![Илюстрация Увеличаване [Shutterstock] Смаляване Авторът Десислава Николова е финансов анализатор](https://www.capital.bg/shimg/zx620y323c_3425646.jpg)
Все още в зоната на ниските лихви
Илюстрация
Увеличаване
[Shutterstock] Смаляване
Авторът Десислава Николова е финансов анализатор в портала MoitePari.bgДостъп до на ниска цена финансов запас и повишаването на приходите несъмнено са едни от факторите, които са в основата на взрива на пазара на парцели през последните години. А че покупките се финансират със заеми, може да се види отчетливо и в статистиката на Българска народна банка. Средно месечно банките отпускат 250 млн. лева ипотечни заеми, като за 2018 година новото жилищно финансиране за семействата надвишава 3.3 милиарда лева - стойност, близка до пиковите 2007 и 2008 година Разликата обаче е в равнищата на лихвите, които през днешния ден са доста по-приемливи, както и в политиките на банките, които пък са склонни в избрани обстановки да оферират самостоятелно контрактувани условия на клиентите си.
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Какви са сега офертите
Абонирайте се за Капитал Получавате цялостен достъп до всички публикации и целия списък В момента при новоотпуснатите жилищни заеми междинната рента по заеми за семейства по данни на Българска народна банка е 3.26% за заеми в левове и 3.70% за заеми в евро. При тези заеми предвид на тяхната обезпеченост банките демонстрират по-голяма увереност в понижаването на лихви. По всичко проличава, че те към момента не са изчерпали капацитета за намаление на лихвите макар преференциалните условия, при които финансират сега. На годишна база (спрямо февруари 2018 г.) междинната рента при заемите в левове за семейства се е намалила с 12.4%.
Този интервал, в който се намираме сега, е извънредно подобаващ за предприемане на дейности, свързани с рефинансиране на заеми, подписани при по-неизгодни условия. Тук обаче обръщаме внимание, че разликата сред лихвата по остарелия и новия заем не би трябвало да е по-малка от 1.5-2 процентни пункта, с цел да има стопански смисъл от предприемане на такава стъпка. След като преди няколко години законово беше отстранена таксата за предварително погасяване, рефинансирането на жилищен заем към този момент е доста по-лесно (тя беше сред 3 и 5% върху остатъка по главницата). Освен нея обаче съществуват други разноски, на които би трябвало да се обърне внимание - за основаване на нова ипотека, пазарна оценка и такси, свързани с разпределяне на новия заем. В момента има предложения, при които банките поемат за своя сметка част или цялата сума от нотариалните такси за основаване на новата ипотека. Нивото на приходите се трансформира във все по-определящ фактор при ценообразуването на оферта за жилищен заем.
Фокус върху избрана група клиенти
Като наклонност продължава фокусирането от страна на банките върху предлагането на преференциални предложения за клиенти с високи приходи. В момента най-ниската рента по жилищен заем (не всеобща оферта, а самостоятелно догорена лихва) стартира от 2.60%. Илюстрираната оферта е действителна, само че не всеобща и има за цел да покаже желанието на банките към клиенти с по-високи равнища на прихода, като тази наклонност ще се резервира. От няколко години виждаме, че равнището на приходите се трансформира във все по-определящ фактор при ценообразуването на оферта за жилищен заем. Разбира се, съществуват доста други фактори, които банките взимат поради при установяване на лихвения %. Най-често факторите, от които се дефинира неговият размер, са:Размер на публични доходиЛиквидност и качество на обезпечениетоНаличие на спомагателни банкови артикули към заема (онлайн банкиране, пакети от услуги, кредитни карти и др.)Обвързаност с банката (превод на работна заплата например)Наличие на предложения от други банкиРазмер на заема и равнище на финансиранеБанките действат на един мощно конкурентен пазар и конкуренцията за платежоспособните клиенти сега е доста мощно изразена. Това значи, че в огромна част от случаите те са склонни да оферират по-изгодни условия (индивидуално договорени) от общоприетоо заложените. Наличието на предложения от други банки също е мощно мотивиращ фактор при добър рисков профил на клиента. Освен договаряне на самостоятелен лихвен % огромна част от тях са склонни да отстраняват такси.
