РАЗСЛЕДВАНЕ: Брокерска мафия диктува пазара на жилища
Продажбата на парцел в най-динамичното време за пазара от цялата година без брокер е начинение, непостижимо за мнозина. Предимно за тези, които се огъват под напора на стотиците брокерски къщи - с лиценз или без, както и за най-бързащите и незапознати с действителното ценообразуване все още. Lupa.bg към този момент вкара читателите си в част от разкритията по какъв начин работят брокерите и ви осведоми в 10 стъпки по какъв начин да започнете продажбата сами. Какво обаче вършат организациите за недвижими парцели и що за финтове употребяват? Четете, с цел да сте осведомени и да вземете вярното решение, при положение, че въпреки всичко опрете до медиаторите.
Хипотетично, към този момент сте почнали процеса по продажбата на недвижимия си парцел и сте разгласили обявата си в огромните имотни портали. Започват да ви се обаждат най-вече брокери, а не частни лица, тъй като те разполагат с инструментите в самите портали да виждат и придвижванията по региони с нови жилища, подготвени за договорка, както и всички елементи по самите разгласи - в това число флуктуациите на цената, в случай че притежателят, да вземем за пример, е позволил неточност и желае да я поправя или не е сметнал напълно добре какви пари да търси за парцела си. С това стартира и извиването на ръцете.
" Мога да продам вашия парцел за 4 седмици ", " Имам подготвени клиенти, само че с цел да им го предложа, би трябвало първо аз да дойда да го огледам ", " Вчера сключихме договорка за апартамент покрай вашия блок, имаме доста запитвания за там и желаеме да ги пренасочим към вас ", са едни от най-честите кукички, употребени от медиаторите, с цел да ви убедят да ви дойдат " на посетители ".
Какво се случва, в случай че " клекнете "?
1. Брокерът идва, оглежда жилището, вероятно го снима и по-късно ви изяснява, че с цел да ползвате неговите услуги и всички стотици клиенти, търсещи " тъкмо подобен " парцел на " тъкмо това място ", да могат да се надпреварват кой ще го купи пръв в границите на 3-4 дни огледи, вие би трябвало да сключите елементарен контракт за ходатайство. Стойността му нормално е в границите на 2% от търсената от вас цена за жилището и общоприетите бланки на организациите нямат обвързващи клаузи за неустойки и други " клопки ". На процедура обаче вие няма да сключите подобен контракт, тъй като:
2. Брокерът ще се появи с директория на втора среща с вас и ще ви изясни, че този контракт не му дава гаранция, че само той ще предлага и съставлява парцела ви. Причината е, че ще ви изясни по какъв начин вие, точно посредством подобен " елементарен " контракт, бихте могли да продължите сами да търсите претенденти за покупка, а и да го " дадете " на още няколко медиатори.
Ще ви убеди още, че по този метод в имотните портали биха се появили няколко разгласи за едно и също жилище, с сходни или същите фотоси, само че с разнообразни цени. И това точно щяло да разубеди хората, търсещи тъкмо такова, тъй като щели да видят доста разнообразни реклами и щели да се чудят дали всичко с апартамента/къщата е наред писмено и структурно.
Не се " хващайте " на тази въдица. И без това, както към този момент ви предупредихме, доста измислени организации ще откраднат вашите лични разгласи и ще разгласяват парцела ви без вашата глоба и той още веднъж ще участва в уеб страниците и групите в обществените мрежи с най-малко още една " реклама ".
Всичко това отваря вратата за брокера да ви натисне за сключването на т.нар.
извънреден контракт.
3. Ексклузивният контракт е най-мощният инструмент на брокерските къщи, посредством който не просто плащате 3% без Данък добавена стойност (3,6% с данъка) при сключването още на предварителния контракт за покупко-продажба, само че и встъпвате в редица клаузи със съмнителна правна стойност и с евентуалното нанасяне на големи финансови вреди за вас. Ето за какво.
Ексклузивният контракт дава право не просто на съответния брокер да популяризира и продава само той парцела ви, само че и задължава вас да бъдете изрядни към цялата организация, под чиято шапка работи той. Какво значи това? В брокерския картел, при който няколко компании с разнообразни имена в действителност водят до един притежател на капитала, съществуват няколко рискови трика при парафирането на подобен контракт за продажба на жилище.
