Адвокат посочи най-важните неща, които трябва да знаем преди да купуваме или продаваме имоти
Преди да пристъпим към покупката или продажбата на парцели у нас пораждат редица правни въпроси към значимата стъпка.
Когато планирате да закупите или продадете неподвижен парцел има няколко наложителни неща, които следва да извършите преди сключването на договорката. Адвокат Даниел Тунчев споделя всичко, което би трябвало да знаете при покупка или продажба на неподвижен парцел.
Изследване на собствеността върху недвижимия парцел. Ако сте купувач на парцела, то следва да се уверите, че продавачът му е притежател
За да се изследва собственическия титул, т.е. кой е притежателя на парцела – все още на изповядването на договорката следва да бъдат тествани документите за благосъстоятелност на парцела (договор за прокупко-продажба или подаяние, контракт за придобиване на благосъстоятелност против задължението за прехрана и гледане и други, както и всички прилежащи документи, които имат отношение към определяне на правото на собственост). За задачата е належащо да се създадат нужните информации за парцела, в това число да се снабдите с уверение за тежести за парцела за интервал от 10 години обратно. Същото уверение ще откри дали са налице вещни тежести, т.е. дали предишен притежател не е обременил парцела като да вземем за пример е учредил ипотека върху него, защото в случай че това е по този начин, то тази ипотека е противопоставима на новия покупател и той ще придобие парцела с тежест, а десетгодишният интервал е нужен с оглед това, че с приключването на 10 години от вписването на ипотеката, тя губи своя ред (т.е. в хипотезата на учредени ипотеки по-назад във времето, то същите не тежат върху имота); Да ревизирате има ли подписани и вписани контракти за наем, контракт за прехрана и гледане.
Трябва да проверите дали не са предприети съдебни процедури и дали парцелът не е обект на дейности по наложително осъществяване
Всеки български жител има достъп до обществените регистри, поддържани от Агенцията по вписванията при Министерството на правораздаването. Имотният указател дава услуга за информация по разнообразни по тип критерии: партида, физическо лице, юридическо лице, документ и парцел. След регистрация и търсене можете да поръчате информация въз основа на горепосочените категории/критерии. От тази информация може да се ревизира дали са подхванати дейности по наложително осъществявания против парцела, дали са наложени възбрани върху парцела и така нататък
Ако сте продавач на парцела, то следва да докажете фактът, че сте притежател
Необходимо е да притежавате избрани, документи, които да потвърдят собствеността на парцела. Това са актовете за благосъстоятелност, които според от издаването им могат да бъдат протоколи, разнообразни типове контракти, констативни актове и други Важно е също по този начин да притежавате и прилежащи документи, които индивидуализират парцела, а точно: удостоверения за данъчна оценка и подадена данъчна декларация, скица/схема на парцела, както и всевъзможен различен тип документи, които имат отношение към обекта на прехвърлителната договорка.
Следва също да се направи разбор какъв вид договорка следва да бъде определен за прехвърлянето на парцела: покупко-продажба, подмяна, подаяние. Хипотезите тук са разнообразни според от задачата, страните по договорката и намират ли се те в някакви близки или други връзки, разноски. Пр. при прехвърлянето на неподвижен парцел посредством подаяние сред родственици по права линия, локалните налози и такси са доста по-ниски, от тези при прехвърлянето на същия парцел сред същите лица, посредством подписване на контракт за покупко-продажба. Следва да се обърне внимание, че дарението е безплатен контракт, а покупко-продажбата възмезден. Този факт допуска и другата «стабилност» на двата института. Пр. При контракта за подаяние след гибелта на донора, същият може да бъде оспорен от роднините на донора, на които законът подсигурява непокътната част от наследството на наследодателя /на дарителя/. В случай на съсобственост върху неподвижен парцел също по този начин – съсобственикът, с цел да продаде на трето лице своята част, първо би трябвало да предложи същата част при същата продажна цена на другия съсобственик. Това законово изискване обаче може да се избегне, ако се извърши подаяние на третото лице на по този начин притежаваната част от съсобствения парцел или подмяна.
