През 2027 г. се очаква съществен спад на цените на жилищата у нас
Цените в обявите за продажба на жилища към момента се задържат високи, само че пазарът се трансформира и дългогодишният му прогресивен цикъл е към своя край.
Прочетете още
Това разяснява финансовият анализатор Макс Баклаян. Той напомня, че две следващи тримесечия броят на покупко-продажбите с парцели понижава на годишна база с двуцифрени темпове. През първото тримесечие спадът е с 15,5% по отношение на година по-рано – от 45 144 на 38 154, до момента в който през второто тримесечие спадът е със 17,9% - от 56 010 на 45 965 сделки.
В София през второто тримесечие са изповядани 8874 покупко-продажби, което е с 16.7% спад за година при 12.3% през първото тримесечие. В Пловдив понижението е по-леко - 6,7%, само че се форсира спрямо предното тримесечие, когато е отчен спад от 2%. В Бургас е регистриран безусловно срив на покупко-продажбите с 23.7% през второто тримесечие.
„ Промяната на един пазар не стартира сега, в който забележим по-ниски цени в обявите. Тя стартира, когато купувачите се оттеглен, а броят на покупко-продажбите е водещ знак за отрицателна траектория “, разяснява Баклаян.
Той показва, че продавачите към момента държат високи цени в офертите си и евентуално ще е по този начин до края на 2026 година Това основава усещане за постоянен пазар, само че държанието на купувачите е радикално променено спрямо предходната година. Те взимат по-бавно решения, съпоставят повече предложения и все по-често се договаря по-ниска последна цена. " Реалната промяна в цените към този момент се случва при договарянията. При към 54% от покупко-продажбите през последните шест месеца продавачът е направил отстъпка сред 2% и 10% от офертната цена “, показва Баклаян.
Пазарът става все по-зависим от ипотеките
Докато общият брой покупко-продажби в страната понижава, покупко-продажбите с ипотечен заем се усилват.
В София през второто тримесечие са вписани 6429 ипотеки, а делът на финансираните с заем покупко-продажби доближава 74% при 60% година по-рано. В Пловдив броят на ипотеките се усилва с 13,8%.
„ Ниските ипотечни лихви дълго време поддържаха растежа на покупко-продажбите и цените. Днес обаче покупко-продажбите понижават даже при едни от най-ниските лихви в Европа. Това демонстрира, че казусът към този момент е в достъпността на жилищата “, разяснява Баклаян пред " Сега ".
По думите му огромна част от бъдещото търсене е било изтеглено напред през мощните 2024 и 2025 година, когато доста семейства са купили парцел поради упованията за ново повишаване след влизането в еврозоната.
На фона на отслабващо търсене, продължава да пораства новото строителство.
В София започнатите нови жилища се усилват със 187%, а разгънатата им застроена повърхност – с близо 140%. В същото време по данни на Национален статистически институт в България има близо 1,6 млн. необитавани жилища, или 39% от жилищния фонд.
Според финансовият анализатор огромният брой стартирани жилищни планове може да се трансфорат в напън върху вложителите, в случай че продажбите продължат да се свиват и нуждата от пресен финансов запас нарасне.
Допълнителен проблем е увеличаващата се себестойност. Между 2015 и 2025 година цените на производител в жилищното строителство в България са нарастнали със 166% при приблизително нарастване от към 48% за Европейския съюз. Комбинацията от по-слабо търсене, високи разноски за строителство и нужда от обслужване на заеми може доста да свие маржовете на вложителите.
Кога могат да стартират да падат цените?
По-съществена промяна може да стартира през 2027 година, след нескончаем интервал на по-слабо търсене, счита Баклаян. Според него в интервала сред 2027 и 2029 година цените на парцелите може да се намалят номинално с 20% до 30%.Този спад ще засегне не засегне единствено жилищния пазар, само че също по този начин потреблението, вложенията, строителството и цялостната икономическа интензивност.
До 2030 година номиналният спад на цените на жилищата може да доближи към 25%, като в това време насъбраната инфлация е изяла още 20% от действителната им покупателна стойност. Затова през идващите години недвижимите парцели може да не бъдат отбраната от инфлация, която доста хора чакат “, заключава Макс Баклаян.
