5 грешки при теглене на кредит, които ви струват скъпо
Тегленето на заем – било то потребителски за ремонт или ипотечен за мечтания дом – към този момент е естествена част от финансовия живот на множеството хора. И макар че всички теглим заеми от години, продължаваме да позволяваме едни и същи неточности, които могат да ни костват доста пари.
В тази публикация ще разгледаме петте най-чести клопката при кандидатстване и ще ви дадем съответни препоръки по какъв начин да ги избегнете – без значение дали приказваме за потребителски, или за ипотечен заем.
Грешка №1: Влизате в банката неподготвени
Това е главната неточност, от която следват множеството други. Много хора вземат решение, че им трябват пари, и непосредствено отиват в първия банков клон, без никаква подготовка.
Как да я избегнете: Подготовката е 90% от триумфа. Преди даже да говорите с кредитен съветник, направете две неща.
Първо, проверете кредитното си досие. Всеки български жител има право един път годишно на безвъзмездна информация от Централния кредитен указател (ЦКР) към Българска народна банка – може да я заявите онлайн или на място в Българска народна банка. Тя ви демонстрира всички настоящи и минали заеми, в това число забравени отговорности по кредитни карти или остарели просрочия, които може да тежат на досието ви, без вие да подозирате. Ако открите проблеми, изчистете ги преди да кандидатствате.
Второ, съберете документите си. Ще ви трябват трудовият контракт, уверение за приход от шеф (за последните 6-12 месеца), данъчни заявления (ако сте самоосигуряващ се) и персонална карта. Когато идвате в банката с подготвен пакет, изглеждате като сериозен и проведен клиент – а това постоянно e във ваша изгода.
При потребителски заем положителната кредитна история може да ви донесе не просто утвърждение, а и по-нисък лихвен %. Лошата история постоянно води непосредствено до отвод.
При ипотечен заем залогът е още по-висок. Дори дребен проблем в ЦКР може да докара до отвод или до условие за по-голямо самоучастие. Банката ще преглежда историята ви под лупа, тъй че всяка дребна изненада ще ви забави.
Грешка №2: Гледате единствено лихвата, забравяте всичко останало
„ Банка Х дава 4,5% рента, банка Y – 4,7%. Очевидно първата е по-добра. " Това е рисково опростяване. Лихвата е единствено един от съставените елементи на цената на заема – има още доста неща, които я дефинират действително.
Как да я избегнете: Винаги гледайте ГПР – Годишния % на разноските. Този индикатор е наложителен по закон и включва освен лихвата, само че и всички съпътстващи такси: за разглеждане на документи, за ръководство, за оценка на парцела (при ипотека) и по този начин нататък. ГПР ви дава действителната картина какъв брой безценен е един заем.
Поискайте Стандартизиран европейски формуляр (СЕФ) за потребителски заем или Европейски типов информативен лист (ESIS) за ипотечен заем. Тези документи са основани особено с цел да можете елементарно да сравнявате предложения от разнообразни банки – всяка общоприета информация е на едно и също място.
При потребителските заеми постоянно се начисляват такси за утвърждение и годишни такси за ръководство, които могат съществено да оскъпят заем, изглеждащ на ниска цена на пръв взор – изключително при по-малки суми, където таксите тежат повече в съразмерност.
При ипотечните заеми банковите такси, по които можете да сравнявате другите предложения, нормално включват: такса за оглед и оценка на парцела (50-150 евро), банкова такса за правене на нотариалния акт по ипотеката (около 50 евро), месечна такса за обслужваща сметка (1-3 евро), такса за възобновяване и изтриване на ипотеката. Една примамливо ниска рента може да бъде „ обезщетена " от банката с високи първични такси, които плащате при сключването.
Внимавайте обаче – има и разноски, които не зависят от избора на банка и които плащате по този начин или другояче при всяка ипотечна договорка: нотариалните такси за акта на покупко-продажба (около 1% от цената по тарифа), държавната такса за регистриране на ипотеката в Имотния указател и локалният налог при придобиване на парцела (определя се от общината – 0,1% до 3%). Тези разноски няма по какъв начин да оптимизирате посредством избор на банка, само че би трябвало да ги планирате в общия си бюджет.
