Проф. Красимир Петров: Да си купиш жилище с до 3 годишни брутни заплати, да се напънеш и да го опукаш до 5 години - това е изгодно
Всеки ден четем вести за цените на парцелите у нас и нестихващия интерес на българите да имат по 1-2-3 жилището. В България картината е такава, най-малко по мои персонални наблюдения, само че по света хората всеобщо живеят чартърен. Цените на жилищата в Еврозоната падат за първи път от години, а в България растежът е двуцифрен, демонстрира разбор на “Капитал ". Интервю за предаването " България, Европа и светът на фокус " на Радио " Фокус " с проф. Красимир Петров, доктор на икономическите науки от Държавния стопански университет в Охайо
Проф. Петров, кое в тази ситуация е по-интересно, че цените на жилищата в еврозоната падат за първи път от близо десетилетие или че у нас покупката на парцел е много по-скъпо платена услуга за живот?
Да, по-интересното е второто, че у нас е надалеч по-скъпа и става надалеч по-неизгодно да се купува жилище, то е неизгодно от доста години насам. От както жилищният пазар се балонизира, т.е. ние живеем в един удивителен жилищен балон. Това не значи, че по други места на света няма жилищни балони, такива има големи, чудовищни балони и в Китай, и в Канада, и в Австралия, и така нататък В огромна част от Европа имаме спукващ се жилищен балон, само че по-интересното е, че до момента в който към този момент в съвсем цялата част на света, в това число и в Китай жилищният балон се срутва, в Канада към този момент има големи разтърсвания, в Щатите към 30 и няколко 40 щата към този момент записват колосални сривове, приказваме от 20-25% досега на цените, в Европа имаме големи сривове, несъмнено, най-големият срив е в Германия, също по този начин имаме и в Швеция.
Германия е главен движещ пазар, по този начин пишеше в разбора на “Капитал ".
Точно по този начин. И все пак, у нас продължава това жилищно безумство. Те прецизират, че някак си в България имало феноменална народопсихология да притежаваме, само че аз съм живял, работил, и най-много преподавал в 10 страни по света. В Камбоджа, великата фантазия на всеки един камбоджанец е да има свое лично жилище, същото е и в Тайланд. Бил съм и в Саудитска Арабия, е по този начин, и в Бахрейн е по този начин, т.е. притежанието на жилището е част от българската народопсихология, само че тя не е неповторима, това важи за всички славянски нации. На процедура, съвсем всички народопсихологии по света го имат този миг. Това, което е друго в западните стопански системи, е че част, примерно от германци, и несъмнено американци и британци подразбират, че не постоянно да се има жилище е преференциално. Изгодно значи, да можеш да си купиш жилището с 2-3 годишни заплати, годишни брутни заплати. Това значи, че в случай че едно семейство се напъне и си даде напън, може да го изплати, да го опука за 4 до 5 години, изцяло.
Да кажем за какъв апартамент приказваме сега?
Винаги приказваме за две неща, за медианен апартамент, т.е. за междинен апартамент от приблизително статистическо семейство, това е естественият пазар. В един естествен пазар трябват нормално 2-годишни заплати, с цел да бъде изплатено едно жилище. Това се превежда на езика на ипотеките, че ипотеката, в случай че е 20-годишна, би трябвало да бъде не повече от 15%, най-много 20% от прихода на едно семейство. Тоест, в случай че фамилията получава 2000 лева, ипотеката е към 200 лева, при естествени пазарни цени, прецизирам, тъй като ние в този момент сме надалеч от естествените цени. И това нещо се изплаща за към 20 години.
И дано да уточня, в случай че примерно заплатата е 2000 лева, фамилията се стисне и напъне, което е обикновено за едно семейство, и заплаща по 1000 лв., опуква заема за към приблизително 4 години, в положителни времена за 3, в по-лоши времена за 5, а в този момент в случай че те имат приход 2000, те се вкарват в така наречен " кредитно иго, в границите на 25 години. Това значи, че едно младо семейство, което взима ипотека за 25 години, която изяжда половината, в този момент дали е 40 или 50% не е значително, значи, че е с разрушени финанси и се обрича на сринати финанси безусловно цялостен живот.
Не е ли същото, в случай че плащаме наем, да речем от близо 800-900-1000 лева на месец за един подобен медианен апартамент?
Значи по предписание не е. Хем е същото, хем не е същото и има основна разлика, когато плащате наема, вие имате феноменална еластичност. Сега вие тук работите до МОЛ-а, само че в случай че се реалокира студиото на радиото в другия завършек на София, вие сте вързани с жилището, което ви е тук близко и би трябвало да пътувате 35 или 55 минути до новата работа. Второ, вие сте вързани с това жилище, и както се случва, примерно на мои познати, изненада - близнаци.
Оказва се жилището неповторимо тясно, при изискване, че имат едно и в този момент чакат още 2. Тоест, гъвкавостта от позиция разполагаем и география се резервира, гъвкавостта от позиция на площ се резервира, т.е. може да е различен вид, фамилията може да е с малко по-големи синове, както сме били ние с моя брат - аз на 14 година, брат ми на 18 година отива в казарма, аз в езикова гимназия и внезапно тази площ остава ненужна, т.е. фамилията от време на време има потребност да разшири площ, от време на време да я свие.
Може да пристигна рецесия, да се върнат при родителите си, също по този начин може да се случи нещо, да сменят работа в различен град, т.е. в единия вид си вързан. И когато си вързан, всеки божи месец би трябвало да правиш вноска, няма значение дали дамата е бременна, дали мъжът има някаква болест, какви са здравословните, какви са изискванията за пазара на труда, всички тези неща, банката всеки божи месец чака вноска.
