Стронг: Брокерът удържа всеки месец по 10% от наема
Лондон постоянно е бил в ТОП 3 на градовете в света, които притеглят като магнит задграничните вложители. Във време на война и висока инфлация английската столица остава атрактивна алтернатива за купувачите, даже и след излизането на страната от Европейското семейство. В изявление особено за ФАКТИ Гари Стронг – геодезист и световен шеф за строителните стандарти на индустриалните здания във Англия споделя забавна информация за пазара на недвижими парцели, както и какви практики може да заимстване у нас в региона на наема на жилища.
Господин Строгн, каква е обстановката на пазара на недвижими парцели във Англия?
Жилищният пазар във Англия се промени. Забелязахме още по време на пандемията от ковид, че хората започнаха да напущат Лондон и се насочиха към провинцията. Те желаеха да излязат от тесните жилища и видяхме по какъв начин цените в централните зони към огромните гардове започнаха да се повишават, а в центовете на градовете падаха. Сега е противоположното – хората се връщат в Лондон, Бирмингам и се следи прочут растеж в покупко-продажбите.
Каква е обстановката с пазара на къщи?
Цените на къщите порастват в двуцифрено изражение. Разбира се, зависи от района. Динамичното придвижване на пазара и проблемите през последните седмици с измененията в ръководството на страната се отрази на финансовите пазари и то не в позитивна посока. През последните седмици следим, че цените стартират да се успокояват и евентуално ще отчетем спад в стойностите на парцелите. Това е добре за тези, които ще купуват първи дом.
Как стои въпроса с комерсиалните площи и офисите?
По отношение на финансовите пазари и парцелите на комерсиалните центрове – моловете, то те към този момент не са толкоз привлекателни.
Офисите се изпразниха по време на ковид и в този момент към момента някои от тях са пусти. Собствениците им ги префарматират в жилищни парцели.
Висок % от британците живеят чартърен. Какво е придвижването на месечната лихва през последните месеци?
Относно наемите, то те са доста високи. Има дефицит на жилищна повърхност, което поддържа тези високи ценови равнища. Планът на държавното управление е всяка година да се построяват 300 000 жилища, само че не съумява да реализира тази цел. Търсенето е доста огромно и в следствие към този момент над година наемите порастват. Ситуацията може да се промени и да се стигне до плато, само че надали ще е скоро, заради съществуване на високо търсене. Също по този начин е значимо да се означи, че хората влагат в такива парцели.
Усещате ли се въздействието на инфлацията върху имотния пазар, изключително върху тези добити с ипотечен заем?
Да, налице е безспорна ескалация. От 2% инфлация, през днешния ден тя към този момент е 6%. Последната седмица виждаме известно балансиране, даже лек спад. Преди няколко седмици се наблюдаваше цялостна суматоха, когато започнаха да се теглят доста ипотечни заеми с 2 или 5 години закрепена рента. Сега към този момент следим известно усмиряване. Много хора чакат спад на лихвите идната година, само че за младежите, тези които купуват първи дом, нещата са доста комплицирани, тъй като мъчно биха могли да си ги разрешат със своите кредитни досиета. Някъде към 60% от жилищата във Англия са на частни притежатели. Когато аз бях млади си купих жилище на 20-годишна възраст. Днес младежите купуват първия си дом на 30 или даже на 40-годишна възраст, което е доказателство, че изпитват финансови усложнения.
Връзката сред инфлацията и наемния пазар. Има ли взаимозависимост?
Ако оставим обществените жилища, то в частния бранш виждаме растеж на цените. Агенциите, хазяите, притежателите покачват наемите. Инфлацията несъмнено оказва въздействие.
Каква е възвращаемостта върху вложенията на жилищния пазар?
Трудно е да обобщим. Процентите варират доста. Възвращаемостта е на районен принцип според от парцела. Ако имаш доста добър парцел междинната възвращаемост ще е сред 4% и 6% на жилищния пазар, само че варира съществено. В северна Англия цените са по-ниски, само че наемите са по-висок %. Тогава има и по-висок % на възвръщаемост. Докато в южна Англия цените са по-високи и възвръщаемостта е по-ниска – към 4%.
