За българските аномалии на пазара на жилища и жилищни кредити
Жилищният пазар в България, и по особено във София и другите огромни градове, има радикално друго държание от това на пазарите в множеството страни от Еврозоната, сочи следващият профилиран отчет на " УниКредит Булбанк " за достъпността на жилищата у нас. Той е изработен въз основата на сравнителни данни за интервала 2000-а - 2022-а година, като за задачата на някои сегменти на разбора са включени и данни за 2023-а.
Анализаторите на банката установяват, че до момента в който в доста страни от Еврозоната и Европейски Съюз като цяло жилищата са почнали да поевтиняват, у нас има растеж на цените, като изключително в огромните градове, където е съсредоточен този пазар, те не престават да порастват.
" Според Евростат към второто тримесечие на 2023 година една трета от европейските страни регистрират спад на цените на жилищата. Например, националният показател на цените на жилищата в Германия спада с 9.9% през второто тримесечие на 2023 по отношение на година по-рано. Макар и в по-малка степен, спад в националния показател на цените на жилищата на годишна база регистрират още осем други европейски страни. И това не е краят. Други европейски страни, в които насъбраните през последното десетилетие диспропорции приближиха пазарите на жилища до балон, също наподобява са на път да се причислят към наклонността на следено съкращаване на цените, за напредване към стойности, които са по-близо до тези, които преобладаващото равнище на приходи в стопанската система може да поддържа на дълъг проект ", написа в разбора.
От " УниКредит Булбанк " показват, че обстановката България радикално се разграничава от наклонността в Европа.
" През второто тримесечие на 2023 година цените на жилищата в България регистрираха втория най-голям растеж в Европа. В същото време България остава в клопката на прекомерно ниските лихви по ипотечните заеми, тъй като се оказа, че заради рестриктивните мерки на паричната политика, провеждана от Българска народна банка в изискванията на валутен ръб, лихвите по множеството ипотечни заеми са обвързани с лихвите по депозитите, а не с главната рента определяна от централната банка.
Някои анализатори слагат ударението върху това, че прекомерно ниските лихви по ипотечните заеми се дължат на огромната ликвидност в България, само че този разказ не може да изясни най-малко две неща. Първо, за какво в други страни, които имат даже по-ниски съотношения на заеми по отношение на депозити от тези в България (и затова - по-голяма ликвидност), са налице по-високи лихви по ипотеките? И второ, за какво в България лихвите по всички останали категории заеми, както за компаниите, по този начин и за семейства, се движат в синхрон с тези в Европа, до момента в който лихвите по ипотечните заеми остават изключение ", се споделя в отчета на " УниКредит Булбанк ".
По-нататък специалистите показват, че има два сюжета за развиване.
" При първия, ще бъде пропусната опцията, която покачването на лихвите в Европа дава, с цел да се охлади пазара на жилища в София по следен от управляващите метод. Лихвите по ипотечните заеми ще останат покрай сегашните равнища, като количеството нов ипотечен заем ще се резервира без смяна или даже ще нарасне в подтекста на взрива в строителството на жилища от последните няколко години. Достъпността на жилищата ще продължи да се утежнява и до няколко години ще бъдат изпълнени формалните условия за оповестяване на балон в София. Тъй като в това време в по-голямата част от Европа нормализирането на лихвите по ипотечните заеми ще е редуцирало съществуващите преди началото на цикъла на парично стягане несъответствия на пазара на жилища, България ще стартира да наподобява все по-уязвима в светлината на протичащото се отвън нея. След като този миг е доближат, може да се окаже единствено въпрос на време по кое време ще последва неконтролирано разплитане на насъбраните несъответствия по мъчителен за стопанската система метод.
При втория сюжет, въпреки и с известно забавяне, България ще се причисли към наклонността на следено съкращаване на насъбраните несъответствия. В резултат на това достъпността на жилищата в София ще се усъвършенства, а цените ще се върнат по-близо до равновесните. Лихвите по ипотечните заеми ще се усилят (като при постигане на най-високата си точка може да надвишават 4%), което ще разреши връщане към конструкция на лихвите, при която няма толкоз огромна негативна разлика сред доходността по безрисковите активи (10 година държавни скъпи книжа) и лихвите по ипотечните заеми. Ръстът на ипотечния заем ще се забави за интервал от една, може би, даже две години. Ще следим значими районни разбърквания в размера на новоотпуснатите ипотечни заеми. Ще се забави заемът към прегряващите пазари на най-големите градове (най-вече София и в по-малка степен Пловдив и Варна), за сметка на увеличение размера на новоотпуснатите ипотечни заеми за Бургас, Стара Загора, Русе и всички приблизително огромни градове, където цените не престават да са покрай равновесните и не се следи рисково струпване на несъответствия ", е заключението на отчета на " УниКредит Булбанк ".