Така е, съгласна съм с вас. Ще ми се да насочим фокуса малко повече към това, което казахте, че у нас цените не са естествени. Спекулация ли е това? Какво се случва, за какво тази наклонност не е годна за България? Тенденцията, която загатнах за всеобщо намаляване на цените в еврозоната. Проф. Петров, за какво се следи у нас тази наклонност, като че ли сме една изолирана общественост. В Еврозоната цените спадат, обаче у нас се повишават, като че ли всеки ден стават все по-високи?
Обяснението е извънредно просто, а точно жилищният балон. Всеки жилищен балон, постоянно в историята, без значение дали е Германия, Япония, Индия, Съединени американски щати, случайна страна има един-единствен корен и се корени в банковото кредитиране. Банковото кредитиране балонизира недвижимите парцели тогава, когато банковият заем стартира да пораства доста по-бързо от стопанската система. Това ще рече, че примерно ипотечните заеми обикновено би трябвало да са по отношение на размера на стопанската система да са примерно към 20-ина %. Икономиката пораства с 3-4%, ипотечния заем пораства с 3-4%, стопанската система върви добре със 7-8%, ипотечния заем пораства със 7-8%.
Инфлацията се усилва?
Без значение, приказваме, фокусираме се върху ипотечния заем. В последните години обаче, и при нас, и при огромна част по света, до момента в който стопанската система пораства с 3-4% или както беше по време на Ковид с 0, ипотечният заем пораства с 20-25%. Всички тези пари се наливат в жилища и жилищата надрастват стопанската система. В един миг жилищният бранш става свръх размерен по отношение на стопанската система и това е фундаменталната икономическа причина, а точно свръхкредитиране в жилище, или ипотечно свръх кредитиране. За разлика от цяла Европа, в България това безумно жилищно кредитиране продължава и продължава и повода или най-малко симптоматично е, че имаме тук прекомерно ниски лихви.
Големият непонятен абсурд, за който и аз приказвам с всички огромни икономисти, с които се познавам, и също по този начин в подкасти и полемики, е безусловно необяснимо за какво, при изискване, че сме вързани във валутен ръб с еврото, ЕЦБ подвига лихвите до 3,25%, това значи, че случайна банка може да си подава парите в ЕЦБ и да получи 3,25%, наша българска банка ще дава ипотечна рента по 2,75% или по 2,80% или по 3%, вместо просто да си подава парите в ЕЦБ или за какво не закупи държавна облигация на някоя друга европейска страна, и да получава примерно 3,5% или 4%.
В подобен случай, цените казвате, ще паднат надолу, в случай че това се случи? Ако лихвата се вдигне?
Точно по този начин, в случай че лихвата по ипотечните заеми се вдигне и тя рано или късно ще се вдигне, ние имаме единствено един-единствен казус в историята, а това е Япония, където десетилетия наред страната съумява да държи лихвите свръхниски, съвсем нулеви, и това е обвързвано точно след спукването на балона от 1990 година в Япония, само че при изискване Съединени американски щати, надлежно ЕЦБ и всички останали централни банки като се изключи японската подвигат лихвите, в целия свят лихвите са високи, ние имаме вторите най-ниски лихви и в света, и в Европа след, доколкото разбирам страната Малта, че ние ще останем този остров е мъчно да се повярва. Тоест, аз като икономист, не мога да допускам, че Германия, Франция, Италия, всички страни Англия. В Съединени американски щати държавните лихви по 10-годишни облигации са към този момент към 4% - 3,8%, ипотечните лихви са 6-7%, че при нас в България ще остане 2,75%. Много хора знаят, че в България каквото се случва по света идва у нас може би...
Малко по-късно, с няколко години от време на време забавяне?
Не, сред 6 месеца и 18 месеца, до 2 години може да пристигна по-късно. Тоест, тази причина, за която вие питате, и както бяха отбелязали в публикацията, че в Европа в резултат на повдигане на лихвите на ЕЦБ кредитирането е съвсем замряло, и при западане на кредитирането надлежно и жилищния балон стартира да издиша и да се спуква и към този момент виждаме в Германия сериозен срив, 10% спад на цените за 1 година е голям срив. Тъй като нормално, жилищата когато тръгнат да падат, те стартират да падат с ускорени темпове, т.е., в случай че първата година е с 10%, чака се втората да паднат 15%, третата да паднат 20%. И за три години, като се обърнеш, те са паднали 45%, което е пагубна загуба за всеки един, който е купил жилище, изключително с ипотека.
Сега, тук може и мъничко да сменим тематиката, тъй като доста постоянно ме подлагат на критика, но за какво вие ненавиждате хората да купуват жилища. Казвам, не, аз не ненавиждам хората да купуват жилище, дано си купуват, нямам нищо срещу, доктора или зъболекаря, който е изкарал всичките тия пари, той е на 55 година, той към този момент е икономисал, икономисал, има 200-300 хиляди лв., да си купи с кеш пара, няма проблем. Проблемът е, че младите нормално ги нямат тези пари. Последните случаи са младо семейство потегля да си купува жилище и няма спукана спестена стотинка, родителите нямат спестени пари, и надлежно майката взима потребителски заем 25 000 лева, бащата взима потребителски заем 25 000 лева, скалъпват 50 000 лева за първична вноска и младото семейство взима над 200 000 лева заем, което както загатнах ги обрича на кредитно иго. А и те не са наясно ще могат ли да икономисват постоянно всеки божи месец.