При комерсиалните площи е по-ниска. Моловете към този момент не са атрактивна инвестиция и заради това възвращаемостта е ниска. За комерсиалните е сред 3% и 5%, само че чакаме още по-голям спад.
По отношение на стандартите за положителните и неприятни практики в бизнеса с недвижими парцели. Във Англия по какъв начин се работи на този професионален пазар на парцели, тъй като в България съществуват някои проблеми.
Това е съществено предизвикателство. Когато имаме правилник и активността е контролирана проблемите са по-малко. Във Англия имаме етичен кодекс. Стандарти, които медиаторите би трябвало да съблюдават. Не всяка организация и брокер са членове на нашата браншова организация и по тази причина се обръщаме към държавното управление да контролира този пазар.
Имаме организация, която се занимава със общоприетите в комерсиалната активност. Въпросът е да има по-сериозни регламенти, които да контролират цялата активност, тъй като няма смисъл да се контролира една част от промишлеността, а друга не. Имаме стандарти във връзка с рекламите. Нужно е страната да се намеси, с цел да може всеки, който оперира на пазара като сътрудник и брокер да съблюдава избрани правни стандарти.
В някои градове има локално законодателство, което да затегне регулациите.
Каква е практиката във Англия при взаимоотношенията сред брокер, хазяин и наемател? При нас може комисионна и от двете страни?
Брокерът не може да взема комисионна от наемателя. Преди беше допустимо, само че в този момент към този момент не е. Фактически комисионната се заплаща от наемодателя. Брокерите вземат по-висок % от наемодателя. Често наемодателят покачва наема, с цел да може да компенсира. Правителството реши да отбрани наемателите, само че вследствие на това се покачиха наемите, тъй като явно, някои който би трябвало да заплаща по-висока цена желае да я компенсира отнякъде. Обикновено наемателят не заплаща и междинния депозит, който също е понижен.
Какъв е размерът на комисионната?
Известен % е. Различни са моделите, само че нормално на жилищния пазар медиаторите вземат към 10% или 8% най-много до 15%. Някъде сред 10% и 12%, които заплаща наемодателят.
Тези проценти са върху общата стойност на наема?
Да, тъкмо по този начин. Наемът по контракт.
В кой миг медиаторът получава комисионната?
Плаща се месечно. Практиката при нас е наемателят да внесе по банкова сметка на медиатора целия наем. Брокерът си удържа 10%, а останалите 90% от сумата трансферира по сметка на наемодателя.
Искате да кажете, че брокерът получава комисионна всеки месец?
Да.
Също по този начин наемателите заплащат авансово. Ако някои наемател има компликации във връзка с рекомендациите от минал наемодател, той би трябвало да заплати 6 месечни наема, и медиаторът си удържа съответния %.
Как законодателно са контролирани връзките наемател-наемодател?
Имаме Закон за жилищното настаняване още от 1989 година, който контролират договорите. Там са конкретизирани всички отговорности, права и отговорности на двете страни – по какъв начин и по кое време се заплаща наема, всички детайлности, достъп до парцела, по кое време наемодателят може да влиза в парцела си.
Договорът би трябвало да е за най-малко 6 месеца. В момента се оспорват някои наредби във връзка с предварителното уведомяване за примерно 2-месечно предупреждение. Става по-трудно да извадите наемател от жилище, само че законодателството към момента не е конкретизирано. Трудно е да изкараш наемателя и заради това доста притежатели избират да продадат парцела, вместо да го отдават чартърен.
Бихте ли дали на практика съвет във връзка с справедливия пазар и бизнес в бранша с недвижимите парцели?
Трябва да лобирате държавното управление. Много неща се случват и даже нещата, които са залегнали в закона не се съблюдават, а камо ли в случай че нямате законодателство. Ние се борим непрекъснато с това – лобирането.
Също по този начин може да заимствате към този момент направени, изпитани и одобрени практики в региона на кодекса за етично държание, регламентите против прането на пари и други, а не да ги създавате занапред.