А точно - вие няма да имате право да продадете парцела си сами, даже в случай че първият братовчед на брачната половинка ви се обади, схванал, че сте го пуснали на пазара, и подготвен с налични парични средства незабавно да се ускори при първия нотариус. Причината е, че в тези така наречен извънредни контракти, при сходен процес вие ще би трябвало да заплатите на организацията наказателна клауза в размер не на 3,6%, а на 4 на 100 от продажната цена по договора.
И това не е всичко. Вие ще сте задължени, даже при положение, че сходно събитие настъпи след прекратяването на взаимоотношенията с въпросния брокер, посредством който сте сключили контракта и невъзможността му да продаде парцела ви, в продължение на цели 12 месеца по-късно да " овъзмездите " същата тази организация, в случай че сами или посредством друга изповядате договорка за този парцел.
Скандалният текст попада във всички бланки на всички организации под ръководството посредством свързани лица на холдинга, станал печално прочут с инвеститорските си измами в центъра на София и комплексите " Дружба " и " Изток " предишното лято.
Дори да сте се спрели навръх този медиатор и сте харесали тъкмо неговия жанр на работа, изискайте смяна на тези текстове преди да подпишете или се консултирайте с юрист за правната им стойност и тежест.
4. " Само за клиенти на организацията ". " Предлага се единствено за частни лица ". " Не работим с сътрудници ". Това са другите известни трикове на организациите за недвижими парцели. Текстове като тези участват постоянно в обявите по порталите, само че какво значат те? Подобни разяснения имат за цел едно:
Постигането на двойна комисиона.
Как се реализира хватката? Ако вие сте притежател на имущество, с което желаете да се разделите и попаднете на брокер, който употребява въпросният финт, само че въпреки всичко решите да продадете посредством него, хем вие ще дължите комисиона при реализирането на договорката, хем отсрещната страна - покупател, обадила се по обявата за вашето жилище. Де факто цената на един парцел ще се вдигне фрапантно с над 7 на 100, защото организацията би получила 3,6% комисиона от вас и 3,6% комисиона от купувача. При продажна цена от 150 000 евро това са 10800 евро.
Подобни нелоялни практики са обхванали всеобщо истеричния пазар в извънредно мощната за медиаторите 2025-а година Но те съставляват всъщност и спор на ползи, тъй като брокерът не може да пази ползите по едно и също време и на едната, и на другата страна, а това има директно финансово измерение. Затова - при положение, че продадете парцел посредством такава брокерска къща при потреблението на сходен прийом, изискайте правно мнение за комисиона, която тя би прибрала. А при положение, че организацията не ревизира метода си на работа, сезирайте Комисия за защита на конкуренцията (можете да го сторите и онлайн - б.р.).
5. Защо няма да ви доведат клиенти?
Най-фрапиращата режисура в процеса на продажбата на парцел е безапелационният отвод на мастодонтите в сектора да оферират и да осведомят личните си клиенти за съществуването на подобаващ парцел за покупка от тях, даже в случай че дава отговор 99% на посочените критерии. Големите брокерски компании не позволяват огледи на жилища в наличието на личните си клиенти, подготвени да заплатят на медиатора уговорената ставка за комисиона, в случай че и продавачът им не е сключил оня така наречен извънреден контракт.
Защото само посредством парафирането му организацията може да си обезпечи двойната договорка. А реализирането й в бърз порядък в действителност наподобява разумно, щом една компания разполага със стотици сътрудници на територията на цялата страна.
Как работи това: Брокер от Ямбол вижда вашата свободна публикация за парцел в София и има евентуални купувачи, доверили му се да търси мечтаното от тях жилище. Обажда се на мениджъра си и пита дали жилището е с контракт за ходатайство към сътрудника му в столицата. Когато схваща, че няма подобен, звъни непосредствено на вас, с цел да узнае дали се предлага от друга организация. Щом научава, че и това не е годно за парцела, отхвърля да го предлага на личните си клиенти. Простият отговор на въпроса: " за какво " се крие в ангажиментите сред самите организации и самите брокери за делба на комисионите.
Ако пък сътрудник в София, където е и жилището, се окаже размахващ " извънредния " контракт, то първият брокер стартира стремително увещаване на клиентите си в Ямбол, че таман това жилище е подобаващото и по-добро в идните 10 години няма да открият. Воала, веригата е затворена.