За да се случи вторият вид при актуалните парични регулации в България (режим на Валутен борд), би трябвало да се доближи една обикновена цел. Тя е внезапно понижаване на банковите свръхрезерви в Българска народна банка, които основават свръхликвидност, водеща до голям свободен запас за увеличение на жилищните заеми и индиферентност от ценова конкуренция (вдигане на лихвите по депозитите за привличане на нов такъв). Докато няма увеличение на лихвите по депозитите, и то по тези на жителите, до приблизително равнище от 2% годишно, не да се чака и растеж на лихвите по жилищните заеми. Причината е, че двете лихвени равнища са взаимосвързани по закон.
Българска народна банка от две години води целенасочена политика по ограничение на капацитета на банките да отпускат евтини жилищни заеми. Първоначално това ставаше по линия на систематичното увеличение на антицикличния финансов буфер, а от тази година - и посредством увеличението на минималните наложителни запаси от 10% до 12% от привлечените средства. Тази парична политика значително, в случай че не и изцяло, бе обезсмислена от фискалната политика на последните постоянни и служебни държавни управления, която внезапно усили номиналните приходи. И немалка част от това нарастване отива в покупка на жилища и в продължаващ растеж на депозитите на популацията, от който главно се финансира растежът на евтините жилищни заеми. За да се случи вторият сюжет, посочен в отчета на " УниКредит Булбанк ", е ясно, че антицикличният буфер е добре да продължи редовно да се усилва, а минималните наложителни запаси да набъбнат най-малко до 15 % още в първото тримесечие на идната година. Но с цел да имат тези парични ограничения осезателен резултат, те би трябвало да бъдат подкрепени и от фискални такива. Техният набор и комбинации не са малко. Започват от задържане на номиналния растеж на приходите, минават през внезапно увеличение на данъчните тежести във връзка с жилищните парцели и до стигат до метода, по който се емитира държавен дълг. В отчета на " УниКредит Булбанк " ясно е посочен фрапантния спред сред междинната цена, която заплащат потребителите на жилищни заеми, и тази, която заплаща страната при издаването на държавен дълг. Тя е минус 1.43 процентни пункта във щета на страната, което е следващата особеност. Няма никаква логичност рискът (който се отразява в цената на дълга), да е по висок на страна от риска на жителя, който живее в тази страна. Тази особеност се поддържа от растежа на депозитите по междинна цена под 1% рентабилност за жителите. А те порастват заради неналичието на други, разпознаваеми за жителите капиталови други възможности (освен покупката на жилища). Така опция могат да бъдат точно държавните скъпи бумаги (ДЦК). В момента те са недостъпни за жителите заради неналичието на целеви (предназначени точно за тях) облигационни излъчвания. И нищо не пречи държавното управление да направи такива излъчвания, които да са краткосрочни - до 1 година, да са с невисок номинал за всяка скъпа книга - до 100 лв., и да носят лихвена рентабилност, която да е най-малко с 1 процентен пункт над междинната рента по депозитите за популацията. Такава процедура, въпреки и отдавана забравена, в България има. Освен това може да се почерпи опит от други страни в Европейски Съюз. Важно е тези скъпи бумаги - облигации или депозитни документи, да бъдат разпознаваеми, известни и елементарно налични, както за покупка, по този начин и за следваща продажба на и от хората. За задачата с изключение на привлекателната рентабилност, държавното управление е добре да поддържа продажбата на такива излъчвания със съответната рекламна акция и да поеме разноските по таксите, свързани с процеса по предложение, покупка и продажба на такива бумаги. И да, в съответните закони първичните дилъри на ДЦК да бъдат задължени да продават през клоновата си мрежа тези целеви излъчвания на жителите. В този развой може да бъдат включени и Пощите.
При сполучливо реализиране на целия този развой, с целевите излъчвания ДЦК ще се реализиран няколко резултата. Общата цена на държавния дълг може да намалее и ликвидността на банките ще бъде лимитирана заради отлив на парите на популацията от банкови депозити към по-доходните ДЦК. Последният резултат ще докара по натурален метод до растеж на лихвите по депозити и от там - до нарастване на цената на жилищните заеми, което ще ги направи по недостъпни за огромна част от популацията и ще ограничи техния растеж. Ограниченият растеж на жилищните заеми и на свободния запас на популацията ще спре растежа в цените на жилищата заради намалялото платежоспособно търсене. Така гладко пазарът ще се възстановява без разтърсвания.