Членството на организации и медиатори в професионални браншови организации също е доста значимо. Населението виждат, че те съблюдават държанието и това усилва доразвиете освен у жителите, само че и в бизнеса и банките. Професионалната организация значи непоклатимост и надеждност и това притегля също по този начин и вложители във вашата страна.
Господин Строгн, каква е обстановката на пазара на недвижими парцели във Англия?
Жилищният пазар във Англия се промени. Забелязахме още по време на пандемията от ковид, че хората започнаха да напущат Лондон и се насочиха към провинцията. Те желаеха да излязат от тесните жилища и видяхме по какъв начин цените в централните зони към огромните гардове започнаха да се повишават, а в центовете на градовете падаха. Сега е противоположното – хората се връщат в Лондон, Бирмингам и се следи прочут растеж в покупко-продажбите.
Каква е обстановката с пазара на къщи?
Цените на къщите порастват в двуцифрено изражение. Разбира се, зависи от района. Динамичното придвижване на пазара и проблемите през последните седмици с измененията в ръководството на страната се отрази на финансовите пазари и то не в позитивна посока. През последните седмици следим, че цените стартират да се успокояват и евентуално ще отчетем спад в стойностите на парцелите. Това е добре за тези, които ще купуват първи дом.
Как стои въпроса с комерсиалните площи и офисите?
По отношение на финансовите пазари и парцелите на комерсиалните центрове – моловете, то те към този момент не са толкоз привлекателни.
Офисите се изпразниха по време на ковид и в този момент към момента някои от тях са пусти. Собствениците им ги префарматират в жилищни парцели.
Висок % от британците живеят чартърен. Какво е придвижването на месечната лихва през последните месеци?
Относно наемите, то те са доста високи. Има дефицит на жилищна повърхност, което поддържа тези високи ценови равнища. Планът на държавното управление е всяка година да се построяват 300 000 жилища, само че не съумява да реализира тази цел. Търсенето е доста огромно и в следствие към този момент над година наемите порастват. Ситуацията може да се промени и да се стигне до плато, само че надали ще е скоро, заради съществуване на високо търсене. Също по този начин е значимо да се означи, че хората влагат в такива парцели.
Усещате ли се въздействието на инфлацията върху имотния пазар, изключително върху тези добити с ипотечен заем?
Да, налице е безспорна ескалация. От 2% инфлация, през днешния ден тя към този момент е 6%. Последната седмица виждаме известно балансиране, даже лек спад. Преди няколко седмици се наблюдаваше цялостна суматоха, когато започнаха да се теглят доста ипотечни заеми с 2 или 5 години закрепена рента. Сега към този момент следим известно усмиряване. Много хора чакат спад на лихвите идната година, само че за младежите, тези които купуват първи дом, нещата са доста комплицирани, тъй като мъчно биха могли да си ги разрешат със своите кредитни досиета. Някъде към 60% от жилищата във Англия са на частни притежатели. Когато аз бях млади си купих жилище на 20-годишна възраст. Днес младежите купуват първия си дом на 30 или даже на 40-годишна възраст, което е доказателство, че изпитват финансови усложнения.
Връзката сред инфлацията и наемния пазар. Има ли взаимозависимост?
Ако оставим обществените жилища, то в частния бранш виждаме растеж на цените. Агенциите, хазяите, притежателите покачват наемите. Инфлацията несъмнено оказва въздействие.
Каква е възвращаемостта върху вложенията на жилищния пазар?
Трудно е да обобщим. Процентите варират доста. Възвращаемостта е на районен принцип според от парцела. Ако имаш доста добър парцел междинната възвращаемост ще е сред 4% и 6% на жилищния пазар, само че варира съществено. В северна Англия цените са по-ниски, само че наемите са по-висок %. Тогава има и по-висок % на възвръщаемост. Докато в южна Англия цените са по-високи и възвръщаемостта е по-ниска – към 4%.
При комерсиалните площи е по-ниска. Моловете към този момент не са атрактивна инвестиция и заради това възвращаемостта е ниска. За комерсиалните е сред 3% и 5%, само че чакаме още по-голям спад.
