Експерт: Ееврозоната ще подейства като катализатор на очакванията. Вместо автоматично поскъпване на имотите, ще изправи пазара пред нова среда
През последните три години цените на жилищните парцели в България са нарастнали с към 50%. Пазарът поддържа годишни растежи от към 15% %, които явно не може да резервира даже и в кратковременен проект. Мнението е на доктор Мирослав Владимиров, член на УС на ЕРА България.
Броят на покупко-продажбите съвсем не се е трансформирал от 2022 до през днешния ден. Ако растежът на приходите и ниските лихвени проценти бяха водещият фактор за покачването на цените, разумно би било да следим и значителен растеж в размера на покупко-продажбите. Това обаче не се случва. Оттук следва, че актуалният пазар се движи не от усъвършенствана досегаемост, а от упования – типично държание за " expectations-driven market “. Това е знак за доминация на психически стимулирано търсене, което носи опасности от несъответствия и корекции при смяна в настройките, споделя специалистът, цитирън от Dnes.bg.
На пръв поглед пазарът на жилищни имоти в България показва непоклатимост, само че тази непоклатимост е по-скоро привидна и крие детайли на нестабилност, защото се основава най-вече на разкази и групови упования, които рядко почиват върху справедливи стопански фактори. В рамките на поведенческата стопанска система сходна динамичност може да бъде интерпретирана посредством феномена на поведенческата конвергенция (behavioral convergence) и евристиката на достъпността (availability heuristic) – когнитивен механизъм, при който икономическите сътрудници образуват своите решения въз основа на постоянно повтаряни истории и обществени сигнали, а не на фундаментални индикатори като приходи, лихвени нива и досегаемост на заема.
Пример за подобен разказ е необятно публикуваното очакване за ценови скок след присъединението към еврозоната. Постоянното възпроизвеждане на сходни истории в общественото пространство трансформира самостоятелните настройки в групови убеждения, които стартират да имат самоподдържащ резултат върху търсенето. Това събитие е в цялостно сходство с концепцията на Робърт Шилър за narrative economics, съгласно която разпространяването на стопански " разкази “ може да оказва въздействие, съпоставимо с това на действителните макроикономически фактори.
Въпреки това, когато упованията се разминат с действителността, пазарът навлиза в развой на преоценка. Ако този развой съвпадне с промени в лихвената среда или със закъснение на икономическата интензивност, вероятността от осезаемо намаляване на търсенето и даже краткосрочна промяна на цените доста нараства. Подобни процеси могат да бъдат обсъждани и през призмата на поведенческите пристрастия към несъразмерен оптимизъм (over-optimism bias) и резултата на свръхреакцията (overreaction effect), които демонстрират по какъв начин груповите настройки постоянно се двоумят сред свръхоптимизъм и внезапна промяна.
Влизането в еврозоната не съставлява автоматизиран механизъм за повишаване на парцелите. То е институционална смяна, която основава нова рамка за действие на пазара, само че не работи като пряк пазарен подтик. Същинските детерминанти на цените остават достъпността на ипотечното финансиране, динамичността на действителните приходи и нивото на новото строителство.
Но влизането в еврозоната най-вероятно ще подейства като катализатор за преоценка на упованията. Вместо да провокира автоматизирано повишаване на парцелите, тази институционална смяна ще изправи пазара пред нова среда, в която спекулативните настройки и поведенческите разкази последователно ще бъдат сменени от по-рационални критерии за взимане на решения. Истинската промяна няма да се мери в цената на квадратен метър, а в архитектурата на ипотечното кредитиране, новата лихвена среда и продуктовото развиване на ипотечния пазар. В дълготраен проект най-същественият резултат евентуално ще бъде смяната в мисленето на купувачите – покупката на жилище ще се възприема все по-малко като прочувствена реакция на външни сигнали и наративи и от ден на ден като стратегическо финансово решение в новата парична и институционална рамка.
