УниКредит: В София все още няма балон с цените на жилищата, но има дисбаланси
В София към момента няма балон с цените на жилищата, само че има несъответствия. Това е главният извод от изчерпателен разбор на цените на парцелите, съпоставени с приходите на популацията, направен от УниКредит Булбанк.
Въпреки това жилищата в 46% от кварталите на София са извънредно недостъпни, а в 38% - съществено недостъпни за хората със междинни приходи, разяснява основният икономист на финансовата институция Кристофор Павлов.
Ситуацията в страната също е надалеч от балон, сочи анализът.
Изследването е ексцентрично
Анализът на УниКредит Булбанк е ексцентрично за България и наблюдава жилищния пазар през последните 20 години.
Изчислено е съотношението на приходите по отношение на цените на жилищата за страната като цяло и за 15-те най-големи градове. Отделно е сметнато и съотношението на приходите по отношение на цените на жилищата за 98 местоположения (квартала) в София. Поради неналичието на информация за междинните цени на действително подписани покупко-продажби по квартали от формален указател банката е употребила данни от уеб страницата Imot.bg. " Тези данни са за " цени продава ", които в общия случай са по-високи от цените, на които се подписват покупко-продажби, тъй че получените резултати би трябвало да се интерпретират доста деликатно ", разяснява Кристофор Павлов.
След това резултатите са показани в 4-степенна канара. Жилищата се считат за " налични ", когато домакинство със междинни приходи би трябвало да икономисва до 3 пъти годишния си брутен приход, с цел да си купи жилище с размер, еднакъв на междинния за страната (73 кв. м.). Имотите са " умерено недостъпни ", когато семейството би трябвало да икономисва сред 3.1 и 4 пъти годишния си брутен доход; " съществено недостъпни " – сред 4.1 и 5 пъти, и " извънредно недостъпни " - повече от 5.1.
В София има риск от спад на цените
" Жилищата в София са доста мъчно налични сега. Натрупва се напрежение. Връзката сред цените на жилищата и приходи на междинните семейства стартира да се раздира ", разяснява Кристофор Павлов.
По думите му в столицата има някои доста надценени местоположения, където цените на жилищата са достигнали равнища, които са над тези, които подхождат на преобладаващото равнище на приходите. " Това значи, че е налице риск от спад в цените в някои местоположения. Ако по каквато и да било причина спадът в цените на жилищата съвпадне във времето с момента, в които цените на ипотечните заеми стартират да нарастват още веднъж, рисковете за финансовата непоклатимост ще се усилят ", добави Павлов.
Той обаче посочи, че съществуването на риск за спад в цените на жилищата в София не значи автоматизирано, че този риск ще се материализира. Възможно е цените на жилищата да се стабилизират на към този момент достигнатите равнища, до момента в който в това време приходите продължат да нарастват, което, в случай че продължи задоволително дълго, би направило жилищата в София още веднъж налични.
В София кварталите с най-голямо противоречие сред цени на жилищата и приходите са " Иван Вазов ", където квадратният метър в офертите надминава 2000 евро към третото тримесечие на 2021 година, следван от " Изгрев ", " Яворов ", " Оборище ", " Изток ".
Сред кварталите с най-достъпни парцели съгласно приходите на популацията са " Бутунец ", " Кремиковци ", " Илиенци ", " Модерно предградие ", " Свобода ", " Връбница ", " Люлин " 5, " Люлин " 2 и други
Кристофор Павлов
Жилищата у нас са налични колкото в Съединени американски щати
Жилищата в България през 2020 година са били " съществено недостъпни ", т.е. домакинство със междинни приходи е трябвало да икономисва брутния си приход в продължение на 4.3 години, с цел да си купи жилище от 73 кв. м.
За 20-годишния интервал от 2000 до 2020 година това съответствие е било 4.8 пъти годишния приход.
В момента жилищата в България са толкоз налични, колкото и в Съединени американски щати, сочат почти сравними задгранични данни, представени от Кристофор Павлов.
