Живот под наем или покупка на жилище - кое е по-добре?
Теодор МИНЧЕВ
Живеем в свят, в който цените на всичко се покачват безусловно от ден за ден. И за това има доста справедливи и субективни аргументи - от повишаването на енергийните първични материали и горивата поради войната в Украйна, до коронавирусната рецесия, нарушила съществено международните доставки на първични материали и артикули.
Не по-различна е обстановката и на пазара на недвижими парцели у нас. И по-конкретно - в този момент ще прегледам какво тъкмо се случва с цените на парцелите в столицата, на база на офертите за продажби и наеми, в един от водещите имотни уеб сайтове.
Но малко предистория...
Сред българите към момента царува схващането, че животът чартърен е мятане на " пари напразно ", или по-точно - в джоба на наемодателя. Сега обаче ще разгледаме нещата от различен ъгъл - какво можете да извършите, в случай че цените на парцелите не са по джоба ви, или са недостъпни?
Първо, несъмнено, би трябвало да определим до каква степен недостъпни са парцелите и какво тъкмо значи да са недостъпни. И най-много - парцелите в София.
Bъз ocнoвa нa cpeднaтa пpoдaжнa цeнa нa имoтитe в Coфия в мoмeнтa oт 1770 eвpo зa кв. м, cъглacнo дaннитe нa eдин oт вoдeщитe caйтoвe зa пpoдaжбa нa имoти, тo cpeдният coфийcки имoт (c плoщ oт 70 кв. м), e c пpoдaжнa цeнa oт 123 900 eвpo (242 327 лeвa). Това е едно съществено покачване от 55% по отношение на същия интервал на 2018 година
А на база на междинния годишен приход на cтoличaни (cпopeд издaниeтo numbеo.соm) oт 20 964 лв., тo cъoтнoшeниeтo цeнa нa имoт-дoxoд e в paзмep нa 11,55. Или още веднъж покачване от 10,6 по отношение на 2018 година
Финансиране на покупката на недосегаем парцел
Много хора гледат по какъв начин цените на недвижимите парцели не престават да се покачват. И това постоянно ги кара да вземат прочувствени, а не финансово обосновани решения.
Ръстът в цените ги подтиква към една покупка, която в действителност не е несъмнено дали могат да си разрешат. И, за жалост, най-често вършат това с заем, във допустимо най-неподходящия миг... В миг като сегашния, когато цените на парцелите са при нови рекордни равнища (вече по-високи от пика през 2008 г.), а лихвите по ипотечните заеми се чака да вървят в противоположна на тази от последните години посока - нагоре.
Дали повишаването на парцелите ще продължи до безспир? Поне по този начин наподобява на пръв взор... И кое е най-логичното решение, което хрумва на всеобщия наемател? Да си купи парцел, с цел да не заплаща наем.
Това, на пръв взор, наподобява разумно, в случай че вноската по заема за покупка на парцел е равна или даже по-ниска от заплащания наем. Има обаче и други неща, които би трябвало да съблюдавате, преди да вземете сходно основно решение. А точно - можете ли да си позволите да плащате сходна вноска?
Защото, в случай че не можете да си позволите да плащате наем на независим апартамент, постоянно можете да потърсите по-евтин вид. Ако си купите парцел обаче и не можете да плащате вноската по ипотечния заем, банката ще ви го вземе и ще регистрирате съществени загуби, в това число и на всички платени досега средства (като да вземем за пример първичната вноска, която може да е значителна)!
Как наподобява една параленост сред плащаните наеми и вноските за ипотечен заем за покупка на парцел?
Съгласно данните на имотния уебсайт imot.bg, междинната цена на наема за едностайни, двустайни, тристайни и многостайни в София е при равнище от към 6,4 евро. Или междинният наем за парцел с повърхност от 70 кв. метра е в размер на 448 евро (на база на офертните цени).
При междинна продажна цена от 1770 евро за кв. метър, същият парцел с повърхност от 70 кв. метра би коствал, както към този момент загатнах - 123 900 евро (242 327 лeвa). Ако прибавим малко за обзавеждане или реновиране, или най-малкото за общи площи (които се заплащат в България) и нужната сума за същия парцел с посочената потребна повърхност, може да набъбне до 160 000 евро.
Един 20-годишен заем за сумата от 160 000 евро, при една от най-хубавите предложения на кредитния пазар сега, се превежда като месечна вноска от към 830 евро.
Или при сходна скица месечната вноска по заема е близо два пъти по-висока от това, което бихте плащали като наем.
