Старите панелки в София и големите градове стават опасни за

Старите панелки в София и огромните градове стават рискови за притежателите. За това предизвести в ефир Александър Бочев, ръководител на Национално съдружие „ Недвижими парцели “.

„ За страдание, доста панелни здания в огромните български градове са достигнали своя лимит. Държавата и общините би трябвало да вземат съществени ограничения за действителното саниране на тези здания, а не просто да им се слага топлоизолация. Истинското саниране на подобен вид здания би трябвало да стартира от тяхната градивна част и възможното ѝ подсилване “, сподели той.

И въпреки всичко положението на панелните здания доста зависи от поддръжката им, сподели експертът.

Сигурен съм, че има „ панелки “, правени през 60-те години посредством по-стара технология, които с в по-добро положение от тези „ панелки “, строени през 80-те години. Но, да, тези здания биха могли да съставляват проблем в бъдеще, добави Бочев.

Наличието на механически паспорт би помогнало доста за оценката и поддръжката на постройките, само че не съм оптимист, че това ще се случи бързо, сподели още ръководителят на националното съдружие. Държавата неведнъж отсрочва правенето на механически паспорти за старите здания в България. Сега има период за паспортизация единствено за държавните и общински здания – до 31 декември 2032 година

Най-добрият метод за приемане на професионална оценка е лицето да се обърне към оценител на парцели, към брокер. Това са хора, които наблюдават непрестанно пазара, знаят трендовете и са наясно с всички фактори, от които зависи цената на парцела – местоположението, положението на постройката, транспортната досегаемост, етажа, ревюто и така нататък Понякога продавачите на парцели, в желанието си да работят сами, позволяват неточности във връзка с ценообразуването – надценяват или подценяват парцела, счита той.

Една от тематиките на диалога беше по какъв начин покупател без инженерно обучение да разбере какво е положението на парцел в едропанелна постройка (строена посредством индустриално създадени стоманобетонни панели и други елементи) и дали има компрометирани елементи (дефекти, повреди, деформации).

Според Александър Бочев най-хубавият метод е лицето да се посъветва със експерт, инженер-конструктор, който да обследва структурата на постройката доколкото е допустимо.

Участниците на имотния пазар в България се вълнуват най-често от образуването на цените и от набирането на нужната документи за договорката. След началото на Covid рецесията доста купувачи се насочиха към къщи с двор в периферията на огромните градове, където обаче излязоха „ подводни камъни “ във връзка с легализиране на строителството, регулацията и кадастъра.

Александър Бочев разяснява и дали сега си коства инвестицията в спомагателен парцел (който не е главно жилище), при която купувачът ще разчита на спестени пари и на заем – по какъв начин човек да си направи добре сметката за предстоящите доходи и разноски.

„ Много съставни елементи би трябвало да се вземат поради от евентуалния вложител: съотношението сред самоучастието и заема, цената на привлечения капитал, предстоящата рентабилност и дали тя ще оправдае упованията му, както и да се направи относително дълготрайна прогноза за цените на парцелите “, изясни той.

Бочев добави, че има огромна разлика в доходността при обособените типове недвижимости: жилища, офиси, магазини или различен бизнес парцели.

„ Ако пазарът изпадне в рецесия, това се отразява първо на магазините и офисите, а по-късно на жилищата, само че пък при жилищата доходността е по-ниска. Така че доста фактори би трябвало да се вземат поради при покупка на парцел за инвестиция. В последните 10 години имаме непрестанно повишаване на цените и сякаш пазарът е удобен за сходна инвестиция сега. Такъв вид покупко-продажби бяха доста известни през 2020-2022 година, в този момент пазарът малко се укроти в тази си част. “

При сходен тип инвестиция доста значим е и таймингът (моментът за покупка) от позиция на цикличността на пазара.

Жилище, закупено в София през 2008 година – на върха на пазара преди международната финансова и икономическа рецесия – доближи същата стойност едвам 10-15 години по-късно. Причината е, че от края на 2008 до 2013 година жилищата в столицата поевтиняха приблизително с 42% по данни на Националния статистически институт – от 2470 лева./кв. м през третото тримесечие на 2008 година до 1422 лева./кв. м през първото тримесечие на 2013 година

„ Прогнозирането на имотния пазар е мъчно в този нерешителен свят, в който живеем – като политическа конюнктура, като икономическа и като рецесии, които се разиграват към нас. Малко преди пандемията мнозина бяха сигурни, че цените на парцелите в България са достигнали своя пик и следва спад. Аз също бях податлив да имам вяра, че това може би ще се случи, само че Covid рецесията изигра по-скоро ролята на катализатор в противоположната посока и цените още веднъж потеглиха нагоре “, сподели в умозаключение Александър Бочев.

Източник – телевизия Bloomberg