Колко мръсни пари се въртят на имотния пазар в България?
- Значи, схемата е такава - давате 10-20% кеш, другото може на вноски.
- Вие какво ще ми дадете за кеша?
- Разписка.
- Ами в случай че стане нещо? Тази хартийка няма да ми свърши работа в съда.
- Няма да се притеснявате! Аз до момента два блока съм продал кеш, вие сте първите с ипотечен заем.
Този диалог в офис на строителна компания е същински, въпреки компанията да се намира в София, а не в Русия или ОАЕ, където е позволено покупко-продажби с недвижими парцели да се правят в брой. Истински е и кешът, който се разнася в чанти и сакове в тези офиси, също и в адвокатски фирми на нотариуси, където покупко-продажбите за покупка на жилище постоянно се подписват на 30-40-50% под действителната цена - тъй като останалата сума се заплаща с пари в брой. Трайно открита процедура в България е при покупка на жилище да се изповяда единствено данъчната оценка, а другата част да се дава на ръка.
Истински е и кешът, с който (в множеството случаи) се заплащат комисионните на брокерите, които са сред 2.5 и 3 % от продажната цена на жилището - за апартамент от 250 000 евро да вземем за пример това прави 6250-7500 евро (12-14 минимални работни заплати). В някои случаи те работят и на % и за банка, отпускаща ипотечни заеми. Така печелят повече от положителни хонорари, което изяснява за какво в София записаните организации за недвижими парцели наброяват съвсем триста.
Въпреки нарасналите условия при жилищните заеми, те не престават да нарастват, защото се усилва размерът на заемите. По данни на Българска народна банка отпуснатите от банките жилищни заеми за интервала февруари 2024 - февруари 2025 са за съвсем 26 милиарда и половина лв., което е 29% растеж на годишна база.
Един прекомерно надут пазар
Обемът на имотните покупко-продажби е впечатляващ, демонстрират данни за 2024 година, изпратени от Министерството на правораздаването в отговор на питане на Дойче Веле. За предходната година в София са регистрирани 31 369 продажби (в това число на недвижими парцели и право на градеж с нотариални актове и с писмени контракти, както и основаване на договорни и законни ипотеки), като единствено 11 135 от тях - или 35.5%, са с ипотеки .
Сделките, осъществени на данъчна оценка, са 5695 или 18.2%, т.е. съвсем всяка пета договорка.
За 2024 във Варна продажбите са били 11 933, от които ипотеките са с по-малък дял от столичните - 23,7% или 2829, а на данъчна оценка са подписани 1649 покупко-продажби (13,82%). Следва Пловдив, където броят на покупко-продажбите е 9818, на ипотеките се пада 2581 или 26,3%, а на данъчна оценка са подписани 1226 покупко-продажби (12,49%).
Това демонстрира, че в всеобщия случай банките, които са задължени да проучат произхода на парите при финансови интервенции над 30 000 лв., не вземат участие в покупко-продажбите . Така че в случай че има подозрения за пране на пари, те би трябвало да се рапортуват в ДАНС от брокери и нотариуси, (освен от банкови служители) . Но от ДАНС, където е и дирекция " Финансово разузнаване ", по този начин и не дадоха отговор на въпроси на Дойче Веле какъв брой сигнала за подозрителни имотни покупко-продажби са получили през 2023-2024 и от представители на кои браншове. Няма да е самоуверено догатката, че в случай че има такива сигнали, те се броят на пръсти.
Освен неналичието на идентификация на перачи на пари, при имотните покупко-продажби в България всеобщо се нарушават и законовите условия разплащанията в кеш да са до 10 000 лв., макар плануваните санкции от 25% от направеното заплащане за жители и 50% за компании. Активността на Национална агенция за приходите личи от данни, изискани от уеб страницата " Сега " - за съвсем пет години, от януари 2019 до юни 2024 година, са открити едвам 250 заплащания в брой, при които е нарушен законът.
Защо не приказват за кеша на имотния пазар
За българския заможен пазар се приказва като за труп – или положително, или нищо, само че най-вече за следващия ценови връх, който брокери, компании и анализатори постоянно драговолно разясняват в медиите.
