Успокоява ли се имотният пазар
В края на 2017 година в последния си отчет Брюксел предизвести за риск от нов балон на имотния пазар у нас. Недвижимостите нарастват в 25 от страните членки, само че в България темпът на повишаване на цените надвишава допустимия предел. Това, което притесняваше Европейската комисия, е двуцифреният растеж в цените на парцелите в последните две години. През 2016 година недвижимостите у нас, най-много в огромните градове, са поскъпнали с към 12%, като през предходната година възходът на цените продължи. Комбинацията от ниски лихви по заемите и по-високи заплати в огромните градове съживи имотния пазар, само че и бързо подвигна цените с близо 25% за две години. Над 1000 евро за квадратен метър е междинната продажна цена на жилищата в столицата. Смущаващото обаче е, че в един миг се появиха и предложения за нереалните 3000 евро на квадрат.
Условия
Съчетанието от ниски лихви и високи цени основават избран риск, тъй като не всеки път съответната инвестиция може да се оправдае, разяснява за ДУМА преди време изпълнителният шеф на Пощенска банка Асен Ягодин. В момента цените на недвижимите парцели в България имат ненормално нарастване от 15-20% за къс интервал, което е обезпокоително, твърди ръководителят на Асоциацията на банките в България Петър Андронов. Поради засиленото изтегляне на ипотечни заеми, обвързвано с покачването на цените на парцелите най-много в огромните градове, неотдавна Българска народна банка предизвести банките в страната да внимават при отпущането на заеми. Никой не желае да се повтори сюжетът от средата на предишното десетилетие, когато имаше взрив на кредитирането поради цените на недвижимите парцели, споделя Андронов.
Представители на бизнеса с недвижими парцели също считат, че цените у нас са скочили с бърз ритъм, само че нямат опасения, че може да се повтори рецесията отпреди 10 години. През последните пет месеца се вижда позитивната наклонност за усмиряване на пазара, която се надявам да продължи, сподели за ДУМА Страхил Иванов, шеф на организацията за недвижими парцели.
Като цяло строителството на жилищни здания остава съсредоточено в южните и югоизточните региони на София, където през последните години бяха подписани и по-значими покупко-продажби за придобиване на имоти. Интересът е главно към по-големи незастроени региони и остарели промишлени зони в тази част на града, които с развиването на метрото и инфраструктурата са на път радикално да трансформират образа си, сочи разбор на "Кушман Уокърфийлд Фортон ".
Тенденция
Ръстът на цените на жилищата в София продължава, само че той не е комбиниран с увеличение на броя на покупко-продажбите. Причината е в съпротивата на купувачите да одобряват актуалните цени на парцелите. Това демонстрират последните наблюдения на компанията за недвижими парцели "Адрес ". Спрямо края на предходната година цените на парцелите нарастват със 7,7%, като най-голямо повишение на цените на жилищата се следи в крайни квартали като "Дружба " (12,59%) и "Овча купел " (11,52%). Ръстът на цените в първия квартал се дефинира от съществуването на метро и близостта до офис зоните на Цариградско шосе и на Бизнес парка. В "Овча купел " пък цените са под междинното ниво, а през 2019 година следва и стартирането на метрото. Нов български университет, който се намира в квартала, дефинира високия дял на капиталовите покупко-продажби за отдаване на жилищата чартърен. Двуцифрен растеж на цените на жилищата има и в "Люлин " (11,31%), "Лозенец " (10,24%) и централните квартали (10,12%). В последно време се следи смяна в държанието на купувачите, които употребяват оптимален брой информационни канали, с цел да се ориентират на пазара и да са уверени, че са избрали най-правилния парцел, заяви Гергана Тенекеджиева, действен шеф на "Адрес ". 85% от купувачите съумяват да сключат договорка в границите на три месеца.
Инвеститорите наблюдават държанието на клиентите си и се стремят да преценяват цените на новите си планове, тъй че да не се основава огромен дисбаланс сред цените на търсенето и предлагането, означи Тенекеджиева. При самостоятелните продавачи тази наклонност се усеща по-бавно, защото те към момента считат, че диктуват пазара.