Грешка №3: Надценявате опциите си
Това евентуално е най-опасната неточност в дълготраен проект. Изкушаващо е да вземете оптималната сума, която банката ви отпуска. Но това, че банката ви я дава, не значи, че можете да си я позволите.
Как да я избегнете: Преди даже да отидете в банката, направете си почтена сметка.
При ипотечните заеми има едно нещо, което доста хора не знаят – Българска народна банка е въвела наложителни предели, които всяка банка следва:
Минимум 15% самоучастие (банката не може да ви даде заем над 85% от цената на имота).
Максимум 50% от месечния ви приход за всички кредитни вноски, дружно (не единствено ипотеката).
Максимум 30 години период на заема.
Тези ограничавания важат за всички нови ипотечни заеми. Допустимо е банката да отпусне дребен % от заемите си при по-меки условия (например за клиенти с доста високи приходи или характерни случаи), само че за множеството хора разпоредбите са твърди и без изключения.
Финансовите консултанти предлагат да се задачите много под законовия таван – към 35-40% от прихода за всички кредитни вноски. Разликата от 50% (законов лимит) до 35% (препоръчително) е вашият буфер за неприятни времена.
Направете си и един стрес тест: в случай че единият от приходите в фамилията изчезне за няколко месеца, можете ли да продължите да плащате? Ако лихвата по плаващия ви заем се повиши с 1-2%, това ще ви унищожи ли бюджета?
При потребителските заеми най-честата неточност е импулсивното изтегляне – за отмора, нова техника, нещо „ доста належащо сега ". Винаги си задавайте въпроса: „ Наистина ли се нуждая от това в този момент, и мога ли да си разреша вноските през идващите 5 години? "
При ипотечните заеми не забравяйте, че притежаването на жилище носи и други разноски – налог здания, такса боклук, такси към етажната благосъстоятелност, поддръжка, поправки, застраховки. Включете ги в месечния си бюджет, преди да решите каква вноска можете да поемете.
Грешка №4: Не четете контракта (или го четете повърхностно)
Договорът за заем не е условност за автограф. В него се крият всички значими условия, които ще дефинират финансовия ви живот за години напред. Дребен шрифт, който игнорирате през днешния ден, може да ви коства хиляди евро на следващия ден.
Как да я избегнете: Четете всичко, изключително клаузите, които наподобяват „ механически ". Обърнете особено внимание на:
Вид на лихвата. Фиксирана или плаваща? Ако е плаваща, по какъв начин тъкмо се образува – какъв е референтният показател (обикновено EURIBOR след влизането в еврозоната), каква е надбавката на банката, и какъв брой постоянно може да се трансформира?
Такси за предварително погасяване. Тук разпоредбите са разнообразни съгласно типа на заема и би трябвало да ги знаете авансово:
Ипотечен заем – през първите 12 месеца може да има такса до 1%. След 12-ата вноска по закон такса не се дължи въобще. Тоест в случай че чакате година след усвояването, можете да погасите цялата сума без никакви наказателни такси.
Потребителски заем с плаваща рента – няма такса за предварително погасяване въобще, от първия ден.
Потребителски заем с закрепена рента – има такса. Тя е до 1% от предварително погасената сума, в случай че до края остава над 1 година, и до 0,5%, в случай че остава под 1 година.
Това е значимо, тъй като доста хора считат да употребяват заем за малко (например 2-3 години), само че избират закрепена рента поради сигурността – и след това ги изненадват таксите при опит за предварително погасяване.
Неустойки за закъснение. Какво се случва, в случай че пропуснете вноска? Каква е лихвата за веселба? След какъв брой дни веселба банката има право да разгласи заема за дължим?
Задължителни застраховки. Често банките изискват сключването на застраховка „ Живот " и/или „ Имущество " в тяхна изгода. Разберете какви са изискванията, какво коства годишно и – значимото – дали можете да изберете различен осигурител, или сте задължени да минете през този, който банката ви предлага. Често личният избор излиза доста по-евтин.
Грешка №5: Спирате се на първата оферта
Лоялността към „ вашата " банка – тази, в която получавате заплата от години – не всеки път е финансово преференциална. Банките са търговци, които се конкурират за клиенти, и постоянно дават по-добри условия на нови клиенти, в сравнение с лоялни такива.
