Празните офис сгради по света се превръщат в бомба със закъснител
От Сан Франциско и Ню Йорк, през Лондон до Хонконг – по-високите лихвени проценти и спадащите стойности на парцелите основават рискова бездна на пазара на търговски недвижими парцели. Собственици изоставят огромни офис центрове, а други намират наематели единствено за част от пространствата. „ Заразата “ се разгръща световно и проблемите евентуално ще преследват бранша с години, излиза наяве от разбор на Bloomberg.
След дългия интервал на покупки, подхранван от евтиния дълг, в този момент притежателите и кредиторите се борят с измененията в метода и мястото на работа, извършване на покупки и живот след пандемията. В същото време по-високите лихвени проценти оскъпяват покупката или рефинансирането на парцели и по всичко проличава, че настава повратен миг.
Според Асоциацията на ипотечните банкери единствено в Съединени американски щати през тази и идната година следва да бъдат отпуснати заеми за търговски недвижими парцели на стойност към 1,4 трилиона $. Когато настъпи крайният период, притежателите, изправени пред огромни заплащания по главницата, може да предпочетат да не изпълнят отговорностите си вместо да вземат нов заем, с цел да платят сметката.
Големи институционални притежатели, измежду които Blackstone, Brookfield и Pimco, към този момент са решили да спрат заплащанията по някои здания, тъй като са разкрили по-добри благоприятни условия за потребление на парите и ресурсите си. „ Налице е забележителен стрес “, споделя Харолд Бордуин, шеф в Ню Йорк в Keen-Summit Capital Partners LLC, която е профилирана в предоговарянето на проблематични недвижими парцели. „ Хората не се отхвърлят толкоз елементарно от активите, в случай че просто не виждат никаква вяра “.
Броят на покупко-продажбите понижава, а когато се подписват, спадът на цените е забележителен. В Съединени американски щати, където процентите на възвръщаемост на офисите са по-ниски, в сравнение с в Азия и Европа, цената на офисите от висок клас е спаднала с 27% от март 2022 година, когато лихвените проценти започнаха да се повишават, съгласно компанията за разбор на данни Green Street. Цените на жилищните здания са се намалили с 21%, а на комерсиалните центрове – с 18%.
Очаква се цените на офисите да спаднат с повече от 25% в Европа и с съвсем 13% в Азиатско-тихоокеанския район, преди да доближат дъното, предвижда PGIM Real Estate, поделение на Prudential Financial Inc.
Оттам чака постепенно възобновяване на стойностите. За съпоставяне, след финансовата рецесия от 2008 година цените на офисите в Съединени американски щати се възстановяваха шест години.
„ Този път считаме, че ще отнеме 10 години “, споделя Ричард Баркам, световен основен икономист на CBRE Group Inc.
Неволите на комерсиалните парцели ще усилят напрежението във финансовата система, която към този момент се съпротивлява на тазгодишната рецесия в районните банки. И защото спадът се задълбочава, той може да окаже трансформиращо влияние върху някои градове, които се сблъскват с проблемите с празните здания и по-ниските доходи от налози върху недвижимите парцели.
Въпросът е дали корекцията в бранша на комерсиалните парцели ще бъде задоволително огромна, с цел да дестабилизира стопанската система като цяло. Въпреки че става дума за световни трендове, секторът на недвижимите парцели се характеризира с локалните си локалните си особености. „ Всички градове имат разнообразни истории “, споделя Питър Хейс, ръководещ шеф на отдела за капиталови изследвания на PGIM Real Estate в Лондон. Отбелязвайки разликите в локалните търсения, той споделя, че вложителите би трябвало да мислят през призмата на географските ширини доста повече, в сравнение с до момента.
Ето по какъв начин се развиват проблемите в някои огромни финансови и бизнес центрове по света.
Сан Франциско
Никъде в Съединени американски щати рецесията не е толкоз изразена, колкото в Сан Франциско, където наклонността на спад набира скорост, защото една след друга постройките изпадат в несъстоятелност. Цените на парцелите в софтуерния център доближиха рекордни стойности през последното десетилетие, тъй че имат предпоставки за рухване от много високо.
Градът процъфтяваше с горещи стартъпи – Airbnb, Twitter, Uber Technologies – наред с одобрени колоси като Salesforce. Сега доста от тях редуцират работни места и офис площи.