Добре професоре, тогава да си поговорим, какви фактори би трябвало да са налице, с цел да сме спокойни и да прибегнем към тази стъпка, да вземем заем. Какво би трябвало да имаме, с цел да сме спокойни, че можем да си го позволим това нещо? И до каква степен формалният ценови показател у нас отразява действителната стойност на парцелите? Какви фактори би трябвало да са налице, с цел да може младежи да създадат тази крачка - покупка на жилищен парцел, или по-скоро кандидатстване за заем. Защото казахте вие, все по-често младежите вършат това без пукната пара.
Два са главните критерия. Първият е потвърдена дарба младите, въобще всеки кредитополучател да може да икономисва и надлежно да заделя някакви пари. Оказа се, че в актуалното потребителско общество, така наречен консумеризъм хората желаят да харчат и да получават през днешния ден и в този момент незабавно. Да отидат на екскурзия в Гърция и Италия, и под дърво и камък, да купят новите обувки, новия ледник, печка, пералня, телефон и така нататък И се оказа, че в актуалното потребителско общество е извънредно мъчно да се икономисва. Да се икономисва значи да се лишиш от доста неща, които можеш да вземеш през днешния ден, в този момент и да си подсигуриш в някакъв смисъл бъдещето.
Оказва се, че голяма част от младото потомство, а към този момент и от остарялото не могат и нямат способността да икономисват. Спестяването е обвързвано със стягане на разноските, стягане на коланите, с ограничения, самоограничения и това е част от човешката логика на психиката. И с цел да може човек да вземе заем, би трябвало да има потвърдени качества, че може да заделя всеки месец. И в случай че прихода спадне, той може да се самоограничи. Това е първата част. Втората част, с цел да може да се вземе заем, в тази ситуация става въпрос за ипотечен, само че и за потребителски заем, е че заемът не би трябвало да тежи осезаемо, основна дума.
Какво значи това, да не тежи осезаемо?
Думата осезаемо значи, че заема при изплащането му, вноската не би трябвало да надвишава 20%, най-много до 25%. Абсолютният таван за всички заеми и за всички вноски, които има едно семейство или един човек, назоваваме го с термина домакинство, би трябвало да не надвишава 33-35%, т.е. имате вноска по кола, имате потребителски заем, имате ипотечен заем, не би трябвало да надвишават вноските ви 35%, защото се позволява, че с изключение на тези вноски, които вършиме, вие ще си имате и чисти битови разноски, храна, ток, вода и така нататък И настрана ще би трябвало да спестявате по 10%. Така, че с цел да не тежи ипотеката, тя не би трябвало да надвишава 20-25% от месечния приход, т.е., в случай че фамилията или семейството, човек изкарва 2000 на месец, вноската би трябвало да е 400 до 500 лева, и тя тогава не тежи осезаемо.
Добре, а до каква степен тогава – да обърнем в този момент монетата, от другата страна формалният ценови показател отразява действителната стойност на парцелите? Говорим за България. Какви са вашите наблюдения?
Да, извънредно мъчно е. От една страна, брокерите имат интерес да надуват показателя доста повече, в сравнение с е в действителност, с цел да споделят: " Ето, цените вървят нагоре, вие би трябвало да бързате и да купувате “, и по този метод да разпалват националните пристрастености да купуват хората жилищата и по този начин да се каже, да гонят лудо бягащия трен. Т.е. влакът към този момент е тръгнал, влакът към този момент отпътува – в случай че вие не купите през днешния ден сега… Значи аз това съм чувал доста пъти от татко ми: " Ако ти не купиш през днешния ден, в този момент, ти в никакъв случай в живота си няма да купиш жилище. Трябва да купиш в този момент! “. Човекът просто се побърква на тематиката, че би трябвало да се купува – все едно че няма да има повече строителство, все едно че няма да има повече продажби и така нататък
В паузата казахте нещо забавно – че даже към този момент има болестно положение, название на такова, у нас.
Точно по този начин. И тя се назовава просто " недвижимата болест “, т.е. хора, които се – основната дума е вманиачават. Те са безусловно фанатици и тежко душевен заболели да се купува жилище. Т.е. те към този момент не схващат жилище като място за живеене – по този начин, както множеството хора схващат паркинга или автомобилния гараж, за паркиране на кола, с цел да не бъде откраднат автомобилът и така нататък Те към този момент го схващат като инвестиция, като метод на вкарване на пари.
Вече почитателите на Юлий Тонкин го схващат като механизъм за печалбарство – ще вземе 3, 5, 8, 12 жилището, всичките с заем, и той ще забогатее от тях, той ще стане милионер. Т.е. хората към този момент стартират да мислят, то става част от ежедневните разноски. Радиата непрекъснато приказват за това нещо, вестниците пишат. Хората сядат на Нова година, на Коледа и не престават да си приказват на коледната маса, на Христов ден…
За парцели, пари, облага и покупко-продажби, безусловно.
За парцели, пари, облаги и какъв брой са се качили – тъкмо по този начин. Хората се вманиачават.
Професоре, ще поговорим с вас за критерия. Кои са главните критерии, по които отчитаме естествена цена, съгласно вас? Що е то норма у нас и каква е естествената цена?
Първо, не приказваме за норма у нас. Говорим за норма по света. Нормата е годна – удивително, и за Индия, и за Тайланд, и за Япония, и за Съединени американски щати, и за Канада, Латинска Америка, за Африка. Т.е. тя е под някакъв смисъл присъща на човешкото икономическо държание и тази норма по принцип значително важи и у нас, или най-малко е важала исторически у нас, и просто с течение на времето, при положение при балонизиране на стопанската система започваме да излизаме от тази норма.