През последното тримесечие обаче броят на жилищата, които се продават в границите на третия до шестия месец, се усилват с 4% за сметка на парцелите, осъществени за по-малко от един месец, изясни Тенекеджиева. Най-голям е делът на покупко-продажбите, подписани сред първия и третия месец от оповестяването на парцела - 28%. Тя означи, че доста постоянно предлаганите парцели не са в добър търговски тип и това плаши купувачите, които не са подготвени да вършат взаимни отстъпки с времето за ремонт на жилището. Поради това в този момент продавачите, които имат парцели в добър тип, подписват договорка по-бързо и на по-добра цена.
Финансиране
Тази година се усилва търсенето на 100% финансиране от банките, като купувачите от ден на ден съчетават жилищен с потребителски заем, с цел да компенсират съучастието в ипотеката, сочат данните на "Адрес ". 62% от покупките на жилища са за 70 хиляди евро, като те са и с най-голям растеж по отношение на третото тримесечие на 2017 година - от 12%. В същото време продадените жилища на стойност сред 30 хиляди и 50 хиляди евро понижават надлежно с 3 и 4%. Най-търсени са двустайните и тристайните жилища, като съставляват съвсем 80% от всички покупко-продажби.
Показател за прегряване на пазара е наклонността, при която темпът на повишаване на цените на парцелите значително изпреварва темповете в растежа на приходите. В сходна обстановка разумното е цените да станат непостижими за от ден на ден консуматори и последователно да стартират да спадат. Това разминаване сред приходи и цени по принцип се компенсира с нови заеми. Това е една фуния, в чиито край по предписание наднича рецесия. Колкото взривът е по-голям, толкоз рецесията е по-тежка. Факт е, че тази година е много плодоносна за недвижимите парцели у нас. При предстоящ растеж на стопанската система от 4% и нагоре, и за тази година, вероятностите пред бранша са положителни. Въпреки това би трябвало да си имаме и едно мислено, тъй като както демонстрира близката история, когато пазарът на парцели е най-цъфтящ, идват и най-лошите времена.
.jpg )
Страхил Иванов, шеф на организация "Явлена "
В момента няма заплаха от прегряване
Нашите наблюдения демонстрират, че през последните пет месеца динамичността в пазара на недвижими парцели в страната последователно понижава. Това в тази ситуация е позитивна наклонност, тъй като понижава и заплахата от прегряване. Тя се следи освен в София, Варна, Пловдив и Бургас, само че и в останалите по-малки градове. За успокояването има един доста прецизен аршин - времето, за което се подписва една договорка. Когато пазарът е под напрежение и динамичен, всички бързат и тогава една договорка се подписва примерно за три месеца. При спокоен пазар тя може да стане факт и за половин година. Просто хората не бързат, вършат повече огледи, имат повече условия към парцелите, които желаят да купят. Разбира се, ползата към бранша се резервира, само че този интерес в този момент се показва по-спокойно.
За умозрителен детайл в цените не може да се приказва. Конкретно в София приходите на хората се усилват и това не може да не въздейства и върху цените на парцелите. С максимален интерес в столицата обичайно се употребяват оформилите се микрорайони в нейната Южна и Източна част. Засилено търсене, което не съществуваше допреди няколко години, се вижда и в централната част, по-конкретно към бул. "Дондуков ".
България изпадна от топ 10 за най-бързо повишаване
България изпадна от топ 10 на жилищните пазари с най-бърз растеж на цените в света, заемайки 12-о място в Глобалния показател на цените на жилищата на консултантската компания Knight Frank за второто тримесечие на годината. В показателя са включени 57 страни и територии. Цените на жилищата у нас през вторите три месеца на 2018 година са нарастнали с 8,2% на годишна основа и с 3,6% по отношение на четвъртото тримесечие на предходната година. Спрямо първото тримесечие на 2018 година цените на жилищата са се повишили с 1,6%. Страната ни слиза с пет позиции надолу по отношение на класацията от първото тримесечие, когато заемаше седмо място в показателя на Knight Frank, само че въпреки всичко остава в "червената зона ", където попадат най-бързо растящите пазари в света. България се подрежда директно след Хърватия и преди Чехия и Колумбия.
