Пазарът на имоти в София достига таван: Всички чакат 2026 година
Пазарът на парцели в София доближава таван: Всички чакат 2026 година
След няколко години на динамичен растеж на цените, дефицит на предложение и мощен интерес от страна на купувачите, жилищният пазар в София навлиза в нов стадий от своето развиване, демонстрира разбор на BULGARIAN PROPERTIES.
В основата на променената картина стои едно основно събитие
– формалното решение България да се причисли към еврозоната от 1 януари 2026 година Очакването това да се случи провокира еуфория, която докара до ускорено търсене и бързо изкупуване на наличните парцели през първата половина на годината. Това от своя страна форсира растежа на цените и в следствие докара до изстудяване на пазара през второто полугодие.
От еуфоричен старт към по-умерено движение
Първите месеци на 2025 година минаха под знака на висока интензивност – покупко-продажби се сключваха бързо, купувачите търсеха парцели във всички сегменти, а страхът „ да не се изпусне моментът “ водеше до стремително търсене на парцели на процедура в цялата страна.
След формалното решение на 8 юли 2025 година динамичността се промени.
Пазарът се успокои, интензивността понижа, а купувачите и продавачите заеха изчаквателна позиция. Очакванията бяха еуфорията да се резервира до края на годината, само че на процедура държанието на пазарните участници стана по-предпазливо.
Купувачите се тормозят да взимат решения преди еврото,
а продавачите също избират да не бързат – доста от тях излизат на пазара с високи цени, само че без незабавна потребност от продажба преди въвеждането на еврото. Това основава чувство за краткотрайно закъснение, което ще дефинира пазара до края на годината.
Наблюденията на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че
новото строителство остава най-предпочитано, само че през годината дефицитът на предложение и високите цени изместиха част от търсенето към различни парцели и локациии. Все по-популярни стават съвременни комплекси в градовете към София – места, които оферират улеснения, добра градска среда и елементарен достъп до столицата, само че на по-ниски цени.
Цени на парцелите: Ръст от близо 500 евро/кв.м. за година
Средната цена на закупените жилища в София през третото тримесечие на 2025 година доближи 2 310 евро/кв.м., демонстрират данните на BULGARIAN PROPERTIES. Това съставлява годишен растеж от 25.5%, равняващ се на равнищата от 2022 година – интервала на най-високата инфлация.
Важно е да се означи, че за разлика от 2022 година,
когато действителният напредък беше под 10%, при актуалните ниски инфлационни равнища той е забележителен – към 20%, което акцентира ускорения напредък на цените на столичния пазар.
През 3-тото тримесечие беше премината и символичната граница от 200 000 евро за
междинна последна цена на закупените жилища – по отношение на 150 000 евро през 2024 година и началото на 2025 година Ако през предходните години общите междинни цени растяха с по 5 000 – 10 000 евро годишно, то в този момент растежът е към 50 000 евро, което е показателно за мощния напън върху купувачите и техните благоприятни условия.
Търсените квартали и техните ценови равнища
Пазарът ясно демонстрира, че купувачите търсят там, където има налично предложение и където ценовите равнища са по-достъпни.
Кварталите с най-вече покупко-продажби през 3-тото тримесечие съгласно BULGARIAN PROPERTIES са:
• Банишора – 2 210 €/кв.м.
• Малинова котловина – 2 010 €/кв.м.
• Кръстова вада – 2 300 €/кв.м.
• Манастирски ливади – 2 600 €/кв.м.
Тези стойности са калкулирани
главно на база ново строителство, което продължава да господства. Делът на покупко-продажбите на второстепенен пазар обаче леко се покачва и доближава към 30% по данни на BULGARIAN PROPERTIES.
Почти не останаха квартали в София с цени под 2 200 €/кв.м., а по-голямата част от предлагането към този момент е към 2 500 €/кв.м. и нагоре.
Обеми продажби: Разминаване сред вписани покупко-продажби и действителна интензивност
Данните на Агенцията по вписванията демонстрират растеж от 17.2% на вписаните покупко-продажби в София през третото тримесечие – общо 9 238 покупко-продажби. Но това са данни за вписани покупко-продажби. При нови подписани покупко-продажби картината е друга – записва се към 30% спад. За това до известна степен способства и фактът, че част от търсенето се изнася към околните обитаеми места, където цените са по-достъпни.
Достъпност на жилищата: Връщане към равнищата от 2018–2019 година
Коефициентът на досегаемост, показващ какъв брой междинни заплати са нужни за 1 кв.м жилищна повърхност – доближава 1.3 за третото тримесечие. Това е равнище от 2018–2019 година, което алармира известно утежняване на достъпността.