И като икономисти ние знаем каква е нормата и надлежно, когато стартира да се излиза осезаемо и можем да дефинираме осезаемо, към този момент приказваме за балон. Нормата за едно жилище е, че едно жилище би трябвало да коства 100 наема, т.е. жилището би трябвало да коства сред 80 и надлежно 120 наема. Когато е над 150 месечни наема, се приказва за надценяване на жилището. Когато приказваме към този момент за над 200 наема, приказваме към този момент за жилищен балон. При нас наемите са сред 300 и 400 месечни наема – това хората го схващат и се превежда, че жилището се изплаща за 30 години. Сега дали за 28, или за 35 – няма значение.
Едно жилище, обикновено, от наемите си се самоизплаща за 10 години. И да се влага за инвестиция, която ще се върне след 30 години, е неповторима тъпота. Просто човек би трябвало да няма здрав разсъдък на 38 години да влага в жилище, да чака от 40 още 30 до 70-годишна възраст и до 70-годишна възраст той да чака да му се върнат парите и на 71-вата си година, в случай че доживее, той да види първия лев облага. Това не е естествена инвестиция. В естествените вложения доходността е сред 8 и 15%, което значи, че една прилична инвестиция се изплаща за 7, 8, 10 години и в границите на 14 години парите, откакто ви се върнат за 7, те е ви се удвоят за още 7 и парите ще се учетворят в границите на да кажем на 20-25 години. Т.е. това е класическата историческа норма.
По-интересното е, че тези данни ги имаме доста добре от Древен Рим в границите на историята на 1000 години, в Древна Византия също ги имаме в границите на хилядолетната история, във Англия се знае почти, че това е нормата за наеми и постоянно знаем, че тези отклонения потеглят, когато стартира някакво интензивно банково кредитиране, което да балонизира жилищния пазар. След което ние постоянно знаем, че постоянно след едно балонизиране балонът рано или късно се спуква. При нас ще се спука явно по-късно и тогава настава покруса, икономическа, финансова, мудна и най-много персонална покруса за семейство и домакинство, което изгубва жилище – по този начин, както беше от 2008 до 2012 година
Тогава се спука този жилищен балон, настана безпорядък.
Тогава се спука този жилищен бално.
А по какъв начин държи стопанската система сега този балон? Какво е отношението на балона към стопанската система в България сега и какво ще се случи, в случай че той се спука, поради положението на стопанската система?
Ако той се спука… Да, сега един жилищен балон на всички места по света постоянно балонизира цялата стопанска система. Т.е. стопанската система стартира да работи и жилищният пазар се трансформира в мотор на стопанската система, т.е. всичко, обвързвано със строителни материали, всичко, обвързвано с хладилници, печки, перални, обзавеждане, майсторене – прозорци, дограми и така нататък Изобщо, в един миг, когато се балонизира жилищният пазар, жилищният балон става 30, 40, 50% от цялата стопанска система се движи, към 25% - непосредствено от строителство и още 25% - косвено. И това значи, че когато се спука жилищният балон, това удря, подсича тотално стопанската система и стопанската система влиза нормално по предписание в извънредно тежка меланхолия. Ние това нещо в този момент го виждаме и ще го виждаме.
Вашата прогноза за тази меланхолия у нас – по кое време ще се случи?
Да. Трудно е, защото аз си мислех и аз чаках, че щеше да се случи към този момент до този миг, само че по някаква причина нашите лихви остават ултра ниски, исторически.
Както към този момент стана въпрос, да.
Както към този момент стана на въпрос и че те не реагират на международните лихви. Т.е. ние надали не сме някакъв остров, най-малко в този момент, към този момент, на този стадий, сме някакъв остров – в тази ситуация лихвен и надлежно жилищен, и човек да залага, че ние ще останем изолирани от цялата международна стопанска система и от всичко, което се случва към нас, не е стопански рационално и обосновано.
И тези хора, които залагат, носят големи опасности. Ние в стопанската система в никакъв случай не работим с " това ще стане “ или " това няма да стане “, а приказваме с това каква е вероятността да стане и каква е вероятността да не стане за избран интервал от време. Т.е. чакам, че няма по какъв начин в края на… при изискване че към този момент имахме един сериозен спад на жилищата предишното последно тримесечие от октомври до декември, само че в този момент още веднъж, най-малко статистически, се възроди растежът на жилищата.
Сега, апропо, тук отново се връщам на въпроса ви отпреди това – има известни подозрения дали в действителност има този голям, вманиачен скок на цените на жилищата от 10%, който те регистрират, при изискване, че броят на покупко-продажбите е паднал тримесечие за тримесечие, към 30% - за по-предните тримесечия, към 25% и в този момент 10%. Т.е. спада броят на покупко-продажбите с 20-30% и на годишна база, и на тримесечна база по отношение на надлежно тримесечие, по отношение на тримесечието отпреди една година. Т.е. резервираме сезонността, и все пак, цените на жилищата не престават да порастват. Това може да се случи, само че да имаме този голям растеж, за който те приказват – от 10%, звучи много нереалистично.
Говорим за разбора, с който започнахме.
Да, за разбора, тъкмо по този начин, за който четем.
Нереалистично ми се коства това нарастване.
Да, да, много нереалистично ни се коства, само че брокерите са обезверени. В момента те умират от апетит, защото към този момент приказваме за 20, 30-процентен спад на броя на покупко-продажбите, а те се хранят от численост покупко-продажби, защото те имат численост покупко-продажби, умножена по комисиона.
Проф. Петров, благодаря ви за този забавен диалог. Надявам се да сме били потребни на нашата публика. Като за край – вашият съвет към всеки, който се изкуши да купи парцел?