Спадът в цените след предходния балон продължи 4 години
Кристофор Павлов изясни, че циклите с цените на жилищата са доста по-продължителни от общо икономическите цикли, като постоянно не престават 15 - 20 години.
Данните сочат, че при предходния цикъл с цените на жилищата пазарът в София се характеризира с ясно изразен " boom and bust " модел, т.е. напредък, последван от спад на цените.
От края на 2003 година темповете на напредък на цените на жилищата стартират доста да изпреварват растежа на приходите. Само за една година от " налични " (съотношение приходи към цени от 3.1 пъти през 2003 г.) жилищата стават " извънредно недостъпни ", като съотношението нараства до 5.4 пъти през 2004 година, сочи анализът на УниКредит Булбанк.
Следват още 4 години, в които достъпността на жилищата продължава да се утежнява, като доближава най-високата стойност за съотношението от 8.1 пъти през 2008 година През този интервал цените на жилищата са надалеч от равнищата, които преобладаващото равнище на приходи допуска.
" Формира се балон, който доближава толкоз огромни размери, че когато корекцията надолу в цените на жилищата стартира през 2009 година са нужни цели 4 години, преди цените да се стабилизират още веднъж ", разяснява Кристофор Павлов.
Две години откакто низходящият тренд с цените на жилищата завършва, се доближава и най-ниската стойност за съотношението цени по отношение на приходи - 3.8 пъти, като тя е маркирана през 2014 година Така в края на този цикъл съотношението цени по отношение на приходи е по-високо в сравнение с първоначално – от към 3 пъти брутния годишен приход то се повишава до малко под 4 пъти.
Пазарът към този момент е надалеч от балон
Данните сочат, че от 2014 година е почнал нов цикъл, само че той към момента е надалеч от равнищата, присъщи за балон на пазара. Това значи, че упованията са цените да продължат да порастват, като не е несъмнено, че въобще ще се стигне до балон. Според Павлов, в случай че приходите продължат да порастват с положителни темпове, разминаването с цените на жилищата няма да е толкоз фрапантно. За свои вътрешни цели УниКредит употребява ориентир за балон на пазара границата от 8 пъти годишния брутен приход в продължение на най-малко 2 години.
Според разбора на УниКредит Булбанк за семействата е преференциално да купят жилище, когато съотношението цени по отношение на приходи е под 4.1 пъти (тоест когато жилищата са или " налични ", или " умерено недостъпни " ). Тези условия са били налице в шест години от предходния цикъл – първоначално (от 1998 година до 2004 г.) и в края (през 2013 година и 2014 г.).
Към 2020 година цените на жилищата остават " съществено недостъпни " (показател 4.3), само че към момента сякаш не наподобяват рисково надалеч от равнищата, които преобладаващото равнище на приходи в страната допуска, счита Павлов.
Най-недостъпни са жилищата в огромните градове
Като предписание колкото по-голямо е обитаемото място, толкоз по-недостъпни са жилищата.
В четири от петте най-големи градове (София, Пловдив, Варна и Бургас) жилищата са " извънредно недостъпни " за семействата със междинни приходи през 2020 година В тези градове жилищата са налични единствено за 10-те % семейства с най-високи приходи.
В петия максимален град – Русе, жилищата са " съществено недостъпни " за семействата със междинни приходи.
Средният ипотечен заем е 150 000 лева
Сериозен растеж на жилищното кредитиране се записва тази година – 14% за интервала януари – октомври 2021 година, сподели Юлиан Влахов от УниКредит Булбанк. Ръстът при новите продажби по отношение на 2020 година е още по-впечатляващ – близо 40%.
Лихвите дружно с таксите и комисионите се резервират на равнище към 3%.
Заеми за жилище се отпускат най-вече за София, Пловдив, Варна и Бургас, сподели още Влахов.
Средният ипотечен заем е в размер на 126 000 лева, само че най-често се отпускат заеми от 150 000 лева
Срокът за погашение на заема към този момент доближава 30-35 години. Финансира се до 90% от цената на парцела, като се отпускат заеми и за парцели в недодялан градеж.
