Пазарът на офиси удари дъното, време е за рестарт
За да са устойчиви във времето, качествените офис здания би трябвало да се трансформират. И те го вършат. Особено през днешния ден посред пандемията с COVID-19, която удари в земята този сегмент от пазара на парцели.
В София да вземем за пример върви огромен ремонт на Мегапарк. Компанията притежател - Lion’s Head, употребява интервала на отдалечена работа на наемателите, с цел да реконструира офис комплекса. Целта е цялостна промяна в духа на концепцията Living Room - а това значи повече напoмнящи за дoмa пpocтpaнcтвa. Тази наклонност в
интериорния офисен дизайн е все по-популярна в последно време. Защо ли?
Първо, пандемията към COVID-19 удари най-сериозно офис сегмента. Той обаче се оказа много еластичен и подготвен да излезе от това предизвикателство с нови решения. От началото на 2020-а пазарът на офиси в Пловдив е непредсказуем, споделя Георги Димитров, шеф на офиса на RE/MAX Advantage под тепетата. „ Преди коронавирус рецесията се търсеха доста офиси, най-вече от IT компании. Сега ползата към нови офиси е в точката на заледяване. В същото време в града се развиват няколко огромни плана за офис площи “, обобщава несъгласието брокерът.
Офис до 2220 кв.м на един етаж - това предлага Офис Парк Пловдив, която се утвърди като една от най-предпочитаните офис здания в града. Ето за какво през 2019 година стартира Фаза 2 от плана - това са две огледални свързани здания с опция за редица флексибилни вътрешни пространства. В началото на 2020-а още една офис постройка - Kamenitza Office Park, взе позволение за прилагане. Тя пък е първата в Пловдив, сертифицирана по BREEAM, равнище „ EXCELLENT “, а общото <210> РЗП е 10 500 кв. м, разпределени върху 8 етажа. На 5 минути от центъра на града е и бизнес център Лайм Трии, обвързван с семейството на екскмета на Пловдив Иван Тотев. От най-точната и скъпа локация за IT компаниите до неотдавна в този момент центърът също е смъкнал офертните цени, с цел да оцелее, настояват осведомени.
В офис сегмента влезе и транспортната компания PIMK, която започва впечатляващ офис план - две здания с 14 надземни етажа с обща разгъната застроена повърхност към 55 000 кв. м. Различното в тази ситуация е, че вместо да поръча общоприета визия, компанията провежда интернационален конкурс, с цел да избере плана. Един от огромните комплекси със смесени функционалности в Пловдив е и Plovdiv Plaza. Освен комерсиалните той включва и първокласни офис площи. В съседство до МETRO има още една по-малка постройка на компания „ Алфа инвест”. Офисите тук се продават на цени към 500-550 хиляди евро, демонстрира информация в обявите за парцели. Друг забавен план е „ Офис зона 36” на „ Сиенит холдинг” - постройката е тъкмо против панаира. „ Постигнали сме 40% претовареност на партера, където имаме сполучливи покупко-продажби в бранша на застраховането, лаборатории, заведения за хранене и други Разполагаме с 3000 кв.м гъвкави офис площи. Центърът ни е отворен за нови клиенти и в него с изключение на наеми предлагаме и продажби”, настояват от компанията.
Локацията е най-вече в покрайнините
Статистиката демонстрира, че в Пловдив офисите са най-вече в покрайнините на града. Само през предходната 2020-а са стартирани почти 76 100 кв. м нови здания. С тях общите наличия от офис площи клас А и Б доближават 255 000 кв. м, като над половината от тях (53%) се намират в покрайнините. 27 на 100 са ситуирани в необятния център, а единствено 20% се намират в идеалния център на града. За първите 3 месеца на 2021 година са стартирани 12 нови административни здания, което ще добави още 30724 кв. м офис площи. 64% от офисите в Пловдив са наети от компании от IT и аутсорсинг промишлеността. Следват професионалните услуги със 17%, банките, финансовите и застрахователните компании с 10% и компании от бранша на промишленото произвеждане с 9%.
