Троен ръст при сделките с имоти в София от началото на 2021 г.
Силен старт на годината за жилищния пазар в София с три пъти повече подписани покупко-продажби за първите 4 месеца, спрямо 2020 година, регистрират от една от най-големите организации АДРЕС Недвижими парцели. Спрямо покупките през същия интервал на 2019 година увеличенитето е двойно и демонстрира, че пазарът освен изцяло е възстановил интензивността си след началото на пандемията, само че и е във напредък. Подемът се дължи на три съществени фактора – рекордно ниските лихви по ипотечните заеми, изпреварващия растеж на работните заплати и засилената миграция в страната.
“От макроикономическа позиция няма предпоставки за закъснение на пазара на жилищни парцели, а в противен случай. Спестяванията на семействата осезаемо се усилиха от началото на изключителното състояние до момента. Отражение върху задлъжнялостта, в резултат на мораториума, можем да чакаме в края на годината “, разяснява Гергана Тенекеджиева, изп. шеф на АДРЕС Недвижими парцели, и добавя: „ В интернационален проект вложенията в жилищни парцели порастват, частично поради по-ограничената рентабилност при редица бизнес парцели, които бяха по-силно наранени от пандемията. В Европа единствено за първото тримесечие размерът им се усилва с 23% “.
По думите ѝ прогнозата за пазара в идващите 1-2 години е обвързана с придвижването на лихвите по ипотеките в Съединени американски щати. Очакванията за трайното им повишаване в дълготраен проект непроменяемо ще се отрази върху интензивността и броя на подписаните покупко-продажби. У нас сходен сюжет би лишил повече време, само че също би довел до по-предпазливо държание от страна на купувачите и задържане на интензивността.
„ Другият значителен фактор за развиването на пазара в кратковременен и средносрочен проект е държанието на продавачите. За да продължи динамичността на пазара, е значимо притежателите да демонстрират повече интензивност и да се възползват от сегашната обстановка. Купувачите сега са добре осведомени с изискванията, организират по-малко огледи преди да пристъпят към покупка, само че се интересуват най-вече от нови предложения. Сделките с по-стари предложения нормално се подписват след коментар в цената, до момента в който при новите разгласи купувачите по-рядко търсят отстъпки “, разяснява Гергана Тенекеджиева.
Данните на АДРЕС демонстрират, че 64% от покупко-продажбите са подписани без промяна в офертата, при 58 на 100 година по-рано. По-видима е разликата при огромните отстъпки – сред 10 000 и 20 000 евро. Техният дял понижава от 7% на 2% през 2021 година
Пазарът на наеми - първи признаци на възкръсване
След няколко години сериозен напън, в резултат на падащите лихви по заемите, пандемията на процедура блокира пазара на наеми. Активността предходната година бе мощно лимитирана, изключително в междинния и ниския ценови клас, чиито клиенти съществено пострадаха от рецесията. През 2021 най-засегнатият сегмент от жилищния пазар демонстрира първи признаци на възобновяване. От началото на годината подписаните покупко-продажби означават растеж с съвсем 30% по отношение на същия интервал на 2020 година, когато действително стартира първият локдаун и бе оповестено изключителното състояние. Кварталите с най-вече покупко-продажби в този момент са Център, Манастирски ливади, Кръстова вада, Лозенец, Младост, Гео Милев, Редута.
Спадът при наемните цени обаче към момента е реалност. На места той доближава 20% при офертните стойности, в следствие от увеличеното предложение на фона на към момента по-слабото търсене.
„ Стресът от пандемията подейства „ отрезвяващо “ на част от притежателите във връзка с наемни цени. Вече има по-голяма непосредственост в упованията на двете страни, само че затварянето на ножицата лишава време. На процедура, възобновяване на пазара се случва на по-близки до пазарните наемни цени. Това, дружно с поетапното оживление на икономическия живот, евентуално ще бъде тласък за от ден на ден хора да потърсят жилище чартърен “, добавя Гергана Тенекеджиева.
