Имотната криза в богатия свят е далеч от края си
В някои моменти по време на дългия взрив, последвал финансовата рецесия от 2007 - 2009 година, изглеждаше, че цените на жилищата няма да спрат да порастват. Продажбите скочиха, защото коктейлът от ултраниски лихвени проценти и дефицит на предложение ускори конкуренцията за парцели. Днес нещата са доста разнообразни. В страни от богатия свят - от Нова Зеландия до Америка - през последната година продажбите се сринаха, защото централните банки започнаха най-резкия цикъл на стягане на паричната политика от четири десетилетия насам. В момента цените на съвсем всички пазари също се движат в неверната посока, най-малко от гледната точка на притежателите на парцели.
В някои моменти по време на дългия взрив, последвал финансовата рецесия от 2007 - 2009 година, изглеждаше, че цените на жилищата няма да спрат да порастват. Продажбите скочиха, защото коктейлът от ултраниски лихвени проценти и дефицит на предложение ускори конкуренцията за парцели. Днес нещата са доста разнообразни. В страни от богатия свят - от Нова Зеландия до Америка - през последната година продажбите се сринаха, защото централните банки започнаха най-резкия цикъл на стягане на паричната политика от четири десетилетия насам. В момента цените на съвсем всички пазари също се движат в неверната посока, най-малко от гледната точка на притежателите на парцели.
И въпреки всичко, откакто множеството нараствания на лихвените проценти към този момент са зад тила на централните банки, мнозина в имотния отрасъл стартират да се пита дали най-лошото скоро няма да свърши. През март и Федералният запас на Съединени американски щати, и Bank of England покачиха главните лихвени проценти единствено с четвърт процентен пункт. Пазарите чакат най-вече още едно нарастване от тях. До момента международната стопанска система се оказа устойчива на напрежението на по-строгата политика, даже когато няколко търговски банки закъсаха. Това даде на вложителите и на доста притежатели на жилища вяра, че цените може би скоро ще доближат дъно. Може би дълго чаканата рецесия в жилищния бранш ще се окаже по-малко ужасяваща от предстоящото.
Неоправдан оптимизъм
Този оптимизъм евентуално ще се окаже непростим. Както лиши време покачването на лихвените проценти да се отрази на пазарите, по този начин и всяко облекчение ще пристигна със забавяне. Начините, които до момента помагаха да се смекчат ударите, към този момент не дават резултат. Въпреки че ипотеките с закрепени лихвени проценти, които защищават притежателите им от нарасналите разноски по заемите, са по-разпространени отвън Америка от преди, множеството са закрепени за релативно къс интервал от време. Във Англия да вземем за пример половината от ипотеките с закрепени лихви са закрепени за не повече от две години - повече от две пети от притежателите на ипотеки ще преминат към нови условия тази година. В същото време насъбраните по време на пандемията купища непотребни спестявания към този момент не обезпечават такава отбрана, защото са били изтеглени през последвалите години. Проучвания демонстрират, че семействата с по-ниски приходи в еврозоната значително са изразходвали запасите си.
Реклама
Когато се преценя какъв брой още би трябвало да паднат цените, богатият свят може да бъде разграничен на три лагера. Започнете с тези, които са се приспособили по-рано, измежду които са Австралия, Канада, Нова Зеландия и Швеция. В доста от тези страни централните банкери реагираха бързо на инфлацията. Те видяха по какъв начин се повишават цените на жилищата по време на пандемията, защото купувачите се възползваха от евтините кредите, теглейки ипотеки най-вече с променлива рента. Според Организацията за икономическо сътрудничество и раз, клуб на богатите страни, цените са се намалили с 14% в Швеция и Нова Зеландия, откакто доближиха пик. В Австралия спадът е 9%. Централната банка на страната не увеличи лихвените проценти до май месец, само че семействата навлязоха в интервала с доста задължения, които през 2021 година доближиха приблизително над 200% от чистия наличен приход, което ги изложи на по-голям риск от по-високите разноски по лихвите. Goldman Sachs предвижда спад на цените по отношение на пиковите стойности от 19% в Нова Зеландия, 17% в Швеция и 15% в Австралия, което допуска, че в тези страни предстоят още малко проблеми.