Средната заплата в София е 3 474 лева, което значи,
че за 1 кв.м жилище е нужна 1.3 месечна заплата. За съпоставяне – през 2008 година бяха нужни цели 3.4 заплати. Макар достъпността да остава относително добра, понижената интензивност подсказва, че пазарът може би е достигнал до кратковременен „ таван “ в цените.
Типове парцели: Тристайните съвсем изравняват двустайните
През третото тримесечие делът на тристайните жилища доближава 42%, съвсем изравнявайки двустайните. Това се дължи основно на дефицита на двустайни жилища в новите планове – в доста
здания този вид жилища са разпродадени още в начална фаза
на строителство. Също, по този начин дейни на пазара са главно купувачите за лично прилагане, които търсят по-големи жилища, до момента в който вложителите, които избират двустайни жилища, осъществиха покупките си още при започване на годината.
Банково финансиране: Лихвите остават ниски
Данните на Българска народна банка сочат, че междинният лихвен % по жилищните заеми продължава да се задържа на ниски равнища и през третото тримесечие доближава 2.46%. Прогнозите на банковия бранш са
лихвите да останат ниски и през идващите години,
което внася непоклатимост и успокоение на пазара. Същевременно, през цялата 2025 година новоотпуснатите жилищни заеми бележат растежи от към и над 30% на годишна база. Тенденция, която следим за поредна година и която е един от факторите, дружно с растящите приходи и упованието на еврото, допринасящи за ускореното развиване на жилищния пазар.
Перспективи: Пазар, който чака еврото
Към момента и купувачи, и продавачи са в интервал на изчакване, фокусирани върху идното въвеждане на еврото. Очакванията ни са 2025 година да завърши с растеж на цените сред 15% и 20%, в
подтекст на няколко поредни години с сходни двуцифрени нараствания.
Влизането в еврозоната единствено по себе си не допуска сходни ценови скокове, само че страховете по тематиката, икономическата среда и чувството за неустановеност, както и макрофакторите, които въздействат положително на пазара – лихви по заемите, досегаемост на банково финансиране, растящите приходи и други доведоха до настоящото повишаване.
След началото на 2026 година се чака преосмисляне в държанието на
продавачите, защото доста от тях сега са на пазара единствено с цел да „ тестват “ дали той ще одобри високите им упования. С премахването на този психически фактор евентуално ще настъпи покачване на предлагането, което от своя страна ще възстановява и ценовия растеж през идващите години.
След няколко години на динамичен растеж на цените, дефицит на предложение и мощен интерес от страна на купувачите, жилищният пазар в София навлиза в нов стадий от своето развиване, демонстрира разбор на BULGARIAN PROPERTIES.
В основата на променената картина стои едно основно събитие
– формалното решение България да се причисли към еврозоната от 1 януари 2026 година Очакването това да се случи провокира еуфория, която докара до ускорено търсене и бързо изкупуване на наличните парцели през първата половина на годината. Това от своя страна форсира растежа на цените и в следствие докара до изстудяване на пазара през второто полугодие.
От еуфоричен старт към по-умерено движение
Първите месеци на 2025 година минаха под знака на висока интензивност – покупко-продажби се сключваха бързо, купувачите търсеха парцели във всички сегменти, а страхът „ да не се изпусне моментът “ водеше до стремително търсене на парцели на процедура в цялата страна.
След формалното решение на 8 юли 2025 година динамичността се промени.
Пазарът се успокои, интензивността понижа, а купувачите и продавачите заеха изчаквателна позиция. Очакванията бяха еуфорията да се резервира до края на годината, само че на процедура държанието на пазарните участници стана по-предпазливо.
Купувачите се тормозят да взимат решения преди еврото,
а продавачите също избират да не бързат – доста от тях излизат на пазара с високи цени, само че без незабавна потребност от продажба преди въвеждането на еврото. Това основава чувство за краткотрайно закъснение, което ще дефинира пазара до края на годината.
Наблюденията на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че
новото строителство остава най-предпочитано, само че през годината дефицитът на предложение и високите цени изместиха част от търсенето към различни парцели и локациии. Все по-популярни стават съвременни комплекси в градовете към София – места, които оферират улеснения, добра градска среда и елементарен достъп до столицата, само че на по-ниски цени.
Цени на парцелите: Ръст от близо 500 евро/кв.м. за година
Средната цена на закупените жилища в София през третото тримесечие на 2025 година доближи 2 310 евро/кв.м., демонстрират данните на BULGARIAN PROPERTIES. Това съставлява годишен растеж от 25.5%, равняващ се на равнищата от 2022 година – интервала на най-високата инфлация.
Важно е да се означи, че за разлика от 2022 година,
когато действителният напредък беше под 10%, при актуалните ниски инфлационни равнища той е забележителен – към 20%, което акцентира ускорения напредък на цените на столичния пазар.