Кои фактори намаляват лихвите
Ниските лихви по заемите в огромна степен се дефинират и от политиката на Европейската централна банка. През 2014 година тя предприе ограничения и вкара негативни лихвени проценти по депозитното й облекчение (с цел стимулиране кредитирането в еврозоната), съчетано с ниското равнище на инфлация в еврозоната. Преди месец стана ясно, че от септември 2020 година ЕЦБ ще стартира нова стратегия за на ниска цена кредитиране на банките, която ще се бори със слабия напредък и ниската инфлация. Очакванията са, че тези ограничения ще задържат ниски лихвите и в България за интервал от година или две. В момента липсват индикации, че банките имат желание да извърнат посоката на придвижването на лихвите по заеми. Предупрежденията на банкери, че лихвите ще стартират гладко да се покачват, провокираха интерес към заемите с закрепен лихвен %, които обаче не всички банки оферират. При тях лихвеният % се фиксира единствено за избран период от контракта за заем, като най-дългият период сега е 5 години.
Нарастването на приходите също се оказа причина банките да усъвършенстват своите предложения. Ниската цена на ресурса (0.13% междинна рента по срочен депозит), ликвидността на банките, негативната рента от 0.6% по свръхрезервите на банките в Българска народна банка, конкуренцията сред тях. Всички тези фактори са причина за ниските лихви по заеми. Те са взаимосвързани и на процедура при смяна на всеки от тях цената на заема може да се промени. Така да вземем за пример от 1.07.2018 година Българска народна банка спря да разгласява информация за показателя SOFIBOR, който служеше за формиране на лихвата по левови заеми. В резултат на това над 60% от банките замениха този показател с лихвата по депозити. Това значи, че към този момент лихвата по заема се дефинира главно от тази по депозити.10.5 милиарда лева е общият размер на жилищните заеми към края на 2018 година, като изменението на годишна база е с над 11%.
Какви заеми се търсят
Резултатите от наше изследване демонстрират, че избор на оферта за жилищен заем се прави въз основа на лихвата (23%), годишен % на разноските (22%) и превод на работа заплата в съответната институция (12%). От няколко години офертите за ипотечни заеми в левове се усъвършенстват, което прави тези заеми желани пред тези в евро. В съпоставяне с данните от предходната година се вижда увеличение размера на сумите, които се взимат назаем. Увеличава се склонността към взимане на по-високи суми за покупка на жилище, като размерът на финансирането леко нараства по отношение на миналата година. В момента пожеланият размер на финансиране (съотношение на пазарната оценка на парцела по отношение на размера на кредита) е сред 81 и 90%. Има увеличение и в размера на месечната погасителна вноска спрямо данните от предходната година, като нарастват заемите с вноска 400 - 500 лева (сравнено с предходната година, когато месечната вноска е била сред 300 и 400 лева.). Тези данни демонстрират по-голяма убеденост и оптимизъм във връзка с бъдещи приходи и по-висока податливост към задлъжняване. Тук би трябвало да се обърне внимание от позиция на това, че жилищният заем съставлява дълготраен ангажимент, което допуска, че би трябвало да бъдат съобразени доста добре размерът на вноската и приходите, които ще бъдат получавани за периода на изплащането му. Здравословното равнище на задлъжнялост (съотношението сред цената на всички отговорности на месечна база и месечните доходи) не би трябвало да надвишава 40%.
Друга наклонност, която виждаме, е повишаване на броя на покупко-продажбите с парцели на стадий недодялан градеж. Тази наклонност е присъща единствено в огромните градове в страната и е предизвикана от това, че има недостиг на предлагането на качествени приключени жилищни здания. Това принуждава огромна част от искащите да закупят парцел да търсят финансиране на стадий Акт 14. Въпреки засиления интерес банките, които дават опция за финансиране на подобен стадий, са малко – към четири. Отпускането на сумата тук е на траншове (на всеки приключен стадий от строителството), като банките, които оферират такова финансиране, имат лични описи от строителни компании (доказани инвеститори), на които имат доверие, че ще завършат парцела, признат за поръчителство. Може да се каже, че банките остават консервативни и внимателни във връзка с финансиране на незавършени парцели.
