В условията на икономическа нестабилност и инфлация все повече хора си

В условията на икономическа неустойчивост и инфлация от ден на ден хора си задават въпроса дали парцелът остава благонадежден метод за предпазване и увеличение на спестяванията. В международен мащаб историята демонстрира, че сходно на златото, недвижимите парцели се считат за едни от най-сигурните вложения, които могат освен да запазят цената на парите, само че и да ги умножат. Причината за това е, че жилището е стока от първа нужда, което не разрешава един парцел да загуби своята новост и стойност както в сегашното, по този начин и в бъдеще.

Какво ще се случи с имотния пазар у нас след присъединението към еврозоната?!

 

Този въпрос излезна на напред във времето още с новината, че съгласно Европейската комисия, България е подготвена да одобри еврото от 1 януари 2026 година Разбира се спекулативните теории не закъсняха. Някои от тях предвидиха срив на пазара, други пък повишаваха лихвите на баките с невъобразими проценти. Започна още веднъж да се разисква по този начин наречения „ заможен балон “.

Но къде е истината?!

 

Според експертни прогнози цените на недвижимите парцели няма да понижават, а в противен случай – ще не престават да се повишават. Една от аргументите за това е точно приемането ни в еврозоната, като предстоящият растеж ще е с 10 до 15 %. Добрата новиня е, че макар спекулативните теории, не се чака сериозен растеж и промени в банковите условия.

За да разберем повече за имотния пазар у нас и какво да чакаме в бъдеще, екипът на беседва с

 Г-н Вергилов, кажете ни по какъв начин се развива пазара на недвижими парцели през последните 5 години?

 

През последните 5 години пазарът на недвижими парцели мина през дълбоки трансформации — засилен от социално-икономическите промени, пандемията и последващите придвижвания на лихвени проценти.

 Много постоянно чуваме, че цените на парцелите у нас са изкуствено повишени. Така ли е в реалност? На какво се дължи растежа който следим през последните години?

Твърдението, че цените на парцелите са изкуствено повишени, се среща постоянно, изключително в интервали на бърз растеж. В реалност обаче, покачването на цените в България през последните години не е напълно изкуствено, а резултат от цялост от стопански, пазарни и психически фактори.

Първият от тях е инфлация и обезценяване на парите-от 2021 насам България претърпя висока инфлация (над 15% годишно през 2022),което принуди хората да търсят непоклатимост на своите вложения отвън банковия бранш,а какъв по сигурен актив за запазване на стойност – по тази причина хората вложиха всеобщо в тях, което подвигна търсенето и цените.

Втория фактор са ниските лихви по ипотечни заеми, които не престават да са към 3%,което докара до увеличено търсене, изключително измежду млади фамилии и вложители.

Третият фактор е лимитирано предложение на качествени парцели като в огромните градове като София, Пловдив и Варна качествените нови здания не отговаряха на растящото търсене.Все по остра остава неналичието на имоти,бавни административни процедури,което лимитира предлагането. И не на последно място повишаване на строителните материали и възнаграждениеята в бранша. След 2020 година цените на материали като бетон, стомана, изолации, електроинсталации скочиха с 30–50% а възнагражденията на участниците в строителството близо двойно.

Цените достигнали ли са своя пик?

 

Не. Пик в цените може да налюдаваме в всеобщото строителство до 2000 година, най-вече панелки и епк. Там цените са високи на база по-малко предложение на ново строителство в тези региони и добре построената инфраструктура, само че отстъпват осезаемо по топло и шумоизолационни свойства. Често се характеризират с не-добра подръжка. При новото строителство цените се дефинират от цената на материалите,високите ставки на служащите в сектора и неналичието на имоти.

Какви са упованията след 1 януари 2026?

 

Наслагайки тези фактори бих споделил,че цените биха имали лека промяна нагоре като чакаме растеж на новото строителство в порядъка на 10-15 %.

 Очаква ли се срив на пазара?

 

Със сигурност не. Все още търсенето е повече от предлагането,както и несигурността в стопански проект,както и ниските лихви не престават да са съществена движеща мощ в покупките на недвижими парцели.

В огромните градове строителството тече с цялостна пара, единствено в София за последните 6 месеца за издадени близо 800 позволения за градеж, като би трябвало да се означи, че спрямо първата половина на предходната година дори са с към 200 по- малко. Има ли риск в даден миг, когато постройките са гототви да се окаже, че пазара е залят с непродадени нови парцели?

Конкретно за София би трябвало да се прегледа и непрекъснатата миграция, която има в града-официално столицата е пораснала с над 10 000 индивида за миналата година, като тук не влиза броя на хората които не се водят публично като живущи в града. Допълнително на пазара има доста българи работещи в чужбина които са закупили жилище или вложили парите си в България. А къде са предстоящите вложители от Европа, за които парцелите в България са извънредно налични и съставляват доста добра инвестиция.