Анализаторите на банката установяват, че до момента в който в доста страни от Еврозоната и Европейски Съюз като цяло жилищата са почнали да поевтиняват, у нас има растеж на цените, като изключително в огромните градове, където е съсредоточен този пазар, те не престават да порастват.
" Според Евростат към второто тримесечие на 2023 година една трета от европейските страни регистрират спад на цените на жилищата. Например, националният показател на цените на жилищата в Германия спада с 9.9% през второто тримесечие на 2023 по отношение на година по-рано. Макар и в по-малка степен, спад в националния показател на цените на жилищата на годишна база регистрират още осем други европейски страни. И това не е краят. Други европейски страни, в които насъбраните през последното десетилетие диспропорции приближиха пазарите на жилища до балон, също наподобява са на път да се причислят към наклонността на следено съкращаване на цените, за напредване към стойности, които са по-близо до тези, които преобладаващото равнище на приходи в стопанската система може да поддържа на дълъг проект ", написа в разбора.
От " УниКредит Булбанк " показват, че обстановката България радикално се разграничава от наклонността в Европа.
" През второто тримесечие на 2023 година цените на жилищата в България регистрираха втория най-голям растеж в Европа. В същото време България остава в клопката на прекомерно ниските лихви по ипотечните заеми, тъй като се оказа, че заради рестриктивните мерки на паричната политика, провеждана от Българска народна банка в изискванията на валутен ръб, лихвите по множеството ипотечни заеми са обвързани с лихвите по депозитите, а не с главната рента определяна от централната банка.
Някои анализатори слагат ударението върху това, че прекомерно ниските лихви по ипотечните заеми се дължат на огромната ликвидност в България, само че този разказ не може да изясни най-малко две неща. Първо, за какво в други страни, които имат даже по-ниски съотношения на заеми по отношение на депозити от тези в България (и затова - по-голяма ликвидност), са налице по-високи лихви по ипотеките? И второ, за какво в България лихвите по всички останали категории заеми, както за компаниите, по този начин и за семейства, се движат в синхрон с тези в Европа, до момента в който лихвите по ипотечните заеми остават изключение ", се споделя в отчета на " УниКредит Булбанк ".
По-нататък специалистите показват, че има два сюжета за развиване.
" При първия, ще бъде пропусната опцията, която покачването на лихвите в Европа дава, с цел да се охлади пазара на жилища в София по следен от управляващите метод. Лихвите по ипотечните заеми ще останат покрай сегашните равнища, като количеството нов ипотечен заем ще се резервира без смяна или даже ще нарасне в подтекста на взрива в строителството на жилища от последните няколко години. Достъпността на жилищата ще продължи да се утежнява и до няколко години ще бъдат изпълнени формалните условия за оповестяване на балон в София. Тъй като в това време в по-голямата част от Европа нормализирането на лихвите по ипотечните заеми ще е редуцирало съществуващите преди началото на цикъла на парично стягане несъответствия на пазара на жилища, България ще стартира да наподобява все по-уязвима в светлината на протичащото се отвън нея. След като този миг е доближат, може да се окаже единствено въпрос на време по кое време ще последва неконтролирано разплитане на насъбраните несъответствия по мъчителен за стопанската система метод.
При втория сюжет, въпреки и с известно забавяне, България ще се причисли към наклонността на следено съкращаване на насъбраните несъответствия. В резултат на това достъпността на жилищата в София ще се усъвършенства, а цените ще се върнат по-близо до равновесните. Лихвите по ипотечните заеми ще се усилят (като при постигане на най-високата си точка може да надвишават 4%), което ще разреши връщане към конструкция на лихвите, при която няма толкоз огромна негативна разлика сред доходността по безрисковите активи (10 година държавни скъпи книжа) и лихвите по ипотечните заеми. Ръстът на ипотечния заем ще се забави за интервал от една, може би, даже две години. Ще следим значими районни разбърквания в размера на новоотпуснатите ипотечни заеми. Ще се забави заемът към прегряващите пазари на най-големите градове (най-вече София и в по-малка степен Пловдив и Варна), за сметка на увеличение размера на новоотпуснатите ипотечни заеми за Бургас, Стара Загора, Русе и всички приблизително огромни градове, където цените не престават да са покрай равновесните и не се следи рисково струпване на несъответствия ", е заключението на отчета на " УниКредит Булбанк ".