Средният наем на офиси клас А в Пловдив е 9 евро на кв. м
„ Все отново Коронавирус рецесията смъкна цените при наемите на офис площите - споделя Г. Димитров от RE/MAX Advantage. - В момента офертните цени при наемите за офис стартират от 7-8 и стигат до 10-12 евро/кв. м, само че макар ниските равнища пазарът остава непредвидим. “ Допреди година да вземем за пример „ Рилон център “ на Сточна гара беше на половина празен. Сега в него са свободни единствено два офиса, споделят от организациите за парцели. Трудно се оферира и офис постройката на „ Кукленско шосе “ 11, където цените от 11 евро/кв. м преди време паднаха до равнища от 7-8 евро/кв. м. Тя е на транспортната компания „ Петко Ангелов БГ “, която я преустрои изцяло в съвременен офис център с конферентни зали и зона за обществен достъп на партера. Следващите 7 етажа са за офис площи, всеки с потенциал 46 работни места. Дистанционната работа, подбудена от Коронавирус рецесията, обаче има и своите плюсове.
Концепцията за офис се промени
Много бизнеси през днешния ден премислят потребността от офиси. На пазара на труда местоположението и оборудването към този момент ще са от по-малко значение за сметка на фирмената просвета и гъвкавото мислене. Експертите, които следят пазара, споделят, че наклонността за нome office се е появила още преди 15 година Настоящата рецесия единствено я наложи и акцентира потребността от радикално преосмисляне на офис пространството. Ситуацията на COVID-19 принуди сериозните бизнесмени да уточняват опцията една постройка да дава надалеч по-гъвкави функционални благоприятни условия за повече действия, услуги и събития. Дизайнът също се приспособява към новото време. Организирането на работния развой в пространствата изисква нови схеми и конфигурации, настояват архитекти.
Анна Димитрова, организация „ Омега-А “ Нова наклонност са споделените пространства, наемани за няколко часа
- Въпреки коронавирус рецесията жилища се купуват на кг, само че при офисите нещата не са розови. Как ще коментирате?
- Секторът на офис площите фактически се оказа най-ощетеният. Преди пандемията го движеха огромните покупко-продажби на компаниите от бранша на осведомителните технологии и аутсорсинга. Преди повече 3 години близо 17 000 квадрата с офис пространства в Пловдив бяха заети от компании, разрастващи активност в тази промишленост. Направиха се бизнес здания, които обслужваха и още една целева група - компании, локализирани в София, които търсеха реализация на втори офис в Пловдив. Тази миграция също повлия на динамичността на пазара.
Почти една година следим напълно друг пазар на офис пространствата или по-точно липса на подобен. Стремим се да притеглим нови компании, които демонстрират интерес да се нареждат в Пловдив, само че на този стадий търсенето е извънредно едва.
- Пазарът в 2020 година беше в застой, само че какво се случи през 2021 година?
- Вече се следи едно преструктуриране и нова динамичност, която не беше присъща преди. Пазарът е непредсказуем - факт. Предпоставки като повишаването на приходите и междинната работна заплата в града, миграционния развой, на ниска цена финансов запас от банките и идното въвеждане на еврото през 2024 година дават съображение за по-добро и стабилно развиване на всички браншове на имотния пазар през идващите няколко години. В последните 12 месеца има наклонност на приемливо и платежоспособно търсене на парцели както за жилищни потребности, по този начин и със стопанско предопределение.
- Home office или споделени пространства - какво е бъдещето на офисите?
- Балансът ще бъде в един хибриден модел - към този момент всеобщо се тиражира като разбиране. Това е компилация от работа в офис, работа от у дома и работа от споделено работно пространство. Големите компании ще продължат да поддържат офис пространства, само че в тях ще работят по-малък брой чиновници. Работата от у дома ще продължава да се практикува интензивно. Друга наклонност, която е доста добре развита в София, е съществуването и използването на споделени офис пространства (coworking space). Споделените офиси са работни пространства в здания, изцяло оборудвани и поддържани от фасилити мениджмънт компании. Всеки може да отиде на място с преносимия компютър си и да наеме офис за час-два или за през целия ден. Споделените офиси нормално оферират по-гъвкави условия за наем, за разлика от елементарните офиси чартърен, които изискват в допълнение обзавеждане, съоръжение и закрепен наем. Обикновено пространството разрешава промени съгласно размера и самостоятелното развиване на компанията. Подобни пространства към момента не са развити в Пловдив. Пионери в тази посока са Regus.