Има ли живот в остарялото строителство, визирайки панелните и ЕПК постройките?

 

Разбира се,всичко обаче опира да вярното стопанисване на постройката и нейната подръжка. Ако живущите са доброжелателни и поддръжат постройките,оправят покрива,санират постройката живота на този вид строителство се усилва. Разбира се остарели здания без подръжка стартират да се компрометират, само че не е ли всичко в живота по този начин?

Как ще се трансформират изискванията на банките от 01 януари 2026 г, чака ли се огромен растеж на лихвения %?

 

Не чакаме сериозен растеж на банковите условия. Банките чакат лихвите да останат ниски и през 2025–2026 година като за постоянния покупател ипотечните заеми ще останат релативно налични, в случай че стопанската система е постоянна и ЕЦБ не предприеме нападателно стягане. Очаква се при увеличение на инфлацията и затегнато парично съществуване да е налично умерено стягане,което няма да повлияе с повече от 0,5% надбавка по ипотечните кредите, като част от банките в България имат буфер, който разрешава да няма смяна в сумата по ипотеките при покачване до о,5%.

Доста постоянно виждаме схеми на заплащане към строители, които преди акт 14 изискват по 30 – 50 % от продажната цена на парцелите, мислите ли че това би трябвало да се промени и като човек, който всекидневно се среща с евентуални купувачи, какъв брой от тях разполагат с подобен % самоучастие? Какъв е профила на купувача в днешно време?

 

Купувачите в днешно време са много осведомени и все по- взискателни. Отдавна множеството хората са наясно, че би трябвало да разполагат със самоучастие от най-малко 20 % от продажната цена на парцела, което кардинално се изисква и от банките кредитори. Клиентите, които разчитат на ипотечен заем обикновенно се насочват към парцели, които разполагат най-малко с акт 14, защото тогава и банката може да влезне в договорката. От друга страна са по този начин наречените кешови клиенти. Именно те са и тези, които са склонни да влагат в парцел „ на зелено “, а продажбите на зелено пък отразяват интензивността на пазара. Често клиентите са подготвени да закупят жилище на зелено защото имат опция да изберат парцел, ревю, етаж. Това нещо постоянно е невероятно при парцели след АКТ 14. Друг фактор, е че при закупуване на зелено вложителите са по-склонни да създадат коментар на цената, нещо което е мъчно осъществимо след АКТ14.

Какъв е пътя на един покупател, кои са първите стъпки, които би трябвало да предприеме един човек решил да закупи парцел?

 

На първо място би трябвало да има изясненост какво е неговото търсене. Масово множеството купувачи не са насочени и времето през което те са в търсене на парцел постоянно е прекомерно дълго и изпускат положителни предложения. Най-добре е да имат приближен сътрудник до себе си, който да ги насочи освен в търсенето, само че и в кредитното консултиране, с цел да могат да получат най-хубавата договорка за тях.

Какви са изгодите и рисковете в инвестицията „ на зелено “?

 

Ползите, както споменахме по- горе, са че на зелено клиентът има опция да избере жилище, което оптимално да дава отговор на неговите условия. Друга изгода е и вероятността да бъде контрактувана отстъпка от продажната цена.
Рисковете са постройката да не бъде приключена, нещо което се случва все по-рядко.
Причината, е че всеобщо множеството клиенти оставят най-малко 10 % като заплащане за АКТ16, което стимулира строителя за приключи постройката. Допълнително пазара на парцели се саморегулира в последните години и строителите са в конкуренция за по-качествено строителство от което най-печеливш е крайния клиент.

Как да избегнем риска от покупка на парцел, който ще остане без акт 16? Кои са най- честите аргументи една постройка да не бъде довършена или да е довършена, само че без да е получила акт 16?

 

Проучването на строителя. Това е една от най- значимите стъпки при покупката на парцел в градеж. Втората по значимост стъпка е избора на способен брокер, тъй като един експерт би могъл да ви запознае освен със строителя, само че и с качеството на постройките. За разлика от юристите, които могат да създадат само инспекции на докуметите, професионалните брокери са хората с чиято помощ може да разберете за качеството на постройките. Защото повярвайте ми точно качеството на една постройка е гаранция за по- високата ликвидност на парцела ви след време.

За край, кажете ни по какъв начин се развива пазара на наемите?

 

Пазара на наеми е деен както постоянно. Малкото предложение и огромното търсене вършат парцелите чартърен парещ картоф,а наемните цени от дълго време минават ипотечната вноска.

Още вести четете в: Бизнес, България, Интервю, Темите на деня За още настоящи вести: Последвайте ни в Гугъл News