Облагане при отдаване под наем чрез Airbnb
Много жители купуват парцели с цел да ги отдават чартърен посредством онлайн платформите Booking, Airbnb и други Затова в рубриката на „ Труд ” “Данъчна консултация ” представяме позицията на Национална агенция за приходите за това какви са разпоредбите за данъчно облагане в този случай.
Димитрина Захаринова е ръководещ съучастник в одиторско сдружение “Захаринова Нексиа ” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). От края на месец май сдружението е част от интернационална одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето учебно заведение за обезпечаване и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната Агенция за Приходите град София, консултант в ДАНС, както и шеф на дирекция в Агенцията за държавна финансова ревизия. Регистриран инспектор и данъчен съветник. Има двама сина, внук и внучка.
Гражданин е притежател на апартамент, който ще отдава чартърен в уеб сайтове в интернет Booking, AirBnB и други Наемането на жилището е за кратковременен интервал – 1, 2, 3 нощувки. Гостите нормално са задгранични или български жители. Приходът от нощувки ще се получава по банков път, като разлика сред цената, платена от клиента и комисионната, която уеб сайтът си удържа. Поставени са следните въпроси:
1. Трябва ли регистрация по чл.97а, ал.1 от ЗДДС като адресат на услуга от задгранично лице, и в случай че би трябвало, какво се включва в дневника за продажби и покупки ежемесечно? Дължи ли се 20% Данък добавена стойност върху комисионната на уеб страницата, т.е. върху услугата, която е получена? Дължи ли се 9% Данък добавена стойност на нощувките?
2. По кой закон ще се таксуват приходите си физическото лице в случай, че апартаментът е категоризиран в съответната община като апартамент за посетители с 1, 2 или 3 звезди – по ЗДДФЛ като приход от наем или по ЗМДТ с патентен налог?
3. Ако се подписа контракт за наем с компания и компанията прави активността да отдава жилището на посетители, а лицето получава наем, ще се полза ли приходът по ЗДДФЛ като приход от наем без отговорности по ЗДДС?
По първи въпрос:
Съгласно член 97а, ал.1 от ЗДДС, на регистрация по този закон предстои всяко данъчно задължено лице, което получава услуги с място на осъществяване на територията на страната, които са облагаеми и за които данъкът е дължим от получателя по член 82, алинея 2. Именно тази догадка е налице в тази ситуация: Физическото лице реализира самостоятелна икономическа активност – отдаване на апартамент чартърен и е данъчно задължено по ЗДДС лице. Във връзка с осъществяваната от него активност получава посреднически услуги от задгранични контрагенти (Booking, AirBnB). Съгласно чл.82, ал.2, т.3 от ЗДДС, когато доставчикът е данъчно задължено лице, което не е открито на територията на страната и доставката е с място на осъществяване на територията на страната и е облагаема, данъкът е дължим от получателя по доставката при доставка на услуги – когато получателят е данъчно задължено лице по член 3, алинея 1, 5 и 6.
По този метод, за физическото лице поражда обвързване за регистрация по чл.97а, ал.1 от ЗДДС, като обвързване за подаване на заявление поражда не по-късно от 7 дни преди датата, на която данъкът за доставката става дължим (авансово заплащане или данъчно събитие), като данъчната основа на получената услуга предстои на облагане с налог.
При регистрация по чл.97а от ЗДДС, на облагане с Данък добавена стойност ще подлежат единствено получените услуги, като за тях се ползва ставка от 20%. Следва да се имат поради наредбите на чл.113, ал.2 и ал.3 от ППЗДДС по отношение на отчитането на доставките в регистрите по ЗДДС. Регистрираните лица на съображение чл.97а от закона отразяват в дневника за продажбите единствено документите, издадени по отношение на осъществените доставки на услуги по чл.21, ал.2 от закона с място на осъществяване на територията на друга страна членка, както и получените доставки на услуги, за които данъкът е дължим от получателя по чл.82, ал.2, т.3 от закона и осъществените вътреобщностни придобивания с място на осъществяване на територията на страната. Регистрираните лица на съображение чл.97а от закона могат да не изготвят дневник за покупките. В този случай подаваният от лицето дневник за покупките би трябвало да съдържа един-единствен запис със стойности “нула ” за числовите полета и “интервал ” за символните полета.
