Как срив на имотния пазар може да подкопае растежа на Китай
Към растящия речник на Китай на Си Цзинпин можем да прибавим " злонамерено понижаване на цените ". Фразата се е появила в предишното, само че локалните управляващи от ден на ден я употребяват, с цел да порицават опитите на фирмите да понижават цените на жилищата. Някои бизнесмени, обезверени за по-високи доходи, оферират отстъпки до 30%. Властите, опасявайки се, че промоциите могат да разгневят последните купувачи на нов дом и да доведат до митинги и изкривявания на пазара на парцели, не разрешиха отстъпките и ги смятат за подкопаване на обществената непоклатимост. В централния град Юъян държавното управление предизвести бизнесмените да спрат да усилват цените, само че и да се въздържат от намаляването им с повече от 15%.
В такива случаи и регулаторите, и фирмите балансират на въже, като залитат сред високи цени и гибелен спад. Пазарът на парцели евентуално е най-големият мотор на стопанската система на страната. Китайците в градовете се стекоха в него като в леговище. Цените на жилищата са скочили през последните 15 години, постоянно с повече от 10% годишно в огромните градове. И въпреки всичко бизнесмените са взели назаем големи суми през това време. Общият дълг на промишлеността е към 18.4 трлн. юана (2.8 трлн. $, което е равно на 18% от БВП) съгласно банката Morgan Stanley. Съотношението на разноските за жилища по отношение на приходите в този момент вършат огромните китайски градове едни от най-скъпите за живеене места по света.
В прорез с задачите на Пекин
Тези трендове са в прорез с задачите на ръководещите за понижаване на задлъжнялостта на корпорациите и неравенството, което е в основата на задачата на Си Цзинпин за " общо благополучие " в Китай. Начинанието към този момент докара до провал няколко огромни компании за недвижими парцели, защото регулаторите стегнаха достъпа им до кредитиране. Последният подобен случай е с Evergrande, която има към 300 милиарда $ отговорности и стартира да пропуща заплащания по доларови облигации. Единственият боязън на управляващите не е, че пропадането на групата ще отприщи систематични финансови опасности. Ако имотният бранш стартира развой на поправяне, всичко - от финансите на локалните управляващи и семействата до модела на напредък на страната, ще бъде застрашено.
Китайските водачи приветстваха разцвета на имотния бранш през по-голямата част от последните 30 години. Когато централното държавно управление ревизира данъчната система през 1994 година, локалните управляващи се разделиха с огромна част от приходите си, като в същото време бяха възпрепятствани да издават дълг. Въпреки това те бяха натоварени да реализират високи цели за стопански напредък, от време на време надхвърлящи 10% годишно. Продажбата на земя се трансформира в едно от дребното неща, които общинските чиновници могат да подхващат, с цел да генерират доходи, с които да финансират пътища и други публични планове. Те също имаха опция да основават компании, които да вземат заеми от банки и да набират дълг от други източници. Този модел мощно обвърза икономическия напредък с развиването на имотния пазар.
Основен лост на растежа
Между 1999 и 2007 година количеството селска земя, минала за градско прилагане, е нараствало със междинен годишен ритъм от съвсем 23%, а продажбите на обществена земя са скачали приблизително с 31% годишно. Скоро пазарът на недвижими парцели се трансформирал в главен лост за управление на икономическия напредък. По време на международната финансова рецесия огромна част от стимулиращия пакет на Китай в размер на 586 милиарда $ беше под формата на заеми и сенчести банкови фондове за бизнесмените. " Имотният пазар беше средството за предаване на тласъците ", споделя Кевин Лай от брокера Daiwa Capital Markets. До 2010 година продажбите на земя носят повече от 70% от годишните общински доходи, въпреки делът да варира в другите райони.
Неуспехът да се излезе от този модел е една от най-големите неточности на Китай в областта на стопанската система през последните десетилетия. Свързаността на имотния пазар с цялостния напредък остава мощна както и преди. Само жилищните вложения съставляват 15% от БВП; икономическото значение на недвижимото имущество нараства до 29%, като прибавим строителните и други свързани промишлености, съгласно оценка на Кенет Рогоф от Harvard University и Юанчен Ян от Tsinghua University. В резултат на това купувачите на жилища и бизнесмените са считали жилищния пазар за прекомерно значим, с цел да се провали, открива Ханминг Фанг от университета в Пенсилвания. Те са считали своите вложения за сигурни залози.