През второто тримесечие Малта изпреварва Хонконг и оглавява показателя на Knight Frank. Според данните на Малтийската централна банка цените на жилищата в страната са нарастнали с близо 17% на годишна основа и с 9,4% по отношение на последното тримесечие на предходната година. На тримесечна основа растежът на цените е 3,6%. Ограниченото предложение наред със мощната стопанска система, която реализира растеж от 6,6% през 2017 година, и процъфтяващата софтуерна промишленост тласкат търсенето нагоре.
Хонконг заема второ място с растеж на цените на жилищата с 15,9% на годишна основа и с 10,4% на шестмесечна основа. Спрямо първото тримесечие те са нарастнали с 5,2%. Knight Frank предвижда изстудяване на пазара в града в идните месеци поради растящите лихви по ипотеките. Третото място е за Латвия с годишен растеж на цените на жилищата от 13,7% и 7,5% по отношение на последното тримесечие на предходната година и по отношение на първото тримесечие на тази година.
Десет години след банкрута на Lehman Brothers към цените на жилищата през този интервал демонстрира, че в 12 от 57-те изследвани страни те към момента са под равнището им от третото тримесечие на 2008 година, в това число в Испания, Италия, Гърция и Русия.
"Иван Вазов " е най-скъпият квартал в столицата
Най-скъпите квартали на столицата по данни на imoti.net са "Иван Вазов " със междинна цена от 1850 евро на кв. м, Оборище - 1700 евро/кв. м, "Изток ", "Изгрев ", "Лозенец ", "Младост 1а ", "Център " и "Яворов " - по 1500 евро/кв. м. При съпоставяне с офертите от предходния заможен взрив през 2008 година се открива много сериозна непосредственост в междинните цени на тези региони като се изключи "Изгрев ", където цената е била 1100 евро/кв. м, и "Младост 1а " - с цена 1050 евро/кв.м. Тези два желани през днешния ден региона са поскъпнали с 25% по отношение на пика на имотните цени през 2008 година
Най-евтините квартали в София са "Малашевци ", "Люлин 9 ", "Захарна фабрика ", "Обеля " - с цени под 700 евро/кв.м, както и "Толстой " и "Свобода " - с малко над 800 евро/кв. м. Тези цени са надалеч под оптимално достигнатите през 2008 година - с 25-30% по-надолу, и няма изгледи да ги приближат, тъй като не престават да не оферират нищо атрактивно за купувачите.
Условия
Съчетанието от ниски лихви и високи цени основават избран риск, тъй като не всеки път съответната инвестиция може да се оправдае, разяснява за ДУМА преди време изпълнителният шеф на Пощенска банка Асен Ягодин. В момента цените на недвижимите парцели в България имат ненормално нарастване от 15-20% за къс интервал, което е обезпокоително, твърди ръководителят на Асоциацията на банките в България Петър Андронов. Поради засиленото изтегляне на ипотечни заеми, обвързвано с покачването на цените на парцелите най-много в огромните градове, неотдавна Българска народна банка предизвести банките в страната да внимават при отпущането на заеми. Никой не желае да се повтори сюжетът от средата на предишното десетилетие, когато имаше взрив на кредитирането поради цените на недвижимите парцели, споделя Андронов.
Представители на бизнеса с недвижими парцели също считат, че цените у нас са скочили с бърз ритъм, само че нямат опасения, че може да се повтори рецесията отпреди 10 години. През последните пет месеца се вижда позитивната наклонност за усмиряване на пазара, която се надявам да продължи, сподели за ДУМА Страхил Иванов, шеф на организацията за недвижими парцели.
Като цяло строителството на жилищни здания остава съсредоточено в южните и югоизточните региони на София, където през последните години бяха подписани и по-значими покупко-продажби за придобиване на имоти. Интересът е главно към по-големи незастроени региони и остарели промишлени зони в тази част на града, които с развиването на метрото и инфраструктурата са на път радикално да трансформират образа си, сочи разбор на "Кушман Уокърфийлд Фортон ".