След тях идват страните, които заобиколиха срив. Най-изявеният член на този лагер е Америка, където притежателите на жилища са значително изолирани от агресивното стягане посредством ипотеки с закрепени лихви, които постоянно не престават две или три десетилетия. След рецесията с рисковите заеми, почнала през 2007 година, регулаторите подтикнаха кредитополучателите към такива заеми, при които е по-малко евентуално да се случат всеобщи необслужвания и по този метод да се взриви финансовата система. Според Goldman в Америка към този момент се е случил половината от планувания спад от едвам 5% от пика до дъното. За Франция, където цените се задържаха през 2022 година, се предвижда даже още по-незначителен спад - 4%. Страната се възползва от ниския дълг на семействата, който през 2021 година възлизаше приблизително на единствено 124% от чистия наличен приход.
Остават постепенно движещи се страни, които към момента не са били наранени мощно, само че надали ще избегнат казуса. Въпреки че цените на жилищата във Англия към този момент се намалиха с 5%, може би следва нещата да се влошат - консултантската компания Capital Economics предвижда спад от пика до дъното от 12%. Строителите на жилища в страната бият паника. Много от тях се въздържат от строителството на нови домове; някои оферират пари, с цел да подтикват купувачите. Persimmon, вторият по величина строителен бизнесмен във Англия, даже предложи да изплати ипотеки за интервал до 10 месеца в опит да усили търсенето. Подобна е обстановката и в други елементи на Европа. Браншовата група Germany Property Federation предвижда, че единствено 245 хиляди жилището ще бъдат приключени в Германия през тази година, много надалеч от държавната цел от 400 хиляди
Жилищата мъчно ще станат по-достъпни
Тъй като спадът на цените в богатия свят значително се дължи на по-високите лихвени проценти, е малко евентуално те да създадат жилищата по-достъпни. Тези, които желаят да се изкачат по имотната стълбица, са изправени пред големи месечни вноски. Според Royal Bank of Canada в Канада, която е една от първите страни, които се приспособиха, междинният покупател на независимо жилище сега би трябвало да изразходва близо 70% от приходите на семейството преди облагане с налози за погашение на ипотека, налози върху парцела и сметки спрямо 46% при започване на 2020 година Спадащите цени не всеки път ще провокират неодобрение измежду притежателите на жилища. Този път даже евентуалните купувачи нямат доста мотиви за наслада.
Реклама
2023, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved
Свързани публикации Пазарът на жилища: Офертните цени се резервират, само че покупко-продажбите са по-малко и стават след отстъпки (допълнена) 1 май 2023, 14:30 Заемите за търговски парцели са идващото терзание за американските банки 28 март 2023, 10:07 Отслабващото търсене изтри 2.3 трлн. $ от цената на жилищата в Съединени американски щати 6 март 2023, 09:07 Топ покупко-продажбите с бизнес парцели: " Транскапитал " и хотелите " Лион ", офисът на Nexo и халите 6 януари 2023, 06:05
В някои моменти по време на дългия взрив, последвал финансовата рецесия от 2007 - 2009 година, изглеждаше, че цените на жилищата няма да спрат да порастват. Продажбите скочиха, защото коктейлът от ултраниски лихвени проценти и дефицит на предложение ускори конкуренцията за парцели. Днес нещата са доста разнообразни. В страни от богатия свят - от Нова Зеландия до Америка - през последната година продажбите се сринаха, защото централните банки започнаха най-резкия цикъл на стягане на паричната политика от четири десетилетия насам. В момента цените на съвсем всички пазари също се движат в неверната посока, най-малко от гледната точка на притежателите на парцели.
И въпреки всичко, откакто множеството нараствания на лихвените проценти към този момент са зад тила на централните банки, мнозина в имотния отрасъл стартират да се пита дали най-лошото скоро няма да свърши. През март и Федералният запас на Съединени американски щати, и Bank of England покачиха главните лихвени проценти единствено с четвърт процентен пункт. Пазарите чакат най-вече още едно нарастване от тях. До момента международната стопанска система се оказа устойчива на напрежението на по-строгата политика, даже когато няколко търговски банки закъсаха. Това даде на вложителите и на доста притежатели на жилища вяра, че цените може би скоро ще доближат дъно. Може би дълго чаканата рецесия в жилищния бранш ще се окаже по-малко ужасяваща от предстоящото.
Неоправдан оптимизъм
Този оптимизъм евентуално ще се окаже непростим. Както лиши време покачването на лихвените проценти да се отрази на пазарите, по този начин и всяко облекчение ще пристигна със забавяне. Начините, които до момента помагаха да се смекчат ударите, към този момент не дават резултат. Въпреки че ипотеките с закрепени лихвени проценти, които защищават притежателите им от нарасналите разноски по заемите, са по-разпространени отвън Америка от преди, множеството са закрепени за релативно къс интервал от време. Във Англия да вземем за пример половината от ипотеките с закрепени лихви са закрепени за не повече от две години - повече от две пети от притежателите на ипотеки ще преминат към нови условия тази година. В същото време насъбраните по време на пандемията купища непотребни спестявания към този момент не обезпечават такава отбрана, защото са били изтеглени през последвалите години. Проучвания демонстрират, че семействата с по-ниски приходи в еврозоната значително са изразходвали запасите си.
