Продавачите на жилища следваха тенденцията на ръст и вдигаха цените през 2023. Тази година цените на по-неатрактивните имоти ще паднат
Въпреки, че в статистиката се регистрира спад на покупко-продажбите с парцели, спад на цените на жилища у нас няма и не се чака, считат специалисти. Какво се очертава като прогноза за пазара през 2024 година за София. Разговаряме с изпълнителния шеф на организацията за недвижими парцели " Имотека " Явор Пейчев.
Господин Пейчев, може ли да ни обясните на какво се дължи намаляването на покупко-продажбите в София към този момент няколко тримесечия поред? Според последните данни на Агенцията по вписвания им и годишен спад от 6.3% през 2023 година.
Когато има неустановеност на пазара е обикновено участниците - купувачи и продавачи да се отдръпват от пазара и покупко-продажбите да падат. За мен по-интересно е по какъв начин стартира и по какъв начин завършва годината, тъй като имаше доста прогнози за това, че ще продължава спадът на броя покупко-продажби, само че през последното тримесечие имаше растеж на броя по отношение на последното тримесечие на 2022 година с към 4,2%. Това го изяснявам с по-голямата сигурност на купувачите, с наличното кредитиране, с това че стопираха упованията за цялостен спад на цените на парцелите. Говорим за тази неустановеност, която беше при започване на годината, когато се говореше за това дали ще има повдигане на лихвените проценти, за това дали ще влезем в еврозоната или няма. Тази неустановеност отдръпна доста купувачи. Забелязва се обаче, че след средата на септември, октомври, ноември, огромна част от купувачите се върнаха на пазара със своята сигурност, успокоение и още веднъж демонстрираха интерес към покупката на жилище?
Какво е съотношението на покупките - остаряло и ново строителство. Има ли още интерес към панелните блокове?
Интересът към този тип остаряло строителство - панелни блокове, ЕПК или жилища от малко по остарелия сграден фонд постоянно е бил воден от претекста купувачът да го употребява за личен дом. Хората, които купуват ново строителство са нормално капиталово настроени или искащи по-хубав парцел, на по-добра локация и търсят по-разтеглено във времето погашение не жилището. Моето усещане е, че сега движещ главен фактор за броя на покупко-продажбите в огромните градове е новото строителство. Хората желаят да живеят в нов дом, с повече стаи, в по-хубава среда на живот.
Според данните на " Имотека " цените на жилищата в София се повишават с 10% на годишна база през 2023 година. Можете ли да прогнозирате дали ще продължи ли растежът и с какъв брой през първото тримесечие на тази година?
Активността през първото тримесечие на 2024 година, която виждаме в края на януари е сходна с тази, която беше през ноември и през декември. Увеличение на цените не бих планувал през първото тримесечие, само че мен е забавно да следя интензивността на купувачите, а през януари тя е превишаваща предлагането на пазара. На всеки 100 продавача има 135 купувача. Моята прогноза през идващите няколко месеца е, че ще има равномерен растеж на цените. Това ще се случи през първите 6-8 месеца на годината.
Явор Пейчев
Според ваши сътрудници тази година, на фона на спада на търсенето, може да има равномерен спад на цените? Мислите ли, че това е допустимо?
Със сигурност ще има региони, в които ще има спад на цените на жилищата в огромните градове. Този спад би се определял от търсенето. В регионите, в които няма задоволително купувачи, е допустимо част от цените да паднат там. В момента и в последната година и половина продавачите преследваха наклонността на растеж на цените и подвигаха цените на парцелите, по отношение на междинния растеж на цените в града, без значение от това къде е парцелът. Ако обаче цената на парцел в " Ботунец " се вдигне до 1 500 евро на кв. м., няма да се откри покупател. Така че в някои неатрактивни региони с по-малък интерес от страна на купувачи, цените ще паднат, само че не и за качествените парцели, тези, които са с ново строителство.