Тенденция
Ръстът на цените на жилищата в София продължава, само че той не е комбиниран с увеличение на броя на покупко-продажбите. Причината е в съпротивата на купувачите да одобряват актуалните цени на парцелите. Това демонстрират последните наблюдения на компанията за недвижими парцели "Адрес ". Спрямо края на предходната година цените на парцелите нарастват със 7,7%, като най-голямо повишение на цените на жилищата се следи в крайни квартали като "Дружба " (12,59%) и "Овча купел " (11,52%). Ръстът на цените в първия квартал се дефинира от съществуването на метро и близостта до офис зоните на Цариградско шосе и на Бизнес парка. В "Овча купел " пък цените са под междинното ниво, а през 2019 година следва и стартирането на метрото. Нов български университет, който се намира в квартала, дефинира високия дял на капиталовите покупко-продажби за отдаване на жилищата чартърен. Двуцифрен растеж на цените на жилищата има и в "Люлин " (11,31%), "Лозенец " (10,24%) и централните квартали (10,12%). В последно време се следи смяна в държанието на купувачите, които употребяват оптимален брой информационни канали, с цел да се ориентират на пазара и да са уверени, че са избрали най-правилния парцел, заяви Гергана Тенекеджиева, действен шеф на "Адрес ". 85% от купувачите съумяват да сключат договорка в границите на три месеца.
Инвеститорите наблюдават държанието на клиентите си и се стремят да преценяват цените на новите си планове, тъй че да не се основава огромен дисбаланс сред цените на търсенето и предлагането, означи Тенекеджиева. При самостоятелните продавачи тази наклонност се усеща по-бавно, защото те към момента считат, че диктуват пазара.
През последното тримесечие обаче броят на жилищата, които се продават в границите на третия до шестия месец, се усилват с 4% за сметка на парцелите, осъществени за по-малко от един месец, изясни Тенекеджиева. Най-голям е делът на покупко-продажбите, подписани сред първия и третия месец от оповестяването на парцела - 28%. Тя означи, че доста постоянно предлаганите парцели не са в добър търговски тип и това плаши купувачите, които не са подготвени да вършат взаимни отстъпки с времето за ремонт на жилището. Поради това в този момент продавачите, които имат парцели в добър тип, подписват договорка по-бързо и на по-добра цена.
Финансиране
Тази година се усилва търсенето на 100% финансиране от банките, като купувачите от ден на ден съчетават жилищен с потребителски заем, с цел да компенсират съучастието в ипотеката, сочат данните на "Адрес ". 62% от покупките на жилища са за 70 хиляди евро, като те са и с най-голям растеж по отношение на третото тримесечие на 2017 година - от 12%. В същото време продадените жилища на стойност сред 30 хиляди и 50 хиляди евро понижават надлежно с 3 и 4%. Най-търсени са двустайните и тристайните жилища, като съставляват съвсем 80% от всички покупко-продажби.
Показател за прегряване на пазара е наклонността, при която темпът на повишаване на цените на парцелите значително изпреварва темповете в растежа на приходите. В сходна обстановка разумното е цените да станат непостижими за от ден на ден консуматори и последователно да стартират да спадат. Това разминаване сред приходи и цени по принцип се компенсира с нови заеми. Това е една фуния, в чиито край по предписание наднича рецесия. Колкото взривът е по-голям, толкоз рецесията е по-тежка. Факт е, че тази година е много плодоносна за недвижимите парцели у нас. При предстоящ растеж на стопанската система от 4% и нагоре, и за тази година, вероятностите пред бранша са положителни. Въпреки това би трябвало да си имаме и едно мислено, тъй като както демонстрира близката история, когато пазарът на парцели е най-цъфтящ, идват и най-лошите времена.
Страхил Иванов, шеф на организация "Явлена "
В момента няма заплаха от прегряване
Нашите наблюдения демонстрират, че през последните пет месеца динамичността в пазара на недвижими парцели в страната последователно понижава. Това в тази ситуация е позитивна наклонност, тъй като понижава и заплахата от прегряване. Тя се следи освен в София, Варна, Пловдив и Бургас, само че и в останалите по-малки градове. За успокояването има един доста прецизен аршин - времето, за което се подписва една договорка. Когато пазарът е под напрежение и динамичен, всички бързат и тогава една договорка се подписва примерно за три месеца. При спокоен пазар тя може да стане факт и за половин година. Просто хората не бързат, вършат повече огледи, имат повече условия към парцелите, които желаят да купят. Разбира се, ползата към бранша се резервира, само че този интерес в този момент се показва по-спокойно.