За да се случи вторият вид при актуалните парични регулации в България (режим на Валутен борд), би трябвало да се доближи една обикновена цел. Тя е внезапно понижаване на банковите свръхрезерви в Българска народна банка, които основават свръхликвидност, водеща до голям свободен запас за увеличение на жилищните заеми и индиферентност от ценова конкуренция (вдигане на лихвите по депозитите за привличане на нов такъв). Докато няма увеличение на лихвите по депозитите, и то по тези на жителите, до приблизително равнище от 2% годишно, не да се чака и растеж на лихвите по жилищните заеми. Причината е, че двете лихвени равнища са взаимосвързани по закон.
Българска народна банка от две години води целенасочена политика по ограничение на капацитета на банките да отпускат евтини жилищни заеми. Първоначално това ставаше по линия на систематичното увеличение на антицикличния финансов буфер, а от тази година - и посредством увеличението на минималните наложителни запаси от 10% до 12% от привлечените средства. Тази парична политика значително, в случай че не и изцяло, бе обезсмислена от фискалната политика на последните постоянни и служебни държавни управления, която внезапно усили номиналните приходи. И немалка част от това нарастване отива в покупка на жилища и в продължаващ растеж на депозитите на популацията, от който главно се финансира растежът на евтините жилищни заеми. За да се случи вторият сюжет, посочен в отчета на " УниКредит Булбанк ", е ясно, че антицикличният буфер е добре да продължи редовно да се усилва, а минималните наложителни запаси да набъбнат най-малко до 15 % още в първото тримесечие на идната година. Но с цел да имат тези парични ограничения осезателен резултат, те би трябвало да бъдат подкрепени и от фискални такива. Техният набор и комбинации не са малко. Започват от задържане на номиналния растеж на приходите, минават през внезапно увеличение на данъчните тежести във връзка с жилищните парцели и до стигат до метода, по който се емитира държавен дълг. В отчета на " УниКредит Булбанк " ясно е посочен фрапантния спред сред междинната цена, която заплащат потребителите на жилищни заеми, и тази, която заплаща страната при издаването на държавен дълг. Тя е минус 1.43 процентни пункта във щета на страната, което е следващата особеност. Няма никаква логичност рискът (който се отразява в цената на дълга), да е по висок на страна от риска на жителя, който живее в тази страна. Тази особеност се поддържа от растежа на депозитите по междинна цена под 1% рентабилност за жителите. А те порастват заради неналичието на други, разпознаваеми за жителите капиталови други възможности (освен покупката на жилища). Така опция могат да бъдат точно държавните скъпи бумаги (ДЦК). В момента те са недостъпни за жителите заради неналичието на целеви (предназначени точно за тях) облигационни излъчвания. И нищо не пречи държавното управление да направи такива излъчвания, които да са краткосрочни - до 1 година, да са с невисок номинал за всяка скъпа книга - до 100 лв., и да носят лихвена рентабилност, която да е най-малко с 1 процентен пункт над междинната рента по депозитите за популацията. Такава процедура, въпреки и отдавана забравена, в България има. Освен това може да се почерпи опит от други страни в Европейски Съюз. Важно е тези скъпи бумаги - облигации или депозитни документи, да бъдат разпознаваеми, известни и елементарно налични, както за покупка, по този начин и за следваща продажба на и от хората. За задачата с изключение на привлекателната рентабилност, държавното управление е добре да поддържа продажбата на такива излъчвания със съответната рекламна акция и да поеме разноските по таксите, свързани с процеса по предложение, покупка и продажба на такива бумаги. И да, в съответните закони първичните дилъри на ДЦК да бъдат задължени да продават през клоновата си мрежа тези целеви излъчвания на жителите. В този развой може да бъдат включени и Пощите.
При сполучливо реализиране на целия този развой, с целевите излъчвания ДЦК ще се реализиран няколко резултата. Общата цена на държавния дълг може да намалее и ликвидността на банките ще бъде лимитирана заради отлив на парите на популацията от банкови депозити към по-доходните ДЦК. Последният резултат ще докара по натурален метод до растеж на лихвите по депозити и от там - до нарастване на цената на жилищните заеми, което ще ги направи по недостъпни за огромна част от популацията и ще ограничи техния растеж. Ограниченият растеж на жилищните заеми и на свободния запас на популацията ще спре растежа в цените на жилищата заради намалялото платежоспособно търсене. Така гладко пазарът ще се възстановява без разтърсвания.
Източник: news.bg
КОМЕНТАРИ