Бизнесът схваща нуждата от работата в офис и желае да върне чиновниците си. Социализацията е значима за корпоративната просвета, общуването е потребно за продан на хрумвания. Въпреки че имунизацията е реалност и предоставената опция за имунизация на младежи посредством „ зелените коридори “, присъствената работа в офиса ще се практикува от 40-50% от чиновниците. Това събитие предизвика вложителите да бъдат гъвкави и да създадат промяна на самите офис пространства, решавайки площите по друг метод, с което обезпечават зони за срещи, за релакс, кътове за връзка.
Очакванията ни за възобновяване на офис пазара са положителни и оптимистични във връзка с периоди. Прогнозите от предходната 2020 година за възобновяване на този сегмент бяха за второто тримесечие на 2022 година, само че откровено имам вяра, че този развой ще се случи още в края на 2021 година
- Как се приспособяват по-малките компании?
- За дребните компании решението сега е да съкратят офис площите и да ги приспособяват към техните потребности. Интересът им се концентрира върху пространства с 30-40 % по-малък размер. Имаме запитвания, само че те са за офиси от 200-300 кв. м.
В града има по-стари, не с присъщото модерно звучене офис здания, които не дават отговор на критериите за офис клас А. Те се ориентираха пазарно и демонстрираха еластичност в наемните равнища и периоди, като профилът на наемателите им е нови компании или дребни предприятия, които не желаят да влагат авансово и търсят кратковременен наем.
В Пловдив могат да се наемат офис площи на равнища от 5 до 9 евро кв. м. без Данък добавена стойност.
- Какво се случва на основната улица на Пловдив?
- Офисите стоят празни, за жалост. Главната улица е отлична локация и носи характерната за Пловдив атмосфера, само че сложният достъп и неналичието на място за паркиране затруднява бизнеса. Това е място за имиджово наличие на компании, само че очевидно и в тази посока ползите са лимитирани. Не са малко свободните офиси - в постройката против бингото, в някогашния хотел " Молле ", бизнес постройката на Джумаята също стои празна.
Ковид рецесията промени трайно част от метода ни на живот, което води до смяна в метода на работа и организацията на работната среда на хората, заети в тази сфера. Тези условия постановат демонстрация на еластичност от страна на вложителите в използване на положителни практики и търсейки новаторски решения при актуалните си и бъдещите си планове.
Боян Венев, вложител: Променихме главния таргет, търсим леките производства
Ситуацията към COVID-19 провокира смяна главно в концепцията ни за офисните площи. Преди началото бяхме в ранен етап на реновиране на някогашната обувна фабрика в Пловдив - „ Флавиа “ АД. Трансформирахме офис пространствата в търговски обекти, спортни зали и други - търсихме оптималната успеваемост. Коронавирусът обаче се оказа недодялан към този вид клиенти, като цяло имахме спад в търсенето. Затова променихме концепцията. С началото на пандемията просто се концентрирахме върху различен вид клиенти.
Търсенето на офиси не изчезна изцяло.
Промени се обстановката - към този момент имахме печеливши и губещи бизнеси. Онлайн търговията и фармацевтиката да вземем за пример не усетиха рецесията, при други бизнеси нещата се трансформираха. Били сме в договаряния с огромни аутсорсинг компании, които споделиха: Имаме 3 етажа в други здания и те стоят празни. Така че въпросът в тази ситуация беше към кого да се ориентираме.
Ситуацията с цените е спорна.
Да, наемните цени на офисите са паднали като цяло. Само че и тук има изключения - оперираме обекти в София, където към този момент имаме подписани нови контракти на по-високи цени от предходните. В Пловдив обаче се наложи да понижим цените. Голяма част от запитванията, които имахме, не опираха нито до пространствата, нито до други екстри - а само до цената. Все отново си мисля, че това не е резултат от коронавирус рецесията, а по-скоро се дължи на пренасищането на пазара с голямо предложение на индустриални площи. Затова в Пловдив цените са по-ниски.