Финансовата досегаемост на жилищата
Настоящите стопански условия усъвършенстват финансовата досегаемост на жилищата. За последните две години (2018-2020) междинната работна заплата в столицата се е повишила с 22%, при повишаване от 13% на междинната цена на жилищата. Справка на АДРЕС демонстрира, че месечната вноска за обзаведен двустаен апартамент в Манастирски ливади съставлява малко над 20% от общите приходи на домакинство с двама работещи. В обсъждания случай клиентите употребяват ипотечен заем със период от 25 години и 20% самоучастие. Цената на парцела е 120 000 евро.
Изборът „ наем или заем “ има относително сходни индикатори. В съответния образец вноската по заема е 450 евро, при 400 евро месечен наем.
Сделките с заем съставляват близо 50 на 100 от всички покупки за интервала, сочат данните на АДРЕС. По-високите условия на банките към кредитополучателите се отразяват върху % самоучастие в договорката. Много рядко се финансират покупки с по-малко от 10%, в множеството случаи банката покрива 50% до 80% от цената на парцела.
Какво търсят клиентите
Миграцията, повлияна от пандемията, раздвижи пазара на жилища в огромните градове. Част от хората както работещите, по този начин и учащите, се върнаха по родните си места. Най-забележителен, съгласно данните на Национален статистически институт, е механичният приръст във Варна. Той пораства от +339 през 2019 година, до +2950 през 2020 година или със 770% повече хора са се преместили да живеят в града. В Бургас разликата също е забележителна – от +851 през 2019 година, до +3193, което прави растеж от 275%. продължи трайно, има риск евентуалните купувачи да намалеят “, уточни Гергана Тенекеджиева.
По данни на Национален статистически институт
Механичен приръст
2017
2018
2019
2020
София /столица/
+3572
+5163
+3230
-15765
София област
-301
-264
-263
+14652
Пловдив
+1698
+2047
+2036
+5104
Варна
+1148
+1058
+339
+2950
Бургас
+670
+531
+851
+3193
Данни: Национален статистически институт
Прави усещане, че в столицата този индикатор е негативен -15765, на фона на +14652 за София област, което може да се дължи по-скоро на промяна на адресната регистрация, а не действителна смяна в местожителството.
„ Рестрикциите в напредването, наложени по време на първия локдаун, накараха значително хора да сменят сегашния си адрес, с цел да могат да пътуват до други обитаеми места или да се приберат за празниците. Дори да приемем, че зад данните стои точно това, е значимо да следим придвижването на този индикатор. В случай, че наклонността
Динамиката на цените
Близо 6% е покачването на междинните цени в столицата, сочат данните на АДРЕС. По-силно изразен растеж има в кварталите с огромен интерес и недостиг на предлагането – Иван Вазов, Яворов, Гео Милев, Център, Лозенец. Повишение има и в регионите с повече ново строителство - Манастирски ливади, Кръстова вада, Овча купел.
ЦЕНИ НА ИМОТИТЕ В СОФИЯ В ЕВРО ЗА КВ. М
Квартал
Q1 2020
Q1 2021
Движение
Борово
1069
1133
5,99%
Витоша
1084
1144
5,54%
Гео Милев
1292
1379
6,73%
Дружба
889
942
5,96%
Иван Вазов
1581
1698
7,40%
Изток/Изгрев
1532
1628
6,27%
Красна поляна
832
877
5,41%
Красно село
1056
1129
6,91%
Кръстова вада
1171
1265
8,03%
Люлин
765
809
5,75%
Лозенец
1465
1582
7,99%
Младост
1261
1302
3,25%
Манастирски ливади
1084
1156
6,64%
Надежда
896
948
5,80%
Овча купел
936
992
5,98%
Обеля
745
788
5,77%
Сердика, Свобода
734
765
4,22%
Суха река
859
902
5,01%
Света троица
1005
1042
3,68%
Хаджи Димитър
908
959
5,62%
Център
1501
1579
5,20%
Яворов
1367
1467
7,32%
СОФИЯ
1092
1158
5,93%
Източник: АДРЕС Недвижими парцели
В Бургас цените се движат нагоре с 4.3% по отношение на 2020 година, сходна е наклонността и в Пловдив, където растежът е 2.83%. И в двата града покачването се обуславя от засиленото търсене и дейното жилищно строителство. Спад от 3.2% в междинната цена на парцелите се регистрира във Варна, само че повода за това не е поевтиняване на парцелите. В резултат от високия интерес към извънградски парцели, курортите към Морската столица към този момент се трансформират в външна страна на града без да има мощно изразени граници. Имотите в тези региони са на по-ниски цени по отношение на централните му елементи и това въздейства върху междинните цени на покупко-продажбите.