Колко са мръсните милиарди обаче никой не се наема да каже, обществено говорене по тематиката съвсем не се позволява, а отсам и за закононарушенията. " Едва ли всички имотни покупко-продажби с кеш са осъществени с мръсни пари, само че при равнища от 65-70% от продажбите, може да се допусне за най-малко половината ", разяснява специалист, поискал анонимност. Като страна, чиято сива стопанска система държи съвсем една трета от Брутният вътрешен продукт, което е най-големият дял в Европейски Съюз, не е изненада взривът на имотния пазар, повишаващ цените до равнища като за влиятелни европейски градове.
Преди въвеждането на еврото, което се чака от 1 януари 2026 година, " пералнята " с парцелите лудо се върти, тъй като притежателите им евентуално се тормозят, че няма по какъв начин да потвърдят произхода им, в случай че решат да ги обменят. Това са пари за действия, осъществявани без фискални документи - било то продажби на земеделска продукция, консултантски услуги, разкрасителни процедури, медицински и стоматологични услуги, само че също и от корупция, Понци-схеми, данъчни измами, контрабанда, трафик на хора и опиати и други
Никой от тримата брокери, с които Дойче Веле беседва, не пожела да разкрие самоличността си. Но техните мнения могат да бъдат систематизирани с мнението на брокер от огромна пловдивска организация: " В страната има ужасно доста мръсни пари. Хората се опасяват от задаващото се евро и бързат да ги вложат . Притесняват се, че по-късно мъчно ще ги официализират. И това, несъмнено, надува цените. "
Социални и стопански резултати
Някои акцентират положителните страни на този взрив, защото парите се завъртат в българската стопанска система, въпреки и в браншове без висока добавена стойност. Но неимоверно нарасналите цени на парцелите посредством нахлуване на мръсни пари има и резултата на обществена сегрегация, защото прави жилищата недостъпни за елементарни жители с по-ниски приходи.
В българската народопсихология личното жилище е приоритет и доста родители дават всичките си спестявания на децата си, с цел да им оказват помощ с покупката – или най-малко с първичната вноска за ипотечен заем. С ниските си пенсии те остават без финансова сигурност при непредвидени медицински или други разноски.
Въпреки високия риск от пране на пари в България, потвърден от включването ѝ в сивия лист на Групата за финансови дейности против изпирането на пари (FATF) през 2023 година, прокуратурата продължава да неглижира тези закононарушения. Констатираните от FATF недостатъци остават неотстранени, като някои от тях засягат директно имотния пазар – да вземем за пример неналичието на ефикасен контрол върху брокерите на недвижими парцели и отсъствието на ограничения за попречване на достъпа на незаконни лица до основни браншове. Сред тях са освен недвижимите парцели и нотариусите, само че и доставчиците на услуги за виртуални активи (VASP), доставчиците на доверителни и фирмени услуги (TCSP), обменните бюра и хазартната промишленост.
Какво се случи в Испания
Горещият заможен пазар в България не е изключение от процесите в други страни преди въвеждането на еврото. Да вземем Испания да вземем за пример, която се причислява към еврозоната през 1999 година. Недвижимите парцели там нарастват доста - сред 1992 и 1999 междинните цени на жилищата в Мадрид и Барселона се усилват с 50-70%, а в крайбрежните зони даже повече.
Този растеж се дължи както на стопански напредък, по този начин и на финансирането с мръсни пари на част от вложенията в парцели. Осигурил ги е наркотрафикът, защото облагите от кокаин и хашиш, внасяни през Галисия или южните пристанища, постоянно са били насочвани към покупка на първокласни вили и жилища. Освен това незаконни групи са употребявали подставени лица и компании, с цел да купуват парцели, което е било по-лесно преди въвеждането на по-строги европейски регулации против прането на пари след 1999 година.
Операции като Ballena Blanca от 2005 година, разкрила изпирането на над 250 милиона евро в Марбея, демонстрират, че сходни схеми са били дейни още през 1990-те. Много от тези действия са почнали преди въвеждането на еврото, когато контролът е бил по-слаб. Както и България, Испания също е имала лимитирани механизми за битка с прането на пари преди да стане член на еврозоната и не е бързала с внедряването на разпоредбите.
И до момента в който в Испания мръсните пари от 1990-те подхраниха бетонен взрив, рухнал с рецесията от 2008 година, в България преди еврото " пералнята " се върти на цялостни обороти – с милиони кеш, без генезис и без надзор, надуващи цените, които изхвърлят елементарните хора от пазара на жилища. Въпросът не е дали балонът ще се спука, а по кое време – и кой ще заплати сметката.