Анализаторите означават и рецесията с бездомниците в Сан Франциско, съсредоточена също в центъра на града. Честите обири на дребно също способстваха за затварянето на някои магазини.
През юни притежателите на най-големия търговски център в града, Westfield San Francisco Centre, на процедура предадоха ключовете на притежателите на ипотека на стойност 558 млн. $. Ходът бе подхванат, откакто Nordstrom Inc. разгласи, че затваря универсалния си магазин в комплекса. Заради блокирането на туризма около пандемията пък бяха спрени и заплащанията по задължения за огромни хотели, като Hilton San Francisco Union Square и Parc 55 San Francisco. И освен.
Процентът на незаетите и налични офис площи се е утроил спрямо времето преди пандемията. Падащите цени притеглят вниманието на някои вложители, видели комфортни благоприятни условия, само че това, което наподобява забавно за страничния наблюдаващ, е трудно за притежателите. Най-силно притиснати в менгемето сред падащи цени и поскъпващи задължения са комерсиалните здания, само че и някои по-нови многофамилни сгради.
Ню Йорк
Въпреки че улиците на Ню Йорк са оживени от туристи и поданици, единствено към половината от офис чиновниците са се върнали на работните си места, съгласно компанията за защита на здания Kastle Systems. Десетки здания се борят със загубата на наематели и с нуждата от рационализация съгласно новите условия.
Емблематични здания в международната финансова столица изпадат в затруднено състояние, написа изданието. Собственикът на Seagram Building, небостъргач от 50-те години на предишния век в Мидтаун, да вземем за пример трябваше да контракти едногодишно удължение на периода на дълга от 1 милиарда $, чийто падеж настава тази година, откакто не съумя да обезпечи финансиране.
Строителният бизнесмен GFP Real Estate получи двугодишно удължение на периода на постройката DuMont, кула в жанр ар деко на Медисън авеню, откакто не съумя да изплати ипотеката на стойност 103 млн. $. За да подписа договорката, GFP трябваше да отдели капитал, очакван по-рано за други цели.
Кметът Ерик Адамс прикани за завръщане в офисите, които тази година се чака да доближат рекордните 22,7% незаети площи. Това е значимо за градската хазна, тъй като перото нормално съставляват към 20% от приходите от налози върху недвижимите парцели в града.
Съвместно изследване на откриватели от Нюйоркския университет и Колумбийския университет откри, че до 2029 година офисите в града ще изгубят 44% от цената си преди пандемията заради въздействието на отдалечената работа.
Лондон
Широкото разпространяване на хибридната работа се отразява неравномерно на Лондон. Процентът на незаетите офиси в столичния Уест Енд, където се намират най-оживените търговски обекти и нощни заведения, е съвсем рекордно невисок. Наемите там обаче се покачват, защото фирмите са подготвени да заплащат повече на квадратен метър, като в същото време заемат по-малко повърхност като цяло.
Районът Канари Уорф, в който се намират стъклено-стоманените кули от 90-те години на предишния век, е в най-тежко състояние. Кварталът, възприеман от множеството хора като място, основано само за банкери, все по-трудно се задържа на пазара за огромни наематели на офиси. Адвокатската адвокатска фирма Clifford Chance напуща, с цел да отиде в нов – и доста по-малък – офис в по-централно разположения регион на Лондонското сити. HSBC Holdings Plc също си търси нова централа.
Две офис здания, които единствено преди няколко години бяха считани за „ трофейни “, в този момент са в ръцете на кредитори. Консорциум, управителен от Lloyds Banking Group Plc, назначи синдици на 5 Churchill Place и 20 Canada Square, откакто притежателят на постройките, китайската Cheung Kei Group, не съумя да изплати обезпечените с тях заеми. И двете здания са свободни и имат обилни разноски за ремонт.
Друг проблем, който е щръкнал над лондонския пазар на недвижими парцели, е вероятността стотици здания да останат ненужни, защото не дават отговор на екологичните условия на Обединеното кралство. До 2030 година ще бъде нелегално да се отдават чартърен търговски здания, които са класифицирани под клас B. Това принуждава наемодателите да правят скъпоструващи усъвършенствания, с цел да не рискуват офисите да останат празни.
Brexit също способства за това Лондон да загуби част от финансовото си обаяние, споделя Хейс от PGIM. Офис постройките са „ доста, доста уязвими в кратковременен проект “, споделя той.
