Как да продадете имот с ипотека: стъпки, рискове и подводни камъни
Решили сте да продадете жилището си, само че то към момента е поръчителство по ипотечен заем. Първата мисъл на множеството притежатели е, че това е сериозен проблем – „ кой ще ми купи парцел с тежест? ". В реалност това е една от най-стандартните покупко-продажби на пазара – банките я вършат непрестанно, нотариусите познават процедурата наизуст, а положителните брокери ще ви прекарат през нея, без да усетите.
Това не значи обаче, че няма какво да се обърка. Грешки в периодите, неточни писма от банката или пропуснати документи могат да забавят договорката със седмици – а от време на време и да я провалят. В тази публикация ще видите по какъв начин работи процедурата малко по малко и къде най-често пораждат проблеми.
Основният принцип, който би трябвало да разберете
Идеята е обикновена: част от парите, които получавате от купувача, отиват непосредствено при вашата банка за погасяване на остатъка по заема. Останалата сума отива при вас. След като банката получи дължимата сума, тя дава документално единодушие за изтриване на ипотеката, а остарялата ипотека се заличава от парцела.
Тоест купувачът не „ поема " вашата ипотека. Тя се изплаща с парите от договорката, а по-късно се заличава.
Преди да пуснете обявата
Двете наложителни първи стъпки – преди даже да извършите фотоси и да напишете изложение.
Разговор с банката
Информирайте банката за желанието си и поискайте писмо-ангажимент (понякога наричано уверение за остатъчен дълг). В него банката показва точната сума, която би трябвало да бъде преведена за цялостно погасяване на заема, и сметката, по която да отиде. На процедура без този документ нотариусът не може да провежда договорката.
Полезно е да знаете: издаването на писмо-ангажимент нормално е платена услуга по цена на съответната банка. Сумата не е огромна, само че е добре да я заложите в сметката си.
Питайте и за таксата за предварително погасяване. При ипотечните заеми банката има право да начислява такава такса единствено през първата година от усвояването на заема, като тя не може да надвишава 1% от предварително погасената сума. След приключването на първите 12 месеца по закон такса за предварително погасяване не се дължи.
istock
Направете си почтена сметка
След като знаете точната сума на дълга, сравнете я с реалистична продажна цена.
По-добрият сюжет е продажната цена да надвишава остатъка по заема. Например продавате парцела за 220 000 евро, дължите 120 000 евро. Банката получава своите 120 000 евро, а вие задържате разликата от 100 000 евро –минус разноските, които остават за ваша сметка, да вземем за пример брокерска комисиона и банкови такси.
По-сложният сюжет е когато продажната цена е под остатъка по заема. Например желаете 220 000 евро за парцела, само че дължите 235 000 евро. За да се реализира договорката, ще би трябвало да доплатите 15 000 евро от лични средства, тъй като банката би трябвало да получи цялата дължима сума, с цел да даде единодушие за изтриване на ипотеката.
Това не значи обаче, че няма какво да се обърка. Грешки в периодите, неточни писма от банката или пропуснати документи могат да забавят договорката със седмици – а от време на време и да я провалят. В тази публикация ще видите по какъв начин работи процедурата малко по малко и къде най-често пораждат проблеми.
Основният принцип, който би трябвало да разберете
Идеята е обикновена: част от парите, които получавате от купувача, отиват непосредствено при вашата банка за погасяване на остатъка по заема. Останалата сума отива при вас. След като банката получи дължимата сума, тя дава документално единодушие за изтриване на ипотеката, а остарялата ипотека се заличава от парцела.
Тоест купувачът не „ поема " вашата ипотека. Тя се изплаща с парите от договорката, а по-късно се заличава.
Преди да пуснете обявата
Двете наложителни първи стъпки – преди даже да извършите фотоси и да напишете изложение.
Разговор с банката
Информирайте банката за желанието си и поискайте писмо-ангажимент (понякога наричано уверение за остатъчен дълг). В него банката показва точната сума, която би трябвало да бъде преведена за цялостно погасяване на заема, и сметката, по която да отиде. На процедура без този документ нотариусът не може да провежда договорката.
Полезно е да знаете: издаването на писмо-ангажимент нормално е платена услуга по цена на съответната банка. Сумата не е огромна, само че е добре да я заложите в сметката си.
Питайте и за таксата за предварително погасяване. При ипотечните заеми банката има право да начислява такава такса единствено през първата година от усвояването на заема, като тя не може да надвишава 1% от предварително погасената сума. След приключването на първите 12 месеца по закон такса за предварително погасяване не се дължи.
istock Направете си почтена сметка
След като знаете точната сума на дълга, сравнете я с реалистична продажна цена.
По-добрият сюжет е продажната цена да надвишава остатъка по заема. Например продавате парцела за 220 000 евро, дължите 120 000 евро. Банката получава своите 120 000 евро, а вие задържате разликата от 100 000 евро –минус разноските, които остават за ваша сметка, да вземем за пример брокерска комисиона и банкови такси.
По-сложният сюжет е когато продажната цена е под остатъка по заема. Например желаете 220 000 евро за парцела, само че дължите 235 000 евро. За да се реализира договорката, ще би трябвало да доплатите 15 000 евро от лични средства, тъй като банката би трябвало да получи цялата дължима сума, с цел да даде единодушие за изтриване на ипотеката.
Източник: pariteni.bg
КОМЕНТАРИ