“От макроикономическа позиция няма предпоставки за закъснение на пазара на жилищни парцели, а в противен случай. Спестяванията на семействата осезаемо се усилиха от началото на изключителното състояние до момента. Отражение върху задлъжнялостта, в резултат на мораториума, можем да чакаме в края на годината “, разяснява Гергана Тенекеджиева, изп. шеф на АДРЕС Недвижими парцели, и добавя: „ В интернационален проект вложенията в жилищни парцели порастват, частично поради по-ограничената рентабилност при редица бизнес парцели, които бяха по-силно наранени от пандемията. В Европа единствено за първото тримесечие размерът им се усилва с 23% “.
По думите ѝ прогнозата за пазара в идващите 1-2 години е обвързана с придвижването на лихвите по ипотеките в Съединени американски щати. Очакванията за трайното им повишаване в дълготраен проект непроменяемо ще се отрази върху интензивността и броя на подписаните покупко-продажби. У нас сходен сюжет би лишил повече време, само че също би довел до по-предпазливо държание от страна на купувачите и задържане на интензивността.
„ Другият значителен фактор за развиването на пазара в кратковременен и средносрочен проект е държанието на продавачите. За да продължи динамичността на пазара, е значимо притежателите да демонстрират повече интензивност и да се възползват от сегашната обстановка. Купувачите сега са добре осведомени с изискванията, организират по-малко огледи преди да пристъпят към покупка, само че се интересуват най-вече от нови предложения. Сделките с по-стари предложения нормално се подписват след коментар в цената, до момента в който при новите разгласи купувачите по-рядко търсят отстъпки “, разяснява Гергана Тенекеджиева.
Данните на АДРЕС демонстрират, че 64% от покупко-продажбите са подписани без промяна в офертата, при 58 на 100 година по-рано. По-видима е разликата при огромните отстъпки – сред 10 000 и 20 000 евро. Техният дял понижава от 7% на 2% през 2021 година
Пазарът на наеми - първи признаци на възкръсване
След няколко години сериозен напън, в резултат на падащите лихви по заемите, пандемията на процедура блокира пазара на наеми. Активността предходната година бе мощно лимитирана, изключително в междинния и ниския ценови клас, чиито клиенти съществено пострадаха от рецесията. През 2021 най-засегнатият сегмент от жилищния пазар демонстрира първи признаци на възобновяване. От началото на годината подписаните покупко-продажби означават растеж с съвсем 30% по отношение на същия интервал на 2020 година, когато действително стартира първият локдаун и бе оповестено изключителното състояние. Кварталите с най-вече покупко-продажби в този момент са Център, Манастирски ливади, Кръстова вада, Лозенец, Младост, Гео Милев, Редута.
Спадът при наемните цени обаче към момента е реалност. На места той доближава 20% при офертните стойности, в следствие от увеличеното предложение на фона на към момента по-слабото търсене.
„ Стресът от пандемията подейства „ отрезвяващо “ на част от притежателите във връзка с наемни цени. Вече има по-голяма непосредственост в упованията на двете страни, само че затварянето на ножицата лишава време. На процедура, възобновяване на пазара се случва на по-близки до пазарните наемни цени. Това, дружно с поетапното оживление на икономическия живот, евентуално ще бъде тласък за от ден на ден хора да потърсят жилище чартърен “, добавя Гергана Тенекеджиева.
Финансовата досегаемост на жилищата
Настоящите стопански условия усъвършенстват финансовата досегаемост на жилищата. За последните две години (2018-2020) междинната работна заплата в столицата се е повишила с 22%, при повишаване от 13% на междинната цена на жилищата. Справка на АДРЕС демонстрира, че месечната вноска за обзаведен двустаен апартамент в Манастирски ливади съставлява малко над 20% от общите приходи на домакинство с двама работещи. В обсъждания случай клиентите употребяват ипотечен заем със период от 25 години и 20% самоучастие. Цената на парцела е 120 000 евро.