По-скоро съветът е опичайте си акъла и в случай че не сте сигурни, не скачайте в трапа или в океана. Нямате визия какъв брой е надалеч брегът. Вие може да сте на кораба и брегът да ви се коства на 1 километър да го преплувате, а в действителност брегът да е на 20 километра и да нямате късмет и да се удавите. Млади хора, опичайте си акъла преди да сложите подписа и да се обвържете с дълготраен заем към банката.
Проф. Петров, кое в тази ситуация е по-интересно, че цените на жилищата в еврозоната падат за първи път от близо десетилетие или че у нас покупката на парцел е много по-скъпо платена услуга за живот?
Да, по-интересното е второто, че у нас е надалеч по-скъпа и става надалеч по-неизгодно да се купува жилище, то е неизгодно от доста години насам. От както жилищният пазар се балонизира, т.е. ние живеем в един удивителен жилищен балон. Това не значи, че по други места на света няма жилищни балони, такива има големи, чудовищни балони и в Китай, и в Канада, и в Австралия, и така нататък В огромна част от Европа имаме спукващ се жилищен балон, само че по-интересното е, че до момента в който към този момент в съвсем цялата част на света, в това число и в Китай жилищният балон се срутва, в Канада към този момент има големи разтърсвания, в Щатите към 30 и няколко 40 щата към този момент записват колосални сривове, приказваме от 20-25% досега на цените, в Европа имаме големи сривове, несъмнено, най-големият срив е в Германия, също по този начин имаме и в Швеция.
Германия е главен движещ пазар, по този начин пишеше в разбора на “Капитал ".
Точно по този начин. И все пак, у нас продължава това жилищно безумство. Те прецизират, че някак си в България имало феноменална народопсихология да притежаваме, само че аз съм живял, работил, и най-много преподавал в 10 страни по света. В Камбоджа, великата фантазия на всеки един камбоджанец е да има свое лично жилище, същото е и в Тайланд. Бил съм и в Саудитска Арабия, е по този начин, и в Бахрейн е по този начин, т.е. притежанието на жилището е част от българската народопсихология, само че тя не е неповторима, това важи за всички славянски нации. На процедура, съвсем всички народопсихологии по света го имат този миг. Това, което е друго в западните стопански системи, е че част, примерно от германци, и несъмнено американци и британци подразбират, че не постоянно да се има жилище е преференциално. Изгодно значи, да можеш да си купиш жилището с 2-3 годишни заплати, годишни брутни заплати. Това значи, че в случай че едно семейство се напъне и си даде напън, може да го изплати, да го опука за 4 до 5 години, изцяло.
Да кажем за какъв апартамент приказваме сега?
Винаги приказваме за две неща, за медианен апартамент, т.е. за междинен апартамент от приблизително статистическо семейство, това е естественият пазар. В един естествен пазар трябват нормално 2-годишни заплати, с цел да бъде изплатено едно жилище. Това се превежда на езика на ипотеките, че ипотеката, в случай че е 20-годишна, би трябвало да бъде не повече от 15%, най-много 20% от прихода на едно семейство. Тоест, в случай че фамилията получава 2000 лева, ипотеката е към 200 лева, при естествени пазарни цени, прецизирам, тъй като ние в този момент сме надалеч от естествените цени. И това нещо се изплаща за към 20 години.
И дано да уточня, в случай че примерно заплатата е 2000 лева, фамилията се стисне и напъне, което е обикновено за едно семейство, и заплаща по 1000 лв., опуква заема за към приблизително 4 години, в положителни времена за 3, в по-лоши времена за 5, а в този момент в случай че те имат приход 2000, те се вкарват в така наречен " кредитно иго, в границите на 25 години. Това значи, че едно младо семейство, което взима ипотека за 25 години, която изяжда половината, в този момент дали е 40 или 50% не е значително, значи, че е с разрушени финанси и се обрича на сринати финанси безусловно цялостен живот.
Не е ли същото, в случай че плащаме наем, да речем от близо 800-900-1000 лева на месец за един подобен медианен апартамент?
Значи по предписание не е. Хем е същото, хем не е същото и има основна разлика, когато плащате наема, вие имате феноменална еластичност. Сега вие тук работите до МОЛ-а, само че в случай че се реалокира студиото на радиото в другия завършек на София, вие сте вързани с жилището, което ви е тук близко и би трябвало да пътувате 35 или 55 минути до новата работа. Второ, вие сте вързани с това жилище, и както се случва, примерно на мои познати, изненада - близнаци.
Оказва се жилището неповторимо тясно, при изискване, че имат едно и в този момент чакат още 2. Тоест, гъвкавостта от позиция разполагаем и география се резервира, гъвкавостта от позиция на площ се резервира, т.е. може да е различен вид, фамилията може да е с малко по-големи синове, както сме били ние с моя брат - аз на 14 година, брат ми на 18 година отива в казарма, аз в езикова гимназия и внезапно тази площ остава ненужна, т.е. фамилията от време на време има потребност да разшири площ, от време на време да я свие.
Може да пристигна рецесия, да се върнат при родителите си, също по този начин може да се случи нещо, да сменят работа в различен град, т.е. в единия вид си вързан. И когато си вързан, всеки божи месец би трябвало да правиш вноска, няма значение дали дамата е бременна, дали мъжът има някаква болест, какви са здравословните, какви са изискванията за пазара на труда, всички тези неща, банката всеки божи месец чака вноска.
Така е, съгласна съм с вас. Ще ми се да насочим фокуса малко повече към това, което казахте, че у нас цените не са естествени. Спекулация ли е това? Какво се случва, за какво тази наклонност не е годна за България? Тенденцията, която загатнах за всеобщо намаляване на цените в еврозоната. Проф. Петров, за какво се следи у нас тази наклонност, като че ли сме една изолирана общественост. В Еврозоната цените спадат, обаче у нас се повишават, като че ли всеки ден стават все по-високи?