Стокхолм
За шведския пазар на парцели главният проблем не са празните офиси, а големият размер на дълга, който някои компании за недвижими парцели натрупаха по време на ерата на най-ниските лихвени проценти. Голяма част от това финансиране идва от краткосрочни облигации с плаващ лихвен %, тъй че доходността и разноските ще набъбнат.
Наемодателите в най-голямата скандинавска страна би трябвало да извърнат или рефинансират облигации на стойност 42 милиарда $ през идващите пет години, като съвсем една трета от тях са дължими през идната година.
Хонконг
Проблемите са налице и в далечна Азия.
26-етажна постройка с панорама към фамозното пристанище Виктория в Хонконг влезе в заглавията на вестниците през 2015 година, когато China Evergrande Group, която по това време не бе световноизвестна, я закупи за 1,6 милиарда $ – повече от два пъти над предходния връх за офис кула. Сделката стана образец за взрива на пазара на недвижими парцели в азиатския финансов център, който през идващите години притегли обилни капитали
Инвестирането в офиси изглеждаше сигурен залог в град с лимитирани площи и мощно търсене от страна на компании от континентален Китай. След това обаче пристигнаха антиправителствените митинги и строгите ограничения против пандемията. Инвеститорите започнаха да премислят статута на Хонконг като финансов център. Към разтърсванията се прибави и рецесията с задълженията на китайските парцели, в чийто център бе Evergrande.
Процентът на незаетите площи в офис постройките от най-голям клас в Хонконг се повиши до 15% през април, което е повече от три пъти над каузи през през 2019 година, сочат данни на Colliers International Group Inc.
За разлика от наемодателите в Ню Йорк и Лондон, хонконгските не могат да упрекват отдалечената работа за спада. Високоефективната система на публичния превоз в града и дребните жилища са причина за по-малко учредения за работа от у дома. Хората към този момент се върнаха в офиса, сочат данните.
Но сривът на комерсиалния пазар в изискванията на повишаващи се лихвени проценти към момента слага притежателите на парцели като Evergrande в сложна обстановка. Те не могат да рефинансират постройките поради спадащите стойности, нито пък могат елементарно да намерят купувачи за тях. Изборът е да се продадат с огромна отстъпка или да се свият лихвените заплащания. Вместо да обезпечават ликвидност и непоклатимост, недвижимите парцели са се трансформирали в задължение.
·
След дългия интервал на покупки, подхранван от евтиния дълг, в този момент притежателите и кредиторите се борят с измененията в метода и мястото на работа, извършване на покупки и живот след пандемията. В същото време по-високите лихвени проценти оскъпяват покупката или рефинансирането на парцели и по всичко проличава, че настава повратен миг.
Според Асоциацията на ипотечните банкери единствено в Съединени американски щати през тази и идната година следва да бъдат отпуснати заеми за търговски недвижими парцели на стойност към 1,4 трилиона $. Когато настъпи крайният период, притежателите, изправени пред огромни заплащания по главницата, може да предпочетат да не изпълнят отговорностите си вместо да вземат нов заем, с цел да платят сметката.
Големи институционални притежатели, измежду които Blackstone, Brookfield и Pimco, към този момент са решили да спрат заплащанията по някои здания, тъй като са разкрили по-добри благоприятни условия за потребление на парите и ресурсите си. „ Налице е забележителен стрес “, споделя Харолд Бордуин, шеф в Ню Йорк в Keen-Summit Capital Partners LLC, която е профилирана в предоговарянето на проблематични недвижими парцели. „ Хората не се отхвърлят толкоз елементарно от активите, в случай че просто не виждат никаква вяра “.
Броят на покупко-продажбите понижава, а когато се подписват, спадът на цените е забележителен. В Съединени американски щати, където процентите на възвръщаемост на офисите са по-ниски, в сравнение с в Азия и Европа, цената на офисите от висок клас е спаднала с 27% от март 2022 година, когато лихвените проценти започнаха да се повишават, съгласно компанията за разбор на данни Green Street. Цените на жилищните здания са се намалили с 21%, а на комерсиалните центрове – с 18%.
Очаква се цените на офисите да спаднат с повече от 25% в Европа и с съвсем 13% в Азиатско-тихоокеанския район, преди да доближат дъното, предвижда PGIM Real Estate, поделение на Prudential Financial Inc.