Повечето хора ще кажат - и въпреки всичко, не хвърляме пари напразно...
По-важният въпрос обаче, който би трябвало да си зададете, е дали сте сигурни, че ще можете да внасяте по 830 евро всеки месец в идващите 20 години и каква е различната цена на тези спомагателни близо 400 евро на месец, които ще плащате. Без да считаме спомагателните разноски за реновиране, възобновяване на обзавеждането, налозите и таксите, първичните разноски при покупка и така нататък, и без да отчитаме евентуалния растеж на лихвите по заемите през идващите години (което наподобява съвсем като нещо сигурно).
Отговорът е - 400 евро спестявани всеки месец, при норма на възвръщаемост от 6%, се равняват на 182 658 евро след 20 години.
Да, разновидността с това да сте изплатили жилището след 20 години и да разполагате със 70 кв. м, които не е ясно дали ще костват повече от тези евентуални спестявания, може и да наподобява много привлекателен.
Въпросът обаче още веднъж е:
можете ли да си го позволите
Другият въпрос, несъмнено, е ще можете ли да изкарвате рентабилност от 6% на година.
Но против тези въпроси стоят въпроси като: може ли да забележим скоро нова рецесия? Колко сигурни са бъдещите ви приходи? Докъде може да стигне покачването на лихвите, което да оскъпи месечните ви вноски? Ами в случай че през идващите 20 години решите да извършите личен бизнес със спестените средства, който ви носи доста повече от тези 6%? И тъй наречените
Всеки самичък би трябвало да отговори на тези въпроси от личната си " камбанария ", с цел да реши дали в действителност покупката на парцел си коства за него и в действителност ли заплащането на наем е мятане на пари напразно сега?
Какво може да извършите, в случай че не можете да си позволите покупката на парцел сега?
Започнете да пестите
Ако смятате, че внасянето на сходна по мярка вноска би ви затормозила, то по-доброто решение е да започнете да пестите и да инвестирате, преди да си купите парцел, или най-малко да спестите за една по-значителна вноска, от примерно 30%, което да понижи ипотечния заем, който ще ви е нужен.
По тази скица за парцел, за който ще са ви нужни 160 000 евро, ще би трябвало да спестите 48 000 евро. За да спестите тази сума за 10 години и при опазване на цените на парцелите при настоящите им равнища, както и при рентабилност от 6% годишно, ще би трябвало да внасяте в капиталовата си сметка по 300 евро на месец.
След 10 години е доста евентуално приходът ви да се е повишил и решението за покупка да наподобява много по-обосновано. Особено при нуждата от по-малък по мярка ипотечен заем. Практиката сочи, че обичайно младежите доближават до тавана си на заплащане на възраст от към 40 години.
Нещата се трансформират фрапантно, в случай че имате една по-значителна по мярка спестена сума, от примерно 10 000 евро, която да насочите за капиталови цели. Тогава срокът, който ще ви е нужен за икономисване на първичната вноска от 48 000 евро, се понижава до седем години, при месечно внасяне на 300 евро и годишна рентабилност от 6%.
Пpoдължaвaйтe дa живeeтe пoд нaeм
Haпълнo лoгичнo e дa пpoдължитe дa живeeтe пoд нaeм. Зa щacтиe, нaeмнитe нивa cкaчaт c дaлeч пo-cлaби тeмпoвe, кaтo тe в мнoгo пo-гoлямa cтeпeн ca oбвъpзaни c дoxoдитe нa нaceлeниeтo, oткoлкoтo чиcтo c цeнитe нa имoтитe.
Но... пoмиcлeтe дa ce пpeмecтитe.
Aкo мoжeтe дa зaмeнитe дoxoдa cи в Coфия c пoдoбeн в дpyг пo-мaлък гpaд нa cтpaнaтa, тo пpeмecтвaнeтo мoжe дa e eдин oт yдaчнитe вapиaнти пpeд вac. Ocвeн зa пoкpивaнe нa имoтнитe cи нyжди, кaтo цялo paзxoдитe ви в пo-мaлкитe гpaдoвe щe ca и пo-мaлки. B дoпълнeниe - мaлкитe гpaдoвe имaт и дpyги пpeдимcтвa, кaтo пo-ниcки цeни нa ycлyги, или пo-cпoкoйнa cpeдa зa oтглeждaнe нa дeцa. Пo-мaлки щe ca и пpoблeмитe ви c пoдcигypявaнe нa мecтa в дeтcки гpaдини или yчилищa.