3,6% отиват при единия, 3,6% отиват и при другия брокер. Не мислете, че двамата сътрудници ще почерят родственици и другари с по няколко хиляди евро. 7,2% от апетитната договорка се разпределят от организацията върху целия екип след отчисленията към босовете й.
6. Брокерите на капиталовите фондове са другата полулегална процедура на организациите от последните години.
Става дума за готовността на " фонда " да изкупи жилището, което сте оповестили, без да чакате кредитиране от купувачи, без да се занимавате повече с огледи и несъмнено, с рекламата, че той ще обезпечи всички разноски по договорката. Имайте поради, че нотариалните такси, заплащането на локалния налог и таксите по вписванията така и така са обвързване на купувачите на жилището ви, не ваше. Въпросните капиталови фондове фактически се занимават с изкупуването на жилища най-вече остаряло строителство за ремонт с концепцията за бърза препродажба след влагането на минимални средства за реновации със подозрително качество.
" Фикс енд флип " системата работи най-вече в огромните градове и столицата заради голямото търсене на парцели. Но действа посредством редица уловки. Първо, цената, която ще ви предложат да продадете жилището си на такава компания, е с сред 20 и 40% по-ниска от действителната пазарна цена.
Самите брокери на фондовете признават, че схемата работи при мощно затруднени и притиснати финансово лица, подготвени да изгубят дома си, с цел да си купят следващия кашон водка и да проиграят сумата в близкото казино. Жертви на евтиното бързо изкупуване на жилища стават постоянно и възрастни хора, които не са наясно с последните скокове в цените на жилища и къщи или се нуждаят незабавно от средства за лекуване.
А преписки в прокуратурата за излъгани посредством този номер не липсват. Мнозина от попадналите в клопката са получили едвам 10% от уговорените суми по осъществяването на така наречен прелиминарен контракт за покупко-продажба, а останалите 90 на 100 от нея по този начин и не получават, откакто капиталовият фонд мистериозно изчезва или се ребрандира с ново име и друга компания.
7. И последно - за брокерите на бързи обороти. Няколко организации в страната набраха невероятна скорост в последните месеци и фактически се похвалиха с десетки сполучливи покупко-продажби. Някои екипи даже се снимаха с пачките пари, оставени от клиентите им като депозити за определените от тях парцели или суми от продадени жилища.
Но и тук има измама и тя се състои в следното: Наводняване на пазара с обявите на компанията, написани с огромни букви и с цени към 10-15% по-ниски от останалите в сегмента.
Брокерите, убедили да ви посетят и огледат парцела ви, ще дойдат у вас и ще изготвят в рамките дневно или два така наречен " пазарен разбор ". Той се базира фактически на действително подписаните покупко-продажби на региона, статистическите данни, особеностите на вашето жилище и други, само че няма цената на автентичен отчет от лицензиран оценител. Когато са подготвени с разбора, ще се срещнат с вас и ще ви убедят да им се доверите за сключването на контракт с ангажимента, че не ви грозят никакви нелепи неустойки и че имат задължението да продадат жилището или къщата за период не по-дълъг от 4 седмици, само че на цена доста по-ниска от тази, която знаете, че можете да постигнете и сами.
Така жилището ви ще се появи на пазара под тяхното лого като много апетитно на фона на останалите и в действителност ще можете бързо да го продадете, а брокерът - доста бързо да се снабди с следващата комисиона. Направете следното: Доверете се на оценката му, прибавете към нея към 10% и в допълнение сумата, която ви убеждава, че коства парцелът ви % комисиона, изтънчен от него, и публикувайте още веднъж сами.
Например: Имотът ви коства 100 000 евро, а е оценен от организацията на 80 000. Добавете към тази сума към 11 000 евро и търсете купувачи сами за към 90-92 хиляди евро. Така по едно и също време ще изпреварите останалите разгласи в региона със същите спецификации за жилища с няколко хиляди евро и ще изпъкнете, хем ще " приберете " плануваната комисиона при себе си.
Предупреждаваме, че формулата не е универсална, само че в редица случаи е използвана, изключително в случай че писмено парцелът ви е безупречен, а ценообразуването - съответно и без непотребна лакомия.