Как да я избегнете: Кандидатствайте или най-малко поискайте предложения от най-малко 3-4 разнообразни банки. Това не е изгубено време – разликите сред офертите могат да са в стотици, даже хиляди евро в дълготраен проект.
Освен това използвайте получените предложения, с цел да преговаряте. Понякога банка, която в началото ви е дала по-неизгодни условия, е склонна да ги усъвършенства, когато види конкурентна оферта на хартия. Не се опасявайте да питате и да преговаряте – това е ваше право като клиент, а не „ безсрамие ".
Друга добра процедура е да минете през кредитен съветник. Той има едновременен достъп до офертите на десетки банки и финансови институции, и ще ви ги съпостави едновременно, без вие да обикаляте офиси. За тази услуга нормално не плащате нищо в допълнение – консултантът се финансира от комисионата, която банката му изплаща.
Една характерна неточност при ипотечен заем: подценявате самоучастието
Както споменахме, Българска народна банка изисква най-малко 15% самоучастие. Но в случай че имате единствено минималните 15%, банката ви приема за по-рисков клиент и нормално ви предлага по-висока рента. Колкото по-голямо е самоучастието ви, толкоз по-добри условия ще получите – тъй като банката поема по-малък риск, написа pariteni.
Практически съвет: Започнете да спестявате за самоучастие доста преди да започнете да гледате парцели. Ако планирате да купувате жилище за 150 000 евро, идеалното самоучастие е най-малко 30 000 евро (20%) – повече, в случай че можете.
И още нещо значимо – не разчитайте, че ще изтеглите потребителски заем за самоучастието по ипотеката. Това е неприятна процедура, която банките не утвърждават и незабавно виждат в ЦКР. Освен това фрапантно ще утежни съотношението ви дълг/доход и може да докара до отвод на самата ипотека.
Кредитът е финансов инструмент, не вълшебна пръчица. Успешното му приемане и безпроблемно погашение зависят напълно от вашата осведоменост, подготовка и реалистична преценка.
Бъдете търпеливи, сравнявайте деликатно и не се тормозете да задавате въпроси – даже тези, които ви се костват глупави. Едно добре премислено решение през днешния ден ще ви спести доста главоболия и пари на следващия ден.
В тази публикация ще разгледаме петте най-чести клопката при кандидатстване и ще ви дадем съответни препоръки по какъв начин да ги избегнете – без значение дали приказваме за потребителски, или за ипотечен заем.
Грешка №1: Влизате в банката неподготвени
Това е главната неточност, от която следват множеството други. Много хора вземат решение, че им трябват пари, и непосредствено отиват в първия банков клон, без никаква подготовка.
Как да я избегнете: Подготовката е 90% от триумфа. Преди даже да говорите с кредитен съветник, направете две неща.
Първо, проверете кредитното си досие. Всеки български жител има право един път годишно на безвъзмездна информация от Централния кредитен указател (ЦКР) към Българска народна банка – може да я заявите онлайн или на място в Българска народна банка. Тя ви демонстрира всички настоящи и минали заеми, в това число забравени отговорности по кредитни карти или остарели просрочия, които може да тежат на досието ви, без вие да подозирате. Ако открите проблеми, изчистете ги преди да кандидатствате.
Второ, съберете документите си. Ще ви трябват трудовият контракт, уверение за приход от шеф (за последните 6-12 месеца), данъчни заявления (ако сте самоосигуряващ се) и персонална карта. Когато идвате в банката с подготвен пакет, изглеждате като сериозен и проведен клиент – а това постоянно e във ваша изгода.
При потребителски заем положителната кредитна история може да ви донесе не просто утвърждение, а и по-нисък лихвен %. Лошата история постоянно води непосредствено до отвод.
При ипотечен заем залогът е още по-висок. Дори дребен проблем в ЦКР може да докара до отвод или до условие за по-голямо самоучастие. Банката ще преглежда историята ви под лупа, тъй че всяка дребна изненада ще ви забави.
Грешка №2: Гледате единствено лихвата, забравяте всичко останало
„ Банка Х дава 4,5% рента, банка Y – 4,7%. Очевидно първата е по-добра. " Това е рисково опростяване. Лихвата е единствено един от съставените елементи на цената на заема – има още доста неща, които я дефинират действително.