Реклама
Когато се преценя какъв брой още би трябвало да паднат цените, богатият свят може да бъде разграничен на три лагера. Започнете с тези, които са се приспособили по-рано, измежду които са Австралия, Канада, Нова Зеландия и Швеция. В доста от тези страни централните банкери реагираха бързо на инфлацията. Те видяха по какъв начин се повишават цените на жилищата по време на пандемията, защото купувачите се възползваха от евтините кредите, теглейки ипотеки най-вече с променлива рента. Според Организацията за икономическо сътрудничество и раз, клуб на богатите страни, цените са се намалили с 14% в Швеция и Нова Зеландия, откакто доближиха пик. В Австралия спадът е 9%. Централната банка на страната не увеличи лихвените проценти до май месец, само че семействата навлязоха в интервала с доста задължения, които през 2021 година доближиха приблизително над 200% от чистия наличен приход, което ги изложи на по-голям риск от по-високите разноски по лихвите. Goldman Sachs предвижда спад на цените по отношение на пиковите стойности от 19% в Нова Зеландия, 17% в Швеция и 15% в Австралия, което допуска, че в тези страни предстоят още малко проблеми.
След тях идват страните, които заобиколиха срив. Най-изявеният член на този лагер е Америка, където притежателите на жилища са значително изолирани от агресивното стягане посредством ипотеки с закрепени лихви, които постоянно не престават две или три десетилетия. След рецесията с рисковите заеми, почнала през 2007 година, регулаторите подтикнаха кредитополучателите към такива заеми, при които е по-малко евентуално да се случат всеобщи необслужвания и по този метод да се взриви финансовата система. Според Goldman в Америка към този момент се е случил половината от планувания спад от едвам 5% от пика до дъното. За Франция, където цените се задържаха през 2022 година, се предвижда даже още по-незначителен спад - 4%. Страната се възползва от ниския дълг на семействата, който през 2021 година възлизаше приблизително на единствено 124% от чистия наличен приход.
Остават постепенно движещи се страни, които към момента не са били наранени мощно, само че надали ще избегнат казуса. Въпреки че цените на жилищата във Англия към този момент се намалиха с 5%, може би следва нещата да се влошат - консултантската компания Capital Economics предвижда спад от пика до дъното от 12%. Строителите на жилища в страната бият паника. Много от тях се въздържат от строителството на нови домове; някои оферират пари, с цел да подтикват купувачите. Persimmon, вторият по величина строителен бизнесмен във Англия, даже предложи да изплати ипотеки за интервал до 10 месеца в опит да усили търсенето. Подобна е обстановката и в други елементи на Европа. Браншовата група Germany Property Federation предвижда, че единствено 245 хиляди жилището ще бъдат приключени в Германия през тази година, много надалеч от държавната цел от 400 хиляди
Жилищата мъчно ще станат по-достъпни
Тъй като спадът на цените в богатия свят значително се дължи на по-високите лихвени проценти, е малко евентуално те да създадат жилищата по-достъпни. Тези, които желаят да се изкачат по имотната стълбица, са изправени пред големи месечни вноски. Според Royal Bank of Canada в Канада, която е една от първите страни, които се приспособиха, междинният покупател на независимо жилище сега би трябвало да изразходва близо 70% от приходите на семейството преди облагане с налози за погашение на ипотека, налози върху парцела и сметки спрямо 46% при започване на 2020 година Спадащите цени не всеки път ще провокират неодобрение измежду притежателите на жилища. Този път даже евентуалните купувачи нямат доста мотиви за наслада.
Реклама
2023, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved
Свързани публикации Пазарът на жилища: Офертните цени се резервират, само че покупко-продажбите са по-малко и стават след отстъпки (допълнена) 1 май 2023, 14:30 Заемите за търговски парцели са идващото терзание за американските банки 28 март 2023, 10:07 Отслабващото търсене изтри 2.3 трлн. $ от цената на жилищата в Съединени американски щати 6 март 2023, 09:07 Топ покупко-продажбите с бизнес парцели: " Транскапитал " и хотелите " Лион ", офисът на Nexo и халите 6 януари 2023, 06:05
Източник: capital.bg
КОМЕНТАРИ