Капитал - брой 40 2.8 трлн. $ е общият дълг на бранша, което е 18% от Брутният вътрешен продукт.
Кризата с Evergrande и някои индикатори за имотния бранш подлагат на подозрение това дългогодишно разбиране. " Злонамереното понижаване на цените " може да е по първите страници на вестниците, само че единствено изключително закъсалите за пари компании са прибегнали до него. И въпреки всичко търсенето отслабва от високата си база. Един индикатор е нарастването на цените, което се забави през последните месеци. Друг е вторичният пазар, от който спекулативните вложители бързат да излязат. В Шенжен, бързо растящият южен град, месечните транзакции за четири следващи месеца са спаднали до 2423 през август, спрямо 8376 приблизително на месец през 2020 година, съгласно консултантска компания Rhodium Group.
Кредитите пресъхват
Потокът от налични заемни средства, който поддържа построяването на строителните обекти, стартира да пресъхва. Достъпът до банкови заеми и заеми в сянка, както и търсенето на локални и непознати облигации, отслабва за промишлеността като цяло, споделя Седрик Лай от рейтингова организация Moody`s. Нетното издаване на офшорни доларови облигации стана негативно за бизнесмените за пръв път от най-малко десетилетие (виж графиката). Продажбите на земя за жилищни планове спаднаха през първата половина на годината основно заради държавните ограничавания за банкови експозиции към фирмите. Рейтинговата организация S&P намали оценката си за доста компании до " джънк ". Прогнозите на организацията Moody`s за имотния бранш в Китай в този момент са негативни.
Тези вести привлякоха вниманието на локалните управляващи. Намаляването на търсенето на жилища и дефицитът на средства ще доведат до по-малко търсене на земя. Развитието на пазар на общински облигации през последното десетилетие оказа помощ на някои райони да се оттеглен от продажбите на земя. Но като цяло общините са станали още по-зависими. Общите държавни доходи от продажби са се повишили от 2015 година и през 2020 година доближават към 8.3% от Брутният вътрешен продукт (виж графиката). Всеки спад е неприятен предвестител за стопанските системи на по-малките градове.
Съотношението на разноските за жилища по отношение на приходите в този момент вършат огромните китайски градове едни от най-скъпите за живеене места по света. Четено Коментирано Препоръчвано 1 Политика и стопанска система 2 Политика 3 Политика 1 Политика 2 Политика и стопанска система 3 Енергетика 1 Политика 2 Политика 3 Политика
В същото време по някои критерии семействата имат по-голям достъп до парцели от всеки път. През 2019 година жилищата представляваха към 60% от общите им активи (финансовите сформират единствено 20%). Тази несъразмерна взаимозависимост докара до увеличение на ипотечния дълг до към 76% от общите отговорности на семействата. Тъй като бизнесмените изгубиха други форми на финансиране през последните пет години, те станаха мощно подчинени на приходите от продажбите, където купувачите заплащат от време на време цялостната сума за домовете си месеци или години преди завършването. Между 2015 и юли 2021 година делът на средствата за предварителна продажба като източник на финансиране за фирмите се е нараснал от 39% на 54% съгласно френската банка Natixis. Някои от хората, които са платили авансово за домовете на Evergrande или са закупили един от продуктите за ръководство на благосъстоянието на компанията, стачкуваха пред офисите ѝ.
Инвеститорите в този момент чакат държавното управление да предприеме дейности. Някои чакат, че заради по-мрачните стопански вероятности управляващите ще облекчат изискванията. Повечето банки са изразходвали държавните квоти за заеми в имотния бранш тази година, споделя Джан Живей от шанхайския хедж фонд Pinpoint Asset Management. Квотите ще бъдат възобновени през януари, което ще докара до взрив в кредитирането, споделя той. Реймънд Йонг от банката ANZ счита, че регулаторите са задоволително добре осведомени за рисковете някои други имотни колоси да срещнат същите проблеми като Evergrande. Забавянето на имотния пазар може да смъкна половин процентен пункт от растежа на Брутният вътрешен продукт тази година, споделя той. Мо Джи от мениджъра на активи Fidelity International чака турбуленцията да отнеме от растежа цялостен процентен пункт.