Увеличаване
[Shutterstock] Смаляване
Авторът Десислава Николова е финансов анализатор в портала MoitePari.bgДостъп до на ниска цена финансов запас и повишаването на приходите несъмнено са едни от факторите, които са в основата на взрива на пазара на парцели през последните години. А че покупките се финансират със заеми, може да се види отчетливо и в статистиката на Българска народна банка. Средно месечно банките отпускат 250 млн. лева ипотечни заеми, като за 2018 година новото жилищно финансиране за семействата надвишава 3.3 милиарда лева - стойност, близка до пиковите 2007 и 2008 година Разликата обаче е в равнищата на лихвите, които през днешния ден са доста по-приемливи, както и в политиките на банките, които пък са склонни в избрани обстановки да оферират самостоятелно контрактувани условия на клиентите си.
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Увеличаване
Преглед на оригинала Автор: Капитал Смаляване
Какви са сега офертите
Абонирайте се за Капитал Получавате цялостен достъп до всички публикации и целия списък В момента при новоотпуснатите жилищни заеми междинната рента по заеми за семейства по данни на Българска народна банка е 3.26% за заеми в левове и 3.70% за заеми в евро. При тези заеми предвид на тяхната обезпеченост банките демонстрират по-голяма увереност в понижаването на лихви. По всичко проличава, че те към момента не са изчерпали капацитета за намаление на лихвите макар преференциалните условия, при които финансират сега. На годишна база (спрямо февруари 2018 г.) междинната рента при заемите в левове за семейства се е намалила с 12.4%.
Този интервал, в който се намираме сега, е извънредно подобаващ за предприемане на дейности, свързани с рефинансиране на заеми, подписани при по-неизгодни условия. Тук обаче обръщаме внимание, че разликата сред лихвата по остарелия и новия заем не би трябвало да е по-малка от 1.5-2 процентни пункта, с цел да има стопански смисъл от предприемане на такава стъпка. След като преди няколко години законово беше отстранена таксата за предварително погасяване, рефинансирането на жилищен заем към този момент е доста по-лесно (тя беше сред 3 и 5% върху остатъка по главницата). Освен нея обаче съществуват други разноски, на които би трябвало да се обърне внимание - за основаване на нова ипотека, пазарна оценка и такси, свързани с разпределяне на новия заем. В момента има предложения, при които банките поемат за своя сметка част или цялата сума от нотариалните такси за основаване на новата ипотека. Нивото на приходите се трансформира във все по-определящ фактор при ценообразуването на оферта за жилищен заем.
Фокус върху избрана група клиенти
Като наклонност продължава фокусирането от страна на банките върху предлагането на преференциални предложения за клиенти с високи приходи. В момента най-ниската рента по жилищен заем (не всеобща оферта, а самостоятелно догорена лихва) стартира от 2.60%. Илюстрираната оферта е действителна, само че не всеобща и има за цел да покаже желанието на банките към клиенти с по-високи равнища на прихода, като тази наклонност ще се резервира. От няколко години виждаме, че равнището на приходите се трансформира във все по-определящ фактор при ценообразуването на оферта за жилищен заем. Разбира се, съществуват доста други фактори, които банките взимат поради при установяване на лихвения %. Най-често факторите, от които се дефинира неговият размер, са:Размер на публични доходиЛиквидност и качество на обезпечениетоНаличие на спомагателни банкови артикули към заема (онлайн банкиране, пакети от услуги, кредитни карти и др.)Обвързаност с банката (превод на работна заплата например)Наличие на предложения от други банкиРазмер на заема и равнище на финансиранеБанките действат на един мощно конкурентен пазар и конкуренцията за платежоспособните клиенти сега е доста мощно изразена. Това значи, че в огромна част от случаите те са склонни да оферират по-изгодни условия (индивидуално договорени) от общоприетоо заложените. Наличието на предложения от други банки също е мощно мотивиращ фактор при добър рисков профил на клиента. Освен договаряне на самостоятелен лихвен % огромна част от тях са склонни да отстраняват такси.