Цените на жилищата в някои страни в Западна Европа паднаха след повдигането на лихвите. Ако и тук се вдигнат лихвените проценти тази година с 1-2% да вземем за пример, какъв брой време ще отнеме вероятно да паднат и тук цените?
Не можем да предвиждаме какъв брой време ще отнеме, в случай че лихвените проценти се вдигнат, за д аима спад на цените. Не можем да предвиждаме и с какъв брой ще се вдигнат лихвите. Това, което обаче чуваме като прогнози и настройки на банките е, че чакат гладко повдигане на лихвените проценти на стойности 0.2% до 0.6%. При такова приблизително нарастване на лихвените проценти и в случай че приемем, че той остане под 4% - не чакам, че ще има спад на цените. Това би могло да се случи в случай че лихвеният % се върне на равнищата от 2009 година от над 5%. Така се случи в Централна и Западна Европа.
Според миналогодишен отчет на " Уникредит Булбанк ", с цел да се върне пазарът на жилища в равновесие и приходите на хората останат същите, то цените на парцелите би трябвало да паднат с 47% в София или прихода ни да се усили с 89%. Как бихте коментирали това?
Ако би трябвало приходите на популацията да се усилят с избран % или цените на жилищата да паднат с избран %, би трябвало да чакаме, че всички живеещи в София желаят да бъдат участници на пазара. Брутната заплата в София в монета и в по-големите градове пораства. Ако би трябвало да приказваме за София тя е 2700 лв., чистата ще е към 2100 лв.. Когато приказваме за ипотечно кредитиране в размера на 2.6%-2.7% - това са няколко пъти по-ниски равнища от преди 15 години, когато беше предходната финансова рецесия. Не имам вяра, че достъпността на жилищата е толкоз неприятна, колкото се показва от този отчет. В момента със заплата на един софиянец, може да се купи към 0.8-0.88 кв.м. жилищна повърхност. С тази досегаемост българинът има опция да участв на пазара и да бъде покупател на жилище. В други европейски страни достъпността е 0.15 кв. м.
Наем ли заем сега в София ще ни е по-изгодно?
Това постоянно е било въпрос на желание, каква е задачата ви - и двете варианти са вярни. Има такива, които избират да живеят чартърен, има и хора, които желаят свое жилище. Повечето хора, в това число младите, са водени от концепцията да си купят жилище. Те влизат в пазара на жилища и желаят да си купят парцел, несъмнено избират заем?
Подходящ ли е моментът за покупка на жилище в този момент?
Да. Всеки миг е подобаващ за покупка на жилище. Ако желаете да се преместите в по-голямо жилище, тъй като ще имате още едно дете, пазарът няма да окаже въздействие на решението ви. Смятам, цените на недвижимите парцели в дълготраен проект ще порастват и в този аспект зависи от това дали имате някаква възвръщаемост през идната година, дали имате потребност от пари през идващите три, пет, шест месеца или година и в случай че вършиме договорката с неподвижен парцел, с цел да удовлетворите такава потребност от пари, то би трябвало добре да проучваме финансовите си потоци. В дълготраен проект и когато ни одобряват в еврозоната, цената на парцелите ще се усили.
Очаквате ли взрив в новото строителство и до каква степен смятате, че строителните бизнесмени са подготвени да влагат в още планове?
Те постоянно са подготвени постоянно да влагат в нови планове, които да дават отговор на упованията на купувачите. Част от строителните бизнесмени ще влагат в здания с висока енергийна успеваемост - такива, каквито са и желанията за търсена на новите купувачи. Ако себестойността на продукта, която предлага строителя е висока, това ще оскъпи парцелите. Всяка по този начин постройка, която предлага друго качество и стандарт на живот е по-скъпа и това се знае от купувачите.
