Сделките с имоти в региона рязко намаляват през есента
С 3.2 милиарда евро за деветмесечието капиталовата интензивност доближи най-ниските си равнища за последните повече от 10 години (спад от 59% на годишна база). Разминаването на упованията на купувачите и продавачите във връзка с цените остава забележителна спънка размерите да се върнат на междинните си стойности на база пет и 10 години осредняване, възлизащи на 10-11 милиарда евро. Въпреки това главните индикатори за пазара на недвижимите парцели в Централна и Източна Европа (ЦИЕ) остават постоянни. Отчитат се по-ниски равнища на незаети площи и растеж на наемите в избрани сегменти, съгласно отчета на Colliers – “Q3 2023 CEE Investment Scene ”.
Според Силвиу Поп, шеф пазарни изследвания за ЦИЕ и Румъния, страните от ЦИЕ-6 са с настройки за възстановяване на икономическите индикатори на пазара спрямо второто тримесечие на 2023 година, като се изключи Румъния и Унгария, които означават нищожен спад. Ефектът от външните фактори, обаче остава с отрицателен знак. „ Дори без да се вземе поради ненапълно неприятното положение на международната стопанска система, новините от европейските съседи са притеснителни, защото показателят PMI на Markit в еврозоната доближи тригодишно дъно през октомври 2023 година. Това е изключително притеснително, защото еврозоната е главната дестинация за експорт на артикули и услуги, създадени в района на ЦИЕ-6. ”
Въпреки всичко, в ЦИЕ-6 е налице един неутрализиращ фактор, използван за всичките шест страни, въпреки и в друга степен: забележителен приток на капитали – обществени и частни. „ В момента районът е във фаза на решоринг на фона на геополитическите промени, а средствата от Европейски Съюз се вливат в страните от района на исторически високи равнища по отношение на техния Брутният вътрешен продукт ”, акцентира Силвиу.
Според Кевин Търпин, районен шеф финансови пазари, ЦИЕ, цените на строителството в ЦИЕ остават високи, само че постоянни, а даже и леко понижават. Освен това земята в някои от най-търсените местоположения е нищожна и по-скъпа, което затруднява реализацията на строителството, защото разликата сред цената на строителството и приходите от продажбата на активите е прекомерно дребна. „ Разходите за труд също са подложени на напън нагоре. Всичко това може да провокира повишение на продажни и/или наемни цени или понижаване на размера на плановете и в последна сметка да докара до незадоволително предложение в някои пазари и сегменти ”.
Лихвите по финансиране сега са в размер на 5.75% (включително, всички разноски и надбавки), което се дължи на доста по-високите лихвени проценти и лихвените суапове. В съпоставяне с други пазари в Западна Европа през последните дванадесет месеца, в ЦИЕ е записана по-малка промяна на цените, което може да докара до по-бавно възобновяване на транзакционната интензивност през 2024 година.
Обемите на вложенията в офиси са намалели, както в международен мащаб, по този начин и в ЦИЕ, като съставляват едвам една трета от размерите в ЦИЕ към третото тримесечие на 2023 година. Сегментът на логистичните и индустриалните парцели си възвърна първото място с дял от 31.4%, следван от този на комерсиалните площи – с 30.6 на 100. Най-голямата договорка за годината все още на издаването на отчета на Colliers беше придобиването (M&A) на логистични и индустриални планове и активи от компанията 7R в Полша на стойност 200 млн. евро от компанията NREP.
През тази година локалният капитал в ЦИЕ-6 е с най-висока интензивност до момента, с впечатляващ дял от 56% от общия районен размер. Чешкият капитал е с максимален дял – 33%, като 10% от тях се дължат на две покупко-продажби с търговски площи. Останалата част от локалния капитал (ЦИЕ) заема спомагателни 23 на 100. На последващо място са европейски (22%), американски (7%), Югоизточна Азия (7%) и близкоизточни (5%) капитали.
“Много евентуални продавачи, в случай че са в положение да го създадат, преразглеждат своите тактики и бизнес проекти, с цел да “оцелеят до 2025 година ” – мнение, което постоянно се чуваше на Expo Real в Мюнхен тази година “, показва Кевин Търпин.
Това може да значи, че времето може да се употребява за стабилизиране на приходите/отдаване чартърен, оперативната успеваемост и постигането на по-голямо сходство с ESG стандартите. Някои притежатели обаче евентуално няма да имат опция или запаси да създадат това и ще се опитат да ревизират пазарния вкус на лимитирани групи вложители в “извънпазарни ” покупко-продажби. Всъщност това към този момент се случва с друга степен на триумф.
„ От друга страна, доста купувачи просто изчакват благоприятни условия за насилствени или проблематични продажби, дължащи се да вземем за пример на намаляващи оценки, нараснали лихвени проценти и разсрочване на задължения. Досега обаче не са се появили съществени признаци за усложнения ”, разяснява Кевин.
Сградите, отговарящи на условията на ESG, постепенно се трансформират в пазарна норма, което отразява по-големия ангажимент към резистентност, както от страна на бизнесмените, по този начин и от страна на притежателите, вложителите, кредиторите и наемателите.
