Представи си, че идва 2026 година и лихвите, вместо да

Представи си, че идва 2026 година и лихвите, вместо да паднат, остават настойчиво високи. В България ипотеките към този момент са на равнища към 4–5%, а в Европа и Съединени американски щати лихвите по държавния дълг се задържат над 3–4%. За някои това е просто статистика, само че за стопанската система и изключително за имотния пазар това може да се окаже земетръс. Защо? Защото последните десетилетия се учехме на едно и също – че лихвите постоянно ще слизат надолу. След финансовата рецесия през 2008 година централните банки преляха системата с евтини пари. Еврозоната години наред живя в свят на негативни лихви, а у нас жилищният заем стана „ най-евтината договорка на века “. И тъкмо когато хората привикнаха, че ипотеката е съвсем безвъзмездна, действителността удари като леден душ.Какво става, в случай че тази действителност не се промени и след 2025 година? Първо, резултатът върху достъпността на парцелите ще бъде трагичен. Средната заплата у нас пораства, само че не може да навакса с цените на жилищата. Ако прибавим и високи лихви, съотношението „ приход към ипотека “ ще остане тежко за новите купувачи. Това ще значи по-малко покупко-продажби, по-малко млади фамилии, които могат да си разрешат първи дом, и по-голяма тежест върху пазара на наеми. Там цените евентуално ще продължат да порастват, тъй като хората ще бъдат принудени да наемат вместо да купуват. Но има и предел – в един миг даже наемите ще станат непостижими и ще стартира отлив от огромните градове.Второ, строителният бранш. Той живее на заем не по-малко от семействата. Високи лихви значат по-скъпи заеми за бизнесмените, по-малко ново строителство и по-бавни планове. Това ще държи предлагането лимитирано и ще противодейства на спад на цените. Но деликатно – в случай че търсенето се свие прекомерно внезапно, даже лимитираното предложение няма да спре цените да тръгнат надолу. Вече виждаме първи сигнали – парцели в София се задържат на пазара по-дълго, продавачите стартират да смъкват от цената, а „ бързите покупко-продажби “ от 2021–2022 година са към този момент спомен.Трето, държавният дълг. България към момента е измежду най-дисциплинираните страни в Европа, само че в случай че световните лихви останат високи, обслужването на новия дълг ще става все по-скъпо. Това ще принуждава държавното управление да мисли два пъти преди да раздава обществени бонуси или да финансира огромни стратегии. Същото важи за целия континент – Италия, Франция, даже Германия ще усещат натиска. А в Съединени американски щати, където дългът е към този момент над 37 трилиона $, всяка година на високи лихви значи стотици милиарди нови разноски единствено за обслужване. Този напън може да се трансферира на пазарите посредством нови корекции и засилена волатилност.И тук идва най-интересният въпрос: балон ли са парцелите у нас и в Европа, и в случай че лихвите не паднат, по кое време ще се спука? Историята ни дава уроци. В Япония през 90-те години имотният пазар се спука и не се възвърне десетилетия. В Съединени американски щати през 2008 година комбинацията от скъпи заеми и свръхзадлъжнели семейства докара до световна криза. В България цикълът беше по-малък, само че сред 2009 и 2014 година цените на жилищата паднаха с 30–35%. Днес пазарът е по-различен – доста покупко-продажби се вършат кеш, изключително в София и по морето. Но това не значи, че сме ваксинирани. Високите лихви ще подкопаят доверието на тези, които купуват за инвестиция. Ако доходността от наеми падне под равнището на други възможности като депозитите или държавните облигации, част от вложителите може да стартират да продават.Това е и четвъртият риск: конкуренцията от другите класове активи. Ако през 2026 година можем да държим пари в левови депозити с лихви от 4–5% или да купим държавни скъпи бумаги с рентабилност към 6%, каква ще е мотивацията да влагаме десетки хиляди в жилище, което носи 2–3% чиста рентабилност от наем? Когато салдото се обърне, парцелите от несъмнено пристанище се трансформират в безценен актив с лимитирана възвръщаемост. Това може да извади част от спекулативното търсене и да докара до изстудяване на цените.Разбира се, високите лихви няма да обиден всички еднообразно. За хората с към този момент изплатени жилища или с дребни заеми това е по-скоро научен проблем. Но за младите семейства и за строителните компании резултатът ще е действителен. И в случай че тази среда продължи повече от година-две, ще стартираме да виждаме по-сериозни последици: отлив на младежи в чужбина, прекъсване на планове, повече стрес върху банките и напън върху страната да подхваща интервенции.Истината е, че пазарите към този момент не имат вяра в „ безкрайните ниски лихви “. Светът навлезе в нов цикъл, където цената на парите още веднъж има значение. И в случай че след 2025 година тя остане висока, България ще се сблъска с действителност, която познавахме преди 20 години – заеми, които не са налични за всички, парцели, които не порастват автоматизирано, и стопанска система, която не може да разчита единствено на евтини пари.В този сюжет печеливши ще са тези, които мислят стратегически – диверсифицират сред активи, търсят салдото сред риск и рентабилност и не имат вяра, че цените постоянно вървят нагоре. И както постоянно обичам да споделям: когато всички имат вяра, че играта е безкрайна, точно тогава идва моментът, в който разпоредбите се трансформират.*Материалът е с изчерпателен темперамент и не е съвет за покупка или продажба на активи на финансовите пазари.