икономическия напредък и всички последващи от това положителни трендове като растеж на приходите, ниска безработица, налично банково финансиране и цялостното чувство за по-голяма сигурност както в приходите, по този начин и във вложението в парцел, продължи своето деяние и загря пазара в София в последните месеци на годината.
Банковото финансиране продължи да нараства и завърши годината с рекорден растеж от 38%. Лихвите по заемите остават ниски, като към този момент са под 4%. Макар да има упования за тяхното покачване, то би било малко на фона на постигнатия спад през последните години и заемите ще не престават да бъдат атрактивни.
Всичко това ще оказва въздействие върху търсенето и през 2018 година и чакаме като цяло тази година да бъде доста сходна на към този момент миналата 2017-та. Темпът на повишаване на цените ще се успокои до към 10%, само че като цяло интензивността ще се резервира и през тази година имотният пазар още веднъж ще бъде измежду най-атрактивните за вложения пазари.
Местното търсене ще продължава да бъде главен мотор, само че упованията ни са то да бъде примесено с леко повишаване на задграничното търсене на парцели за инвестиция в София.
Редактор: Деница Райкова
Всичко това беше подкрепено от ускорение на растежа на Брутният вътрешен продукт и приходите на популацията, рекордно ниска безработица и упования за устойчиво икономическо развиване в средносрочен проект, пишат в собствен разбор от Bulgarian Properties.
„ В края на годината предлагането на парцели в София беше по-ограничено вследствие на евакуиране на предложения от пазара от страна на продавачите и привършване на наличия в постройките ново строителство, изключително на двустайните жилища, Този развой беше придружен от обновяване на повишаването на цените в София след балансирането на пазара в края на лятото и началото на есента “, разяснява Полина Стойкова, изпълнителен шеф на компанията. “От началото на новата година пазарът се върна към естествен темп и все още предлагането е положително. На пазара излязоха доста забавни предложения и това засилва купувачите. “
“Интересно е да се означи, че въпреки да е налице осезателен растеж в цените на парцелите в София и те да минаха границата от 1 000 евро/кв.м., купувачите сякаш не бързат да купуват. Има моменти, в които те се отдръпват в изчакване на по-добри предложения, които да пасват по-точно на техните условия и благоприятни условия. Една немалка част от купувачите търсят от много дълго време, от време на време повече от година. Тази разтегливост в търсенето последователно ще забави повишаването на цените, защото купувачите не са склонни да купуват на всяка цена”, добавя тя.
„ Вече се усеща оттегляне от надценени парцели и региони и пренасочване към други региони. Същевременно, предлагането нараства и от ден на ден здания ново строителство и парцели на второстепенен пазар се борят за вниманието на купувачите. Продавачите би трябвало да бъдат доста деликатни в ценообразуването, с цел да може парцелите им да бъдат продаваеми. “
Средни цени и досегаемост на парцелите
През 4-тото тримесечие на 2017 година растежът на цените в София се е възобновил и междинната цена на жилищата в София се повишава до 1 095 евро/кв.м. от 1 060 евро/кв.м. през двете предишни тримесечия. Годишното нарастване на цените по отношение на 4-то тримесечие на 2016 година е 14%. Средната покупна цена на жилищата в София е 98 780 евро.
Показателят за досегаемост на цените в София (съотношение на цената на кв.м. към междинната заплата в столицата) резервира равнище към 1.48. Има леко утежняване на достъпността на парцелите в столицата, само че като цяло коефициентът е на равнища от средата на 2011 и началото на 2012 година и е надалеч от стойностите си от предходния взрив, когато доближаваше близо 3.5.
Общо за 2017 година пазарът в София приключва със междинна цена 1 050 евро/кв.м. и средногодишно повишаване на цените от 16%. Това съставлява ускорение на растежа в цените в столицата по отношение на 2016, когато измерихме растеж от 14.7%.
Обеми продажби
Според данните на Агенцията по вписванията за 4-тото тримесечие, в София са вписани 9 411 имотни продажби при 8 428 за същия интервал на 2016 година, което е растеж от 11.7% на годишна база.
За цялата 2017 година в столицата са вписани 28 175 продажби при 26 480 през 2016, което демонстрира годишен растеж на продажбите в София в размер на 6.4%.
Данните сочат още, че има лек спад в темпа на повишаване на продажбите на парцели в София (който е бил над 8% за 2015 и 2016 г.), само че това евентуално се дължи на огромния дял ново строителство, покупко-продажбите с което ще бъдат завършени и вписани на по-късен стадий.
От данните на Агенцията по вписванията също се вижда, че София е максимален и е един от най-бързо растящите пазари. Като цяло страната бележи спад с -6.2%, а продажбите в регионалните градове общо също спадат с -3.4%.
