Данъчно третиране на продажбата на недвижими имоти
Данък облага не се дължи, в случай че парцелът е продаден 5 години след придобиването му
Още по тематиката
И още: КТБ ли? Какво беше това?
Отоговорът на безконечната алтернатива постоянно е бил сложен, само че ниските лихви още веднъж я вършат настояща
Инвестициите в недвижима собственост сега носят по-добра рентабилност от спестяванията в банка, само че въпреки всичко има някои особености, които е добре да отчетете
Физическо лице продава през ноември 2016 година личен апартамент за 100 000.00 лева През май 2017 година продава втори апартамент за 29 000.00 лева Трябва ли да се записва по ЗДДС? Дължи ли налог по ЗДДФЛ?
Относно регистрацията по ЗДДС: Съгласно член 96, алинея 1 от ЗДДС на наложителна регистрация по общ ред предстои всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот в размер на и над 50 000 лева, осъществен за интервал не по-дълъг от последните 12 поредни месеца преди настоящия. Облагаемият оборот по смисъла на член 96, алинея 2 от закона включва сумите на данъчните основи на облагаемите доставки, осъществени от лицата, в това число тези, облагаеми с нулева данъчна ставка. Това значи, че с цел да образува облагаем оборот за задачите на наложителната регистрация по ЗДДС при посочените условия, въпросното лице би трябвало да е ДЗЛ и да прави облагаеми доставки. Решаващо за оценката дали в тази ситуация физическото лице е задължено да се записва по ЗДДС е това дали при посочените условия то прави самостоятелна икономическа активност.
Икономическа активност или не
Съгласно наредбата на член 3, алинея 2 от закона самостоятелна икономическа активност е всяка активност, реализирана постоянно или по занимание против заплащане, в това число употребата на материално и нематериално имущество за приемане на постоянен приход от него. Според алинея 3 на същия член от закона не е самостоятелна икономическа активност активността, реализирана от физически лица по трудово правно отношение или по правно отношение, приравнено на трудово; както и активността на физическите лица, които не са еднолични търговци, за реализираната от тях активност, уредена в закон, по ръководство и надзор на юридически лица.
В случая физическото лице е направило в интервала 11.2016 година - 5.2017 година продажби на два жилището. Следва ли да се одобри, че с тези продажби лицето прави самостоятелна икономическа активност по смисъла на член 3, алинея 2 от ЗДДС?
За да се отговори на въпроса, следва да се дефинира дали активността му по продажбите на жилищата съставлява активност, осъществявана постоянно и/или по занимание по смисъла на член 3, алинея 2 от ЗДДС.
В досегашната процедура на Върховния административен съд (ВАС) като аршин за установяване на една активност като " постоянна " за задачите на ЗДДС се приема, че това е систематичното (три или повече пъти за една година) реализиране на тази активност за добиване на облага в собствен частен интерес. В този смисъл са и Решение на Върховен административен съд №7301 от 23.05.2012 година по а.д. №1394 от 2012 година, Решение на Върховен административен съд №5935 от 26.04.2013 година по а.д. №7552 от 2012 година Така в случаите на продажби на недвижими парцели Върховен административен съд е приел, че лицето реализира активност постоянно, в случай че извърши три или повече от три продажби в границите на 12 поредни месеца за осъществяване на облага.
Този аршин обаче, не се споделя от Съда на Европейския съюз (СЕС). Според него не толкоз броят на осъществените продажби, дефинира редовността на активността, а съответните условия, при които се реализира тя. Така да вземем за пример съгласно съда елементарното практикуване на правото на благосъстоятелност върху неподвижен парцел от неговия титуляр единствено по себе си не може да се преглежда като икономическа активност. В този смисъл са надлежно т. 43 и т. 19 от неговите Решение по съединени каузи С-180/10 и С-181/10 от 2011 година, и Решение по дело Fini H, C-32/03 от 2005 година
Според мнението на Съд на Европейския съюз елементарното практикуване на правото на благосъстоятелност на парцели (осребряването им) не може да се квалифицира като икономическа активност. Ако при продажбите на тази благосъстоятелност лицето не е подхванало дейни дейности с потреблението на средства, употребявани от производител, търговец или снабдител на услуги по смисъла на член 9, § 1, алинея 2-ра от Директивата за Данък добавена стойност, неговите дейности се вписват единствено в обсега на дейности за ръководство на персонално имущество.
Изложеното дава съображение да се направи умозаключение, че продажбата на въпросните жилища ще се квалифицират като " самостоятелна икономическа активност " единствено, в случай че при продажбата им лицето е подхванало дейни дейности, надхвърлящи елементарното ръководство на персонално имущество, като употребява средства, сходни на тези, употребявани от търговец.