Краткосрочната вероятност обаче може да подценява по-голяма дълготрайна смяна. Лай от Daiwa споделя, че пазарът е " доста покрай края на жилищния взрив ", защото натрупването на задължения не може да продължи. Опитите за определяне на тъждество в Китай евентуално ще значат по-умерено повишаване на цените в бъдеще, споделя консултантската компания Oxford Economics. Дали неподходящата демографска конструкция на Китай може да продължи да поддържа подобен пазар през идващото десетилетие, е отворен въпрос, счита Йонг.
В такива случаи и регулаторите, и фирмите балансират на въже, като залитат сред високи цени и гибелен спад. Пазарът на парцели евентуално е най-големият мотор на стопанската система на страната. Китайците в градовете се стекоха в него като в леговище. Цените на жилищата са скочили през последните 15 години, постоянно с повече от 10% годишно в огромните градове. И въпреки всичко бизнесмените са взели назаем големи суми през това време. Общият дълг на промишлеността е към 18.4 трлн. юана (2.8 трлн. $, което е равно на 18% от БВП) съгласно банката Morgan Stanley. Съотношението на разноските за жилища по отношение на приходите в този момент вършат огромните китайски градове едни от най-скъпите за живеене места по света.
В прорез с задачите на Пекин
Тези трендове са в прорез с задачите на ръководещите за понижаване на задлъжнялостта на корпорациите и неравенството, което е в основата на задачата на Си Цзинпин за " общо благополучие " в Китай. Начинанието към този момент докара до провал няколко огромни компании за недвижими парцели, защото регулаторите стегнаха достъпа им до кредитиране. Последният подобен случай е с Evergrande, която има към 300 милиарда $ отговорности и стартира да пропуща заплащания по доларови облигации. Единственият боязън на управляващите не е, че пропадането на групата ще отприщи систематични финансови опасности. Ако имотният бранш стартира развой на поправяне, всичко - от финансите на локалните управляващи и семействата до модела на напредък на страната, ще бъде застрашено.
Китайските водачи приветстваха разцвета на имотния бранш през по-голямата част от последните 30 години. Когато централното държавно управление ревизира данъчната система през 1994 година, локалните управляващи се разделиха с огромна част от приходите си, като в същото време бяха възпрепятствани да издават дълг. Въпреки това те бяха натоварени да реализират високи цели за стопански напредък, от време на време надхвърлящи 10% годишно. Продажбата на земя се трансформира в едно от дребното неща, които общинските чиновници могат да подхващат, с цел да генерират доходи, с които да финансират пътища и други публични планове. Те също имаха опция да основават компании, които да вземат заеми от банки и да набират дълг от други източници. Този модел мощно обвърза икономическия напредък с развиването на имотния пазар.
Основен лост на растежа
Между 1999 и 2007 година количеството селска земя, минала за градско прилагане, е нараствало със междинен годишен ритъм от съвсем 23%, а продажбите на обществена земя са скачали приблизително с 31% годишно. Скоро пазарът на недвижими парцели се трансформирал в главен лост за управление на икономическия напредък. По време на международната финансова рецесия огромна част от стимулиращия пакет на Китай в размер на 586 милиарда $ беше под формата на заеми и сенчести банкови фондове за бизнесмените. " Имотният пазар беше средството за предаване на тласъците ", споделя Кевин Лай от брокера Daiwa Capital Markets. До 2010 година продажбите на земя носят повече от 70% от годишните общински доходи, въпреки делът да варира в другите райони.
Неуспехът да се излезе от този модел е една от най-големите неточности на Китай в областта на стопанската система през последните десетилетия. Свързаността на имотния пазар с цялостния напредък остава мощна както и преди. Само жилищните вложения съставляват 15% от БВП; икономическото значение на недвижимото имущество нараства до 29%, като прибавим строителните и други свързани промишлености, съгласно оценка на Кенет Рогоф от Harvard University и Юанчен Ян от Tsinghua University. В резултат на това купувачите на жилища и бизнесмените са считали жилищния пазар за прекомерно значим, с цел да се провали, открива Ханминг Фанг от университета в Пенсилвания. Те са считали своите вложения за сигурни залози.
Капитал - брой 40 2.8 трлн. $ е общият дълг на бранша, което е 18% от Брутният вътрешен продукт.
