Бумът на жилищния пазар приключи
За две години по време на коронавирус пандемията продавачите на жилища в Куакърс хил, предградие в най-отдалечения западен завършек на Сидни, натрупаха положение. Около 60 - 70 гости разглеждаха всяка оповестена за продажба къща, спомня си Джош Тесолин от организацията за парцели Ray White. Купувачите се тълпяха на аукциони и наддаваха много над естественото. " Искахме да вземем за пример 1 млн. $, а продавахме за 1.4 млн. $ ", споделя Тесолин. " Пазарът тогава беше полудял, картината в този момент е много друга. " Тази година цените в квартала са паднали с 20%, пресмята той. Собствениците отдръпват офертите, тъй като не могат да получат мечтаната цена. Пазарът се сгъстява.
Цените на жилищата в Австралия се намаляват пет следващи месеца, поставяйки Куакърс хил в предните редици на световната наклонност. Докато централните банки се надпреварват да укротят инфлацията, те покачват лихвените проценти с най-бързите темпове от най-малко четири десетилетия, което в този момент трансформира жилищния пазар в кланица. Цените падат в девет от 18-те страни, следени от консултантската компания Oxford Economics, а най-бързо е понижението в най-прегрелите пазари. В Канада и Швеция цените са с над 8% надолу от февруари насам; в Нова Зеландия са намалели с повече от 12% по отношение на миналогодишния си пик. Цените започнаха да се свличат и в Съединени американски щати и Англия, а в доста страни се поели в същата посока.
Сделките също понижават. Продажбите на жилища в Съединени американски щати през август са били с една пета надолу на годишна база съгласно Националната асоциация на брокерите, лобистка група. В Нова Зеландия продажбите през трите месеца до юни са най-слабите от 2010 година Акциите на огромните английски строителни компании като Barratt и Taylor Wimpey са паднали на половина тази година. Тези на DR Horton и Lennar, най-големите в Съединени американски щати, са се намалили с над 30%.
Реклама Краят на възхода
Това съставлява краят на дълъг взрив, който доста притежатели на жилища одобряваха за даденост. Ниските лихвени проценти по ипотечните заеми и лимитираното предложение доведоха до постоянен растеж на цените на жилищата в богатия свят през десетилетието след международната финансова рецесия от 2007-2009 година Цените в Съединени американски щати да вземем за пример до края на 2019 година са се вдигнали с близо 60% по отношение на най-ниската стойност от 2012 година След това пристигна пандемията, по време на която цените в действителност се изстреляха в небето. В Съединени американски щати, Канада и Нидерландия те са нарастнали с над 30% от 2020 година насам. Локдауните и преходът към отдалечена работа ускориха търсенето на крайградски парцели с градини или офиси. Правителствата, обезпокоени разпространяването на коронавирус да не докара до рецесия в имотния бранш, краткотрайно облекчиха или отстраниха ипотечните регулации, което улесни пазаруването. Спестяванията от времето на пандемията помогнаха на хората, които за първи път купуват жилище, да си обезпечат солидни депозити.
Но покачването на лихвените нива в този момент върна процентите по ипотечните заеми до равнища, невиждани от десетилетия. Преди година 30-годишната ипотека с закрепен лихвен % в Съединени американски щати беше под 3%; през днешния ден е малко под 7%. В Нова Зеландия лихвите по ипотечните заеми надвишиха 7% за първи път от осем години; във Англия междинният петгодишен заем с закрепен % към този момент надвишава 6% за първи път от 12 години. Това ще направи живота на бъдещите купувачи по-труден и ще усили вероятността от неприятности за актуалните притежатели на жилища. Промяната може да докара до неприятни политически и обществени последствия за доста години напред.
Най-уязвимите пазари
Три фактора ще дефинират къде болката ще е най-остра и затова къде тези последици са най-вероятни. Първият е досегашният растеж на цените. Жилищните пазари с най-значително повишаване от началото на пандемията са изключително уязвими към изстудяване на търсенето. Докато в доста богати страни те се забавиха до едноцифрени годишни темпове на напредък при започване на 2022 година, Съединени американски щати и Канада поддържаха двуцифрени растежи, подхранвани от голямото търсене на жилища в планинските градове и щатите от слънчевия пояс, които притеглят заможни калифорнийци и нюйоркчани, наред с градове като Торонто.