В София да вземем за пример върви огромен ремонт на Мегапарк. Компанията притежател - Lion’s Head, употребява интервала на отдалечена работа на наемателите, с цел да реконструира офис комплекса. Целта е цялостна промяна в духа на концепцията Living Room - а това значи повече напoмнящи за дoмa пpocтpaнcтвa. Тази наклонност в
интериорния офисен дизайн е все по-популярна в последно време. Защо ли? Първо, пандемията към COVID-19 удари най-сериозно офис сегмента. Той обаче се оказа много еластичен и подготвен да излезе от това предизвикателство с нови решения. От началото на 2020-а пазарът на офиси в Пловдив е непредсказуем, споделя Георги Димитров, шеф на офиса на RE/MAX Advantage под тепетата. „ Преди коронавирус рецесията се търсеха доста офиси, най-вече от IT компании. Сега ползата към нови офиси е в точката на заледяване. В същото време в града се развиват няколко огромни плана за офис площи “, обобщава несъгласието брокерът.
Офис до 2220 кв.м на един етаж - това предлага Офис Парк Пловдив, която се утвърди като една от най-предпочитаните офис здания в града. Ето за какво през 2019 година стартира Фаза 2 от плана - това са две огледални свързани здания с опция за редица флексибилни вътрешни пространства. В началото на 2020-а още една офис постройка - Kamenitza Office Park, взе позволение за прилагане. Тя пък е първата в Пловдив, сертифицирана по BREEAM, равнище „ EXCELLENT “, а общото <210> РЗП е 10 500 кв. м, разпределени върху 8 етажа. На 5 минути от центъра на града е и бизнес център Лайм Трии, обвързван с семейството на екскмета на Пловдив Иван Тотев. От най-точната и скъпа локация за IT компаниите до неотдавна в този момент центърът също е смъкнал офертните цени, с цел да оцелее, настояват осведомени.
В офис сегмента влезе и транспортната компания PIMK, която започва впечатляващ офис план - две здания с 14 надземни етажа с обща разгъната застроена повърхност към 55 000 кв. м. Различното в тази ситуация е, че вместо да поръча общоприета визия, компанията провежда интернационален конкурс, с цел да избере плана. Един от огромните комплекси със смесени функционалности в Пловдив е и Plovdiv Plaza. Освен комерсиалните той включва и първокласни офис площи. В съседство до МETRO има още една по-малка постройка на компания „ Алфа инвест”. Офисите тук се продават на цени към 500-550 хиляди евро, демонстрира информация в обявите за парцели. Друг забавен план е „ Офис зона 36” на „ Сиенит холдинг” - постройката е тъкмо против панаира. „ Постигнали сме 40% претовареност на партера, където имаме сполучливи покупко-продажби в бранша на застраховането, лаборатории, заведения за хранене и други Разполагаме с 3000 кв.м гъвкави офис площи. Центърът ни е отворен за нови клиенти и в него с изключение на наеми предлагаме и продажби”, настояват от компанията.
Локацията е най-вече в покрайнините
Статистиката демонстрира, че в Пловдив офисите са най-вече в покрайнините на града. Само през предходната 2020-а са стартирани почти 76 100 кв. м нови здания. С тях общите наличия от офис площи клас А и Б доближават 255 000 кв. м, като над половината от тях (53%) се намират в покрайнините. 27 на 100 са ситуирани в необятния център, а единствено 20% се намират в идеалния център на града. За първите 3 месеца на 2021 година са стартирани 12 нови административни здания, което ще добави още 30724 кв. м офис площи. 64% от офисите в Пловдив са наети от компании от IT и аутсорсинг промишлеността. Следват професионалните услуги със 17%, банките, финансовите и застрахователните компании с 10% и компании от бранша на промишленото произвеждане с 9%.