За умозрителен детайл в цените не може да се приказва. Конкретно в София приходите на хората се усилват и това не може да не въздейства и върху цените на парцелите. С максимален интерес в столицата обичайно се употребяват оформилите се микрорайони в нейната Южна и Източна част. Засилено търсене, което не съществуваше допреди няколко години, се вижда и в централната част, по-конкретно към бул. "Дондуков ".
България изпадна от топ 10 за най-бързо повишаване
България изпадна от топ 10 на жилищните пазари с най-бърз растеж на цените в света, заемайки 12-о място в Глобалния показател на цените на жилищата на консултантската компания Knight Frank за второто тримесечие на годината. В показателя са включени 57 страни и територии. Цените на жилищата у нас през вторите три месеца на 2018 година са нарастнали с 8,2% на годишна основа и с 3,6% по отношение на четвъртото тримесечие на предходната година. Спрямо първото тримесечие на 2018 година цените на жилищата са се повишили с 1,6%. Страната ни слиза с пет позиции надолу по отношение на класацията от първото тримесечие, когато заемаше седмо място в показателя на Knight Frank, само че въпреки всичко остава в "червената зона ", където попадат най-бързо растящите пазари в света. България се подрежда директно след Хърватия и преди Чехия и Колумбия.
През второто тримесечие Малта изпреварва Хонконг и оглавява показателя на Knight Frank. Според данните на Малтийската централна банка цените на жилищата в страната са нарастнали с близо 17% на годишна основа и с 9,4% по отношение на последното тримесечие на предходната година. На тримесечна основа растежът на цените е 3,6%. Ограниченото предложение наред със мощната стопанска система, която реализира растеж от 6,6% през 2017 година, и процъфтяващата софтуерна промишленост тласкат търсенето нагоре.
Хонконг заема второ място с растеж на цените на жилищата с 15,9% на годишна основа и с 10,4% на шестмесечна основа. Спрямо първото тримесечие те са нарастнали с 5,2%. Knight Frank предвижда изстудяване на пазара в града в идните месеци поради растящите лихви по ипотеките. Третото място е за Латвия с годишен растеж на цените на жилищата от 13,7% и 7,5% по отношение на последното тримесечие на предходната година и по отношение на първото тримесечие на тази година.
Десет години след банкрута на Lehman Brothers към цените на жилищата през този интервал демонстрира, че в 12 от 57-те изследвани страни те към момента са под равнището им от третото тримесечие на 2008 година, в това число в Испания, Италия, Гърция и Русия.
"Иван Вазов " е най-скъпият квартал в столицата
Най-скъпите квартали на столицата по данни на imoti.net са "Иван Вазов " със междинна цена от 1850 евро на кв. м, Оборище - 1700 евро/кв. м, "Изток ", "Изгрев ", "Лозенец ", "Младост 1а ", "Център " и "Яворов " - по 1500 евро/кв. м. При съпоставяне с офертите от предходния заможен взрив през 2008 година се открива много сериозна непосредственост в междинните цени на тези региони като се изключи "Изгрев ", където цената е била 1100 евро/кв. м, и "Младост 1а " - с цена 1050 евро/кв.м. Тези два желани през днешния ден региона са поскъпнали с 25% по отношение на пика на имотните цени през 2008 година
Най-евтините квартали в София са "Малашевци ", "Люлин 9 ", "Захарна фабрика ", "Обеля " - с цени под 700 евро/кв.м, както и "Толстой " и "Свобода " - с малко над 800 евро/кв. м. Тези цени са надалеч под оптимално достигнатите през 2008 година - с 25-30% по-надолу, и няма изгледи да ги приближат, тъй като не престават да не оферират нищо атрактивно за купувачите.
Източник: duma.bg
КОМЕНТАРИ