Така да вземем за пример, в случай че за реализацията на тези продажби лицето е провело осъществяването на довършителни строителни работи в жилищата, създаване на В и К, и/или ел. съоръжения, т.е. направило е дейности които излизат отвън обсега на елементарното ръководство на личното имущество, или е провело рекламна акция за продажбите им, неговата активност се дефинира като икономическа и това го трансформира в данъчно задължено лице по смисъла на ЗДДС. В подобен случай, лицето предстои на наложителна регистрация по член 96 от закона.
Ако при продажбите на тази благосъстоятелност лицето не е подхванало дейни дейности с потреблението на средства, употребявани от производител, търговец или снабдител на услуги по смисъла на член 9, § 1, алинея 2 от Директивата за Данък добавена стойност, неговите дейности се вписват единствено в обсега на дейности за ръководство на персонално имущество.
Относно дължимостта на налог по ЗДДФЛ
На облагане с подоходен налог подлежат всички облагаеми приходи, получени от локални физически лица от източник в страната. Съгласно член 12, алинея 1 от ЗДДФЛ облагаеми са всички приходи, добити от тези лица, като се изключи тези избрани от закона като необлагаеми. В тази връзка е от голяма важност:
- по какъв начин са добити продадените жилища, защото според наредбата на член 13, алинея 1, т. 26 от закона " приходите от продажба или подмяна на имущество, добито по завещание и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт " е освободен от облагане;
- какъв брой години са минали сред датата на придобиването на парцелите и тяхната продажба, защото според чл.13, ал.2, т. " б " от закона продажбите на два недвижими парцела през дадена данъчна година е освободено от облагане, в случай че сред датата на придобиването и продажбата им са минали 5 или повече години.
Лицето следва да регистрира по какъв начин и по кое време са добити продадените жилища. Ако те са добити по завещание, завет или вследствие реституционна процедура, приходът му ще е необлагаем. Необлагаем ще е приходът му от тях, в случай че те са добити преди 5 или повече години от продажбата им. В противоположен случай то дължи върху прихода налог, размерът на който се дефинира по реда на член 33 от ЗДДФЛ.
Размерът на облагаемия приход от продажба или подмяна на имущество се дефинира по реда на член 33, алинея 1 от ЗДДФЛ и съставлява позитивната разлика сред продажната цена и писмено потвърдената цена на придобиване на имуществото, понижена с 10 на 100.
Още по тематиката
И още: КТБ ли? Какво беше това?
Отоговорът на безконечната алтернатива постоянно е бил сложен, само че ниските лихви още веднъж я вършат настояща
Инвестициите в недвижима собственост сега носят по-добра рентабилност от спестяванията в банка, само че въпреки всичко има някои особености, които е добре да отчетете
Физическо лице продава през ноември 2016 година личен апартамент за 100 000.00 лева През май 2017 година продава втори апартамент за 29 000.00 лева Трябва ли да се записва по ЗДДС? Дължи ли налог по ЗДДФЛ?
Относно регистрацията по ЗДДС: Съгласно член 96, алинея 1 от ЗДДС на наложителна регистрация по общ ред предстои всяко данъчно задължено лице с облагаем оборот в размер на и над 50 000 лева, осъществен за интервал не по-дълъг от последните 12 поредни месеца преди настоящия. Облагаемият оборот по смисъла на член 96, алинея 2 от закона включва сумите на данъчните основи на облагаемите доставки, осъществени от лицата, в това число тези, облагаеми с нулева данъчна ставка. Това значи, че с цел да образува облагаем оборот за задачите на наложителната регистрация по ЗДДС при посочените условия, въпросното лице би трябвало да е ДЗЛ и да прави облагаеми доставки. Решаващо за оценката дали в тази ситуация физическото лице е задължено да се записва по ЗДДС е това дали при посочените условия то прави самостоятелна икономическа активност.
Икономическа активност или не
Съгласно наредбата на член 3, алинея 2 от закона самостоятелна икономическа активност е всяка активност, реализирана постоянно или по занимание против заплащане, в това число употребата на материално и нематериално имущество за приемане на постоянен приход от него. Според алинея 3 на същия член от закона не е самостоятелна икономическа активност активността, реализирана от физически лица по трудово правно отношение или по правно отношение, приравнено на трудово; както и активността на физическите лица, които не са еднолични търговци, за реализираната от тях активност, уредена в закон, по ръководство и надзор на юридически лица.
В случая физическото лице е направило в интервала 11.2016 година - 5.2017 година продажби на два жилището. Следва ли да се одобри, че с тези продажби лицето прави самостоятелна икономическа активност по смисъла на член 3, алинея 2 от ЗДДС?