Въпреки това жилищата в 46% от кварталите на София са извънредно недостъпни, а в 38% - съществено недостъпни за хората със междинни приходи, разяснява основният икономист на финансовата институция Кристофор Павлов.
Ситуацията в страната също е надалеч от балон, сочи анализът.
Изследването е ексцентрично
Анализът на УниКредит Булбанк е ексцентрично за България и наблюдава жилищния пазар през последните 20 години.
Изчислено е съотношението на приходите по отношение на цените на жилищата за страната като цяло и за 15-те най-големи градове. Отделно е сметнато и съотношението на приходите по отношение на цените на жилищата за 98 местоположения (квартала) в София. Поради неналичието на информация за междинните цени на действително подписани покупко-продажби по квартали от формален указател банката е употребила данни от уеб страницата Imot.bg. " Тези данни са за " цени продава ", които в общия случай са по-високи от цените, на които се подписват покупко-продажби, тъй че получените резултати би трябвало да се интерпретират доста деликатно ", разяснява Кристофор Павлов.
След това резултатите са показани в 4-степенна канара. Жилищата се считат за " налични ", когато домакинство със междинни приходи би трябвало да икономисва до 3 пъти годишния си брутен приход, с цел да си купи жилище с размер, еднакъв на междинния за страната (73 кв. м.). Имотите са " умерено недостъпни ", когато семейството би трябвало да икономисва сред 3.1 и 4 пъти годишния си брутен доход; " съществено недостъпни " – сред 4.1 и 5 пъти, и " извънредно недостъпни " - повече от 5.1.
В София има риск от спад на цените
" Жилищата в София са доста мъчно налични сега. Натрупва се напрежение. Връзката сред цените на жилищата и приходи на междинните семейства стартира да се раздира ", разяснява Кристофор Павлов.
По думите му в столицата има някои доста надценени местоположения, където цените на жилищата са достигнали равнища, които са над тези, които подхождат на преобладаващото равнище на приходите. " Това значи, че е налице риск от спад в цените в някои местоположения. Ако по каквато и да било причина спадът в цените на жилищата съвпадне във времето с момента, в които цените на ипотечните заеми стартират да нарастват още веднъж, рисковете за финансовата непоклатимост ще се усилят ", добави Павлов.
Той обаче посочи, че съществуването на риск за спад в цените на жилищата в София не значи автоматизирано, че този риск ще се материализира. Възможно е цените на жилищата да се стабилизират на към този момент достигнатите равнища, до момента в който в това време приходите продължат да нарастват, което, в случай че продължи задоволително дълго, би направило жилищата в София още веднъж налични.
В София кварталите с най-голямо противоречие сред цени на жилищата и приходите са " Иван Вазов ", където квадратният метър в офертите надминава 2000 евро към третото тримесечие на 2021 година, следван от " Изгрев ", " Яворов ", " Оборище ", " Изток ".
Сред кварталите с най-достъпни парцели съгласно приходите на популацията са " Бутунец ", " Кремиковци ", " Илиенци ", " Модерно предградие ", " Свобода ", " Връбница ", " Люлин " 5, " Люлин " 2 и други
Кристофор Павлов
Жилищата у нас са налични колкото в Съединени американски щати
Жилищата в България през 2020 година са били " съществено недостъпни ", т.е. домакинство със междинни приходи е трябвало да икономисва брутния си приход в продължение на 4.3 години, с цел да си купи жилище от 73 кв. м.
За 20-годишния интервал от 2000 до 2020 година това съответствие е било 4.8 пъти годишния приход.
В момента жилищата в България са толкоз налични, колкото и в Съединени американски щати, сочат почти сравними задгранични данни, представени от Кристофор Павлов.
Спадът в цените след предходния балон продължи 4 години
Кристофор Павлов изясни, че циклите с цените на жилищата са доста по-продължителни от общо икономическите цикли, като постоянно не престават 15 - 20 години.