Обяснението е извънредно просто, а точно жилищният балон. Всеки жилищен балон, постоянно в историята, без значение дали е Германия, Япония, Индия, Съединени американски щати, случайна страна има един-единствен корен и се корени в банковото кредитиране. Банковото кредитиране балонизира недвижимите парцели тогава, когато банковият заем стартира да пораства доста по-бързо от стопанската система. Това ще рече, че примерно ипотечните заеми обикновено би трябвало да са по отношение на размера на стопанската система да са примерно към 20-ина %. Икономиката пораства с 3-4%, ипотечния заем пораства с 3-4%, стопанската система върви добре със 7-8%, ипотечния заем пораства със 7-8%.
Инфлацията се усилва?
Без значение, приказваме, фокусираме се върху ипотечния заем. В последните години обаче, и при нас, и при огромна част по света, до момента в който стопанската система пораства с 3-4% или както беше по време на Ковид с 0, ипотечният заем пораства с 20-25%. Всички тези пари се наливат в жилища и жилищата надрастват стопанската система. В един миг жилищният бранш става свръх размерен по отношение на стопанската система и това е фундаменталната икономическа причина, а точно свръхкредитиране в жилище, или ипотечно свръх кредитиране. За разлика от цяла Европа, в България това безумно жилищно кредитиране продължава и продължава и повода или най-малко симптоматично е, че имаме тук прекомерно ниски лихви.
Големият непонятен абсурд, за който и аз приказвам с всички огромни икономисти, с които се познавам, и също по този начин в подкасти и полемики, е безусловно необяснимо за какво, при изискване, че сме вързани във валутен ръб с еврото, ЕЦБ подвига лихвите до 3,25%, това значи, че случайна банка може да си подава парите в ЕЦБ и да получи 3,25%, наша българска банка ще дава ипотечна рента по 2,75% или по 2,80% или по 3%, вместо просто да си подава парите в ЕЦБ или за какво не закупи държавна облигация на някоя друга европейска страна, и да получава примерно 3,5% или 4%.
В подобен случай, цените казвате, ще паднат надолу, в случай че това се случи? Ако лихвата се вдигне?
Точно по този начин, в случай че лихвата по ипотечните заеми се вдигне и тя рано или късно ще се вдигне, ние имаме единствено един-единствен казус в историята, а това е Япония, където десетилетия наред страната съумява да държи лихвите свръхниски, съвсем нулеви, и това е обвързвано точно след спукването на балона от 1990 година в Япония, само че при изискване Съединени американски щати, надлежно ЕЦБ и всички останали централни банки като се изключи японската подвигат лихвите, в целия свят лихвите са високи, ние имаме вторите най-ниски лихви и в света, и в Европа след, доколкото разбирам страната Малта, че ние ще останем този остров е мъчно да се повярва. Тоест, аз като икономист, не мога да допускам, че Германия, Франция, Италия, всички страни Англия. В Съединени американски щати държавните лихви по 10-годишни облигации са към този момент към 4% - 3,8%, ипотечните лихви са 6-7%, че при нас в България ще остане 2,75%. Много хора знаят, че в България каквото се случва по света идва у нас може би...
Малко по-късно, с няколко години от време на време забавяне?
Не, сред 6 месеца и 18 месеца, до 2 години може да пристигна по-късно. Тоест, тази причина, за която вие питате, и както бяха отбелязали в публикацията, че в Европа в резултат на повдигане на лихвите на ЕЦБ кредитирането е съвсем замряло, и при западане на кредитирането надлежно и жилищния балон стартира да издиша и да се спуква и към този момент виждаме в Германия сериозен срив, 10% спад на цените за 1 година е голям срив. Тъй като нормално, жилищата когато тръгнат да падат, те стартират да падат с ускорени темпове, т.е., в случай че първата година е с 10%, чака се втората да паднат 15%, третата да паднат 20%. И за три години, като се обърнеш, те са паднали 45%, което е пагубна загуба за всеки един, който е купил жилище, изключително с ипотека.
Сега, тук може и мъничко да сменим тематиката, тъй като доста постоянно ме подлагат на критика, но за какво вие ненавиждате хората да купуват жилища. Казвам, не, аз не ненавиждам хората да купуват жилище, дано си купуват, нямам нищо срещу, доктора или зъболекаря, който е изкарал всичките тия пари, той е на 55 година, той към този момент е икономисал, икономисал, има 200-300 хиляди лв., да си купи с кеш пара, няма проблем. Проблемът е, че младите нормално ги нямат тези пари. Последните случаи са младо семейство потегля да си купува жилище и няма спукана спестена стотинка, родителите нямат спестени пари, и надлежно майката взима потребителски заем 25 000 лева, бащата взима потребителски заем 25 000 лева, скалъпват 50 000 лева за първична вноска и младото семейство взима над 200 000 лева заем, което както загатнах ги обрича на кредитно иго. А и те не са наясно ще могат ли да икономисват постоянно всеки божи месец.
Добре професоре, тогава да си поговорим, какви фактори би трябвало да са налице, с цел да сме спокойни и да прибегнем към тази стъпка, да вземем заем. Какво би трябвало да имаме, с цел да сме спокойни, че можем да си го позволим това нещо? И до каква степен формалният ценови показател у нас отразява действителната стойност на парцелите? Какви фактори би трябвало да са налице, с цел да може младежи да създадат тази крачка - покупка на жилищен парцел, или по-скоро кандидатстване за заем. Защото казахте вие, все по-често младежите вършат това без пукната пара.