Нивата на заемане са вторият фактор. Колкото по-голям е дългът на семейството като дял от прихода, толкоз по-уязвими са притежателите към по-високите ипотечни заплащания и към риска от несъблюдение. Централните банкери ще намерят разтуха във обстоятелството, че дългът на семействата по отношение на прихода в страни като Съединени американски щати, Англия и Испания е по-нисък, в сравнение с в навечерието на международната финансова рецесия. Въпреки това някои страни са изправени пред планина от задължения. Това ги прави чувствителни даже към дребни покачвания на лихвите по ипотечните заеми. Домакинствата в Австралия, Канада и Швеция, които съумяха да избягат от тежестта на финансовата рецесия, през последващите години натрупаха зашеметяващи количества заеми, което провокира предизвестия от страна на финансовите регулатори. Както сподели Стефан Ингвес, шеф на централната банка на Швеция: " Все едно седиш на върха на вулкан ".
Реклама
Третият фактор е скоростта, с която по-високите лихвени проценти се трансферират към притежателите на жилища. Най-големият риск е за хората с ипотечни заеми с плаващ лихвен %, който варира според от измененията в главните лихви. Техният наличен приход неотложно понижава. В Канада повече от половината ипотеки са с променлива лихва; в Австралия и Швеция те съставляват близо две трети.
В други страни заемите с закрепени условия са доста по-често срещани, по тази причина покачванията на лихвите ще се трансферират със доста забавяне. Такива са множеството ипотеки в Съединени американски щати. Този тип е набрал известност и в Европа. Но не всички заеми с закрепени лихви са идентични. В Съединени американски щати множеството от тях са непрекъснати за две-три десетилетия. В други страни даже разноските на кредитополучателите с закрепен лихвен % ще набъбнат много скоро. В Нова Зеландия тези ипотеки съставляват по-голямата част от съществуващите заеми, само че над 70% са с падеж под две години. Същото важи за съвсем половината от издадените предходната година ипотеки във Англия.
Всичко това вкупом основава нужните предпоставки за дълбока жилищна рецесия. Този път обаче евентуално ще бъде водена не от Съединени американски щати, а от Канада, Нидерландия, Австралия, Нова Зеландия и Норвегия (виж таблицата). В Австралия и Канада цените може да паднат с до 14% от пика си, малко повече от предстоящото в Америка или Англия, съгласно прогнози на компании за парцели. Икономисти от Royal Bank of Canada чакат размерът на продажбите в страната да спадне с повече от 40% през 2022-2023 година, надхвърляйки спада от 38% през 2008-2009 година
Прагове на толерантност
Във всяка страна някои хора ще пострадат повече от други. Кредитният рейтинг на междинния заемател се усъвършенства през последните години с помощта на по-строгите регулации, въведени след международната финансова рецесия, които затрудниха взимането на ипотеки от по-рискови кредитополучатели. Но токсичната композиция от ценови потрес и скок в разноските за живот съществено ще натоварят притежателите на жилища.
Цените на жилищата в Австралия се намаляват пет следващи месеца, поставяйки Куакърс хил в предните редици на световната наклонност. Докато централните банки се надпреварват да укротят инфлацията, те покачват лихвените проценти с най-бързите темпове от най-малко четири десетилетия, което в този момент трансформира жилищния пазар в кланица. Цените падат в девет от 18-те страни, следени от консултантската компания Oxford Economics, а най-бързо е понижението в най-прегрелите пазари. В Канада и Швеция цените са с над 8% надолу от февруари насам; в Нова Зеландия са намалели с повече от 12% по отношение на миналогодишния си пик. Цените започнаха да се свличат и в Съединени американски щати и Англия, а в доста страни се поели в същата посока.
Сделките също понижават. Продажбите на жилища в Съединени американски щати през август са били с една пета надолу на годишна база съгласно Националната асоциация на брокерите, лобистка група. В Нова Зеландия продажбите през трите месеца до юни са най-слабите от 2010 година Акциите на огромните английски строителни компании като Barratt и Taylor Wimpey са паднали на половина тази година. Тези на DR Horton и Lennar, най-големите в Съединени американски щати, са се намалили с над 30%.
Реклама Краят на възхода
Това съставлява краят на дълъг взрив, който доста притежатели на жилища одобряваха за даденост. Ниските лихвени проценти по ипотечните заеми и лимитираното предложение доведоха до постоянен растеж на цените на жилищата в богатия свят през десетилетието след международната финансова рецесия от 2007-2009 година Цените в Съединени американски щати да вземем за пример до края на 2019 година са се вдигнали с близо 60% по отношение на най-ниската стойност от 2012 година След това пристигна пандемията, по време на която цените в действителност се изстреляха в небето. В Съединени американски щати, Канада и Нидерландия те са нарастнали с над 30% от 2020 година насам. Локдауните и преходът към отдалечена работа ускориха търсенето на крайградски парцели с градини или офиси. Правителствата, обезпокоени разпространяването на коронавирус да не докара до рецесия в имотния бранш, краткотрайно облекчиха или отстраниха ипотечните регулации, което улесни пазаруването. Спестяванията от времето на пандемията помогнаха на хората, които за първи път купуват жилище, да си обезпечат солидни депозити.