При регистрация по чл.97а от ЗДДС не е налице право на приспадане на данъчен заем и не се таксуват с Данък добавена стойност и приходите от отдаването на жилището.
Само при регистрация по ЗДДС по общия ред ще е използвана ставката от 9% за настаняване в категоризиран апартамент за посетители и ще е налице право на приспадане на данъчен заем.
По втори въпрос:
Съгласно член 14, алинея 4 от Закона за налозите върху приходите на физически лица (ЗДДФЛ) физическите лица, в това число едноличните търговци, за приходите от патентни действия се таксуват с патентен налог по реда на Закона за локалните налози и такси (ЗМДТ). За приходите от други действия лицата се таксуват по реда на ЗДДФЛ.
На съображение наредбата на член 61з от ЗМДТ физическо лице, в това число едноличен търговец, което прави действия, посочени в приложение №4 (патентни дейности), се полза с годишен патентен налог, при изискване че:
1. оборотът на лицето за миналата година не надвишава 50 000 лева, и
2. лицето не е записано по Данък добавена стойност, като се изключи регистрация за вътреобщностно придобиване по член 99 и член 100, алинея 2 от същия закон.
Нормите на Закона за отговорностите и договорите (ЗЗД) ще бъдат използвани, когато става въпрос за отдаване чартърен на обект за жилищни потребности на физическо лице или за седалище и стопанска активността на дружество. В този случай физическото лице адресат на прихода от наем ще полза същия по реда на член 31 от ЗДДФЛ. Когато става въпрос за използването на недвижимия парцел на хотелски принцип ще се ползва Законът за туризма (ЗТ). Ако апартаментът е категоризиран и се дава на туристи, активността по даване на жилището за настаняване е туристическа активност. Туристическите обекти са изчерпателно изброени в член 3, алинея 2 от Защитена територия. В т. 1, б. “б ” на наредбата е посочено, че като туристически обекти клас Б се третират фамилни хотели, хостели, пансиони, почивни станции, къщи за посетители, стаи за посетители, жилища за посетители, бунгала и къмпинги.
В случай, че реализираната активност е туристически услуги (хотелиерство), посредством даване на апартамент (места за настаняване), следва да се има поради следното:
Доходът добит от тази активност предстои на облагане по реда на ЗМДТ с годишен патентен налог, когато обектът попада в посочените в приложение №4 към закона и лицето дава отговор на изискванията за облагане с патентен налог.
Когато мястото за настаняване – обектът, не попада в посочените в приложението или лицето предоставящо тези услуги не дава отговор на изискванията за облагане с патент категорично посочени в член 61з от ЗМДТ, тогава приходът от тази активност ще предстои на облагане по реда на ЗДДФЛ.
Доходът получен от туристически услуги ще попадне в обсега на нормата на чл.31 от закона – приходи от наем или друго възмездно даване за прилагане на права или имущество, когато нормите за облагане с патент по ЗМДТ са неприложими и лицето не се смята за търговец по смисъла на Търговския закон (ТЗ). В чл.2, т.3 от Търговски закон е посочено, че не са търговци лицата извършващи хотелиерски услуги посредством даване на стаи в населяваните от тях жилища.
При изискване, че не попадате за облагане по реда на ЗМДТ и не населявате жилището, при Вас облагането ще бъде по реда на чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ, т.е. ще се облагате като търговец за получения приход от туристически услуги.
По трети въпрос:
При изискване, че имате наемни правни отношения с компания и тя е длъжник на прихода от наем, тогава приходът ще предстои на облагане по реда на член 31 от ЗДДФЛ и ще са използвани общите разпореждания на ЗДДС.
Ако лицето няма регистрация по ЗДДС, приходите от наем вземат участие при образуването на облагаем оборот по чл.96, ал.1 от ЗДДС. Ако лицето има регистрация по ЗДДС, полза тази доставка със ставката от 20% според чл.66, ал.1, т.1 от ЗДДС.