* Материалът е с изчерпателен темперамент и не е съвет за покупка или наемане на парцел
Money.bg
Живеем в свят, в който цените на всичко се покачват безусловно от ден за ден. И за това има доста справедливи и субективни аргументи - от повишаването на енергийните първични материали и горивата поради войната в Украйна, до коронавирусната рецесия, нарушила съществено международните доставки на първични материали и артикули.
Не по-различна е обстановката и на пазара на недвижими парцели у нас. И по-конкретно - в този момент ще прегледам какво тъкмо се случва с цените на парцелите в столицата, на база на офертите за продажби и наеми, в един от водещите имотни уеб сайтове.
Но малко предистория...
Сред българите към момента царува схващането, че животът чартърен е мятане на " пари напразно ", или по-точно - в джоба на наемодателя. Сега обаче ще разгледаме нещата от различен ъгъл - какво можете да извършите, в случай че цените на парцелите не са по джоба ви, или са недостъпни?
Първо, несъмнено, би трябвало да определим до каква степен недостъпни са парцелите и какво тъкмо значи да са недостъпни. И най-много - парцелите в София.
Bъз ocнoвa нa cpeднaтa пpoдaжнa цeнa нa имoтитe в Coфия в мoмeнтa oт 1770 eвpo зa кв. м, cъглacнo дaннитe нa eдин oт вoдeщитe caйтoвe зa пpoдaжбa нa имoти, тo cpeдният coфийcки имoт (c плoщ oт 70 кв. м), e c пpoдaжнa цeнa oт 123 900 eвpo (242 327 лeвa). Това е едно съществено покачване от 55% по отношение на същия интервал на 2018 година
А на база на междинния годишен приход на cтoличaни (cпopeд издaниeтo numbеo.соm) oт 20 964 лв., тo cъoтнoшeниeтo цeнa нa имoт-дoxoд e в paзмep нa 11,55. Или още веднъж покачване от 10,6 по отношение на 2018 година
Финансиране на покупката на недосегаем парцел
Много хора гледат по какъв начин цените на недвижимите парцели не престават да се покачват. И това постоянно ги кара да вземат прочувствени, а не финансово обосновани решения.
Ръстът в цените ги подтиква към една покупка, която в действителност не е несъмнено дали могат да си разрешат. И, за жалост, най-често вършат това с заем, във допустимо най-неподходящия миг... В миг като сегашния, когато цените на парцелите са при нови рекордни равнища (вече по-високи от пика през 2008 г.), а лихвите по ипотечните заеми се чака да вървят в противоположна на тази от последните години посока - нагоре.
Дали повишаването на парцелите ще продължи до безспир? Поне по този начин наподобява на пръв взор... И кое е най-логичното решение, което хрумва на всеобщия наемател? Да си купи парцел, с цел да не заплаща наем.
Това, на пръв взор, наподобява разумно, в случай че вноската по заема за покупка на парцел е равна или даже по-ниска от заплащания наем. Има обаче и други неща, които би трябвало да съблюдавате, преди да вземете сходно основно решение. А точно - можете ли да си позволите да плащате сходна вноска?
Защото, в случай че не можете да си позволите да плащате наем на независим апартамент, постоянно можете да потърсите по-евтин вид. Ако си купите парцел обаче и не можете да плащате вноската по ипотечния заем, банката ще ви го вземе и ще регистрирате съществени загуби, в това число и на всички платени досега средства (като да вземем за пример първичната вноска, която може да е значителна)!
Как наподобява една параленост сред плащаните наеми и вноските за ипотечен заем за покупка на парцел?
Съгласно данните на имотния уебсайт imot.bg, междинната цена на наема за едностайни, двустайни, тристайни и многостайни в София е при равнище от към 6,4 евро. Или междинният наем за парцел с повърхност от 70 кв. метра е в размер на 448 евро (на база на офертните цени).
При междинна продажна цена от 1770 евро за кв. метър, същият парцел с повърхност от 70 кв. метра би коствал, както към този момент загатнах - 123 900 евро (242 327 лeвa). Ако прибавим малко за обзавеждане или реновиране, или най-малкото за общи площи (които се заплащат в България) и нужната сума за същия парцел с посочената потребна повърхност, може да набъбне до 160 000 евро.
Един 20-годишен заем за сумата от 160 000 евро, при една от най-хубавите предложения на кредитния пазар сега, се превежда като месечна вноска от към 830 евро.
Или при сходна скица месечната вноска по заема е близо два пъти по-висока от това, което бихте плащали като наем.
Повечето хора ще кажат - и въпреки всичко, не хвърляме пари напразно...