- Вие какво ще ми дадете за кеша?
- Разписка.
- Ами в случай че стане нещо? Тази хартийка няма да ми свърши работа в съда.
- Няма да се притеснявате! Аз до момента два блока съм продал кеш, вие сте първите с ипотечен заем.
Този диалог в офис на строителна компания е същински, въпреки компанията да се намира в София, а не в Русия или ОАЕ, където е позволено покупко-продажби с недвижими парцели да се правят в брой. Истински е и кешът, който се разнася в чанти и сакове в тези офиси, също и в адвокатски фирми на нотариуси, където покупко-продажбите за покупка на жилище постоянно се подписват на 30-40-50% под действителната цена - тъй като останалата сума се заплаща с пари в брой. Трайно открита процедура в България е при покупка на жилище да се изповяда единствено данъчната оценка, а другата част да се дава на ръка.
Истински е и кешът, с който (в множеството случаи) се заплащат комисионните на брокерите, които са сред 2.5 и 3 % от продажната цена на жилището - за апартамент от 250 000 евро да вземем за пример това прави 6250-7500 евро (12-14 минимални работни заплати). В някои случаи те работят и на % и за банка, отпускаща ипотечни заеми. Така печелят повече от положителни хонорари, което изяснява за какво в София записаните организации за недвижими парцели наброяват съвсем триста.
Въпреки нарасналите условия при жилищните заеми, те не престават да нарастват, защото се усилва размерът на заемите. По данни на Българска народна банка отпуснатите от банките жилищни заеми за интервала февруари 2024 - февруари 2025 са за съвсем 26 милиарда и половина лв., което е 29% растеж на годишна база.
Един прекомерно надут пазар
Обемът на имотните покупко-продажби е впечатляващ, демонстрират данни за 2024 година, изпратени от Министерството на правораздаването в отговор на питане на Дойче Веле. За предходната година в София са регистрирани 31 369 продажби (в това число на недвижими парцели и право на градеж с нотариални актове и с писмени контракти, както и основаване на договорни и законни ипотеки), като единствено 11 135 от тях - или 35.5%, са с ипотеки .
Сделките, осъществени на данъчна оценка, са 5695 или 18.2%, т.е. съвсем всяка пета договорка.
За 2024 във Варна продажбите са били 11 933, от които ипотеките са с по-малък дял от столичните - 23,7% или 2829, а на данъчна оценка са подписани 1649 покупко-продажби (13,82%). Следва Пловдив, където броят на покупко-продажбите е 9818, на ипотеките се пада 2581 или 26,3%, а на данъчна оценка са подписани 1226 покупко-продажби (12,49%).
Това демонстрира, че в всеобщия случай банките, които са задължени да проучат произхода на парите при финансови интервенции над 30 000 лв., не вземат участие в покупко-продажбите . Така че в случай че има подозрения за пране на пари, те би трябвало да се рапортуват в ДАНС от брокери и нотариуси, (освен от банкови служители) . Но от ДАНС, където е и дирекция " Финансово разузнаване ", по този начин и не дадоха отговор на въпроси на Дойче Веле какъв брой сигнала за подозрителни имотни покупко-продажби са получили през 2023-2024 и от представители на кои браншове. Няма да е самоуверено догатката, че в случай че има такива сигнали, те се броят на пръсти.
Освен неналичието на идентификация на перачи на пари, при имотните покупко-продажби в България всеобщо се нарушават и законовите условия разплащанията в кеш да са до 10 000 лв., макар плануваните санкции от 25% от направеното заплащане за жители и 50% за компании. Активността на Национална агенция за приходите личи от данни, изискани от уеб страницата " Сега " - за съвсем пет години, от януари 2019 до юни 2024 година, са открити едвам 250 заплащания в брой, при които е нарушен законът.
Защо не приказват за кеша на имотния пазар
За българския заможен пазар се приказва като за труп – или положително, или нищо, само че най-вече за следващия ценови връх, който брокери, компании и анализатори постоянно драговолно разясняват в медиите.
Колко са мръсните милиарди обаче никой не се наема да каже, обществено говорене по тематиката съвсем не се позволява, а отсам и за закононарушенията. " Едва ли всички имотни покупко-продажби с кеш са осъществени с мръсни пари, само че при равнища от 65-70% от продажбите, може да се допусне за най-малко половината ", разяснява специалист, поискал анонимност. Като страна, чиято сива стопанска система държи съвсем една трета от Брутният вътрешен продукт, което е най-големият дял в Европейски Съюз, не е изненада взривът на имотния пазар, повишаващ цените до равнища като за влиятелни европейски градове.