Димитрина Захаринова е ръководещ съучастник в одиторско сдружение “Захаринова Нексиа ” ООД (www.ZaharinovaNexia.com). От края на месец май сдружението е част от интернационална одиторска мрежа Nexia international. Преподавател е във Висшето учебно заведение за обезпечаване и финанси в гр. София. Била е Директор на Националната Агенция за Приходите град София, консултант в ДАНС, както и шеф на дирекция в Агенцията за държавна финансова ревизия. Регистриран инспектор и данъчен съветник. Има двама сина, внук и внучка. Гражданин е притежател на апартамент, който ще отдава чартърен в уеб сайтове в интернет Booking, AirBnB и други Наемането на жилището е за кратковременен интервал – 1, 2, 3 нощувки. Гостите нормално са задгранични или български жители. Приходът от нощувки ще се получава по банков път, като разлика сред цената, платена от клиента и комисионната, която уеб сайтът си удържа. Поставени са следните въпроси:
1. Трябва ли регистрация по чл.97а, ал.1 от ЗДДС като адресат на услуга от задгранично лице, и в случай че би трябвало, какво се включва в дневника за продажби и покупки ежемесечно? Дължи ли се 20% Данък добавена стойност върху комисионната на уеб страницата, т.е. върху услугата, която е получена? Дължи ли се 9% Данък добавена стойност на нощувките?
2. По кой закон ще се таксуват приходите си физическото лице в случай, че апартаментът е категоризиран в съответната община като апартамент за посетители с 1, 2 или 3 звезди – по ЗДДФЛ като приход от наем или по ЗМДТ с патентен налог?
3. Ако се подписа контракт за наем с компания и компанията прави активността да отдава жилището на посетители, а лицето получава наем, ще се полза ли приходът по ЗДДФЛ като приход от наем без отговорности по ЗДДС?
По първи въпрос:
Съгласно член 97а, ал.1 от ЗДДС, на регистрация по този закон предстои всяко данъчно задължено лице, което получава услуги с място на осъществяване на територията на страната, които са облагаеми и за които данъкът е дължим от получателя по член 82, алинея 2. Именно тази догадка е налице в тази ситуация: Физическото лице реализира самостоятелна икономическа активност – отдаване на апартамент чартърен и е данъчно задължено по ЗДДС лице. Във връзка с осъществяваната от него активност получава посреднически услуги от задгранични контрагенти (Booking, AirBnB). Съгласно чл.82, ал.2, т.3 от ЗДДС, когато доставчикът е данъчно задължено лице, което не е открито на територията на страната и доставката е с място на осъществяване на територията на страната и е облагаема, данъкът е дължим от получателя по доставката при доставка на услуги – когато получателят е данъчно задължено лице по член 3, алинея 1, 5 и 6.
По този метод, за физическото лице поражда обвързване за регистрация по чл.97а, ал.1 от ЗДДС, като обвързване за подаване на заявление поражда не по-късно от 7 дни преди датата, на която данъкът за доставката става дължим (авансово заплащане или данъчно събитие), като данъчната основа на получената услуга предстои на облагане с налог.
При регистрация по чл.97а от ЗДДС, на облагане с Данък добавена стойност ще подлежат единствено получените услуги, като за тях се ползва ставка от 20%. Следва да се имат поради наредбите на чл.113, ал.2 и ал.3 от ППЗДДС по отношение на отчитането на доставките в регистрите по ЗДДС. Регистрираните лица на съображение чл.97а от закона отразяват в дневника за продажбите единствено документите, издадени по отношение на осъществените доставки на услуги по чл.21, ал.2 от закона с място на осъществяване на територията на друга страна членка, както и получените доставки на услуги, за които данъкът е дължим от получателя по чл.82, ал.2, т.3 от закона и осъществените вътреобщностни придобивания с място на осъществяване на територията на страната. Регистрираните лица на съображение чл.97а от закона могат да не изготвят дневник за покупките. В този случай подаваният от лицето дневник за покупките би трябвало да съдържа един-единствен запис със стойности “нула ” за числовите полета и “интервал ” за символните полета.