В част III четете: За какво да внимавате, в случай че сте покупател, кой ще ви кредитира, по кое време ще платите комисиона, за какво да не разчитате единствено на голетните имотни портали и по какъв начин да се отбраните от " грийнлайф " схемите при покупка " на зелено "
ТЕМА преди 1 час 870 преди 2 часа 1457 преди 2 часа 8391
Хипотетично, към този момент сте почнали процеса по продажбата на недвижимия си парцел и сте разгласили обявата си в огромните имотни портали. Започват да ви се обаждат най-вече брокери, а не частни лица, тъй като те разполагат с инструментите в самите портали да виждат и придвижванията по региони с нови жилища, подготвени за договорка, както и всички елементи по самите разгласи - в това число флуктуациите на цената, в случай че притежателят, да вземем за пример, е позволил неточност и желае да я поправя или не е сметнал напълно добре какви пари да търси за парцела си. С това стартира и извиването на ръцете.
" Мога да продам вашия парцел за 4 седмици ", " Имам подготвени клиенти, само че с цел да им го предложа, би трябвало първо аз да дойда да го огледам ", " Вчера сключихме договорка за апартамент покрай вашия блок, имаме доста запитвания за там и желаеме да ги пренасочим към вас ", са едни от най-честите кукички, употребени от медиаторите, с цел да ви убедят да ви дойдат " на посетители ".
Какво се случва, в случай че " клекнете "?
1. Брокерът идва, оглежда жилището, вероятно го снима и по-късно ви изяснява, че с цел да ползвате неговите услуги и всички стотици клиенти, търсещи " тъкмо подобен " парцел на " тъкмо това място ", да могат да се надпреварват кой ще го купи пръв в границите на 3-4 дни огледи, вие би трябвало да сключите елементарен контракт за ходатайство. Стойността му нормално е в границите на 2% от търсената от вас цена за жилището и общоприетите бланки на организациите нямат обвързващи клаузи за неустойки и други " клопки ". На процедура обаче вие няма да сключите подобен контракт, тъй като:
2. Брокерът ще се появи с директория на втора среща с вас и ще ви изясни, че този контракт не му дава гаранция, че само той ще предлага и съставлява парцела ви. Причината е, че ще ви изясни по какъв начин вие, точно посредством подобен " елементарен " контракт, бихте могли да продължите сами да търсите претенденти за покупка, а и да го " дадете " на още няколко медиатори.
Ще ви убеди още, че по този метод в имотните портали биха се появили няколко разгласи за едно и също жилище, с сходни или същите фотоси, само че с разнообразни цени. И това точно щяло да разубеди хората, търсещи тъкмо такова, тъй като щели да видят доста разнообразни реклами и щели да се чудят дали всичко с апартамента/къщата е наред писмено и структурно.
Не се " хващайте " на тази въдица. И без това, както към този момент ви предупредихме, доста измислени организации ще откраднат вашите лични разгласи и ще разгласяват парцела ви без вашата глоба и той още веднъж ще участва в уеб страниците и групите в обществените мрежи с най-малко още една " реклама ".
Всичко това отваря вратата за брокера да ви натисне за сключването на т.нар.
извънреден контракт.
3. Ексклузивният контракт е най-мощният инструмент на брокерските къщи, посредством който не просто плащате 3% без Данък добавена стойност (3,6% с данъка) при сключването още на предварителния контракт за покупко-продажба, само че и встъпвате в редица клаузи със съмнителна правна стойност и с евентуалното нанасяне на големи финансови вреди за вас. Ето за какво.
Ексклузивният контракт дава право не просто на съответния брокер да популяризира и продава само той парцела ви, само че и задължава вас да бъдете изрядни към цялата организация, под чиято шапка работи той. Какво значи това? В брокерския картел, при който няколко компании с разнообразни имена в действителност водят до един притежател на капитала, съществуват няколко рискови трика при парафирането на подобен контракт за продажба на жилище.
А точно - вие няма да имате право да продадете парцела си сами, даже в случай че първият братовчед на брачната половинка ви се обади, схванал, че сте го пуснали на пазара, и подготвен с налични парични средства незабавно да се ускори при първия нотариус. Причината е, че в тези така наречен извънредни контракти, при сходен процес вие ще би трябвало да заплатите на организацията наказателна клауза в размер не на 3,6%, а на 4 на 100 от продажната цена по договора.