Средният наем на офиси клас А в Пловдив е 9 евро на кв. м
„ Все отново Коронавирус рецесията смъкна цените при наемите на офис площите - споделя Г. Димитров от RE/MAX Advantage. - В момента офертните цени при наемите за офис стартират от 7-8 и стигат до 10-12 евро/кв. м, само че макар ниските равнища пазарът остава непредвидим. “ Допреди година да вземем за пример „ Рилон център “ на Сточна гара беше на половина празен. Сега в него са свободни единствено два офиса, споделят от организациите за парцели. Трудно се оферира и офис постройката на „ Кукленско шосе “ 11, където цените от 11 евро/кв. м преди време паднаха до равнища от 7-8 евро/кв. м. Тя е на транспортната компания „ Петко Ангелов БГ “, която я преустрои изцяло в съвременен офис център с конферентни зали и зона за обществен достъп на партера. Следващите 7 етажа са за офис площи, всеки с потенциал 46 работни места. Дистанционната работа, подбудена от Коронавирус рецесията, обаче има и своите плюсове.
Концепцията за офис се промени
Много бизнеси през днешния ден премислят потребността от офиси. На пазара на труда местоположението и оборудването към този момент ще са от по-малко значение за сметка на фирмената просвета и гъвкавото мислене. Експертите, които следят пазара, споделят, че наклонността за нome office се е появила още преди 15 година Настоящата рецесия единствено я наложи и акцентира потребността от радикално преосмисляне на офис пространството. Ситуацията на COVID-19 принуди сериозните бизнесмени да уточняват опцията една постройка да дава надалеч по-гъвкави функционални благоприятни условия за повече действия, услуги и събития. Дизайнът също се приспособява към новото време. Организирането на работния развой в пространствата изисква нови схеми и конфигурации, настояват архитекти.
Анна Димитрова, организация „ Омега-А “ Нова наклонност са споделените пространства, наемани за няколко часа
- Въпреки коронавирус рецесията жилища се купуват на кг, само че при офисите нещата не са розови. Как ще коментирате?
- Секторът на офис площите фактически се оказа най-ощетеният. Преди пандемията го движеха огромните покупко-продажби на компаниите от бранша на осведомителните технологии и аутсорсинга. Преди повече 3 години близо 17 000 квадрата с офис пространства в Пловдив бяха заети от компании, разрастващи активност в тази промишленост. Направиха се бизнес здания, които обслужваха и още една целева група - компании, локализирани в София, които търсеха реализация на втори офис в Пловдив. Тази миграция също повлия на динамичността на пазара.
Почти една година следим напълно друг пазар на офис пространствата или по-точно липса на подобен. Стремим се да притеглим нови компании, които демонстрират интерес да се нареждат в Пловдив, само че на този стадий търсенето е извънредно едва.
- Пазарът в 2020 година беше в застой, само че какво се случи през 2021 година?
- Вече се следи едно преструктуриране и нова динамичност, която не беше присъща преди. Пазарът е непредсказуем - факт. Предпоставки като повишаването на приходите и междинната работна заплата в града, миграционния развой, на ниска цена финансов запас от банките и идното въвеждане на еврото през 2024 година дават съображение за по-добро и стабилно развиване на всички браншове на имотния пазар през идващите няколко години. В последните 12 месеца има наклонност на приемливо и платежоспособно търсене на парцели както за жилищни потребности, по този начин и със стопанско предопределение.
- Home office или споделени пространства - какво е бъдещето на офисите?
- Балансът ще бъде в един хибриден модел - към този момент всеобщо се тиражира като разбиране. Това е компилация от работа в офис, работа от у дома и работа от споделено работно пространство. Големите компании ще продължат да поддържат офис пространства, само че в тях ще работят по-малък брой чиновници. Работата от у дома ще продължава да се практикува интензивно. Друга наклонност, която е доста добре развита в София, е съществуването и използването на споделени офис пространства (coworking space). Споделените офиси са работни пространства в здания, изцяло оборудвани и поддържани от фасилити мениджмънт компании. Всеки може да отиде на място с преносимия компютър си и да наеме офис за час-два или за през целия ден. Споделените офиси нормално оферират по-гъвкави условия за наем, за разлика от елементарните офиси чартърен, които изискват в допълнение обзавеждане, съоръжение и закрепен наем. Обикновено пространството разрешава промени съгласно размера и самостоятелното развиване на компанията. Подобни пространства към момента не са развити в Пловдив. Пионери в тази посока са Regus.