При регистрация по чл.97а от ЗДДС не е налице право на приспадане на данъчен заем и не се таксуват с Данък добавена стойност и приходите от отдаването на жилището.
Само при регистрация по ЗДДС по общия ред ще е използвана ставката от 9% за настаняване в категоризиран апартамент за посетители и ще е налице право на приспадане на данъчен заем.
По втори въпрос:
Съгласно член 14, алинея 4 от Закона за налозите върху приходите на физически лица (ЗДДФЛ) физическите лица, в това число едноличните търговци, за приходите от патентни действия се таксуват с патентен налог по реда на Закона за локалните налози и такси (ЗМДТ). За приходите от други действия лицата се таксуват по реда на ЗДДФЛ.
На съображение наредбата на член 61з от ЗМДТ физическо лице, в това число едноличен търговец, което прави действия, посочени в приложение №4 (патентни дейности), се полза с годишен патентен налог, при изискване че:
1. оборотът на лицето за миналата година не надвишава 50 000 лева, и
2. лицето не е записано по Данък добавена стойност, като се изключи регистрация за вътреобщностно придобиване по член 99 и член 100, алинея 2 от същия закон.
Нормите на Закона за отговорностите и договорите (ЗЗД) ще бъдат използвани, когато става въпрос за отдаване чартърен на обект за жилищни потребности на физическо лице или за седалище и стопанска активността на дружество. В този случай физическото лице адресат на прихода от наем ще полза същия по реда на член 31 от ЗДДФЛ. Когато става въпрос за използването на недвижимия парцел на хотелски принцип ще се ползва Законът за туризма (ЗТ). Ако апартаментът е категоризиран и се дава на туристи, активността по даване на жилището за настаняване е туристическа активност. Туристическите обекти са изчерпателно изброени в член 3, алинея 2 от Защитена територия. В т. 1, б. “б ” на наредбата е посочено, че като туристически обекти клас Б се третират фамилни хотели, хостели, пансиони, почивни станции, къщи за посетители, стаи за посетители, жилища за посетители, бунгала и къмпинги.
В случай, че реализираната активност е туристически услуги (хотелиерство), посредством даване на апартамент (места за настаняване), следва да се има поради следното:
Доходът добит от тази активност предстои на облагане по реда на ЗМДТ с годишен патентен налог, когато обектът попада в посочените в приложение №4 към закона и лицето дава отговор на изискванията за облагане с патентен налог.
Когато мястото за настаняване – обектът, не попада в посочените в приложението или лицето предоставящо тези услуги не дава отговор на изискванията за облагане с патент категорично посочени в член 61з от ЗМДТ, тогава приходът от тази активност ще предстои на облагане по реда на ЗДДФЛ.
Доходът получен от туристически услуги ще попадне в обсега на нормата на чл.31 от закона – приходи от наем или друго възмездно даване за прилагане на права или имущество, когато нормите за облагане с патент по ЗМДТ са неприложими и лицето не се смята за търговец по смисъла на Търговския закон (ТЗ). В чл.2, т.3 от Търговски закон е посочено, че не са търговци лицата извършващи хотелиерски услуги посредством даване на стаи в населяваните от тях жилища.
При изискване, че не попадате за облагане по реда на ЗМДТ и не населявате жилището, при Вас облагането ще бъде по реда на чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ, т.е. ще се облагате като търговец за получения приход от туристически услуги.
По трети въпрос:
При изискване, че имате наемни правни отношения с компания и тя е длъжник на прихода от наем, тогава приходът ще предстои на облагане по реда на член 31 от ЗДДФЛ и ще са използвани общите разпореждания на ЗДДС.
Ако лицето няма регистрация по ЗДДС, приходите от наем вземат участие при образуването на облагаем оборот по чл.96, ал.1 от ЗДДС. Ако лицето има регистрация по ЗДДС, полза тази доставка със ставката от 20% според чл.66, ал.1, т.1 от ЗДДС.
Източник: trud.bg
КОМЕНТАРИ