Малко по-засилено предложение на ново строителство ше се следи след идващите 1-3 години, а до тогава ще следим растеж на предлагането на нови строителство в огромните градове, тъй като търсенето е огромно. Към продуктите на строителните бизнесмени с известност, постоянно ще има интерес. Възможно е фактори като приемането ни в Шенген и еврозоната да катализират желанието за покупка на ново строителство.
Господин Пейчев, може ли да ни обясните на какво се дължи намаляването на покупко-продажбите в София към този момент няколко тримесечия поред? Според последните данни на Агенцията по вписвания им и годишен спад от 6.3% през 2023 година.
Когато има неустановеност на пазара е обикновено участниците - купувачи и продавачи да се отдръпват от пазара и покупко-продажбите да падат. За мен по-интересно е по какъв начин стартира и по какъв начин завършва годината, тъй като имаше доста прогнози за това, че ще продължава спадът на броя покупко-продажби, само че през последното тримесечие имаше растеж на броя по отношение на последното тримесечие на 2022 година с към 4,2%. Това го изяснявам с по-голямата сигурност на купувачите, с наличното кредитиране, с това че стопираха упованията за цялостен спад на цените на парцелите. Говорим за тази неустановеност, която беше при започване на годината, когато се говореше за това дали ще има повдигане на лихвените проценти, за това дали ще влезем в еврозоната или няма. Тази неустановеност отдръпна доста купувачи. Забелязва се обаче, че след средата на септември, октомври, ноември, огромна част от купувачите се върнаха на пазара със своята сигурност, успокоение и още веднъж демонстрираха интерес към покупката на жилище?
Какво е съотношението на покупките - остаряло и ново строителство. Има ли още интерес към панелните блокове?
Интересът към този тип остаряло строителство - панелни блокове, ЕПК или жилища от малко по остарелия сграден фонд постоянно е бил воден от претекста купувачът да го употребява за личен дом. Хората, които купуват ново строителство са нормално капиталово настроени или искащи по-хубав парцел, на по-добра локация и търсят по-разтеглено във времето погашение не жилището. Моето усещане е, че сега движещ главен фактор за броя на покупко-продажбите в огромните градове е новото строителство. Хората желаят да живеят в нов дом, с повече стаи, в по-хубава среда на живот.
Според данните на " Имотека " цените на жилищата в София се повишават с 10% на годишна база през 2023 година. Можете ли да прогнозирате дали ще продължи ли растежът и с какъв брой през първото тримесечие на тази година?
Активността през първото тримесечие на 2024 година, която виждаме в края на януари е сходна с тази, която беше през ноември и през декември. Увеличение на цените не бих планувал през първото тримесечие, само че мен е забавно да следя интензивността на купувачите, а през януари тя е превишаваща предлагането на пазара. На всеки 100 продавача има 135 купувача. Моята прогноза през идващите няколко месеца е, че ще има равномерен растеж на цените. Това ще се случи през първите 6-8 месеца на годината.
Явор Пейчев
Според ваши сътрудници тази година, на фона на спада на търсенето, може да има равномерен спад на цените? Мислите ли, че това е допустимо?
Със сигурност ще има региони, в които ще има спад на цените на жилищата в огромните градове. Този спад би се определял от търсенето. В регионите, в които няма задоволително купувачи, е допустимо част от цените да паднат там. В момента и в последната година и половина продавачите преследваха наклонността на растеж на цените и подвигаха цените на парцелите, по отношение на междинния растеж на цените в града, без значение от това къде е парцелът. Ако обаче цената на парцел в " Ботунец " се вдигне до 1 500 евро на кв. м., няма да се откри покупател. Така че в някои неатрактивни региони с по-малък интерес от страна на купувачи, цените ще паднат, само че не и за качествените парцели, тези, които са с ново строителство.
Цените на жилищата в някои страни в Западна Европа паднаха след повдигането на лихвите. Ако и тук се вдигнат лихвените проценти тази година с 1-2% да вземем за пример, какъв брой време ще отнеме вероятно да паднат и тук цените?