За да се отговори на въпроса, следва да се дефинира дали активността му по продажбите на жилищата съставлява активност, осъществявана постоянно и/или по занимание по смисъла на член 3, алинея 2 от ЗДДС.
В досегашната процедура на Върховния административен съд (ВАС) като аршин за установяване на една активност като " постоянна " за задачите на ЗДДС се приема, че това е систематичното (три или повече пъти за една година) реализиране на тази активност за добиване на облага в собствен частен интерес. В този смисъл са и Решение на Върховен административен съд №7301 от 23.05.2012 година по а.д. №1394 от 2012 година, Решение на Върховен административен съд №5935 от 26.04.2013 година по а.д. №7552 от 2012 година Така в случаите на продажби на недвижими парцели Върховен административен съд е приел, че лицето реализира активност постоянно, в случай че извърши три или повече от три продажби в границите на 12 поредни месеца за осъществяване на облага.
Този аршин обаче, не се споделя от Съда на Европейския съюз (СЕС). Според него не толкоз броят на осъществените продажби, дефинира редовността на активността, а съответните условия, при които се реализира тя. Така да вземем за пример съгласно съда елементарното практикуване на правото на благосъстоятелност върху неподвижен парцел от неговия титуляр единствено по себе си не може да се преглежда като икономическа активност. В този смисъл са надлежно т. 43 и т. 19 от неговите Решение по съединени каузи С-180/10 и С-181/10 от 2011 година, и Решение по дело Fini H, C-32/03 от 2005 година
Според мнението на Съд на Европейския съюз елементарното практикуване на правото на благосъстоятелност на парцели (осребряването им) не може да се квалифицира като икономическа активност. Ако при продажбите на тази благосъстоятелност лицето не е подхванало дейни дейности с потреблението на средства, употребявани от производител, търговец или снабдител на услуги по смисъла на член 9, § 1, алинея 2-ра от Директивата за Данък добавена стойност, неговите дейности се вписват единствено в обсега на дейности за ръководство на персонално имущество.
Изложеното дава съображение да се направи умозаключение, че продажбата на въпросните жилища ще се квалифицират като " самостоятелна икономическа активност " единствено, в случай че при продажбата им лицето е подхванало дейни дейности, надхвърлящи елементарното ръководство на персонално имущество, като употребява средства, сходни на тези, употребявани от търговец.
Така да вземем за пример, в случай че за реализацията на тези продажби лицето е провело осъществяването на довършителни строителни работи в жилищата, създаване на В и К, и/или ел. съоръжения, т.е. направило е дейности които излизат отвън обсега на елементарното ръководство на личното имущество, или е провело рекламна акция за продажбите им, неговата активност се дефинира като икономическа и това го трансформира в данъчно задължено лице по смисъла на ЗДДС. В подобен случай, лицето предстои на наложителна регистрация по член 96 от закона.
Ако при продажбите на тази благосъстоятелност лицето не е подхванало дейни дейности с потреблението на средства, употребявани от производител, търговец или снабдител на услуги по смисъла на член 9, § 1, алинея 2 от Директивата за Данък добавена стойност, неговите дейности се вписват единствено в обсега на дейности за ръководство на персонално имущество.
Относно дължимостта на налог по ЗДДФЛ
На облагане с подоходен налог подлежат всички облагаеми приходи, получени от локални физически лица от източник в страната. Съгласно член 12, алинея 1 от ЗДДФЛ облагаеми са всички приходи, добити от тези лица, като се изключи тези избрани от закона като необлагаеми. В тази връзка е от голяма важност:
- по какъв начин са добити продадените жилища, защото според наредбата на член 13, алинея 1, т. 26 от закона " приходите от продажба или подмяна на имущество, добито по завещание и завет, както и на имущество, реституирано по реда на нормативен акт " е освободен от облагане;
- какъв брой години са минали сред датата на придобиването на парцелите и тяхната продажба, защото според чл.13, ал.2, т. " б " от закона продажбите на два недвижими парцела през дадена данъчна година е освободено от облагане, в случай че сред датата на придобиването и продажбата им са минали 5 или повече години.
Лицето следва да регистрира по какъв начин и по кое време са добити продадените жилища. Ако те са добити по завещание, завет или вследствие реституционна процедура, приходът му ще е необлагаем. Необлагаем ще е приходът му от тях, в случай че те са добити преди 5 или повече години от продажбата им. В противоположен случай то дължи върху прихода налог, размерът на който се дефинира по реда на член 33 от ЗДДФЛ.
Размерът на облагаемия приход от продажба или подмяна на имущество се дефинира по реда на член 33, алинея 1 от ЗДДФЛ и съставлява позитивната разлика сред продажната цена и писмено потвърдената цена на придобиване на имуществото, понижена с 10 на 100.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