Като се има поради актуалната пазарна среда, с течение на времето е допустимо да зародят разноски, които не са планувани и които също може да се отразят на ценообразуването. Въпреки това върху финансовия бранш и този на недвижимите парцели изпитват все по-голям напън във връзка с спазването на европейските разпореждания за ESG.
Според Силвиу Поп, шеф пазарни изследвания за ЦИЕ и Румъния, страните от ЦИЕ-6 са с настройки за възстановяване на икономическите индикатори на пазара спрямо второто тримесечие на 2023 година, като се изключи Румъния и Унгария, които означават нищожен спад. Ефектът от външните фактори, обаче остава с отрицателен знак. „ Дори без да се вземе поради ненапълно неприятното положение на международната стопанска система, новините от европейските съседи са притеснителни, защото показателят PMI на Markit в еврозоната доближи тригодишно дъно през октомври 2023 година. Това е изключително притеснително, защото еврозоната е главната дестинация за експорт на артикули и услуги, създадени в района на ЦИЕ-6. ”
Въпреки всичко, в ЦИЕ-6 е налице един неутрализиращ фактор, използван за всичките шест страни, въпреки и в друга степен: забележителен приток на капитали – обществени и частни. „ В момента районът е във фаза на решоринг на фона на геополитическите промени, а средствата от Европейски Съюз се вливат в страните от района на исторически високи равнища по отношение на техния Брутният вътрешен продукт ”, акцентира Силвиу.
Според Кевин Търпин, районен шеф финансови пазари, ЦИЕ, цените на строителството в ЦИЕ остават високи, само че постоянни, а даже и леко понижават. Освен това земята в някои от най-търсените местоположения е нищожна и по-скъпа, което затруднява реализацията на строителството, защото разликата сред цената на строителството и приходите от продажбата на активите е прекомерно дребна. „ Разходите за труд също са подложени на напън нагоре. Всичко това може да провокира повишение на продажни и/или наемни цени или понижаване на размера на плановете и в последна сметка да докара до незадоволително предложение в някои пазари и сегменти ”.
Лихвите по финансиране сега са в размер на 5.75% (включително, всички разноски и надбавки), което се дължи на доста по-високите лихвени проценти и лихвените суапове. В съпоставяне с други пазари в Западна Европа през последните дванадесет месеца, в ЦИЕ е записана по-малка промяна на цените, което може да докара до по-бавно възобновяване на транзакционната интензивност през 2024 година.
Обемите на вложенията в офиси са намалели, както в международен мащаб, по този начин и в ЦИЕ, като съставляват едвам една трета от размерите в ЦИЕ към третото тримесечие на 2023 година. Сегментът на логистичните и индустриалните парцели си възвърна първото място с дял от 31.4%, следван от този на комерсиалните площи – с 30.6 на 100. Най-голямата договорка за годината все още на издаването на отчета на Colliers беше придобиването (M&A) на логистични и индустриални планове и активи от компанията 7R в Полша на стойност 200 млн. евро от компанията NREP.
През тази година локалният капитал в ЦИЕ-6 е с най-висока интензивност до момента, с впечатляващ дял от 56% от общия районен размер. Чешкият капитал е с максимален дял – 33%, като 10% от тях се дължат на две покупко-продажби с търговски площи. Останалата част от локалния капитал (ЦИЕ) заема спомагателни 23 на 100. На последващо място са европейски (22%), американски (7%), Югоизточна Азия (7%) и близкоизточни (5%) капитали.
“Много евентуални продавачи, в случай че са в положение да го създадат, преразглеждат своите тактики и бизнес проекти, с цел да “оцелеят до 2025 година ” – мнение, което постоянно се чуваше на Expo Real в Мюнхен тази година “, показва Кевин Търпин.
Това може да значи, че времето може да се употребява за стабилизиране на приходите/отдаване чартърен, оперативната успеваемост и постигането на по-голямо сходство с ESG стандартите. Някои притежатели обаче евентуално няма да имат опция или запаси да създадат това и ще се опитат да ревизират пазарния вкус на лимитирани групи вложители в “извънпазарни ” покупко-продажби. Всъщност това към този момент се случва с друга степен на триумф.
„ От друга страна, доста купувачи просто изчакват благоприятни условия за насилствени или проблематични продажби, дължащи се да вземем за пример на намаляващи оценки, нараснали лихвени проценти и разсрочване на задължения. Досега обаче не са се появили съществени признаци за усложнения ”, разяснява Кевин.
Сградите, отговарящи на условията на ESG, постепенно се трансформират в пазарна норма, което отразява по-големия ангажимент към резистентност, както от страна на бизнесмените, по този начин и от страна на притежателите, вложителите, кредиторите и наемателите.
Като се има поради актуалната пазарна среда, с течение на времето е допустимо да зародят разноски, които не са планувани и които също може да се отразят на ценообразуването. Въпреки това върху финансовия бранш и този на недвижимите парцели изпитват все по-голям напън във връзка с спазването на европейските разпореждания за ESG.
Източник: econ.bg
КОМЕНТАРИ