Оттам чака постепенно възобновяване на стойностите. За съпоставяне, след финансовата рецесия от 2008 година цените на офисите в Съединени американски щати се възстановяваха шест години.
„ Този път считаме, че ще отнеме 10 години “, споделя Ричард Баркам, световен основен икономист на CBRE Group Inc.
Неволите на комерсиалните парцели ще усилят напрежението във финансовата система, която към този момент се съпротивлява на тазгодишната рецесия в районните банки. И защото спадът се задълбочава, той може да окаже трансформиращо влияние върху някои градове, които се сблъскват с проблемите с празните здания и по-ниските доходи от налози върху недвижимите парцели.
Въпросът е дали корекцията в бранша на комерсиалните парцели ще бъде задоволително огромна, с цел да дестабилизира стопанската система като цяло. Въпреки че става дума за световни трендове, секторът на недвижимите парцели се характеризира с локалните си локалните си особености. „ Всички градове имат разнообразни истории “, споделя Питър Хейс, ръководещ шеф на отдела за капиталови изследвания на PGIM Real Estate в Лондон. Отбелязвайки разликите в локалните търсения, той споделя, че вложителите би трябвало да мислят през призмата на географските ширини доста повече, в сравнение с до момента.
Ето по какъв начин се развиват проблемите в някои огромни финансови и бизнес центрове по света.
Сан Франциско
Никъде в Съединени американски щати рецесията не е толкоз изразена, колкото в Сан Франциско, където наклонността на спад набира скорост, защото една след друга постройките изпадат в несъстоятелност. Цените на парцелите в софтуерния център доближиха рекордни стойности през последното десетилетие, тъй че имат предпоставки за рухване от много високо.
Градът процъфтяваше с горещи стартъпи – Airbnb, Twitter, Uber Technologies – наред с одобрени колоси като Salesforce. Сега доста от тях редуцират работни места и офис площи.
Анализаторите означават и рецесията с бездомниците в Сан Франциско, съсредоточена също в центъра на града. Честите обири на дребно също способстваха за затварянето на някои магазини.
През юни притежателите на най-големия търговски център в града, Westfield San Francisco Centre, на процедура предадоха ключовете на притежателите на ипотека на стойност 558 млн. $. Ходът бе подхванат, откакто Nordstrom Inc. разгласи, че затваря универсалния си магазин в комплекса. Заради блокирането на туризма около пандемията пък бяха спрени и заплащанията по задължения за огромни хотели, като Hilton San Francisco Union Square и Parc 55 San Francisco. И освен.
Процентът на незаетите и налични офис площи се е утроил спрямо времето преди пандемията. Падащите цени притеглят вниманието на някои вложители, видели комфортни благоприятни условия, само че това, което наподобява забавно за страничния наблюдаващ, е трудно за притежателите. Най-силно притиснати в менгемето сред падащи цени и поскъпващи задължения са комерсиалните здания, само че и някои по-нови многофамилни сгради.
Ню Йорк
Въпреки че улиците на Ню Йорк са оживени от туристи и поданици, единствено към половината от офис чиновниците са се върнали на работните си места, съгласно компанията за защита на здания Kastle Systems. Десетки здания се борят със загубата на наематели и с нуждата от рационализация съгласно новите условия.
Емблематични здания в международната финансова столица изпадат в затруднено състояние, написа изданието. Собственикът на Seagram Building, небостъргач от 50-те години на предишния век в Мидтаун, да вземем за пример трябваше да контракти едногодишно удължение на периода на дълга от 1 милиарда $, чийто падеж настава тази година, откакто не съумя да обезпечи финансиране.
Строителният бизнесмен GFP Real Estate получи двугодишно удължение на периода на постройката DuMont, кула в жанр ар деко на Медисън авеню, откакто не съумя да изплати ипотеката на стойност 103 млн. $. За да подписа договорката, GFP трябваше да отдели капитал, очакван по-рано за други цели.
Кметът Ерик Адамс прикани за завръщане в офисите, които тази година се чака да доближат рекордните 22,7% незаети площи. Това е значимо за градската хазна, тъй като перото нормално съставляват към 20% от приходите от налози върху недвижимите парцели в града.
Съвместно изследване на откриватели от Нюйоркския университет и Колумбийския университет откри, че до 2029 година офисите в града ще изгубят 44% от цената си преди пандемията заради въздействието на отдалечената работа.