Как да я избегнете: Винаги гледайте ГПР – Годишния % на разноските. Този индикатор е наложителен по закон и включва освен лихвата, само че и всички съпътстващи такси: за разглеждане на документи, за ръководство, за оценка на парцела (при ипотека) и по този начин нататък. ГПР ви дава действителната картина какъв брой безценен е един заем.
Поискайте Стандартизиран европейски формуляр (СЕФ) за потребителски заем или Европейски типов информативен лист (ESIS) за ипотечен заем. Тези документи са основани особено с цел да можете елементарно да сравнявате предложения от разнообразни банки – всяка общоприета информация е на едно и също място.
При потребителските заеми постоянно се начисляват такси за утвърждение и годишни такси за ръководство, които могат съществено да оскъпят заем, изглеждащ на ниска цена на пръв взор – изключително при по-малки суми, където таксите тежат повече в съразмерност.
При ипотечните заеми банковите такси, по които можете да сравнявате другите предложения, нормално включват: такса за оглед и оценка на парцела (50-150 евро), банкова такса за правене на нотариалния акт по ипотеката (около 50 евро), месечна такса за обслужваща сметка (1-3 евро), такса за възобновяване и изтриване на ипотеката. Една примамливо ниска рента може да бъде „ обезщетена " от банката с високи първични такси, които плащате при сключването.
Внимавайте обаче – има и разноски, които не зависят от избора на банка и които плащате по този начин или другояче при всяка ипотечна договорка: нотариалните такси за акта на покупко-продажба (около 1% от цената по тарифа), държавната такса за регистриране на ипотеката в Имотния указател и локалният налог при придобиване на парцела (определя се от общината – 0,1% до 3%). Тези разноски няма по какъв начин да оптимизирате посредством избор на банка, само че би трябвало да ги планирате в общия си бюджет.
Грешка №3: Надценявате опциите си
Това евентуално е най-опасната неточност в дълготраен проект. Изкушаващо е да вземете оптималната сума, която банката ви отпуска. Но това, че банката ви я дава, не значи, че можете да си я позволите.
Как да я избегнете: Преди даже да отидете в банката, направете си почтена сметка.
При ипотечните заеми има едно нещо, което доста хора не знаят – Българска народна банка е въвела наложителни предели, които всяка банка следва:
Минимум 15% самоучастие (банката не може да ви даде заем над 85% от цената на имота).
Максимум 50% от месечния ви приход за всички кредитни вноски, дружно (не единствено ипотеката).
Максимум 30 години период на заема.
Тези ограничавания важат за всички нови ипотечни заеми. Допустимо е банката да отпусне дребен % от заемите си при по-меки условия (например за клиенти с доста високи приходи или характерни случаи), само че за множеството хора разпоредбите са твърди и без изключения.
Финансовите консултанти предлагат да се задачите много под законовия таван – към 35-40% от прихода за всички кредитни вноски. Разликата от 50% (законов лимит) до 35% (препоръчително) е вашият буфер за неприятни времена.
Направете си и един стрес тест: в случай че единият от приходите в фамилията изчезне за няколко месеца, можете ли да продължите да плащате? Ако лихвата по плаващия ви заем се повиши с 1-2%, това ще ви унищожи ли бюджета?
При потребителските заеми най-честата неточност е импулсивното изтегляне – за отмора, нова техника, нещо „ доста належащо сега ". Винаги си задавайте въпроса: „ Наистина ли се нуждая от това в този момент, и мога ли да си разреша вноските през идващите 5 години? "
При ипотечните заеми не забравяйте, че притежаването на жилище носи и други разноски – налог здания, такса боклук, такси към етажната благосъстоятелност, поддръжка, поправки, застраховки. Включете ги в месечния си бюджет, преди да решите каква вноска можете да поемете.
Грешка №4: Не четете контракта (или го четете повърхностно)
Договорът за заем не е условност за автограф. В него се крият всички значими условия, които ще дефинират финансовия ви живот за години напред. Дребен шрифт, който игнорирате през днешния ден, може да ви коства хиляди евро на следващия ден.