Два са главните критерия. Първият е потвърдена дарба младите, въобще всеки кредитополучател да може да икономисва и надлежно да заделя някакви пари. Оказа се, че в актуалното потребителско общество, така наречен консумеризъм хората желаят да харчат и да получават през днешния ден и в този момент незабавно. Да отидат на екскурзия в Гърция и Италия, и под дърво и камък, да купят новите обувки, новия ледник, печка, пералня, телефон и така нататък И се оказа, че в актуалното потребителско общество е извънредно мъчно да се икономисва. Да се икономисва значи да се лишиш от доста неща, които можеш да вземеш през днешния ден, в този момент и да си подсигуриш в някакъв смисъл бъдещето.
Оказва се, че голяма част от младото потомство, а към този момент и от остарялото не могат и нямат способността да икономисват. Спестяването е обвързвано със стягане на разноските, стягане на коланите, с ограничения, самоограничения и това е част от човешката логика на психиката. И с цел да може човек да вземе заем, би трябвало да има потвърдени качества, че може да заделя всеки месец. И в случай че прихода спадне, той може да се самоограничи. Това е първата част. Втората част, с цел да може да се вземе заем, в тази ситуация става въпрос за ипотечен, само че и за потребителски заем, е че заемът не би трябвало да тежи осезаемо, основна дума.
Какво значи това, да не тежи осезаемо?
Думата осезаемо значи, че заема при изплащането му, вноската не би трябвало да надвишава 20%, най-много до 25%. Абсолютният таван за всички заеми и за всички вноски, които има едно семейство или един човек, назоваваме го с термина домакинство, би трябвало да не надвишава 33-35%, т.е. имате вноска по кола, имате потребителски заем, имате ипотечен заем, не би трябвало да надвишават вноските ви 35%, защото се позволява, че с изключение на тези вноски, които вършиме, вие ще си имате и чисти битови разноски, храна, ток, вода и така нататък И настрана ще би трябвало да спестявате по 10%. Така, че с цел да не тежи ипотеката, тя не би трябвало да надвишава 20-25% от месечния приход, т.е., в случай че фамилията или семейството, човек изкарва 2000 на месец, вноската би трябвало да е 400 до 500 лева, и тя тогава не тежи осезаемо.
Добре, а до каква степен тогава – да обърнем в този момент монетата, от другата страна формалният ценови показател отразява действителната стойност на парцелите? Говорим за България. Какви са вашите наблюдения?
Да, извънредно мъчно е. От една страна, брокерите имат интерес да надуват показателя доста повече, в сравнение с е в действителност, с цел да споделят: " Ето, цените вървят нагоре, вие би трябвало да бързате и да купувате “, и по този метод да разпалват националните пристрастености да купуват хората жилищата и по този начин да се каже, да гонят лудо бягащия трен. Т.е. влакът към този момент е тръгнал, влакът към този момент отпътува – в случай че вие не купите през днешния ден сега… Значи аз това съм чувал доста пъти от татко ми: " Ако ти не купиш през днешния ден, в този момент, ти в никакъв случай в живота си няма да купиш жилище. Трябва да купиш в този момент! “. Човекът просто се побърква на тематиката, че би трябвало да се купува – все едно че няма да има повече строителство, все едно че няма да има повече продажби и така нататък
В паузата казахте нещо забавно – че даже към този момент има болестно положение, название на такова, у нас.
Точно по този начин. И тя се назовава просто " недвижимата болест “, т.е. хора, които се – основната дума е вманиачават. Те са безусловно фанатици и тежко душевен заболели да се купува жилище. Т.е. те към този момент не схващат жилище като място за живеене – по този начин, както множеството хора схващат паркинга или автомобилния гараж, за паркиране на кола, с цел да не бъде откраднат автомобилът и така нататък Те към този момент го схващат като инвестиция, като метод на вкарване на пари.
Вече почитателите на Юлий Тонкин го схващат като механизъм за печалбарство – ще вземе 3, 5, 8, 12 жилището, всичките с заем, и той ще забогатее от тях, той ще стане милионер. Т.е. хората към този момент стартират да мислят, то става част от ежедневните разноски. Радиата непрекъснато приказват за това нещо, вестниците пишат. Хората сядат на Нова година, на Коледа и не престават да си приказват на коледната маса, на Христов ден…
За парцели, пари, облага и покупко-продажби, безусловно.
За парцели, пари, облаги и какъв брой са се качили – тъкмо по този начин. Хората се вманиачават.
Професоре, ще поговорим с вас за критерия. Кои са главните критерии, по които отчитаме естествена цена, съгласно вас? Що е то норма у нас и каква е естествената цена?
Първо, не приказваме за норма у нас. Говорим за норма по света. Нормата е годна – удивително, и за Индия, и за Тайланд, и за Япония, и за Съединени американски щати, и за Канада, Латинска Америка, за Африка. Т.е. тя е под някакъв смисъл присъща на човешкото икономическо държание и тази норма по принцип значително важи и у нас, или най-малко е важала исторически у нас, и просто с течение на времето, при положение при балонизиране на стопанската система започваме да излизаме от тази норма.
И като икономисти ние знаем каква е нормата и надлежно, когато стартира да се излиза осезаемо и можем да дефинираме осезаемо, към този момент приказваме за балон. Нормата за едно жилище е, че едно жилище би трябвало да коства 100 наема, т.е. жилището би трябвало да коства сред 80 и надлежно 120 наема. Когато е над 150 месечни наема, се приказва за надценяване на жилището. Когато приказваме към този момент за над 200 наема, приказваме към този момент за жилищен балон. При нас наемите са сред 300 и 400 месечни наема – това хората го схващат и се превежда, че жилището се изплаща за 30 години. Сега дали за 28, или за 35 – няма значение.