Но покачването на лихвените нива в този момент върна процентите по ипотечните заеми до равнища, невиждани от десетилетия. Преди година 30-годишната ипотека с закрепен лихвен % в Съединени американски щати беше под 3%; през днешния ден е малко под 7%. В Нова Зеландия лихвите по ипотечните заеми надвишиха 7% за първи път от осем години; във Англия междинният петгодишен заем с закрепен % към този момент надвишава 6% за първи път от 12 години. Това ще направи живота на бъдещите купувачи по-труден и ще усили вероятността от неприятности за актуалните притежатели на жилища. Промяната може да докара до неприятни политически и обществени последствия за доста години напред.
Най-уязвимите пазари
Три фактора ще дефинират къде болката ще е най-остра и затова къде тези последици са най-вероятни. Първият е досегашният растеж на цените. Жилищните пазари с най-значително повишаване от началото на пандемията са изключително уязвими към изстудяване на търсенето. Докато в доста богати страни те се забавиха до едноцифрени годишни темпове на напредък при започване на 2022 година, Съединени американски щати и Канада поддържаха двуцифрени растежи, подхранвани от голямото търсене на жилища в планинските градове и щатите от слънчевия пояс, които притеглят заможни калифорнийци и нюйоркчани, наред с градове като Торонто.
Нивата на заемане са вторият фактор. Колкото по-голям е дългът на семейството като дял от прихода, толкоз по-уязвими са притежателите към по-високите ипотечни заплащания и към риска от несъблюдение. Централните банкери ще намерят разтуха във обстоятелството, че дългът на семействата по отношение на прихода в страни като Съединени американски щати, Англия и Испания е по-нисък, в сравнение с в навечерието на международната финансова рецесия. Въпреки това някои страни са изправени пред планина от задължения. Това ги прави чувствителни даже към дребни покачвания на лихвите по ипотечните заеми. Домакинствата в Австралия, Канада и Швеция, които съумяха да избягат от тежестта на финансовата рецесия, през последващите години натрупаха зашеметяващи количества заеми, което провокира предизвестия от страна на финансовите регулатори. Както сподели Стефан Ингвес, шеф на централната банка на Швеция: " Все едно седиш на върха на вулкан ".
Реклама
Третият фактор е скоростта, с която по-високите лихвени проценти се трансферират към притежателите на жилища. Най-големият риск е за хората с ипотечни заеми с плаващ лихвен %, който варира според от измененията в главните лихви. Техният наличен приход неотложно понижава. В Канада повече от половината ипотеки са с променлива лихва; в Австралия и Швеция те съставляват близо две трети.
В други страни заемите с закрепени условия са доста по-често срещани, по тази причина покачванията на лихвите ще се трансферират със доста забавяне. Такива са множеството ипотеки в Съединени американски щати. Този тип е набрал известност и в Европа. Но не всички заеми с закрепени лихви са идентични. В Съединени американски щати множеството от тях са непрекъснати за две-три десетилетия. В други страни даже разноските на кредитополучателите с закрепен лихвен % ще набъбнат много скоро. В Нова Зеландия тези ипотеки съставляват по-голямата част от съществуващите заеми, само че над 70% са с падеж под две години. Същото важи за съвсем половината от издадените предходната година ипотеки във Англия.
Всичко това вкупом основава нужните предпоставки за дълбока жилищна рецесия. Този път обаче евентуално ще бъде водена не от Съединени американски щати, а от Канада, Нидерландия, Австралия, Нова Зеландия и Норвегия (виж таблицата). В Австралия и Канада цените може да паднат с до 14% от пика си, малко повече от предстоящото в Америка или Англия, съгласно прогнози на компании за парцели. Икономисти от Royal Bank of Canada чакат размерът на продажбите в страната да спадне с повече от 40% през 2022-2023 година, надхвърляйки спада от 38% през 2008-2009 година
Прагове на толерантност
Във всяка страна някои хора ще пострадат повече от други. Кредитният рейтинг на междинния заемател се усъвършенства през последните години с помощта на по-строгите регулации, въведени след международната финансова рецесия, които затрудниха взимането на ипотеки от по-рискови кредитополучатели. Но токсичната композиция от ценови потрес и скок в разноските за живот съществено ще натоварят притежателите на жилища.
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