И това не е всичко. Вие ще сте задължени, даже при положение, че сходно събитие настъпи след прекратяването на взаимоотношенията с въпросния брокер, посредством който сте сключили контракта и невъзможността му да продаде парцела ви, в продължение на цели 12 месеца по-късно да " овъзмездите " същата тази организация, в случай че сами или посредством друга изповядате договорка за този парцел.
Скандалният текст попада във всички бланки на всички организации под ръководството посредством свързани лица на холдинга, станал печално прочут с инвеститорските си измами в центъра на София и комплексите " Дружба " и " Изток " предишното лято.
Дори да сте се спрели навръх този медиатор и сте харесали тъкмо неговия жанр на работа, изискайте смяна на тези текстове преди да подпишете или се консултирайте с юрист за правната им стойност и тежест.
4. " Само за клиенти на организацията ". " Предлага се единствено за частни лица ". " Не работим с сътрудници ". Това са другите известни трикове на организациите за недвижими парцели. Текстове като тези участват постоянно в обявите по порталите, само че какво значат те? Подобни разяснения имат за цел едно:
Постигането на двойна комисиона.
Как се реализира хватката? Ако вие сте притежател на имущество, с което желаете да се разделите и попаднете на брокер, който употребява въпросният финт, само че въпреки всичко решите да продадете посредством него, хем вие ще дължите комисиона при реализирането на договорката, хем отсрещната страна - покупател, обадила се по обявата за вашето жилище. Де факто цената на един парцел ще се вдигне фрапантно с над 7 на 100, защото организацията би получила 3,6% комисиона от вас и 3,6% комисиона от купувача. При продажна цена от 150 000 евро това са 10800 евро.
Подобни нелоялни практики са обхванали всеобщо истеричния пазар в извънредно мощната за медиаторите 2025-а година Но те съставляват всъщност и спор на ползи, тъй като брокерът не може да пази ползите по едно и също време и на едната, и на другата страна, а това има директно финансово измерение. Затова - при положение, че продадете парцел посредством такава брокерска къща при потреблението на сходен прийом, изискайте правно мнение за комисиона, която тя би прибрала. А при положение, че организацията не ревизира метода си на работа, сезирайте Комисия за защита на конкуренцията (можете да го сторите и онлайн - б.р.).
5. Защо няма да ви доведат клиенти?
Най-фрапиращата режисура в процеса на продажбата на парцел е безапелационният отвод на мастодонтите в сектора да оферират и да осведомят личните си клиенти за съществуването на подобаващ парцел за покупка от тях, даже в случай че дава отговор 99% на посочените критерии. Големите брокерски компании не позволяват огледи на жилища в наличието на личните си клиенти, подготвени да заплатят на медиатора уговорената ставка за комисиона, в случай че и продавачът им не е сключил оня така наречен извънреден контракт.
Защото само посредством парафирането му организацията може да си обезпечи двойната договорка. А реализирането й в бърз порядък в действителност наподобява разумно, щом една компания разполага със стотици сътрудници на територията на цялата страна.
Как работи това: Брокер от Ямбол вижда вашата свободна публикация за парцел в София и има евентуални купувачи, доверили му се да търси мечтаното от тях жилище. Обажда се на мениджъра си и пита дали жилището е с контракт за ходатайство към сътрудника му в столицата. Когато схваща, че няма подобен, звъни непосредствено на вас, с цел да узнае дали се предлага от друга организация. Щом научава, че и това не е годно за парцела, отхвърля да го предлага на личните си клиенти. Простият отговор на въпроса: " за какво " се крие в ангажиментите сред самите организации и самите брокери за делба на комисионите.
Ако пък сътрудник в София, където е и жилището, се окаже размахващ " извънредния " контракт, то първият брокер стартира стремително увещаване на клиентите си в Ямбол, че таман това жилище е подобаващото и по-добро в идните 10 години няма да открият. Воала, веригата е затворена.
3,6% отиват при единия, 3,6% отиват и при другия брокер. Не мислете, че двамата сътрудници ще почерят родственици и другари с по няколко хиляди евро. 7,2% от апетитната договорка се разпределят от организацията върху целия екип след отчисленията към босовете й.