Лондон
Широкото разпространяване на хибридната работа се отразява неравномерно на Лондон. Процентът на незаетите офиси в столичния Уест Енд, където се намират най-оживените търговски обекти и нощни заведения, е съвсем рекордно невисок. Наемите там обаче се покачват, защото фирмите са подготвени да заплащат повече на квадратен метър, като в същото време заемат по-малко повърхност като цяло.
Районът Канари Уорф, в който се намират стъклено-стоманените кули от 90-те години на предишния век, е в най-тежко състояние. Кварталът, възприеман от множеството хора като място, основано само за банкери, все по-трудно се задържа на пазара за огромни наематели на офиси. Адвокатската адвокатска фирма Clifford Chance напуща, с цел да отиде в нов – и доста по-малък – офис в по-централно разположения регион на Лондонското сити. HSBC Holdings Plc също си търси нова централа.
Две офис здания, които единствено преди няколко години бяха считани за „ трофейни “, в този момент са в ръцете на кредитори. Консорциум, управителен от Lloyds Banking Group Plc, назначи синдици на 5 Churchill Place и 20 Canada Square, откакто притежателят на постройките, китайската Cheung Kei Group, не съумя да изплати обезпечените с тях заеми. И двете здания са свободни и имат обилни разноски за ремонт.
Друг проблем, който е щръкнал над лондонския пазар на недвижими парцели, е вероятността стотици здания да останат ненужни, защото не дават отговор на екологичните условия на Обединеното кралство. До 2030 година ще бъде нелегално да се отдават чартърен търговски здания, които са класифицирани под клас B. Това принуждава наемодателите да правят скъпоструващи усъвършенствания, с цел да не рискуват офисите да останат празни.
Brexit също способства за това Лондон да загуби част от финансовото си обаяние, споделя Хейс от PGIM. Офис постройките са „ доста, доста уязвими в кратковременен проект “, споделя той.
Стокхолм
За шведския пазар на парцели главният проблем не са празните офиси, а големият размер на дълга, който някои компании за недвижими парцели натрупаха по време на ерата на най-ниските лихвени проценти. Голяма част от това финансиране идва от краткосрочни облигации с плаващ лихвен %, тъй че доходността и разноските ще набъбнат.
Наемодателите в най-голямата скандинавска страна би трябвало да извърнат или рефинансират облигации на стойност 42 милиарда $ през идващите пет години, като съвсем една трета от тях са дължими през идната година.
Хонконг
Проблемите са налице и в далечна Азия.
26-етажна постройка с панорама към фамозното пристанище Виктория в Хонконг влезе в заглавията на вестниците през 2015 година, когато China Evergrande Group, която по това време не бе световноизвестна, я закупи за 1,6 милиарда $ – повече от два пъти над предходния връх за офис кула. Сделката стана образец за взрива на пазара на недвижими парцели в азиатския финансов център, който през идващите години притегли обилни капитали
Инвестирането в офиси изглеждаше сигурен залог в град с лимитирани площи и мощно търсене от страна на компании от континентален Китай. След това обаче пристигнаха антиправителствените митинги и строгите ограничения против пандемията. Инвеститорите започнаха да премислят статута на Хонконг като финансов център. Към разтърсванията се прибави и рецесията с задълженията на китайските парцели, в чийто център бе Evergrande.
Процентът на незаетите площи в офис постройките от най-голям клас в Хонконг се повиши до 15% през април, което е повече от три пъти над каузи през през 2019 година, сочат данни на Colliers International Group Inc.
За разлика от наемодателите в Ню Йорк и Лондон, хонконгските не могат да упрекват отдалечената работа за спада. Високоефективната система на публичния превоз в града и дребните жилища са причина за по-малко учредения за работа от у дома. Хората към този момент се върнаха в офиса, сочат данните.
Но сривът на комерсиалния пазар в изискванията на повишаващи се лихвени проценти към момента слага притежателите на парцели като Evergrande в сложна обстановка. Те не могат да рефинансират постройките поради спадащите стойности, нито пък могат елементарно да намерят купувачи за тях. Изборът е да се продадат с огромна отстъпка или да се свият лихвените заплащания. Вместо да обезпечават ликвидност и непоклатимост, недвижимите парцели са се трансформирали в задължение.
·
Източник: boulevardbulgaria.bg
КОМЕНТАРИ