Данните сочат, че при предходния цикъл с цените на жилищата пазарът в София се характеризира с ясно изразен " boom and bust " модел, т.е. напредък, последван от спад на цените.
От края на 2003 година темповете на напредък на цените на жилищата стартират доста да изпреварват растежа на приходите. Само за една година от " налични " (съотношение приходи към цени от 3.1 пъти през 2003 г.) жилищата стават " извънредно недостъпни ", като съотношението нараства до 5.4 пъти през 2004 година, сочи анализът на УниКредит Булбанк.
Следват още 4 години, в които достъпността на жилищата продължава да се утежнява, като доближава най-високата стойност за съотношението от 8.1 пъти през 2008 година През този интервал цените на жилищата са надалеч от равнищата, които преобладаващото равнище на приходи допуска.
" Формира се балон, който доближава толкоз огромни размери, че когато корекцията надолу в цените на жилищата стартира през 2009 година са нужни цели 4 години, преди цените да се стабилизират още веднъж ", разяснява Кристофор Павлов.
Две години откакто низходящият тренд с цените на жилищата завършва, се доближава и най-ниската стойност за съотношението цени по отношение на приходи - 3.8 пъти, като тя е маркирана през 2014 година Така в края на този цикъл съотношението цени по отношение на приходи е по-високо в сравнение с първоначално – от към 3 пъти брутния годишен приход то се повишава до малко под 4 пъти.
Пазарът към този момент е надалеч от балон
Данните сочат, че от 2014 година е почнал нов цикъл, само че той към момента е надалеч от равнищата, присъщи за балон на пазара. Това значи, че упованията са цените да продължат да порастват, като не е несъмнено, че въобще ще се стигне до балон. Според Павлов, в случай че приходите продължат да порастват с положителни темпове, разминаването с цените на жилищата няма да е толкоз фрапантно. За свои вътрешни цели УниКредит употребява ориентир за балон на пазара границата от 8 пъти годишния брутен приход в продължение на най-малко 2 години.
Според разбора на УниКредит Булбанк за семействата е преференциално да купят жилище, когато съотношението цени по отношение на приходи е под 4.1 пъти (тоест когато жилищата са или " налични ", или " умерено недостъпни " ). Тези условия са били налице в шест години от предходния цикъл – първоначално (от 1998 година до 2004 г.) и в края (през 2013 година и 2014 г.).
Към 2020 година цените на жилищата остават " съществено недостъпни " (показател 4.3), само че към момента сякаш не наподобяват рисково надалеч от равнищата, които преобладаващото равнище на приходи в страната допуска, счита Павлов.
Най-недостъпни са жилищата в огромните градове
Като предписание колкото по-голямо е обитаемото място, толкоз по-недостъпни са жилищата.
В четири от петте най-големи градове (София, Пловдив, Варна и Бургас) жилищата са " извънредно недостъпни " за семействата със междинни приходи през 2020 година В тези градове жилищата са налични единствено за 10-те % семейства с най-високи приходи.
В петия максимален град – Русе, жилищата са " съществено недостъпни " за семействата със междинни приходи.
Средният ипотечен заем е 150 000 лева
Сериозен растеж на жилищното кредитиране се записва тази година – 14% за интервала януари – октомври 2021 година, сподели Юлиан Влахов от УниКредит Булбанк. Ръстът при новите продажби по отношение на 2020 година е още по-впечатляващ – близо 40%.
Лихвите дружно с таксите и комисионите се резервират на равнище към 3%.
Заеми за жилище се отпускат най-вече за София, Пловдив, Варна и Бургас, сподели още Влахов.
Средният ипотечен заем е в размер на 126 000 лева, само че най-често се отпускат заеми от 150 000 лева
Срокът за погашение на заема към този момент доближава 30-35 години. Финансира се до 90% от цената на парцела, като се отпускат заеми и за парцели в недодялан градеж.
Източник: mediapool.bg
КОМЕНТАРИ