Едно жилище, обикновено, от наемите си се самоизплаща за 10 години. И да се влага за инвестиция, която ще се върне след 30 години, е неповторима тъпота. Просто човек би трябвало да няма здрав разсъдък на 38 години да влага в жилище, да чака от 40 още 30 до 70-годишна възраст и до 70-годишна възраст той да чака да му се върнат парите и на 71-вата си година, в случай че доживее, той да види първия лев облага. Това не е естествена инвестиция. В естествените вложения доходността е сред 8 и 15%, което значи, че една прилична инвестиция се изплаща за 7, 8, 10 години и в границите на 14 години парите, откакто ви се върнат за 7, те е ви се удвоят за още 7 и парите ще се учетворят в границите на да кажем на 20-25 години. Т.е. това е класическата историческа норма.
По-интересното е, че тези данни ги имаме доста добре от Древен Рим в границите на историята на 1000 години, в Древна Византия също ги имаме в границите на хилядолетната история, във Англия се знае почти, че това е нормата за наеми и постоянно знаем, че тези отклонения потеглят, когато стартира някакво интензивно банково кредитиране, което да балонизира жилищния пазар. След което ние постоянно знаем, че постоянно след едно балонизиране балонът рано или късно се спуква. При нас ще се спука явно по-късно и тогава настава покруса, икономическа, финансова, мудна и най-много персонална покруса за семейство и домакинство, което изгубва жилище – по този начин, както беше от 2008 до 2012 година
Тогава се спука този жилищен балон, настана безпорядък.
Тогава се спука този жилищен бално.
А по какъв начин държи стопанската система сега този балон? Какво е отношението на балона към стопанската система в България сега и какво ще се случи, в случай че той се спука, поради положението на стопанската система?
Ако той се спука… Да, сега един жилищен балон на всички места по света постоянно балонизира цялата стопанска система. Т.е. стопанската система стартира да работи и жилищният пазар се трансформира в мотор на стопанската система, т.е. всичко, обвързвано със строителни материали, всичко, обвързвано с хладилници, печки, перални, обзавеждане, майсторене – прозорци, дограми и така нататък Изобщо, в един миг, когато се балонизира жилищният пазар, жилищният балон става 30, 40, 50% от цялата стопанска система се движи, към 25% - непосредствено от строителство и още 25% - косвено. И това значи, че когато се спука жилищният балон, това удря, подсича тотално стопанската система и стопанската система влиза нормално по предписание в извънредно тежка меланхолия. Ние това нещо в този момент го виждаме и ще го виждаме.
Вашата прогноза за тази меланхолия у нас – по кое време ще се случи?
Да. Трудно е, защото аз си мислех и аз чаках, че щеше да се случи към този момент до този миг, само че по някаква причина нашите лихви остават ултра ниски, исторически.
Както към този момент стана въпрос, да.
Както към този момент стана на въпрос и че те не реагират на международните лихви. Т.е. ние надали не сме някакъв остров, най-малко в този момент, към този момент, на този стадий, сме някакъв остров – в тази ситуация лихвен и надлежно жилищен, и човек да залага, че ние ще останем изолирани от цялата международна стопанска система и от всичко, което се случва към нас, не е стопански рационално и обосновано.
И тези хора, които залагат, носят големи опасности. Ние в стопанската система в никакъв случай не работим с " това ще стане “ или " това няма да стане “, а приказваме с това каква е вероятността да стане и каква е вероятността да не стане за избран интервал от време. Т.е. чакам, че няма по какъв начин в края на… при изискване че към този момент имахме един сериозен спад на жилищата предишното последно тримесечие от октомври до декември, само че в този момент още веднъж, най-малко статистически, се възроди растежът на жилищата.
Сега, апропо, тук отново се връщам на въпроса ви отпреди това – има известни подозрения дали в действителност има този голям, вманиачен скок на цените на жилищата от 10%, който те регистрират, при изискване, че броят на покупко-продажбите е паднал тримесечие за тримесечие, към 30% - за по-предните тримесечия, към 25% и в този момент 10%. Т.е. спада броят на покупко-продажбите с 20-30% и на годишна база, и на тримесечна база по отношение на надлежно тримесечие, по отношение на тримесечието отпреди една година. Т.е. резервираме сезонността, и все пак, цените на жилищата не престават да порастват. Това може да се случи, само че да имаме този голям растеж, за който те приказват – от 10%, звучи много нереалистично.
Говорим за разбора, с който започнахме.
Да, за разбора, тъкмо по този начин, за който четем.
Нереалистично ми се коства това нарастване.
Да, да, много нереалистично ни се коства, само че брокерите са обезверени. В момента те умират от апетит, защото към този момент приказваме за 20, 30-процентен спад на броя на покупко-продажбите, а те се хранят от численост покупко-продажби, защото те имат численост покупко-продажби, умножена по комисиона.
Проф. Петров, благодаря ви за този забавен диалог. Надявам се да сме били потребни на нашата публика. Като за край – вашият съвет към всеки, който се изкуши да купи парцел?
По-скоро съветът е опичайте си акъла и в случай че не сте сигурни, не скачайте в трапа или в океана. Нямате визия какъв брой е надалеч брегът. Вие може да сте на кораба и брегът да ви се коства на 1 километър да го преплувате, а в действителност брегът да е на 20 километра и да нямате късмет и да се удавите. Млади хора, опичайте си акъла преди да сложите подписа и да се обвържете с дълготраен заем към банката.
Източник: varna24.bg
КОМЕНТАРИ