Борислав Гостев, общоприет шеф на Супер Кредит
2025 година се обрисува като пикова за имотния пазар, с очакван растеж на цените сред 15–18%, подкрепен от насъбрано търсене и ограничено предложение. От 2026 година насетне се предвижда нормализация към по-умерен едноцифрен ритъм (6–10% годишно), в сходство с растежа на приходите и евентуални нови макропруденциални ограничения на Българска народна банка в отговор на дейния ипотечен пазар. Опитът на Латвия и Литва демонстрира, че жилищните цени се покачват даже при ниска инфлация, а Хърватия показва двуцифрен растеж макар високите лихви. Това удостоверява, че дълготрайната ценова динамичност зависи най-много от приходите, положението на стопанската система и предлагането, а не от самата валутна промяна.
Смяната на валутата ще бъде по-скоро механически развой, защото и сега близо 95% от ипотеките са в левове, които автоматизирано ще бъдат превалутирани по закрепения курс от 1,95583. За 2026 година настройките в българската банкова система са да запазят актуалните референтни лихвени проценти, обвързани с депозитната база у нас. Постепенно част от заемите евентуално ще се индексират към европейски бенчмаркове (EURIBOR, €STR), което ще докара до гладко доближаване на маржовете с тези в еврозоната. Лихвените равнища в България не престават да са измежду най-ниските в Европейски Съюз, като при жилищни заеми сега следим диапазон сред 2,19% и 2,80%
Опитът на последните три страни, включили се към еврозоната – Хърватия, Литва и Латвия – демонстрира ясно, че самото въвеждане на еврото не води до внезапен скок на цените. Данните на Евростат и Европейската централна банка сочат еднократен и стеснен резултат, съсредоточен в първия месец след промяната на валутата, до момента в който през цялата първа година динамичността на цените и покупко-продажбите е била определяна главно от по-значими фактори – приходи, лихви и предложение. Влизането в еврозоната може да провокира къс административен и психически резултат върху тайминга на покупко-продажбите, само че не и основна ценова волатилност. Пазарът ще всмуква гладко прехода, без структурни разтърсвания.
Основният мотор на пазара ще останат българските семейства, подкрепени от растящи приходи и ниски лихви. Най-активни ще продължат да бъдат купувачите с по-високи приходи, в това число забележителна част от държавните чиновници, чиито хонорари се покачиха осезаемо. Инвеститорите за отдаване чартърен също ще запазят интензивността си в София, Варна, Пловдив, Бургас и в курортните райони, а българите, работещи в чужбина, дружно с задграничните купувачи ще имат още по-лесен достъп с помощта на еврото, което прави покупко-продажбите по-прозрачни и комфортни
Николай Господинов, CEO, iBrokers Real Estates
Ние мъчно можем да предвиждаме, заради метода, по който се води статистиката в България. Знаем, че пазарът е огледало на упованията на множеството участници, а всеобщото такова е за нарастване от към още 10% до края на годината. Данните за брой покупко-продажби са на исторически рекордни равнища, като чакаме този ритъм на регистрирани покупко-продажби да се задържи до края на 2025 и първото тримесечие на 2026. Според нас това са остарели покупко-продажби от парцели ново строителство, които просто са били актувани на равнища, които разрешават прекачване и от там влизаме в формалната статистика.
Мисля, че пикът в цени и брой преводи е доближат, само че това ще стане очевидно към края на идната година. В случая е значимо какво мислят банките по въпроса, тъй като за пръв път виждаме продължаващо голямо търсене на пазара на заеми, което обаче не се отразява в покачване на лихвените %, както би трябвало да се случи, в случай че банките следваха фундаменталните закони за търсене и предложение. Явно на нашия дребен пазар има прекомерно доста банки и това води до много нападателна конкуренция. Там може би предстоят още сливания и придобивания след влизането ни в Еврозоната и това кара банките да надуват доклади и пазарни дялове. Клиентът не би трябвало да не помни, че на нашия пазар доминират потребителски и ипотечни заеми с плаващи лихвени проценти, които са 100% във властта на банките да биват повишавани във всеки миг посредством един имейл, което също чакам да се случи към края на 2026 година
През идната година чакам да стартират да се появяват повече парцели на второстепенен пазар, само че и някои " пукнатини " на пазара на новостроящи се парцели при вложители с неприятно обмисляне и неприятен асортимент на купувачи.