Кризата с Evergrande и някои индикатори за имотния бранш подлагат на подозрение това дългогодишно разбиране. " Злонамереното понижаване на цените " може да е по първите страници на вестниците, само че единствено изключително закъсалите за пари компании са прибегнали до него. И въпреки всичко търсенето отслабва от високата си база. Един индикатор е нарастването на цените, което се забави през последните месеци. Друг е вторичният пазар, от който спекулативните вложители бързат да излязат. В Шенжен, бързо растящият южен град, месечните транзакции за четири следващи месеца са спаднали до 2423 през август, спрямо 8376 приблизително на месец през 2020 година, съгласно консултантска компания Rhodium Group.
Кредитите пресъхват
Потокът от налични заемни средства, който поддържа построяването на строителните обекти, стартира да пресъхва. Достъпът до банкови заеми и заеми в сянка, както и търсенето на локални и непознати облигации, отслабва за промишлеността като цяло, споделя Седрик Лай от рейтингова организация Moody`s. Нетното издаване на офшорни доларови облигации стана негативно за бизнесмените за пръв път от най-малко десетилетие (виж графиката). Продажбите на земя за жилищни планове спаднаха през първата половина на годината основно заради държавните ограничавания за банкови експозиции към фирмите. Рейтинговата организация S&P намали оценката си за доста компании до " джънк ". Прогнозите на организацията Moody`s за имотния бранш в Китай в този момент са негативни.
Тези вести привлякоха вниманието на локалните управляващи. Намаляването на търсенето на жилища и дефицитът на средства ще доведат до по-малко търсене на земя. Развитието на пазар на общински облигации през последното десетилетие оказа помощ на някои райони да се оттеглен от продажбите на земя. Но като цяло общините са станали още по-зависими. Общите държавни доходи от продажби са се повишили от 2015 година и през 2020 година доближават към 8.3% от Брутният вътрешен продукт (виж графиката). Всеки спад е неприятен предвестител за стопанските системи на по-малките градове.
Съотношението на разноските за жилища по отношение на приходите в този момент вършат огромните китайски градове едни от най-скъпите за живеене места по света. Четено Коментирано Препоръчвано 1 Политика и стопанска система 2 Политика 3 Политика 1 Политика 2 Политика и стопанска система 3 Енергетика 1 Политика 2 Политика 3 Политика
В същото време по някои критерии семействата имат по-голям достъп до парцели от всеки път. През 2019 година жилищата представляваха към 60% от общите им активи (финансовите сформират единствено 20%). Тази несъразмерна взаимозависимост докара до увеличение на ипотечния дълг до към 76% от общите отговорности на семействата. Тъй като бизнесмените изгубиха други форми на финансиране през последните пет години, те станаха мощно подчинени на приходите от продажбите, където купувачите заплащат от време на време цялостната сума за домовете си месеци или години преди завършването. Между 2015 и юли 2021 година делът на средствата за предварителна продажба като източник на финансиране за фирмите се е нараснал от 39% на 54% съгласно френската банка Natixis. Някои от хората, които са платили авансово за домовете на Evergrande или са закупили един от продуктите за ръководство на благосъстоянието на компанията, стачкуваха пред офисите ѝ.
Инвеститорите в този момент чакат държавното управление да предприеме дейности. Някои чакат, че заради по-мрачните стопански вероятности управляващите ще облекчат изискванията. Повечето банки са изразходвали държавните квоти за заеми в имотния бранш тази година, споделя Джан Живей от шанхайския хедж фонд Pinpoint Asset Management. Квотите ще бъдат възобновени през януари, което ще докара до взрив в кредитирането, споделя той. Реймънд Йонг от банката ANZ счита, че регулаторите са задоволително добре осведомени за рисковете някои други имотни колоси да срещнат същите проблеми като Evergrande. Забавянето на имотния пазар може да смъкна половин процентен пункт от растежа на Брутният вътрешен продукт тази година, споделя той. Мо Джи от мениджъра на активи Fidelity International чака турбуленцията да отнеме от растежа цялостен процентен пункт.
Краткосрочната вероятност обаче може да подценява по-голяма дълготрайна смяна. Лай от Daiwa споделя, че пазарът е " доста покрай края на жилищния взрив ", защото натрупването на задължения не може да продължи. Опитите за определяне на тъждество в Китай евентуално ще значат по-умерено повишаване на цените в бъдеще, споделя консултантската компания Oxford Economics. Дали неподходящата демографска конструкция на Китай може да продължи да поддържа подобен пазар през идващото десетилетие, е отворен въпрос, счита Йонг.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