Изборът „ наем или заем “ има относително сходни индикатори. В съответния образец вноската по заема е 450 евро, при 400 евро месечен наем.
Сделките с заем съставляват близо 50 на 100 от всички покупки за интервала, сочат данните на АДРЕС. По-високите условия на банките към кредитополучателите се отразяват върху % самоучастие в договорката. Много рядко се финансират покупки с по-малко от 10%, в множеството случаи банката покрива 50% до 80% от цената на парцела.
Какво търсят клиентите
Миграцията, повлияна от пандемията, раздвижи пазара на жилища в огромните градове. Част от хората както работещите, по този начин и учащите, се върнаха по родните си места. Най-забележителен, съгласно данните на Национален статистически институт, е механичният приръст във Варна. Той пораства от +339 през 2019 година, до +2950 през 2020 година или със 770% повече хора са се преместили да живеят в града. В Бургас разликата също е забележителна – от +851 през 2019 година, до +3193, което прави растеж от 275%. продължи трайно, има риск евентуалните купувачи да намалеят “, уточни Гергана Тенекеджиева.
По данни на Национален статистически институт
Механичен приръст
2017
2018
2019
2020
София /столица/
+3572
+5163
+3230
-15765
София област
-301
-264
-263
+14652
Пловдив
+1698
+2047
+2036
+5104
Варна
+1148
+1058
+339
+2950
Бургас
+670
+531
+851
+3193
Данни: Национален статистически институт
Прави усещане, че в столицата този индикатор е негативен -15765, на фона на +14652 за София област, което може да се дължи по-скоро на промяна на адресната регистрация, а не действителна смяна в местожителството.
„ Рестрикциите в напредването, наложени по време на първия локдаун, накараха значително хора да сменят сегашния си адрес, с цел да могат да пътуват до други обитаеми места или да се приберат за празниците. Дори да приемем, че зад данните стои точно това, е значимо да следим придвижването на този индикатор. В случай, че наклонността
Динамиката на цените
Близо 6% е покачването на междинните цени в столицата, сочат данните на АДРЕС. По-силно изразен растеж има в кварталите с огромен интерес и недостиг на предлагането – Иван Вазов, Яворов, Гео Милев, Център, Лозенец. Повишение има и в регионите с повече ново строителство - Манастирски ливади, Кръстова вада, Овча купел.
ЦЕНИ НА ИМОТИТЕ В СОФИЯ В ЕВРО ЗА КВ. М
Квартал
Q1 2020
Q1 2021
Движение
Борово
1069
1133
5,99%
Витоша
1084
1144
5,54%
Гео Милев
1292
1379
6,73%
Дружба
889
942
5,96%
Иван Вазов
1581
1698
7,40%
Изток/Изгрев
1532
1628
6,27%
Красна поляна
832
877
5,41%
Красно село
1056
1129
6,91%
Кръстова вада
1171
1265
8,03%
Люлин
765
809
5,75%
Лозенец
1465
1582
7,99%
Младост
1261
1302
3,25%
Манастирски ливади
1084
1156
6,64%
Надежда
896
948
5,80%
Овча купел
936
992
5,98%
Обеля
745
788
5,77%
Сердика, Свобода
734
765
4,22%
Суха река
859
902
5,01%
Света троица
1005
1042
3,68%
Хаджи Димитър
908
959
5,62%
Център
1501
1579
5,20%
Яворов
1367
1467
7,32%
СОФИЯ
1092
1158
5,93%
Източник: АДРЕС Недвижими парцели
В Бургас цените се движат нагоре с 4.3% по отношение на 2020 година, сходна е наклонността и в Пловдив, където растежът е 2.83%. И в двата града покачването се обуславя от засиленото търсене и дейното жилищно строителство. Спад от 3.2% в междинната цена на парцелите се регистрира във Варна, само че повода за това не е поевтиняване на парцелите. В резултат от високия интерес към извънградски парцели, курортите към Морската столица към този момент се трансформират в външна страна на града без да има мощно изразени граници. Имотите в тези региони са на по-ниски цени по отношение на централните му елементи и това въздейства върху междинните цени на покупко-продажбите.
Източник: manager.bg
КОМЕНТАРИ