Купувачите на парцели следващата година ще са с сходен профил като актуалните, стига да се успокои малко интернационалната конюнктура.
Броят на покупко-продажбите съвсем не се е трансформирал от 2022 до през днешния ден. Ако растежът на приходите и ниските лихвени проценти бяха водещият фактор за покачването на цените, разумно би било да следим и значителен растеж в размера на покупко-продажбите. Това обаче не се случва. Оттук следва, че актуалният пазар се движи не от усъвършенствана досегаемост, а от упования – типично държание за " expectations-driven market “. Това е знак за доминация на психически стимулирано търсене, което носи опасности от несъответствия и корекции при смяна в настройките, споделя специалистът, цитирън от Dnes.bg.
На пръв поглед пазарът на жилищни имоти в България показва непоклатимост, само че тази непоклатимост е по-скоро привидна и крие детайли на нестабилност, защото се основава най-вече на разкази и групови упования, които рядко почиват върху справедливи стопански фактори. В рамките на поведенческата стопанска система сходна динамичност може да бъде интерпретирана посредством феномена на поведенческата конвергенция (behavioral convergence) и евристиката на достъпността (availability heuristic) – когнитивен механизъм, при който икономическите сътрудници образуват своите решения въз основа на постоянно повтаряни истории и обществени сигнали, а не на фундаментални индикатори като приходи, лихвени нива и досегаемост на заема.
Пример за подобен разказ е необятно публикуваното очакване за ценови скок след присъединението към еврозоната. Постоянното възпроизвеждане на сходни истории в общественото пространство трансформира самостоятелните настройки в групови убеждения, които стартират да имат самоподдържащ резултат върху търсенето. Това събитие е в цялостно сходство с концепцията на Робърт Шилър за narrative economics, съгласно която разпространяването на стопански " разкази “ може да оказва въздействие, съпоставимо с това на действителните макроикономически фактори.
Въпреки това, когато упованията се разминат с действителността, пазарът навлиза в развой на преоценка. Ако този развой съвпадне с промени в лихвената среда или със закъснение на икономическата интензивност, вероятността от осезаемо намаляване на търсенето и даже краткосрочна промяна на цените доста нараства. Подобни процеси могат да бъдат обсъждани и през призмата на поведенческите пристрастия към несъразмерен оптимизъм (over-optimism bias) и резултата на свръхреакцията (overreaction effect), които демонстрират по какъв начин груповите настройки постоянно се двоумят сред свръхоптимизъм и внезапна промяна.
Влизането в еврозоната не съставлява автоматизиран механизъм за повишаване на парцелите. То е институционална смяна, която основава нова рамка за действие на пазара, само че не работи като пряк пазарен подтик. Същинските детерминанти на цените остават достъпността на ипотечното финансиране, динамичността на действителните приходи и нивото на новото строителство.
Но влизането в еврозоната най-вероятно ще подейства като катализатор за преоценка на упованията. Вместо да провокира автоматизирано повишаване на парцелите, тази институционална смяна ще изправи пазара пред нова среда, в която спекулативните настройки и поведенческите разкази последователно ще бъдат сменени от по-рационални критерии за взимане на решения. Истинската промяна няма да се мери в цената на квадратен метър, а в архитектурата на ипотечното кредитиране, новата лихвена среда и продуктовото развиване на ипотечния пазар. В дълготраен проект най-същественият резултат евентуално ще бъде смяната в мисленето на купувачите – покупката на жилище ще се възприема все по-малко като прочувствена реакция на външни сигнали и наративи и от ден на ден като стратегическо финансово решение в новата парична и институционална рамка.
Борислав Гостев, общоприет шеф на Супер Кредит
2025 година се обрисува като пикова за имотния пазар, с очакван растеж на цените сред 15–18%, подкрепен от насъбрано търсене и ограничено предложение. От 2026 година насетне се предвижда нормализация към по-умерен едноцифрен ритъм (6–10% годишно), в сходство с растежа на приходите и евентуални нови макропруденциални ограничения на Българска народна банка в отговор на дейния ипотечен пазар. Опитът на Латвия и Литва демонстрира, че жилищните цени се покачват даже при ниска инфлация, а Хърватия показва двуцифрен растеж макар високите лихви. Това удостоверява, че дълготрайната ценова динамичност зависи най-много от приходите, положението на стопанската система и предлагането, а не от самата валутна промяна.