Не можем да предвиждаме какъв брой време ще отнеме, в случай че лихвените проценти се вдигнат, за д аима спад на цените. Не можем да предвиждаме и с какъв брой ще се вдигнат лихвите. Това, което обаче чуваме като прогнози и настройки на банките е, че чакат гладко повдигане на лихвените проценти на стойности 0.2% до 0.6%. При такова приблизително нарастване на лихвените проценти и в случай че приемем, че той остане под 4% - не чакам, че ще има спад на цените. Това би могло да се случи в случай че лихвеният % се върне на равнищата от 2009 година от над 5%. Така се случи в Централна и Западна Европа.
Според миналогодишен отчет на " Уникредит Булбанк ", с цел да се върне пазарът на жилища в равновесие и приходите на хората останат същите, то цените на парцелите би трябвало да паднат с 47% в София или прихода ни да се усили с 89%. Как бихте коментирали това?
Ако би трябвало приходите на популацията да се усилят с избран % или цените на жилищата да паднат с избран %, би трябвало да чакаме, че всички живеещи в София желаят да бъдат участници на пазара. Брутната заплата в София в монета и в по-големите градове пораства. Ако би трябвало да приказваме за София тя е 2700 лв., чистата ще е към 2100 лв.. Когато приказваме за ипотечно кредитиране в размера на 2.6%-2.7% - това са няколко пъти по-ниски равнища от преди 15 години, когато беше предходната финансова рецесия. Не имам вяра, че достъпността на жилищата е толкоз неприятна, колкото се показва от този отчет. В момента със заплата на един софиянец, може да се купи към 0.8-0.88 кв.м. жилищна повърхност. С тази досегаемост българинът има опция да участв на пазара и да бъде покупател на жилище. В други европейски страни достъпността е 0.15 кв. м.
Наем ли заем сега в София ще ни е по-изгодно?
Това постоянно е било въпрос на желание, каква е задачата ви - и двете варианти са вярни. Има такива, които избират да живеят чартърен, има и хора, които желаят свое жилище. Повечето хора, в това число младите, са водени от концепцията да си купят жилище. Те влизат в пазара на жилища и желаят да си купят парцел, несъмнено избират заем?
Подходящ ли е моментът за покупка на жилище в този момент?
Да. Всеки миг е подобаващ за покупка на жилище. Ако желаете да се преместите в по-голямо жилище, тъй като ще имате още едно дете, пазарът няма да окаже въздействие на решението ви. Смятам, цените на недвижимите парцели в дълготраен проект ще порастват и в този аспект зависи от това дали имате някаква възвръщаемост през идната година, дали имате потребност от пари през идващите три, пет, шест месеца или година и в случай че вършиме договорката с неподвижен парцел, с цел да удовлетворите такава потребност от пари, то би трябвало добре да проучваме финансовите си потоци. В дълготраен проект и когато ни одобряват в еврозоната, цената на парцелите ще се усили.
Очаквате ли взрив в новото строителство и до каква степен смятате, че строителните бизнесмени са подготвени да влагат в още планове?
Те постоянно са подготвени постоянно да влагат в нови планове, които да дават отговор на упованията на купувачите. Част от строителните бизнесмени ще влагат в здания с висока енергийна успеваемост - такива, каквито са и желанията за търсена на новите купувачи. Ако себестойността на продукта, която предлага строителя е висока, това ще оскъпи парцелите. Всяка по този начин постройка, която предлага друго качество и стандарт на живот е по-скъпа и това се знае от купувачите.
Малко по-засилено предложение на ново строителство ше се следи след идващите 1-3 години, а до тогава ще следим растеж на предлагането на нови строителство в огромните градове, тъй като търсенето е огромно. Към продуктите на строителните бизнесмени с известност, постоянно ще има интерес. Възможно е фактори като приемането ни в Шенген и еврозоната да катализират желанието за покупка на ново строителство.
Източник: money.bg
КОМЕНТАРИ