Преди въвеждането на еврото, което се чака от 1 януари 2026 година, " пералнята " с парцелите лудо се върти, тъй като притежателите им евентуално се тормозят, че няма по какъв начин да потвърдят произхода им, в случай че решат да ги обменят. Това са пари за действия, осъществявани без фискални документи - било то продажби на земеделска продукция, консултантски услуги, разкрасителни процедури, медицински и стоматологични услуги, само че също и от корупция, Понци-схеми, данъчни измами, контрабанда, трафик на хора и опиати и други
Никой от тримата брокери, с които Дойче Веле беседва, не пожела да разкрие самоличността си. Но техните мнения могат да бъдат систематизирани с мнението на брокер от огромна пловдивска организация: " В страната има ужасно доста мръсни пари. Хората се опасяват от задаващото се евро и бързат да ги вложат . Притесняват се, че по-късно мъчно ще ги официализират. И това, несъмнено, надува цените. "
Социални и стопански резултати
Някои акцентират положителните страни на този взрив, защото парите се завъртат в българската стопанска система, въпреки и в браншове без висока добавена стойност. Но неимоверно нарасналите цени на парцелите посредством нахлуване на мръсни пари има и резултата на обществена сегрегация, защото прави жилищата недостъпни за елементарни жители с по-ниски приходи.
В българската народопсихология личното жилище е приоритет и доста родители дават всичките си спестявания на децата си, с цел да им оказват помощ с покупката – или най-малко с първичната вноска за ипотечен заем. С ниските си пенсии те остават без финансова сигурност при непредвидени медицински или други разноски.
Въпреки високия риск от пране на пари в България, потвърден от включването ѝ в сивия лист на Групата за финансови дейности против изпирането на пари (FATF) през 2023 година, прокуратурата продължава да неглижира тези закононарушения. Констатираните от FATF недостатъци остават неотстранени, като някои от тях засягат директно имотния пазар – да вземем за пример неналичието на ефикасен контрол върху брокерите на недвижими парцели и отсъствието на ограничения за попречване на достъпа на незаконни лица до основни браншове. Сред тях са освен недвижимите парцели и нотариусите, само че и доставчиците на услуги за виртуални активи (VASP), доставчиците на доверителни и фирмени услуги (TCSP), обменните бюра и хазартната промишленост.
Какво се случи в Испания
Горещият заможен пазар в България не е изключение от процесите в други страни преди въвеждането на еврото. Да вземем Испания да вземем за пример, която се причислява към еврозоната през 1999 година. Недвижимите парцели там нарастват доста - сред 1992 и 1999 междинните цени на жилищата в Мадрид и Барселона се усилват с 50-70%, а в крайбрежните зони даже повече.
Този растеж се дължи както на стопански напредък, по този начин и на финансирането с мръсни пари на част от вложенията в парцели. Осигурил ги е наркотрафикът, защото облагите от кокаин и хашиш, внасяни през Галисия или южните пристанища, постоянно са били насочвани към покупка на първокласни вили и жилища. Освен това незаконни групи са употребявали подставени лица и компании, с цел да купуват парцели, което е било по-лесно преди въвеждането на по-строги европейски регулации против прането на пари след 1999 година.
Операции като Ballena Blanca от 2005 година, разкрила изпирането на над 250 милиона евро в Марбея, демонстрират, че сходни схеми са били дейни още през 1990-те. Много от тези действия са почнали преди въвеждането на еврото, когато контролът е бил по-слаб. Както и България, Испания също е имала лимитирани механизми за битка с прането на пари преди да стане член на еврозоната и не е бързала с внедряването на разпоредбите.
И до момента в който в Испания мръсните пари от 1990-те подхраниха бетонен взрив, рухнал с рецесията от 2008 година, в България преди еврото " пералнята " се върти на цялостни обороти – с милиони кеш, без генезис и без надзор, надуващи цените, които изхвърлят елементарните хора от пазара на жилища. Въпросът не е дали балонът ще се спука, а по кое време – и кой ще заплати сметката.
Източник: mediapool.bg
КОМЕНТАРИ