Бизнесът схваща нуждата от работата в офис и желае да върне чиновниците си. Социализацията е значима за корпоративната просвета, общуването е потребно за продан на хрумвания. Въпреки че имунизацията е реалност и предоставената опция за имунизация на младежи посредством „ зелените коридори “, присъствената работа в офиса ще се практикува от 40-50% от чиновниците. Това събитие предизвика вложителите да бъдат гъвкави и да създадат промяна на самите офис пространства, решавайки площите по друг метод, с което обезпечават зони за срещи, за релакс, кътове за връзка.
Очакванията ни за възобновяване на офис пазара са положителни и оптимистични във връзка с периоди. Прогнозите от предходната 2020 година за възобновяване на този сегмент бяха за второто тримесечие на 2022 година, само че откровено имам вяра, че този развой ще се случи още в края на 2021 година
- Как се приспособяват по-малките компании?
- За дребните компании решението сега е да съкратят офис площите и да ги приспособяват към техните потребности. Интересът им се концентрира върху пространства с 30-40 % по-малък размер. Имаме запитвания, само че те са за офиси от 200-300 кв. м.
В града има по-стари, не с присъщото модерно звучене офис здания, които не дават отговор на критериите за офис клас А. Те се ориентираха пазарно и демонстрираха еластичност в наемните равнища и периоди, като профилът на наемателите им е нови компании или дребни предприятия, които не желаят да влагат авансово и търсят кратковременен наем.
В Пловдив могат да се наемат офис площи на равнища от 5 до 9 евро кв. м. без Данък добавена стойност.
- Какво се случва на основната улица на Пловдив?
- Офисите стоят празни, за жалост. Главната улица е отлична локация и носи характерната за Пловдив атмосфера, само че сложният достъп и неналичието на място за паркиране затруднява бизнеса. Това е място за имиджово наличие на компании, само че очевидно и в тази посока ползите са лимитирани. Не са малко свободните офиси - в постройката против бингото, в някогашния хотел " Молле ", бизнес постройката на Джумаята също стои празна.
Ковид рецесията промени трайно част от метода ни на живот, което води до смяна в метода на работа и организацията на работната среда на хората, заети в тази сфера. Тези условия постановат демонстрация на еластичност от страна на вложителите в използване на положителни практики и търсейки новаторски решения при актуалните си и бъдещите си планове.
Боян Венев, вложител: Променихме главния таргет, търсим леките производства
Ситуацията към COVID-19 провокира смяна главно в концепцията ни за офисните площи. Преди началото бяхме в ранен етап на реновиране на някогашната обувна фабрика в Пловдив - „ Флавиа “ АД. Трансформирахме офис пространствата в търговски обекти, спортни зали и други - търсихме оптималната успеваемост. Коронавирусът обаче се оказа недодялан към този вид клиенти, като цяло имахме спад в търсенето. Затова променихме концепцията. С началото на пандемията просто се концентрирахме върху различен вид клиенти.
Търсенето на офиси не изчезна изцяло.
Промени се обстановката - към този момент имахме печеливши и губещи бизнеси. Онлайн търговията и фармацевтиката да вземем за пример не усетиха рецесията, при други бизнеси нещата се трансформираха. Били сме в договаряния с огромни аутсорсинг компании, които споделиха: Имаме 3 етажа в други здания и те стоят празни. Така че въпросът в тази ситуация беше към кого да се ориентираме.
Ситуацията с цените е спорна.
Да, наемните цени на офисите са паднали като цяло. Само че и тук има изключения - оперираме обекти в София, където към този момент имаме подписани нови контракти на по-високи цени от предходните. В Пловдив обаче се наложи да понижим цените. Голяма част от запитванията, които имахме, не опираха нито до пространствата, нито до други екстри - а само до цената. Все отново си мисля, че това не е резултат от коронавирус рецесията, а по-скоро се дължи на пренасищането на пазара с голямо предложение на индустриални площи. Затова в Пловдив цените са по-ниски.
Източник: marica.bg
КОМЕНТАРИ