6. Брокерите на капиталовите фондове са другата полулегална процедура на организациите от последните години.
Става дума за готовността на " фонда " да изкупи жилището, което сте оповестили, без да чакате кредитиране от купувачи, без да се занимавате повече с огледи и несъмнено, с рекламата, че той ще обезпечи всички разноски по договорката. Имайте поради, че нотариалните такси, заплащането на локалния налог и таксите по вписванията така и така са обвързване на купувачите на жилището ви, не ваше. Въпросните капиталови фондове фактически се занимават с изкупуването на жилища най-вече остаряло строителство за ремонт с концепцията за бърза препродажба след влагането на минимални средства за реновации със подозрително качество.
" Фикс енд флип " системата работи най-вече в огромните градове и столицата заради голямото търсене на парцели. Но действа посредством редица уловки. Първо, цената, която ще ви предложат да продадете жилището си на такава компания, е с сред 20 и 40% по-ниска от действителната пазарна цена.
Самите брокери на фондовете признават, че схемата работи при мощно затруднени и притиснати финансово лица, подготвени да изгубят дома си, с цел да си купят следващия кашон водка и да проиграят сумата в близкото казино. Жертви на евтиното бързо изкупуване на жилища стават постоянно и възрастни хора, които не са наясно с последните скокове в цените на жилища и къщи или се нуждаят незабавно от средства за лекуване.
А преписки в прокуратурата за излъгани посредством този номер не липсват. Мнозина от попадналите в клопката са получили едвам 10% от уговорените суми по осъществяването на така наречен прелиминарен контракт за покупко-продажба, а останалите 90 на 100 от нея по този начин и не получават, откакто капиталовият фонд мистериозно изчезва или се ребрандира с ново име и друга компания.
7. И последно - за брокерите на бързи обороти. Няколко организации в страната набраха невероятна скорост в последните месеци и фактически се похвалиха с десетки сполучливи покупко-продажби. Някои екипи даже се снимаха с пачките пари, оставени от клиентите им като депозити за определените от тях парцели или суми от продадени жилища.
Но и тук има измама и тя се състои в следното: Наводняване на пазара с обявите на компанията, написани с огромни букви и с цени към 10-15% по-ниски от останалите в сегмента.
Брокерите, убедили да ви посетят и огледат парцела ви, ще дойдат у вас и ще изготвят в рамките дневно или два така наречен " пазарен разбор ". Той се базира фактически на действително подписаните покупко-продажби на региона, статистическите данни, особеностите на вашето жилище и други, само че няма цената на автентичен отчет от лицензиран оценител. Когато са подготвени с разбора, ще се срещнат с вас и ще ви убедят да им се доверите за сключването на контракт с ангажимента, че не ви грозят никакви нелепи неустойки и че имат задължението да продадат жилището или къщата за период не по-дълъг от 4 седмици, само че на цена доста по-ниска от тази, която знаете, че можете да постигнете и сами.
Така жилището ви ще се появи на пазара под тяхното лого като много апетитно на фона на останалите и в действителност ще можете бързо да го продадете, а брокерът - доста бързо да се снабди с следващата комисиона. Направете следното: Доверете се на оценката му, прибавете към нея към 10% и в допълнение сумата, която ви убеждава, че коства парцелът ви % комисиона, изтънчен от него, и публикувайте още веднъж сами.
Например: Имотът ви коства 100 000 евро, а е оценен от организацията на 80 000. Добавете към тази сума към 11 000 евро и търсете купувачи сами за към 90-92 хиляди евро. Така по едно и също време ще изпреварите останалите разгласи в региона със същите спецификации за жилища с няколко хиляди евро и ще изпъкнете, хем ще " приберете " плануваната комисиона при себе си.
Предупреждаваме, че формулата не е универсална, само че в редица случаи е използвана, изключително в случай че писмено парцелът ви е безупречен, а ценообразуването - съответно и без непотребна лакомия.
В част III четете: За какво да внимавате, в случай че сте покупател, кой ще ви кредитира, по кое време ще платите комисиона, за какво да не разчитате единствено на голетните имотни портали и по какъв начин да се отбраните от " грийнлайф " схемите при покупка " на зелено "
ТЕМА преди 1 час 870 преди 2 часа 1457 преди 2 часа 8391
Източник: lupa.bg
КОМЕНТАРИ