Прочетете още
Това разяснява финансовият анализатор Макс Баклаян. Той напомня, че две следващи тримесечия броят на покупко-продажбите с парцели понижава на годишна база с двуцифрени темпове. През първото тримесечие спадът е с 15,5% по отношение на година по-рано – от 45 144 на 38 154, до момента в който през второто тримесечие спадът е със 17,9% - от 56 010 на 45 965 сделки.
В София през второто тримесечие са изповядани 8874 покупко-продажби, което е с 16.7% спад за година при 12.3% през първото тримесечие. В Пловдив понижението е по-леко - 6,7%, само че се форсира спрямо предното тримесечие, когато е отчен спад от 2%. В Бургас е регистриран безусловно срив на покупко-продажбите с 23.7% през второто тримесечие.
„ Промяната на един пазар не стартира сега, в който забележим по-ниски цени в обявите. Тя стартира, когато купувачите се оттеглен, а броят на покупко-продажбите е водещ знак за отрицателна траектория “, разяснява Баклаян.
Той показва, че продавачите към момента държат високи цени в офертите си и евентуално ще е по този начин до края на 2026 година Това основава усещане за постоянен пазар, само че държанието на купувачите е радикално променено спрямо предходната година. Те взимат по-бавно решения, съпоставят повече предложения и все по-често се договаря по-ниска последна цена. " Реалната промяна в цените към този момент се случва при договарянията. При към 54% от покупко-продажбите през последните шест месеца продавачът е направил отстъпка сред 2% и 10% от офертната цена “, показва Баклаян.
Пазарът става все по-зависим от ипотеките
Докато общият брой покупко-продажби в страната понижава, покупко-продажбите с ипотечен заем се усилват.
В София през второто тримесечие са вписани 6429 ипотеки, а делът на финансираните с заем покупко-продажби доближава 74% при 60% година по-рано. В Пловдив броят на ипотеките се усилва с 13,8%.
„ Ниските ипотечни лихви дълго време поддържаха растежа на покупко-продажбите и цените. Днес обаче покупко-продажбите понижават даже при едни от най-ниските лихви в Европа. Това демонстрира, че казусът към този момент е в достъпността на жилищата “, разяснява Баклаян пред " Сега ".
По думите му огромна част от бъдещото търсене е било изтеглено напред през мощните 2024 и 2025 година, когато доста семейства са купили парцел поради упованията за ново повишаване след влизането в еврозоната.
На фона на отслабващо търсене, продължава да пораства новото строителство.
В София започнатите нови жилища се усилват със 187%, а разгънатата им застроена повърхност – с близо 140%. В същото време по данни на Национален статистически институт в България има близо 1,6 млн. необитавани жилища, или 39% от жилищния фонд.
Според финансовият анализатор огромният брой стартирани жилищни планове може да се трансфорат в напън върху вложителите, в случай че продажбите продължат да се свиват и нуждата от пресен финансов запас нарасне.
Допълнителен проблем е увеличаващата се себестойност. Между 2015 и 2025 година цените на производител в жилищното строителство в България са нарастнали със 166% при приблизително нарастване от към 48% за Европейския съюз. Комбинацията от по-слабо търсене, високи разноски за строителство и нужда от обслужване на заеми може доста да свие маржовете на вложителите.
Кога могат да стартират да падат цените?
По-съществена промяна може да стартира през 2027 година, след нескончаем интервал на по-слабо търсене, счита Баклаян. Според него в интервала сред 2027 и 2029 година цените на парцелите може да се намалят номинално с 20% до 30%.Този спад ще засегне не засегне единствено жилищния пазар, само че също по този начин потреблението, вложенията, строителството и цялостната икономическа интензивност.
До 2030 година номиналният спад на цените на жилищата може да доближи към 25%, като в това време насъбраната инфлация е изяла още 20% от действителната им покупателна стойност. Затова през идващите години недвижимите парцели може да не бъдат отбраната от инфлация, която доста хора чакат “, заключава Макс Баклаян.
Източник: trafficnews.bg
КОМЕНТАРИ