По отношение на стандартите за положителните и неприятни практики в бизнеса с недвижими парцели. Във Англия по какъв начин се работи на този професионален пазар на парцели, тъй като в България съществуват някои проблеми.
Това е съществено предизвикателство. Когато имаме правилник и активността е контролирана проблемите са по-малко. Във Англия имаме етичен кодекс. Стандарти, които медиаторите би трябвало да съблюдават. Не всяка организация и брокер са членове на нашата браншова организация и по тази причина се обръщаме към държавното управление да контролира този пазар.
Имаме организация, която се занимава със общоприетите в комерсиалната активност. Въпросът е да има по-сериозни регламенти, които да контролират цялата активност, тъй като няма смисъл да се контролира една част от промишлеността, а друга не. Имаме стандарти във връзка с рекламите. Нужно е страната да се намеси, с цел да може всеки, който оперира на пазара като сътрудник и брокер да съблюдава избрани правни стандарти.
В някои градове има локално законодателство, което да затегне регулациите.
Каква е практиката във Англия при взаимоотношенията сред брокер, хазяин и наемател? При нас може комисионна и от двете страни?
Брокерът не може да взема комисионна от наемателя. Преди беше допустимо, само че в този момент към този момент не е. Фактически комисионната се заплаща от наемодателя. Брокерите вземат по-висок % от наемодателя. Често наемодателят покачва наема, с цел да може да компенсира. Правителството реши да отбрани наемателите, само че вследствие на това се покачиха наемите, тъй като явно, някои който би трябвало да заплаща по-висока цена желае да я компенсира отнякъде. Обикновено наемателят не заплаща и междинния депозит, който също е понижен.
Какъв е размерът на комисионната?
Известен % е. Различни са моделите, само че нормално на жилищния пазар медиаторите вземат към 10% или 8% най-много до 15%. Някъде сред 10% и 12%, които заплаща наемодателят.
Тези проценти са върху общата стойност на наема?
Да, тъкмо по този начин. Наемът по контракт.
В кой миг медиаторът получава комисионната?
Плаща се месечно. Практиката при нас е наемателят да внесе по банкова сметка на медиатора целия наем. Брокерът си удържа 10%, а останалите 90% от сумата трансферира по сметка на наемодателя.
Искате да кажете, че брокерът получава комисионна всеки месец?
Да.
Също по този начин наемателите заплащат авансово. Ако някои наемател има компликации във връзка с рекомендациите от минал наемодател, той би трябвало да заплати 6 месечни наема, и медиаторът си удържа съответния %.
Как законодателно са контролирани връзките наемател-наемодател?
Имаме Закон за жилищното настаняване още от 1989 година, който контролират договорите. Там са конкретизирани всички отговорности, права и отговорности на двете страни – по какъв начин и по кое време се заплаща наема, всички детайлности, достъп до парцела, по кое време наемодателят може да влиза в парцела си.
Договорът би трябвало да е за най-малко 6 месеца. В момента се оспорват някои наредби във връзка с предварителното уведомяване за примерно 2-месечно предупреждение. Става по-трудно да извадите наемател от жилище, само че законодателството към момента не е конкретизирано. Трудно е да изкараш наемателя и заради това доста притежатели избират да продадат парцела, вместо да го отдават чартърен.
Бихте ли дали на практика съвет във връзка с справедливия пазар и бизнес в бранша с недвижимите парцели?
Трябва да лобирате държавното управление. Много неща се случват и даже нещата, които са залегнали в закона не се съблюдават, а камо ли в случай че нямате законодателство. Ние се борим непрекъснато с това – лобирането.
Също по този начин може да заимствате към този момент направени, изпитани и одобрени практики в региона на кодекса за етично държание, регламентите против прането на пари и други, а не да ги създавате занапред.
Членството на организации и медиатори в професионални браншови организации също е доста значимо. Населението виждат, че те съблюдават държанието и това усилва доразвиете освен у жителите, само че и в бизнеса и банките. Професионалната организация значи непоклатимост и надеждност и това притегля също по този начин и вложители във вашата страна.
Източник: fakti.bg
КОМЕНТАРИ