Кои фактори намаляват лихвите
Ниските лихви по заемите в огромна степен се дефинират и от политиката на Европейската централна банка. През 2014 година тя предприе ограничения и вкара негативни лихвени проценти по депозитното й облекчение (с цел стимулиране кредитирането в еврозоната), съчетано с ниското равнище на инфлация в еврозоната. Преди месец стана ясно, че от септември 2020 година ЕЦБ ще стартира нова стратегия за на ниска цена кредитиране на банките, която ще се бори със слабия напредък и ниската инфлация. Очакванията са, че тези ограничения ще задържат ниски лихвите и в България за интервал от година или две. В момента липсват индикации, че банките имат желание да извърнат посоката на придвижването на лихвите по заеми. Предупрежденията на банкери, че лихвите ще стартират гладко да се покачват, провокираха интерес към заемите с закрепен лихвен %, които обаче не всички банки оферират. При тях лихвеният % се фиксира единствено за избран период от контракта за заем, като най-дългият период сега е 5 години.
Нарастването на приходите също се оказа причина банките да усъвършенстват своите предложения. Ниската цена на ресурса (0.13% междинна рента по срочен депозит), ликвидността на банките, негативната рента от 0.6% по свръхрезервите на банките в Българска народна банка, конкуренцията сред тях. Всички тези фактори са причина за ниските лихви по заеми. Те са взаимосвързани и на процедура при смяна на всеки от тях цената на заема може да се промени. Така да вземем за пример от 1.07.2018 година Българска народна банка спря да разгласява информация за показателя SOFIBOR, който служеше за формиране на лихвата по левови заеми. В резултат на това над 60% от банките замениха този показател с лихвата по депозити. Това значи, че към този момент лихвата по заема се дефинира главно от тази по депозити.10.5 милиарда лева е общият размер на жилищните заеми към края на 2018 година, като изменението на годишна база е с над 11%.
Какви заеми се търсят
Резултатите от наше изследване демонстрират, че избор на оферта за жилищен заем се прави въз основа на лихвата (23%), годишен % на разноските (22%) и превод на работа заплата в съответната институция (12%). От няколко години офертите за ипотечни заеми в левове се усъвършенстват, което прави тези заеми желани пред тези в евро. В съпоставяне с данните от предходната година се вижда увеличение размера на сумите, които се взимат назаем. Увеличава се склонността към взимане на по-високи суми за покупка на жилище, като размерът на финансирането леко нараства по отношение на миналата година. В момента пожеланият размер на финансиране (съотношение на пазарната оценка на парцела по отношение на размера на кредита) е сред 81 и 90%. Има увеличение и в размера на месечната погасителна вноска спрямо данните от предходната година, като нарастват заемите с вноска 400 - 500 лева (сравнено с предходната година, когато месечната вноска е била сред 300 и 400 лева.). Тези данни демонстрират по-голяма убеденост и оптимизъм във връзка с бъдещи приходи и по-висока податливост към задлъжняване. Тук би трябвало да се обърне внимание от позиция на това, че жилищният заем съставлява дълготраен ангажимент, което допуска, че би трябвало да бъдат съобразени доста добре размерът на вноската и приходите, които ще бъдат получавани за периода на изплащането му. Здравословното равнище на задлъжнялост (съотношението сред цената на всички отговорности на месечна база и месечните доходи) не би трябвало да надвишава 40%.
Друга наклонност, която виждаме, е повишаване на броя на покупко-продажбите с парцели на стадий недодялан градеж. Тази наклонност е присъща единствено в огромните градове в страната и е предизвикана от това, че има недостиг на предлагането на качествени приключени жилищни здания. Това принуждава огромна част от искащите да закупят парцел да търсят финансиране на стадий Акт 14. Въпреки засиления интерес банките, които дават опция за финансиране на подобен стадий, са малко – към четири. Отпускането на сумата тук е на траншове (на всеки приключен стадий от строителството), като банките, които оферират такова финансиране, имат лични описи от строителни компании (доказани инвеститори), на които имат доверие, че ще завършат парцела, признат за поръчителство. Може да се каже, че банките остават консервативни и внимателни във връзка с финансиране на незавършени парцели.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