Смяната на валутата ще бъде по-скоро механически развой, защото и сега близо 95% от ипотеките са в левове, които автоматизирано ще бъдат превалутирани по закрепения курс от 1,95583. За 2026 година настройките в българската банкова система са да запазят актуалните референтни лихвени проценти, обвързани с депозитната база у нас. Постепенно част от заемите евентуално ще се индексират към европейски бенчмаркове (EURIBOR, €STR), което ще докара до гладко доближаване на маржовете с тези в еврозоната. Лихвените равнища в България не престават да са измежду най-ниските в Европейски Съюз, като при жилищни заеми сега следим диапазон сред 2,19% и 2,80%
Опитът на последните три страни, включили се към еврозоната – Хърватия, Литва и Латвия – демонстрира ясно, че самото въвеждане на еврото не води до внезапен скок на цените. Данните на Евростат и Европейската централна банка сочат еднократен и стеснен резултат, съсредоточен в първия месец след промяната на валутата, до момента в който през цялата първа година динамичността на цените и покупко-продажбите е била определяна главно от по-значими фактори – приходи, лихви и предложение. Влизането в еврозоната може да провокира къс административен и психически резултат върху тайминга на покупко-продажбите, само че не и основна ценова волатилност. Пазарът ще всмуква гладко прехода, без структурни разтърсвания.
Основният мотор на пазара ще останат българските семейства, подкрепени от растящи приходи и ниски лихви. Най-активни ще продължат да бъдат купувачите с по-високи приходи, в това число забележителна част от държавните чиновници, чиито хонорари се покачиха осезаемо. Инвеститорите за отдаване чартърен също ще запазят интензивността си в София, Варна, Пловдив, Бургас и в курортните райони, а българите, работещи в чужбина, дружно с задграничните купувачи ще имат още по-лесен достъп с помощта на еврото, което прави покупко-продажбите по-прозрачни и комфортни
Николай Господинов, CEO, iBrokers Real Estates
Ние мъчно можем да предвиждаме, заради метода, по който се води статистиката в България. Знаем, че пазарът е огледало на упованията на множеството участници, а всеобщото такова е за нарастване от към още 10% до края на годината. Данните за брой покупко-продажби са на исторически рекордни равнища, като чакаме този ритъм на регистрирани покупко-продажби да се задържи до края на 2025 и първото тримесечие на 2026. Според нас това са остарели покупко-продажби от парцели ново строителство, които просто са били актувани на равнища, които разрешават прекачване и от там влизаме в формалната статистика.
Мисля, че пикът в цени и брой преводи е доближат, само че това ще стане очевидно към края на идната година. В случая е значимо какво мислят банките по въпроса, тъй като за пръв път виждаме продължаващо голямо търсене на пазара на заеми, което обаче не се отразява в покачване на лихвените %, както би трябвало да се случи, в случай че банките следваха фундаменталните закони за търсене и предложение. Явно на нашия дребен пазар има прекомерно доста банки и това води до много нападателна конкуренция. Там може би предстоят още сливания и придобивания след влизането ни в Еврозоната и това кара банките да надуват доклади и пазарни дялове. Клиентът не би трябвало да не помни, че на нашия пазар доминират потребителски и ипотечни заеми с плаващи лихвени проценти, които са 100% във властта на банките да биват повишавани във всеки миг посредством един имейл, което също чакам да се случи към края на 2026 година
През идната година чакам да стартират да се появяват повече парцели на второстепенен пазар, само че и някои " пукнатини " на пазара на новостроящи се парцели при вложители с неприятно обмисляне и неприятен асортимент на купувачи.
Купувачите на парцели следващата година ще са с сходен профил като актуалните, стига да се успокои малко интернационалната конюнктура.
Източник: focus-news.net
КОМЕНТАРИ