През 3-тото тримесечие беше премината и символичната граница от 200 000 евро за
междинна последна цена на закупените жилища – по отношение на 150 000 евро през 2024 година и началото на 2025 година Ако през предходните години общите междинни цени растяха с по 5 000 – 10 000 евро годишно, то в този момент растежът е към 50 000 евро, което е показателно за мощния напън върху купувачите и техните благоприятни условия.
Търсените квартали и техните ценови равнища
Пазарът ясно демонстрира, че купувачите търсят там, където има налично предложение и където ценовите равнища са по-достъпни.
Кварталите с най-вече покупко-продажби през 3-тото тримесечие съгласно BULGARIAN PROPERTIES са:
• Банишора – 2 210 €/кв.м.
• Малинова котловина – 2 010 €/кв.м.
• Кръстова вада – 2 300 €/кв.м.
• Манастирски ливади – 2 600 €/кв.м.
Тези стойности са калкулирани
главно на база ново строителство, което продължава да господства. Делът на покупко-продажбите на второстепенен пазар обаче леко се покачва и доближава към 30% по данни на BULGARIAN PROPERTIES.
Почти не останаха квартали в София с цени под 2 200 €/кв.м., а по-голямата част от предлагането към този момент е към 2 500 €/кв.м. и нагоре.
Обеми продажби: Разминаване сред вписани покупко-продажби и действителна интензивност
Данните на Агенцията по вписванията демонстрират растеж от 17.2% на вписаните покупко-продажби в София през третото тримесечие – общо 9 238 покупко-продажби. Но това са данни за вписани покупко-продажби. При нови подписани покупко-продажби картината е друга – записва се към 30% спад. За това до известна степен способства и фактът, че част от търсенето се изнася към околните обитаеми места, където цените са по-достъпни.
Достъпност на жилищата: Връщане към равнищата от 2018–2019 година
Коефициентът на досегаемост, показващ какъв брой междинни заплати са нужни за 1 кв.м жилищна повърхност – доближава 1.3 за третото тримесечие. Това е равнище от 2018–2019 година, което алармира известно утежняване на достъпността.
Средната заплата в София е 3 474 лева, което значи,
че за 1 кв.м жилище е нужна 1.3 месечна заплата. За съпоставяне – през 2008 година бяха нужни цели 3.4 заплати. Макар достъпността да остава относително добра, понижената интензивност подсказва, че пазарът може би е достигнал до кратковременен „ таван “ в цените.
Типове парцели: Тристайните съвсем изравняват двустайните
През третото тримесечие делът на тристайните жилища доближава 42%, съвсем изравнявайки двустайните. Това се дължи основно на дефицита на двустайни жилища в новите планове – в доста
здания този вид жилища са разпродадени още в начална фаза
на строителство. Също, по този начин дейни на пазара са главно купувачите за лично прилагане, които търсят по-големи жилища, до момента в който вложителите, които избират двустайни жилища, осъществиха покупките си още при започване на годината.
Банково финансиране: Лихвите остават ниски
Данните на Българска народна банка сочат, че междинният лихвен % по жилищните заеми продължава да се задържа на ниски равнища и през третото тримесечие доближава 2.46%. Прогнозите на банковия бранш са
лихвите да останат ниски и през идващите години,
което внася непоклатимост и успокоение на пазара. Същевременно, през цялата 2025 година новоотпуснатите жилищни заеми бележат растежи от към и над 30% на годишна база. Тенденция, която следим за поредна година и която е един от факторите, дружно с растящите приходи и упованието на еврото, допринасящи за ускореното развиване на жилищния пазар.
Перспективи: Пазар, който чака еврото
Към момента и купувачи, и продавачи са в интервал на изчакване, фокусирани върху идното въвеждане на еврото. Очакванията ни са 2025 година да завърши с растеж на цените сред 15% и 20%, в
подтекст на няколко поредни години с сходни двуцифрени нараствания.
Влизането в еврозоната единствено по себе си не допуска сходни ценови скокове, само че страховете по тематиката, икономическата среда и чувството за неустановеност, както и макрофакторите, които въздействат положително на пазара – лихви по заемите, досегаемост на банково финансиране, растящите приходи и други доведоха до настоящото повишаване.
След началото на 2026 година се чака преосмисляне в държанието на
продавачите, защото доста от тях сега са на пазара единствено с цел да „ тестват “ дали той ще одобри високите им упования. С премахването на този психически фактор евентуално ще настъпи покачване на предлагането, което от своя страна ще възстановява и ценовия растеж през идващите години.
Източник: flashnews.bg
КОМЕНТАРИ