Ново строителство
Новото строителство продължава да съставлява над 60% от продажбите в София по данни на Bulgarian Properties.
Данните на Национален статистически институт за издадените нови разрешителни за градеж демонстрират, че през 3-тото тримесечие на 2017 година са издадени 262 нови разрешителни, което е най-високото им тримесечно равнище от близо 10 години насам. С това за деветмесечието разрешителните за градеж на жилищни здания в София са 626 при 495 за същия интервал на 2016, което е растеж от 26.5%.
Тези данни демонстрират, че предлагането на ново строителство продължава да се усилва и това ще спомогне да се засити наличното търсене и пазарът да се уравновеси.
Параметри на закупените жилища през 4-тото тримесечие
В края на годината най-вече закупените жилища – 60% - са двустайни жилища, като наличностите на двустайни жилища в постройките ново строителство се изчерпват най-бързо. 30% от закупените жилища са тристайни, 4-стайните и многостайните са с най-нисък дял – 10%.
Средната повърхност на закупените жилища е 86.5 кв.м. – с към 2.5 кв.м. по-голяма от площта през 3-тото тримесечие.
Забеляза се растеж в каузи закупените жилища на 1-ви етаж – той съставлява цели 27% от покупко-продажбите и това се дължи най-много на подобен вид наличия в постройките с напреднало строителство. Най-много се купуват жилища на 2-ри до 6-ти етаж – 70% от покупко-продажбите. Апартаментите на високи етажи – от 7-ми до 10-ти, са едвам към 3% от всички закупени.
Най-често са се купували жилища по БДС (на шпакловка и замазка) – 63%. Едва 15% от продадените жилища са изцяло обзаведени, което се изяснява и с обстоятелството, че най-продавани са жилищата ново строителство. Голямата част от жилищата са били в положително положение – жилищата, които имат потребност от главен ремонт са под 2%. Повече от половината - 60% - от закупените жилища се отопляват на Топлоелектрическа централа.
Средният престой на парцелите на пазара на продадените в края на годината парцели е бил 138 дни, което е малко над 4 месеца и половина, а направените отстъпки от офертните цени са в размер приблизително на към 1% от цената.
Предпочитани квартали и цени на парцелите в тях
Най-много закупени жилища през 4-тото тримесечие има в кварталите Кръстова вада, Студентски град и Витоша с почти еднакъв дял на продажбите в тях. Към тях прибавяме и извънредно добре представящите се продажби на жилища ново строителство в извънредния ни комплекс Sofia North Park в кв. Връбница 2, който беше разпродаден над 50% още преди старта на строителството.
Младост 4 беше извънредно издирван, само че заради лимитирано предложение, изключително на двустайни жилища, покупко-продажбите там бяха отсрочени в изчакване на по-добро предложение.
Средните цени на парцелите тези квартали, са както следва:
• Кръстова вада – 1163 евро/кв.м.
• Студентски град – 977 евро/кв.м.
• Витоша – 1107 евро/кв.м.
• Връбница 2 – 920 евро/кв.м.
• Младост 4 – 1064 евро/кв.м.
Най-скъпо продавани са жилищата в центъра и в Лозенец, където междинните цени за миналото тримесечие са били 1 510 евро/кв.м. в центъра и 1 407 евро/кв.м. в Лозенец. И в двата квартала желани са първокласни жилища с най-малко 2 спални.
Перспективи за 2018 година
Пазарното равновесие, което отбелязахме през есента на 2017 година, беше кратковременно събитие и възходящият тренд на цените се възобнови в края на годината.
Благоприятното влияние на икономическия напредък и всички последващи от това положителни трендове като растеж на приходите, ниска безработица, налично банково финансиране и цялостното чувство за по-голяма сигурност както в приходите, по този начин и във вложението в парцел, продължи своето деяние и загря пазара в София в последните месеци на годината.
Банковото финансиране продължи да нараства и завърши годината с рекорден растеж от 38%. Лихвите по заемите остават ниски, като към този момент са под 4%. Макар да има упования за тяхното покачване, то би било малко на фона на постигнатия спад през последните години и заемите ще не престават да бъдат атрактивни.
Всичко това ще оказва въздействие върху търсенето и през 2018 година и чакаме като цяло тази година да бъде доста сходна на към този момент миналата 2017-та. Темпът на повишаване на цените ще се успокои до към 10%, само че като цяло интензивността ще се резервира и през тази година имотният пазар още веднъж ще бъде измежду най-атрактивните за вложения пазари.
Местното търсене ще продължава да бъде главен мотор, само че упованията ни са то да бъде примесено с леко повишаване на задграничното търсене на парцели за инвестиция в София.
Редактор: Деница Райкова
Източник: expert.bg
КОМЕНТАРИ