Проблематиката на тази материя е разнообразна и с сегашното не се не се цели пълнота, а тенденция. В този подтекст моля преди сключването на сходен вид покупко-продажби да се консултирате с юрист, който да ви обясни кой е най-удачният вид, какви са плюсовете и минусите на желаната форма, при която договорката да се извърши.
Необходима форма
Важно е да знаете, че когато предприемате дейности за закупуване на неподвижен парцел, законът изисква характерна форма. При покупко-продажбите с недвижими парцели следва да се има поради, че същите следва се подписват в специфична нотариална форма. Прехвърлянето на право на благосъстоятелност на неподвижен парцел се реализира под формата на нотариален акт. Чл. 18 от Закона за отговорностите и договорите гласи:
“Договорите за прекачване на благосъстоятелност или за основаване на други вещни права върху недвижими парцели би трябвало да бъдат осъществени с нотариален акт. "
Имайте поради, че съществуват и други нотариални форми като: Писмена форма с нотариална легализация на автограф (в такава форма се прави доброволната подялба, продажбата на завещание по 212 Закон за задълженията и договорите, дарението на движими движимости по 225 ЗЗД), писмена форма с нотариална легализация на датата, нотариална легализация на наличието (пр. узаконен превод на диплома), нотариален акт, правосъдна форма (делбен протокол, контракт за спогодба)
" Моето мнение е, че предвид на правната многообразност и вариативност на проблемите, които биха могли да зародят, както и събитията, които следва да се изследват по отношение на прехвърлянето на право на благосъстоятелност върху недвижими парцели, то е належащо да се обърнем към специалисти по въпроса. Юридическата консултация и правното подпомагане и обслужване от юрист е нужна причина с оглед застраховане на правната сигурност при осъществяването на договорката. Подборът на нотариус е нужна следваща стъпка. Обръщам внимание, че при подписване на покупко-продажби с недвижими парцели би трябвало да бъдат планувани разнообразни типове разноски – нотариални такси и комисионни, налози и такси, такси за придобиване на документи (Пр. пазарна оценка на имот) и други ", заключва адковокат Даниел Тунчев.
Когато планирате да закупите или продадете неподвижен парцел има няколко наложителни неща, които следва да извършите преди сключването на договорката. Адвокат Даниел Тунчев споделя всичко, което би трябвало да знаете при покупка или продажба на неподвижен парцел.
Изследване на собствеността върху недвижимия парцел. Ако сте купувач на парцела, то следва да се уверите, че продавачът му е притежател
За да се изследва собственическия титул, т.е. кой е притежателя на парцела – все още на изповядването на договорката следва да бъдат тествани документите за благосъстоятелност на парцела (договор за прокупко-продажба или подаяние, контракт за придобиване на благосъстоятелност против задължението за прехрана и гледане и други, както и всички прилежащи документи, които имат отношение към определяне на правото на собственост). За задачата е належащо да се създадат нужните информации за парцела, в това число да се снабдите с уверение за тежести за парцела за интервал от 10 години обратно. Същото уверение ще откри дали са налице вещни тежести, т.е. дали предишен притежател не е обременил парцела като да вземем за пример е учредил ипотека върху него, защото в случай че това е по този начин, то тази ипотека е противопоставима на новия покупател и той ще придобие парцела с тежест, а десетгодишният интервал е нужен с оглед това, че с приключването на 10 години от вписването на ипотеката, тя губи своя ред (т.е. в хипотезата на учредени ипотеки по-назад във времето, то същите не тежат върху имота); Да ревизирате има ли подписани и вписани контракти за наем, контракт за прехрана и гледане.
