София бие Мадрид и Брюксел по цени на големите жилища
София към този момент не е наличният град, който беше преди години. Пазарът на парцели в българската столица претърпя голяма смяна. Последните данни на портала Global property guide разкриват изненадващи обстоятелства. София към този момент изпреварва огромни европейски метрополии по цени на жилищата.
Анализаторите дълго време твърдяха, че страната ни остава евтина дестинация. Тази позиция към този момент предстои на съществено преразглеждане. Според новите данни София е измежду най-скъпите столици на Балканите. Само Любляна остава по-скъпа от нашата столица в районния лист. Това важи за дребни, междинни и огромни жилища.
Класацията употребява медианни цени вместо средноаритметични стойности. Медианната цена е доста по-точен индикатор за действителния пазар. Тя отстрани въздействието на рисково скъпите първокласни парцели. Половината от парцелите на пазара са по-евтини от медианната цена. Другата половина са по-скъпи от нея.
Към юли 2026 година медианната цена на апартамент с една спалня в София е 169 000 евро. Жилищата с две спални доближават 298 000 евро. Най-големите жилища с три спални костват приблизително 457 000 евро. Разликата сред София и другите балкански градове се усилва при по-големите парцели.
Спрямо Загреб цените в София са с 4% по-високи за дребни жилища. При парцелите с три спални разликата скача на 55%. В съпоставяне с Белград столицата ни е по-скъпа със 71% при огромните жилища. Спрямо Атина разликата е 63%. Най-драстично е разминаването със Скопие. Там цените са до пет пъти по-ниски от софийските.
Любляна остава доста по-скъпа дестинация от София. Словения е най-богатата страна от някогашния социалистически блок. Доходите там са близки до тези в Австрия и Италия. Любляна има лимитирано предложение на нови жилища. Историческият център е под закрилата на ЮНЕСКО. Това прави новото строителство съвсем невероятно.
София заема 19-о място от 37 европейски столици при огромните жилища. Столицата ни се изравнява с Брюксел по цена на жилищата с две спални. При огромните парцели София изпреварва Мадрид, Хелзинки и Будапеща. Тя се подрежда съвсем наедно със Стокхолм в тази категория. Много хора обмислят дали наем е по-изгодно от заем при тези високи цени.
В международен мащаб София също се изкачва нагоре. Тя заема 34-о място от 73 столици при най-големите жилища. Цените в София са по-високи от тези в Истанбул, Киев и Букурещ. Те изпреварват и градове като Банкок и Кайро. София е по-скъпа от Мадрид при жилищата с три спални.
Данните на Евростат удостоверяват тази наклонност. България е на второ място в Европейския съюз по растеж на имотните цени. Купувачите би трябвало да плануват и обилни спомагателни разноски. В София локалният налог при покупка е 3%. При огромен апартамент този данък прибавя над 13 700 евро.
Трябва да се платят и нотариални такси и такси за регистриране. Разходите по банкови заеми и оценки също не са дребни. Общите разноски по придобиване могат да набъбнат с хиляди евро. В Белгия тези налози са доста по-високи – до 12,5%. В Естония и Чехия обаче подобен налог липсва.
Имотът изисква разноски и след неговото закупуване. Годишните налози в България остават относително ниски. В Испания и Франция те са доста по-високи. Ако притежателят отдава жилището чартърен, той дължи 10% налог. Средният наем в София за двустаен апартамент е към 700 евро.
Брутната рентабилност от парцели в София е 3,75%. Чистата облага обаче постоянно пада до 1,5% годишно. Това включва разноски за поправки, застраховки и интервали без наематели. Така доходността от парцел се приближава до лихвите по банковите влогове. Правилата за пазара се стягат, тъкмо както Европа ограничи бизнеса с Airbnb.
При продажба на парцел с облага се дължи налог от 10%. Има обаче законови благоприятни условия за освобождение от този данък. В страни като Дания облагането на облагата може да надвиши 52%. България резервира една от най-ниските данъчни ставки в Европа.