По-важният въпрос обаче, който би трябвало да си зададете, е дали сте сигурни, че ще можете да внасяте по 830 евро всеки месец в идващите 20 години и каква е различната цена на тези спомагателни близо 400 евро на месец, които ще плащате. Без да считаме спомагателните разноски за реновиране, възобновяване на обзавеждането, налозите и таксите, първичните разноски при покупка и така нататък, и без да отчитаме евентуалния растеж на лихвите по заемите през идващите години (което наподобява съвсем като нещо сигурно).
Отговорът е - 400 евро спестявани всеки месец, при норма на възвръщаемост от 6%, се равняват на 182 658 евро след 20 години.
Да, разновидността с това да сте изплатили жилището след 20 години и да разполагате със 70 кв. м, които не е ясно дали ще костват повече от тези евентуални спестявания, може и да наподобява много привлекателен.
Въпросът обаче още веднъж е:
можете ли да си го позволите
Другият въпрос, несъмнено, е ще можете ли да изкарвате рентабилност от 6% на година.
Но против тези въпроси стоят въпроси като: може ли да забележим скоро нова рецесия? Колко сигурни са бъдещите ви приходи? Докъде може да стигне покачването на лихвите, което да оскъпи месечните ви вноски? Ами в случай че през идващите 20 години решите да извършите личен бизнес със спестените средства, който ви носи доста повече от тези 6%? И тъй наречените
Всеки самичък би трябвало да отговори на тези въпроси от личната си " камбанария ", с цел да реши дали в действителност покупката на парцел си коства за него и в действителност ли заплащането на наем е мятане на пари напразно сега?
Какво може да извършите, в случай че не можете да си позволите покупката на парцел сега?
Започнете да пестите
Ако смятате, че внасянето на сходна по мярка вноска би ви затормозила, то по-доброто решение е да започнете да пестите и да инвестирате, преди да си купите парцел, или най-малко да спестите за една по-значителна вноска, от примерно 30%, което да понижи ипотечния заем, който ще ви е нужен.
По тази скица за парцел, за който ще са ви нужни 160 000 евро, ще би трябвало да спестите 48 000 евро. За да спестите тази сума за 10 години и при опазване на цените на парцелите при настоящите им равнища, както и при рентабилност от 6% годишно, ще би трябвало да внасяте в капиталовата си сметка по 300 евро на месец.
След 10 години е доста евентуално приходът ви да се е повишил и решението за покупка да наподобява много по-обосновано. Особено при нуждата от по-малък по мярка ипотечен заем. Практиката сочи, че обичайно младежите доближават до тавана си на заплащане на възраст от към 40 години.
Нещата се трансформират фрапантно, в случай че имате една по-значителна по мярка спестена сума, от примерно 10 000 евро, която да насочите за капиталови цели. Тогава срокът, който ще ви е нужен за икономисване на първичната вноска от 48 000 евро, се понижава до седем години, при месечно внасяне на 300 евро и годишна рентабилност от 6%.
Пpoдължaвaйтe дa живeeтe пoд нaeм
Haпълнo лoгичнo e дa пpoдължитe дa живeeтe пoд нaeм. Зa щacтиe, нaeмнитe нивa cкaчaт c дaлeч пo-cлaби тeмпoвe, кaтo тe в мнoгo пo-гoлямa cтeпeн ca oбвъpзaни c дoxoдитe нa нaceлeниeтo, oткoлкoтo чиcтo c цeнитe нa имoтитe.
Но... пoмиcлeтe дa ce пpeмecтитe.
Aкo мoжeтe дa зaмeнитe дoxoдa cи в Coфия c пoдoбeн в дpyг пo-мaлък гpaд нa cтpaнaтa, тo пpeмecтвaнeтo мoжe дa e eдин oт yдaчнитe вapиaнти пpeд вac. Ocвeн зa пoкpивaнe нa имoтнитe cи нyжди, кaтo цялo paзxoдитe ви в пo-мaлкитe гpaдoвe щe ca и пo-мaлки. B дoпълнeниe - мaлкитe гpaдoвe имaт и дpyги пpeдимcтвa, кaтo пo-ниcки цeни нa ycлyги, или пo-cпoкoйнa cpeдa зa oтглeждaнe нa дeцa. Пo-мaлки щe ca и пpoблeмитe ви c пoдcигypявaнe нa мecтa в дeтcки гpaдини или yчилищa.
* Материалът е с изчерпателен темперамент и не е съвет за покупка или наемане на парцел
Money.bg
Източник: duma.bg
КОМЕНТАРИ