Как да я избегнете: Четете всичко, изключително клаузите, които наподобяват „ механически ". Обърнете особено внимание на:
Вид на лихвата. Фиксирана или плаваща? Ако е плаваща, по какъв начин тъкмо се образува – какъв е референтният показател (обикновено EURIBOR след влизането в еврозоната), каква е надбавката на банката, и какъв брой постоянно може да се трансформира?
Такси за предварително погасяване. Тук разпоредбите са разнообразни съгласно типа на заема и би трябвало да ги знаете авансово:
Ипотечен заем – през първите 12 месеца може да има такса до 1%. След 12-ата вноска по закон такса не се дължи въобще. Тоест в случай че чакате година след усвояването, можете да погасите цялата сума без никакви наказателни такси.
Потребителски заем с плаваща рента – няма такса за предварително погасяване въобще, от първия ден.
Потребителски заем с закрепена рента – има такса. Тя е до 1% от предварително погасената сума, в случай че до края остава над 1 година, и до 0,5%, в случай че остава под 1 година.
Това е значимо, тъй като доста хора считат да употребяват заем за малко (например 2-3 години), само че избират закрепена рента поради сигурността – и след това ги изненадват таксите при опит за предварително погасяване.
Неустойки за закъснение. Какво се случва, в случай че пропуснете вноска? Каква е лихвата за веселба? След какъв брой дни веселба банката има право да разгласи заема за дължим?
Задължителни застраховки. Често банките изискват сключването на застраховка „ Живот " и/или „ Имущество " в тяхна изгода. Разберете какви са изискванията, какво коства годишно и – значимото – дали можете да изберете различен осигурител, или сте задължени да минете през този, който банката ви предлага. Често личният избор излиза доста по-евтин.
Грешка №5: Спирате се на първата оферта
Лоялността към „ вашата " банка – тази, в която получавате заплата от години – не всеки път е финансово преференциална. Банките са търговци, които се конкурират за клиенти, и постоянно дават по-добри условия на нови клиенти, в сравнение с лоялни такива.
Как да я избегнете: Кандидатствайте или най-малко поискайте предложения от най-малко 3-4 разнообразни банки. Това не е изгубено време – разликите сред офертите могат да са в стотици, даже хиляди евро в дълготраен проект.
Освен това използвайте получените предложения, с цел да преговаряте. Понякога банка, която в началото ви е дала по-неизгодни условия, е склонна да ги усъвършенства, когато види конкурентна оферта на хартия. Не се опасявайте да питате и да преговаряте – това е ваше право като клиент, а не „ безсрамие ".
Друга добра процедура е да минете през кредитен съветник. Той има едновременен достъп до офертите на десетки банки и финансови институции, и ще ви ги съпостави едновременно, без вие да обикаляте офиси. За тази услуга нормално не плащате нищо в допълнение – консултантът се финансира от комисионата, която банката му изплаща.
Една характерна неточност при ипотечен заем: подценявате самоучастието
Както споменахме, Българска народна банка изисква най-малко 15% самоучастие. Но в случай че имате единствено минималните 15%, банката ви приема за по-рисков клиент и нормално ви предлага по-висока рента. Колкото по-голямо е самоучастието ви, толкоз по-добри условия ще получите – тъй като банката поема по-малък риск, написа pariteni.
Практически съвет: Започнете да спестявате за самоучастие доста преди да започнете да гледате парцели. Ако планирате да купувате жилище за 150 000 евро, идеалното самоучастие е най-малко 30 000 евро (20%) – повече, в случай че можете.
И още нещо значимо – не разчитайте, че ще изтеглите потребителски заем за самоучастието по ипотеката. Това е неприятна процедура, която банките не утвърждават и незабавно виждат в ЦКР. Освен това фрапантно ще утежни съотношението ви дълг/доход и може да докара до отвод на самата ипотека.
Кредитът е финансов инструмент, не вълшебна пръчица. Успешното му приемане и безпроблемно погашение зависят напълно от вашата осведоменост, подготовка и реалистична преценка.
Бъдете търпеливи, сравнявайте деликатно и не се тормозете да задавате въпроси – даже тези, които ви се костват глупави. Едно добре премислено решение през днешния ден ще ви спести доста главоболия и пари на следващия ден.
Източник: glasnews.bg
КОМЕНТАРИ