Трябва да проверите дали не са предприети съдебни процедури и дали парцелът не е обект на дейности по наложително осъществяване
Всеки български жител има достъп до обществените регистри, поддържани от Агенцията по вписванията при Министерството на правораздаването. Имотният указател дава услуга за информация по разнообразни по тип критерии: партида, физическо лице, юридическо лице, документ и парцел. След регистрация и търсене можете да поръчате информация въз основа на горепосочените категории/критерии. От тази информация може да се ревизира дали са подхванати дейности по наложително осъществявания против парцела, дали са наложени възбрани върху парцела и така нататък
Ако сте продавач на парцела, то следва да докажете фактът, че сте притежател
Необходимо е да притежавате избрани, документи, които да потвърдят собствеността на парцела. Това са актовете за благосъстоятелност, които според от издаването им могат да бъдат протоколи, разнообразни типове контракти, констативни актове и други Важно е също по този начин да притежавате и прилежащи документи, които индивидуализират парцела, а точно: удостоверения за данъчна оценка и подадена данъчна декларация, скица/схема на парцела, както и всевъзможен различен тип документи, които имат отношение към обекта на прехвърлителната договорка.
Следва също да се направи разбор какъв вид договорка следва да бъде определен за прехвърлянето на парцела: покупко-продажба, подмяна, подаяние. Хипотезите тук са разнообразни според от задачата, страните по договорката и намират ли се те в някакви близки или други връзки, разноски. Пр. при прехвърлянето на неподвижен парцел посредством подаяние сред родственици по права линия, локалните налози и такси са доста по-ниски, от тези при прехвърлянето на същия парцел сред същите лица, посредством подписване на контракт за покупко-продажба. Следва да се обърне внимание, че дарението е безплатен контракт, а покупко-продажбата възмезден. Този факт допуска и другата «стабилност» на двата института. Пр. При контракта за подаяние след гибелта на донора, същият може да бъде оспорен от роднините на донора, на които законът подсигурява непокътната част от наследството на наследодателя /на дарителя/. В случай на съсобственост върху неподвижен парцел също по този начин – съсобственикът, с цел да продаде на трето лице своята част, първо би трябвало да предложи същата част при същата продажна цена на другия съсобственик. Това законово изискване обаче може да се избегне, ако се извърши подаяние на третото лице на по този начин притежаваната част от съсобствения парцел или подмяна.
Проблематиката на тази материя е разнообразна и с сегашното не се не се цели пълнота, а тенденция. В този подтекст моля преди сключването на сходен вид покупко-продажби да се консултирате с юрист, който да ви обясни кой е най-удачният вид, какви са плюсовете и минусите на желаната форма, при която договорката да се извърши.
Необходима форма
Важно е да знаете, че когато предприемате дейности за закупуване на неподвижен парцел, законът изисква характерна форма. При покупко-продажбите с недвижими парцели следва да се има поради, че същите следва се подписват в специфична нотариална форма. Прехвърлянето на право на благосъстоятелност на неподвижен парцел се реализира под формата на нотариален акт. Чл. 18 от Закона за отговорностите и договорите гласи:
“Договорите за прекачване на благосъстоятелност или за основаване на други вещни права върху недвижими парцели би трябвало да бъдат осъществени с нотариален акт. "
Имайте поради, че съществуват и други нотариални форми като: Писмена форма с нотариална легализация на автограф (в такава форма се прави доброволната подялба, продажбата на завещание по 212 Закон за задълженията и договорите, дарението на движими движимости по 225 ЗЗД), писмена форма с нотариална легализация на датата, нотариална легализация на наличието (пр. узаконен превод на диплома), нотариален акт, правосъдна форма (делбен протокол, контракт за спогодба)
" Моето мнение е, че предвид на правната многообразност и вариативност на проблемите, които биха могли да зародят, както и събитията, които следва да се изследват по отношение на прехвърлянето на право на благосъстоятелност върху недвижими парцели, то е належащо да се обърнем към специалисти по въпроса. Юридическата консултация и правното подпомагане и обслужване от юрист е нужна причина с оглед застраховане на правната сигурност при осъществяването на договорката. Подборът на нотариус е нужна следваща стъпка. Обръщам внимание, че при подписване на покупко-продажби с недвижими парцели би трябвало да бъдат планувани разнообразни типове разноски – нотариални такси и комисионни, налози и такси, такси за придобиване на документи (Пр. пазарна оценка на имот) и други ", заключва адковокат Даниел Тунчев.
Източник: varna24.bg
КОМЕНТАРИ